Завдаток за попереднім договором купівлі-продажу: поради юриста
Попередній договір купівлі-продажу з завдатком, зразок якого оформляється за певними правилами, досить часто складається на практиці. Популярність цієї угоди обумовлена прагненням сторін угоди убезпечити себе. Розглянемо детальніше, що являє собою попередній договір купівлі-продажу з завдатком.
Суть угоди
Попередній договір купівлі-продажу з завдатком, зразок якого подано в статті, оформляється на стадії переговорів. Суть цієї угоди полягає у встановленні зобов’язань учасників угоди на майбутнє. Простіше кажучи, укладаючи попередній договір купівлі-продажу з завдатком, обидва учасники повинні будуть оформити угоду. Якщо з якихось причин та чи інша сторона змінює свій початковий намір, то вона несе збитки.
У ЦК присутні спеціальні положення, які регламентують попередній договір, завдаток, зразок угоди. Однак, незважаючи на це, на практиці виникає безліч питань при оформленні такого документа. Особливо часто вони з’являються в рамках відносин, пов’язаних з обігом житлової нерухомості.
Засіб забезпечення реалізацій умов, які встановлює попередній договір, – завдаток. Зразок угоди містить вказівку на точну суму, яку одна сторона передає іншій. Після виконання прийнятих зобов’язань, тобто, укладення основної угоди, вона зараховується в належні за угодою платежі.
Якщо продавець відмовиться оформляти договір, то одержана ним сума повертається покупцю у подвійному розмірі. Набувач у свою чергу, теж зазнає збитків, якщо передумає здійснювати операцію. При його відмові підписати основний договір сума завдатку йому повернута не буде.
Ознаки угоди
Наведена вище інформація вказує на те, що:
Норми ЦК
Як вказує стаття 380 Кодексу (п. 1), завдаток за попереднім договором – грошова сума, яка видається одним учасником іншому в рахунок платежів, належних з нього за основною угодою. Вона виступає в якості доказу укладення угоди та забезпечення його виконання. Попередній договір, що встановлює обов’язок і передбачає надання завдатку, повинен полягати в письмовому вигляді.
У разі невиконання цієї вимоги угода буде вважатися недійсним. Це означає, що завдаток без попереднього договору не може розглядатися як засіб забезпечення. Факт передачі грошей повинен бути посвідчений. Законодавство встановлює, що завдатком можуть забезпечуватися виключно договірні зобов’язання. В інших випадках він не може застосовуватися.
Платіжна його функція припускає, що передана сума може використовуватися при забезпеченні грошових зобов’язань. У разі відсутності будь-якого з наведених властивостей позбавляє її властивості завдатку. Якщо виникли сумніви в правовій природі грошової суми, зокрема, через відсутність письмової форми угоди, то вона вважатиметься авансом, якщо інше не буде доведено.
Протиріччя в законі
Як відомо, договір купівлі-продажу будь-якої нерухомості підлягає держреєстрації. Тільки після проведення цієї процедури угода буде вважатися укладеною і має силу.
Завдаток за попереднім договором, у свою чергу, спрямований на забезпечення вже існуючого зобов’язання за угодою, яке має силу для учасників. У цьому полягає суперечливість норм. Розкриваючи визначення завдатку, законодавець чітко вказує на його акцесорний (похідний) характер, а також на наявність дійсно існуючого зобов’язання за договором, у забезпечення якого, власне, завдаток і оформляється.
По суті, він не може гарантувати виконання угоди, що не пройшов держреєстрацію. Дещо інша ситуація з рухомим майном. Операції з такими об’єктами реєстрації не підлягають. Відповідно, наприклад, попередній договір купівлі-продажу автомобіля з завдатком цілком може мати місце.
Нюанси регулювання
Сучасне законодавство не закріплює порядок, згідно з яким повинен оформлятися попередній договір купівлі-продажу будинку. З завдатком, однак, він укладатися не може. Як вказувалося вище, така угода має бути зареєстроване уповноваженим держорганом.
