Закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості

Віктор Кузьмін
1 minute

Великі інвестори часто діють самостійно на рівні особистих контактів з тими, хто потребує фінансових вливань. Але не у всіх вистачає коштів на незалежну діяльність. Якщо все ж хочеться інвестувати, то люди об’єднуються в спеціальні структури. Про одну з них, а саме – закритий пайовий інвестиційний фонд ми і поговоримо.

Загальна інформація

Спочатку давайте розберемося з тим, що ж собою являє закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості (ЗПИФН). Так називається майновий комплекс, що створюється без утворення юридичної особи. Формується він з активів декількох інвесторів, що передають свої кошти в фонд. Після цього вони стають власниками його паїв. Майно фонду має юридичний статус спільної часткової власності. Тому результат його діяльності розподіляється серед учасників пропорційно внескам. До речі, коли формується закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості, то в нього можна передавати не тільки грошові кошти, але і права на такі об’єкти як будови і земля. Коли структура створена, нею керує згідно прийнятої декларації керуюча компанія. Діяльність цих структур суворо регламентується законодавством і низкою нормативно-правових актів Федеральної служби з фінансових ринків Російської Федерації. У ФСФР повинна здійснюватися реєстрації правил довірчого управління на кожен інвестиційний фонд.

У чому ж їх відмінність?

Навіщо знадобилося створювати такий додатковий вид структур як ЗПИФН? Це пов’язано з необхідність полегшити цілий ряд операцією. Якщо говорити про закриті фонди, то в даному випадку передбачено таку перевагу, як можливість приймати рішення учасниками щодо діяльності на загальних зборах. Основною відмінністю ЗПИФН є розгляд прав на нерухоме майно як актив. Тобто, основні операції проводяться з житловими та комерційними будинками, земельними ділянками і тому подібним. При цьому умовно виділяють два види. Перший, про який варто згадати, – це закритий пайовий інвестиційний кредитний фонд. Вони спеціалізуються на фінансуванні будівництва різних об’єктів нерухомості. Інший вид – це закритий рентний пайовий (інвестиційний) фонд. Він спеціалізується на здачі нерухомості в оренду. Найчастіше тієї, яку побудував. Тобто особливістю є доступний широкий спектр операцій, зміщення різних видів діяльності, а також здійснюється безліч інших справ на ринку нерухомості (купівля/продаж житлових і комерційних будівель, землі та інше).

Про фінанси будівельного світу

Ще зовсім недавно створення до вісімдесяти відсотків всієї нерухомості забезпечувалося кінцевим споживачем, тобто особами, що планували жити і працювати в нових квартирах і будинках. Тому часто виникали ситуації, коли починали будувати, маючи лише 10-20 % необхідних коштів. Цього вистачало на паркан і початок земельних робіт. При цьому існував розрахунок на кредити або продаж ще не створеної нерухомості фізичним або юридичним особам. У деякому роді це був житлові кооператив. Принцип роботи був наступним: продаємо кілька квартир, будуємо перший поверх. Потім чекаємо, поки хтось купить ще. Перші покупці в такому випадку сильно ризикували, адже вони могли чекати досить довго, поки будівля буде доведено до кінця.

Був у цій схемі і один мінус – відсутній контроль за цільовим фінансуванням. А це часто оберталося гучними скандалами, в яких ошукані пайовики були потерпілими. Прийняття федерального закону № 214-ФЗ дозволило розпочати процес витіснення споживчого капіталу на пізній етап. Одночасно існує розуміння того, що його треба чимось замінити. Інакше скорочення обсягів будівництва і зростання цін на житло – не за горами. Згідно з цим законом (№ 214-ФЗ) виділяють кредитні (банківські структури) та інвестиційні (ЗПИФН) кошти для будівництва.

Хоча тут є свої нюанси. Так, держава змогла подбати про захист громадян, хоча і відштовхнуло банки від даного сегменту ринку. Чому? Справа в тому, що законодавством Російської Федерації була введена норма солідарної відповідальності фінансової установи з забудовником. Це зроблено з метою перетворення інституційних інвесторів в гарантію закінчення будівництва.

