Що таке комерційний найм житлового приміщення? Як укладається договір комерційного найму житлового приміщення?

Знімати квартиру можна різними способами. У російському законодавстві закріплено два основних — за допомогою укладання комерційних орендних угод, а також при підписанні контракту соціального найму. Чим вони відрізняються? Які законодавчі джерела регулюють відповідні контракти?

Різні типи наймів

Чим відрізняється комерційний найм житлового приміщення від інших типів угод з нерухомістю? Можна зазначити, що специфіка відповідного типу правовідносин регулюється цивільним і житловим законодавством РФ. Відповідно до положень ЦК РФ, контракт на оренду житла передбачає, що одна сторона (власник або інше правомочна особа) надає іншій приміщення за плату у законне володіння, що супроводжується правом проживання. Оскільки відносини в рамках такого типу угоди передбачають грошові розрахунки, то це значить, що здійснюється комерційний найм житлового приміщення.

Можливий варіант, при якому власник приміщення — орган державної влади або ж муніципалітет. У цьому випадку буде йти мова, найімовірніше, про соціальному наймі, в рамках якого як така орендна плата відсутня, тобто людина перераховує органам влади якусь суму у відповідності з встановленим тарифом.

Разом з тим відносини між громадянином та відповідним органом влади часто мають на увазі якісь грошові розрахунки. І тому в різних юридичних джерелах закріпився, хоча і неофіційний, але все ж регулярно вживається термін, який характеризує подібні взаємини — соціальний комерційний найм житлового приміщення.

Соціальний і комерційний типи найму

Так чи інакше, з точки зору цивільного законодавства РФ, соціальний і комерційний найм — абсолютно різні правові категорії. І це незважаючи на те, що договору, оформляють відповідні відносини, володіють деякими загальними ознаками, такими як, наприклад, консенсуальность, відплатність (хоча деякі юристи вважають цей термін не цілком застосовним до соціального найму), а також взаємність.

Має, таким чином, значення, хто є власником приміщення. Разом з тим деякі юристи відзначають, що власником нерухомості при договорі комерційного, не має соціальної природи, найму, все ж може бути держава або муніципалітет. І тому, вважають експерти, є важливим не стільки статус власника, скільки зміст договору.

Деякі юристи вважають, що принципово важливо також і те, хто наймач. Комерційний найм житлового приміщення застосуємо тільки в тому випадку, якщо орендує нерухомість фізособа. Суб’єктом відповідних правовідносин, які потрапляють під регулювання аналогічних статей цивільного законодавства, юридична особа, як зазначають юристи, бути не може. Однак є варіанти, при яких організації виступають посередниками між власником і особою, що орендують квартиру.

Так чи інакше, в цивільному законодавстві РФ передбачено два основних типи орендних угод, предмет яких — житлова нерухомість. По-перше, це власне договір комерційного найму житлового приміщення, в рамках якого орендодавцем може бути юрособа або фізособа, а наймачем — тільки громадянин. По-друге, це соціально орієнтований контракт. Орендодавець у ньому — держава або муніципалітет, наймач — фізична особа.

Один із принципових критеріїв, що розмежовують соціальний і комерційний найм житлового приміщення, — приватизація. Вона можлива тільки в тому випадку, якщо житло надається у відповідному пільговому порядку державою. При комерційних правовідносинах приватизація можлива, якщо орендар викупить житло у власника.

Розглянемо специфіку кожного з договорів.

Соціальний найм: специфіка договору

Соціальний найм житлових приміщень регулюється ГК РФ, а також відповідними джерелами права в галузі житлового законодавства, на які Кодекс може посилатися. Сфера, у якій здійснюються подібні правовідносини, згідно з положеннями Кодексу, у достатній мірі вузька — предметом відповідних договорів може бути тільки державний чи муніципальний житловий фонд. Також має значення правовий статус наймачів квартир.

Наймодавець в рамках контракту соціального найму — це орган влади, який є власником приміщення, що знаходиться у житловому фонді певного рівня — державного чи муніципального.

У свою чергу, наймачем може бути лише громадянин Росії — іноземцям житло в рамках відповідних договорів, якщо в законах немає інших положень, не надається.

Людина має право розраховувати на укладення з державою або муніципалітетом контракту соціального найму, якщо він буде визнаний у встановленому законом порядку малозабезпеченим, а також потребу в житлі.

Зазначимо, що наймачів може бути кілька — як правило, це члени однієї сім’ї. При цьому це можуть бути і далекі родичі — якщо доведено, що вони ведуть з наймачем спільне господарство. Можливо, що та чи інша людина буде визначений як член сім’ї громадянина, який наймає житло, в судовому порядку.

Всі, хто може проживати в квартирі за контрактом соціального найму, мають однакові права і обов’язки. Зобов’язання, що виникають у відповідності з умовами контракту, підлягають виконанню за умови солідарної відповідальності всіх, хто проживає в орендованій у держави або муніципалітету квартирі.

