Завдаток за попереднім договором купівлі-продажу: поради юриста

Можливе рішення проблеми

На думку ряду юристів, оптимальним виходом із ситуації може стати законодавче закріплення можливості суб’єктів правовідносин самостійно вибирати передбачені нормами кошти, в числі яких є і попередній договір і завдаток. Однак у такому разі довелося б відмовитися від реєстрації угод з нерухомістю, залишивши обов’язковий облік прав на об’єкти та їх обтяження.

В даний час судові інстанції все частіше визнають попередні договори із завдатком в якості авансового угоди, за якою покупець сплачує частину вартості майна. Відповідно, учасники угод встановлюють в таких актах умов про застосування штрафних санкцій за неукладення угоди.

Грошове стягнення при цьому дорівнює сумі авансу, переданої за угодою. Суть такої дії полягає в тому, щоб забезпечити неустойкою/штрафом зобов’язання оформити угоду в майбутньому.

Альтернативний варіант

Деякі юристи та ріелтори пропонують інше рішення проблеми. Для забезпечення виконання зобов’язань за вже підписаним, але не зареєстрованим договором купівлі-продажу рекомендують формувати спеціальний фонд. Він повинен складатися з відрахувань кожного учасника правочину або однією зі сторін. Цей фонд передається сторонньому суб’єкту (того ж рієлтору, наприклад, або нотаріусу).

У разі порушення умов угоди кошти переходили б добросовісному учаснику. Але в такому разі може виникнути питання про правомірність зберігання грошей. Оскільки воно може бути розцінено як вид підприємницької діяльності третьої особи.

Така забезпечувальна міра не передбачена в законодавстві. Разом з тим вона і не заборонена нормами.