Ця процедура для операції з нерухомістю має визначальне значення. Завдаток за попереднім договором, не підлягає держреєстрації, передбачає ряд негативних наслідків для сторін у разі їх відмови від укладення основної угоди.
У їх число входить, зокрема, можливість будь-якого учасника в судовому порядку примусити до оформлення забезпечуваного угоди. При цьому суб’єкт, чиї інтереси були порушені, має право вимагати компенсації збитків, завданих порушенням.
Цілі угоди
Завдаток за попереднім договором виконує організаційну функцію. Передача грошей спрямована на встановлення немайнової обов’язки оформити угоду в майбутньому.
Сфера дії цього попереднього договору пов’язана з приготуванням до здійснення угоди майнового характеру. Відповідно, будь-який вихід за встановлені рамки слід розглядати як необґрунтоване розширення положень законодавства.
Важливий момент
Як зазначається у нормах ЦК, зацікавлена сторона в разі відмови другого учасника від здійснення основної угоди може подати до суду вимога про спонукання до її ув’язнення. Чи поширюється це правило на попередній договір купівлі-продажу квартири з завдатком?
На практиці може вийти так, що суд просто не зможе примусити учасника невдалої угоди її укласти тому, що об’єкт уже змінив власника. У цьому випадку тільки один наслідок спричинить невиконаний попередній договір.
Квартира, завдаток за яку був переданий, залишиться у тієї особи, яка є власником на момент розгляду спору. Суд може покласти на відповідача зобов’язання компенсувати позивачу збитків або застосувати до нього санкції, встановлені в угоді.
Таким чином, як зазначають юристи, попередній договір виконує організаційну функцію. Він не може породжувати майнових, у тому числі грошових зобов’язань. Відповідно, застава в рамках попереднього договору не виконує платіжної функції.
Присутнє в законодавстві вказівка на те, що передана сума згодом буде врахована у платежах за угодою, положення не змінює, оскільки основна угода ще не оформлено.
Особливості виконання
Якщо не брати до уваги вказівка про можливість заліку завдатку на суму платежів за допомогою операції, необхідно визнати, що основний договір і попередню угоду хоч і взаємопов’язані, але самостійні акти.
При оформленні першого зобов’язання, що витікає з похідного документа, припиняється виконанням. Попередній договір застави, купівлі-продажу земельної ділянки або іншого об’єкта нерухомості діють в різних часових діапазонах.
Спірні моменти в угодах з нерухомістю
Деякі громадяни, які погано розбираються в законодавстві, використовують некоректні формулювання. Наприклад, відстоюючи свою позицію в суді, вони кажуть, що уклали договір попереднього продажу квартири з завдатком. Внесемо деяку ясність.
Попередній договір про купівлю-продаж нерухомості дійсно може укладатися. Однак передана за такою угодою частину суми, що належить власникові, не є доказом оформлення угоди, оскільки підтверджувати ще нічого, а засвідчує намір виконати зобов’язання виплатити вищезгадані кошти.
Є й інша сторона питання. Якщо угоду не було оформлене у письмовому вигляді, проте була передана сума і було доведено, що вона є завдатком, сплата коштів підтверджує факт здійснення операції. Для забезпечення актів, що підлягають посвідченню у нотаріуса, посвідчувальний функція переданих коштів вважається незатребуваною. Як же йдуть справи з угодами, які повинні бути зареєстровані?
Юристи відзначають, що оформляти попередній договір продажу земельної ділянки з завдатком, як і будь-якого іншого нерухомого об’єкта, недоцільно. До таких операцій дана форма забезпечення виконання обов’язку незастосовна. До реєстрації зобов’язання не виникає. Відповідно, забезпечувати нічого. Це правило відноситься не тільки до житлових об’єктів.
Наприклад, попередній договір купівлі-продажу гаража з завдатком буде визнаний нікчемним. У цьому випадку також відсутня основне зобов’язання, виконання якого забезпечується. Наслідком визнання нікчемності угоди виступає повернення завдатку за попереднім договором.