Цілком можливий, як ми вже зазначили вище, також і комерційний найм житлового приміщення у держави. Однак на практиці навіть такі контракти, нехай і не цілком офіційно, часто відносяться до категорії соціальних. При цьому, як зазначають деякі юристи, термін «соціальний» слід розглядати насамперед у контексті забезпечення пільгових умов договору, зокрема, в аспекті розміру орендної плати.

Як повинен виглядати контракт на найм житлового приміщення у держави або муніципалітету? Розглянемо його структуру.

Структура контракту соціального найму

В першу чергу до відповідного типу договорі зазначаються сторони. Однією виступає громадянин або його сім’я, інший — держава чи муніципалітет.

Наступний компонент угоди — об’єкт. Їм може бути жиле приміщення, яке входить до складу фонду на відповідному рівні — державному або муніципальному.

Наступний пункт — умови оплати. Як правило, вона складається з трьох частин — власне орендна плата (можна відзначити, що при договорі соціального найму вона частіше іменується платою за приміщення), компенсація комунальних послуг, а також внесення внесків на ремонт та утримання житла. Якщо все-таки держава бере плату за соціальний найм – найчастіше це відбувається, то вона розраховується, як правило, на основі площі квартири за встановленими у відповідних правових актах тарифами.

Найм соціального житла передбачає також певні права та обов’язки сторін за договором відповідного типу. Що стосується орендодавця, яким виступає держава або муніципалітет, то його обов’язки, як правило, пов’язані з необхідністю надати наймачеві приміщення, яке вільне від будь-яких обтяжень, виконанням своєчасного ремонту, забезпеченням стабільних поставок комунальних послуг і т. д.

У свою чергу, у орендодавця з соціального найму є також і права. Вони теж прописуються в договорі, і, як правило, відображають право вимагати від наймача плати за оренду та комунальні послуги вчасно, а також звертатися до суду у випадку тих чи інших порушень.

Обов’язки наймача згідно з контрактом зводяться до наступного: використовувати квартиру за призначенням, забезпечувати її схоронність, робити при необхідності ремонт, вчасно платити за оренду та комунальні послуги.

Права наймача, що фіксуються в договорах соціального найму наступні: вселяти у квартиру інших осіб, якщо це не буде суперечити положенням відповідних законів і не передбачає дискомфорту для сусідів. Є у громадянина також право вимагати від власника своєчасного капітального ремонту.

Розірвання контракту соціального найму

Договір комерційного найму житлового приміщення включає пункт про розірвання відповідного контракту. Аналогічні справи і з угодою соціального типу. Розірвання договору можливе в будь-який час в силу взаємної згоди сторін. Наймачеві для цього достатньо письмово повідомити орендодавця.

Держава або муніципалітет – суб’єкти володіння нерухомістю – мають право розірвати контракт соціального найму виключно в судовому порядку, і тільки при наявності законних підстав.

Розглянувши те, яким чином оформляється договір, в якому орендодавець — держава, вивчимо специфіку угод, які не відносяться до категорії соціальних. Що таке, власне, комерційний найм?

Специфіка приватних договорів

Згідно 671 статті ЦК РФ, договору про передачу житлових приміщень у оренду можуть укладатися між громадянами, а також фізичними особами та юридичними особами, якщо останні — власники об’єктів нерухомості. Договір комерційного найму не вимагає яких-небудь адміністративних узгоджень і не підлягає обов’язковій реєстрації в держструктурах.

Об’єктом відповідної угоди може бути житло, яке відповідає критеріям, визначеним на рівні будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших значущих з точки зору експлуатації приміщення стандартів. Важливо, щоб квартира мала офіційний статус житлового приміщення, зафіксований у документах від БТІ.

Договір комерційного найму, не відносяться до категорії соціальних, є строковим. ГК РФ передбачає два типи угод у залежності від термінів — до 1 року до 5 років. Якщо в умовах договору сторони не вказали термін, то він вважається підписаним на 5 років.

На відміну від угоди соціального найму, при якому в орендованій у держави або муніципалітету квартирі можуть проживати лише наймач та члени його сім’ї, комерційний найм, як правило, не передбачає обмежень по проживанню якихось людей. У свою чергу, вся відповідальність за користування житлом покладається на наймача.

Разом з тим можливий варіант, при якому комерційний найм житлового приміщення оформляється за участю декількох орендарів. І в цьому випадку зобов’язання по договору поширюються на всіх, хто буде виступати суб’єктом правовідносин. Їх відповідальність стає солідарної, в тому числі і в аспекті оплати житла. Величина ж її, на відміну від контракту соціального типу, визначається в приватному порядку, а не на основі норм, що залежать, наприклад, від площі квартири.

При цьому, як тільки розмір орендної плати зафіксований у договорі, він не може бути змінено протягом терміну дії угоди. Щодо періодичності оплати — вона визначається в приватному порядку. Але якщо сторони не зафіксували цього пункту в договорі, то, згідно 682 статті ЦК РФ, платежі повинні здійснюватися щомісяця.

Якщо підписується договір комерційного найму житлового приміщення у держави, то в цілому даний документ буде відповідати розглянутим вище критеріям.

Тепер вивчимо структуру подібних контрактів.

Структура договору найму

Документ такого типу повинен відображати:

• предмет договору;
• вид нерухомості, його адреса;
• права та обов’язки орендодавця та орендаря;
• термін угоди;
• способи виконання наймачем своїх зобов’язань;
• інформація про документи, що підтверджують право власності на житло;
• паспортні дані орендодавця і наймача або інші ідентифікаційні відомості;
• величину орендного платежу, регулярність оплати;
• перелік майна, розташованого всередині квартири;
• умови оплати комунальних послуг.

В деяких випадках в договір включаються інші елементи. Наприклад, існує комерційний найм житлового приміщення з правом викупу. Щоправда, в російській практиці подібні правовідносини є рідкістю. Однак досить часто вони практикується в західних країнах. Відповідний термін прямо не закріплений у законодавстві, відзначають юристи.

Як вважають експерти, в діючих правових актах є положення, які можна використовувати у контексті регулювання правовідносин, що передбачають найм квартири з правом її викупу.

Експерти рекомендують громадянам, які оформляють комерційний найм житлового приміщення, також підписувати з орендодавцем акт прийому-передачі житла, який супроводжує основний договір оренди. В ньому повинно відображатись стан стін, підлоги, вікон, сантехніки та інших значущих з точки зору зовнішнього вигляду і призначення елементів приміщень.

Суборенда

Основне джерело права, який регулює таку категорію, як комерційний найм житлового приміщення — ЦК РФ, — включає положення про суборенду, тобто про можливості орендаря, який отримав в силу угоди з власником квартири право розпоряджатися нерухомістю, укладати додаткові договори найму з іншими особами.

Правова природа договорів суборенди в достатній мірі схожа зі специфікою угод між орендарем квартири та власником житла. Разом з тим у відповідних контрактів є деякі обмеження. Наприклад, такі договори не можуть підписуватися на строк, який перевищує той, що зафіксовано у контракті між власником і першим орендарем. Якщо перший договір буде розірваний достроково, то суборенда припиняється.

Специфіка договору суборенди полягає і в тому, що другий наймач, як зазначають деякі юристи, не отримує повноцінного права користування житлом, зокрема, він не може розпоряджатися ним. Крім того, основний наймач несе відповідальність за дії свого контрагента» перед власником квартири.

Для того щоб основний наймач міг здавати квартиру в суборенду, то, згідно з положеннями 685-ї статті ЦК РФ, квартира повинна мати достатню площу: 12 кв. м. в розрахунку на одну людину. Ця норму, в свою чергу, містить інший найважливіший закон, що регулює комерційний найм житлового приміщення, — ЖК РФ. Тобто якщо при передбачуваному вселенні другого наймача норматив буде менше, ніж той, що зазначений у Житловому Кодексі, то договір суборенди укладати не можна.

Переважне право продовження договору

Вивчаючи, що таке комерційний найм житла, корисно звернути увагу на такий аспект, як переважне право продовження договору оренди. Згідно 684 статті ЦК РФ, власник квартири за три місяці до встановленого терміну закінчення договору повинен запропонувати орендарю нові умови договору або підтвердити поточні. Якщо ж орендодавець не хоче більше здавати квартиру по закінченні контракту, то він зобов’язаний попередити наймача про це. Якщо він цього не зробить, то договір продовжується на той самий строк, на який він укладений спочатку.

Ще більш цікаві положення 684-ї статті ЦК РФ у частині подальшого розпорядження орендодавцем його майном, коли попередній договір виконаний і не продовжено. Так, в Цивільному Кодексі, зокрема, сказано, що власник нерухомості не має права укладати з ким-небудь договору про здачу квартири протягом року, якщо він повідомив попереднього наймача, що не збирається здавати житло.

Така специфіка законів, що регулюють комерційний найм житлового приміщення, Судова практика, пов’язана з реалізацією громадянами відповідних прав, як зазначають деякі експерти, неоднозначна. Справа в тому, що далеко не завжди наймачеві вдається на практиці довести, що він не отримував відповідного попередження.

Розірвання комерційного контракту

Ми вивчили основні аспекти такої правової категорії, як комерційний найм житлового приміщення. Що це таке, тепер ви знаєте. Корисно буде також розглянути нюанс, що відображає розірвання відповідного типу контрактів. Згідно 687 статті ЦК РФ, припинити правовідносини в рамках договору комерційного найму може як орендодавець, так і наймач.

Правда, у другого в цьому сенсі набагато більше можливостей. Наймач, щоб розірвати договір оренди, може повідомити про своє бажання припинити правовідносини за три місяці до закінчення строку чинного контракту без пояснення причин. Закон дає власнику житла право розірвати договір в судовому порядку.

При цьому у орендодавця повинні бути вагомі підстави на розірвання договору. Наприклад, систематичні затримки внесення орендарем платежів або нехтування наймачем зобов’язань за підтримки квартири в належному стані.