Можливе рішення проблеми
На думку ряду юристів, оптимальним виходом із ситуації може стати законодавче закріплення можливості суб’єктів правовідносин самостійно вибирати передбачені нормами кошти, в числі яких є і попередній договір і завдаток. Однак у такому разі довелося б відмовитися від реєстрації угод з нерухомістю, залишивши обов’язковий облік прав на об’єкти та їх обтяження.
В даний час судові інстанції все частіше визнають попередні договори із завдатком в якості авансового угоди, за якою покупець сплачує частину вартості майна. Відповідно, учасники угод встановлюють в таких актах умов про застосування штрафних санкцій за неукладення угоди.
Грошове стягнення при цьому дорівнює сумі авансу, переданої за угодою. Суть такої дії полягає в тому, щоб забезпечити неустойкою/штрафом зобов’язання оформити угоду в майбутньому.
Альтернативний варіант
Деякі юристи та ріелтори пропонують інше рішення проблеми. Для забезпечення виконання зобов’язань за вже підписаним, але не зареєстрованим договором купівлі-продажу рекомендують формувати спеціальний фонд. Він повинен складатися з відрахувань кожного учасника правочину або однією зі сторін. Цей фонд передається сторонньому суб’єкту (того ж рієлтору, наприклад, або нотаріусу).
У разі порушення умов угоди кошти переходили б добросовісному учаснику. Але в такому разі може виникнути питання про правомірність зберігання грошей. Оскільки воно може бути розцінено як вид підприємницької діяльності третьої особи.
Така забезпечувальна міра не передбачена в законодавстві. Разом з тим вона і не заборонена нормами.
Як повернути завдаток за попереднім договором?
У разі укладення угоди за посередництва ріелторського агентства доцільно включити його в угоду в якості третьої сторони в особі його директора або іншої уповноваженої особи, що діє у відповідності з дорученням. При виникненні спору компанія буде залучена до розгляду.
Показання третьої особи можуть зіграти вирішальну роль при встановленні вини кожного учасника угоди. Відповідно, вони вплинуть на рішення про задоволення вимоги позивача стягнути завдаток за попереднім договором та суми неустойки.
Істотні умови
Оформляючи попередній договір, в нього необхідно включити пункти, що передбачають явку в конкретну нотаріальну контору, у визначений день та час. Це забезпечить наявність додаткового доказу про сумлінності намірів здійснити операцію. Особливу увагу слід приділити питанню про відповідальність.
У договорі повинно бути чітко прописано, за які саме порушення, яка саме санкція встановлюється. Крім цього, слід обумовити процедуру доказування вини. Ще один важливий пункт – витрати. У договорі повинно бути детально описано, які витрати на кого з учасників покладаються.
Мета угоди полягає в підготовці необхідних документів для оформлення угоди в строк. При цьому роль ріелторського агентства у вирішенні цього питання далеко не остання. Якщо аванс вноситься в інвалюті, доцільно вказати і карбованцевий еквівалент суми, а також курс, за яким проводиться оплата, і дата, на яку він діє.
Висновок
Переддоговірні відносини були закріплені у вітчизняному законодавстві ще в 19 столітті. Однак у той час умови його реалізації були дещо іншими. Зокрема, в разі відмови від укладення угоди, в забезпечення якої оформлявся попередній договір, ніхто, в тому числі і судова інстанція, не міг примусити суб’єкта оформити її.
У радянський час ситуація була зворотною. При ухиленні одного з учасників від оформлення договору, передбаченого в попередній угоді, суд міг не тільки стягнути збитки, завдані цим, але і визнати угоду вчиненим на обумовлених умовах.
Сучасне законодавство займає в цьому питанні золоту середину. Що стосується “винуватців” зірваних угод з нерухомими об’єктами, то їх становище далеко не безнадійно. Якщо навіть є всі підстави вважати, що вони не виконали свого зобов’язання і це буде доведено в суді, звертатися з позовом для захисту своїх прав їм не тільки можна, але і потрібно. Адже необхідно розуміти, що величину фінансових санкцій, в кінцевому рахунку, суб’єктивно встановить конкретний суддя, приймаючи до уваги всі обставини спору.