Специфіка роботи

Отже, ми розглянули хоч і не обов’язкову, але все ж важливу для розуміння інформацію. Щоб не йти в теорію, давайте розглянемо, як працюють ці структури на практиці. В якості прикладу візьмемо закритий пайовий інвестиційний фонд рентний «Холі Ленд». Так, щоб брати участь у процесі створення нового житла (або інших об’єктів нерухомості), ЗПИФН набуває майнові права у забудовників. В якості документальної основи використовується договір пайової участі (або інвестиційний).

Потім керуюча компанія передає наявні грошові кошти забудовнику і набуває право після закінчення будівництва отримати в свій актив певні об’єкти (наприклад, квартири) з визначеними параметрами (наприклад, метражем або висотністю). А ось що робити з отриманою власністю? Це вирішує керуюча компанія закритого пайового інвестиційного фонду.

Слід зазначити, що вона може почати фінансувати забудовника тільки після того, як будуть оформлені всі необхідні дозволи в установленому законом порядку. Це зроблено для того, щоб обмежити участь ЗПИФН на найбільш небезпечному етапі будівництва. Але це не критично, адже на оформлення всієї документації та створення проектів припадає не більше п’ятнадцяти відсотків усієї вартості. А підключення ЗПИФН дозволяє забудовнику отримувати масштабні і регулярні фінансові вкладення, які необхідні для будівельно-монтажних робіт, створення інженерних комунікацій і просування вперед. Подібна політика дій спостерігається у закритого пайового інвестиційного фонду нерухомості «Метроном».

Нюанси роботи

Але і це не все. Слід виділити ще цілий ряд нюансів, які представляють інтерес для забудовника:

  • Гарантія стабільного фінансування. Це дуже важливо, але подібне складно спостерігати при використанні непередбачуваних продажів. Також, на відміну від банківського кредиту, не потрібно виплачувати відсотки. Адже це вилучає кошти з обороту. До того ж, можна здійснювати авансові платежі по оптовим закупівлям будівельних матеріалів, що дозволяє отримувати знижки та зафіксувати собівартість.
  • Стабілізація і планомірність процесу реалізації. Справа в тому, що виділяти частину майна в натурі – цього робити не можна. Чому? Суть такої ситуації в тому, що ЗПИФН є інструментом для інвесторів, а не споживачів. Тому, щоб погасити паї, доведеться продавати нерухомість. А якщо йти з оформленням – це додаткова бюрократичне навантаження. З-за цього ЗПИФН зацікавлений в тому, щоб продати нерухомість до закінчення будівництва. Звичайно, це можна зробити і на вторинному ринку, але в такому випадку доведеться пройти Держкомісію, підписати акт про виконання інвестиційного контракту та оформити право власності. Все це з-за певних матеріальних витрат і тривалого часу знижує ефективність інвестицій.

    • Варіанти участі

    Тепер давайте розглянемо схеми, за якими власники інвестиційних паїв закритого пайового інвестиційного фонду можуть взяти участь у будівництві певних об’єктів. Спочатку їм для вибору певної нерухомості необхідно зібратися разом і прийняти відповідне рішення. Це загальний етап для всіх схем. А далі вже починаються відмінності. Але давайте поки обійдемося виключно назвами:

  • Фінансування проектів.
  • Залучення інвестиційних ресурсів.
  • Управління об’єктами комерційної нерухомості.
  • Житлові програми.
  • Встройка ЗПИФН в систему управління будівельними проектами.

    • Кожна з цих схем має свої особливості реалізації. Причому їх настільки багато, що бажано приділити окрему частину статті.

    Фінансування проектів на ринку нерухомості та будівництва

    В даному випадку передбачено, що інвесторами та засновниками передаються фонду грошові кошти (а також майнові права та цінні папери) під час його формування або при вступі до частку на вторинному ринку. Після того, як завершено створення і ЗПИФН визнаний створеним, керуюча компанія вкладає активи в об’єкти нерухомості. Пайовики фонду отримують свої доходи за рахунок різниці між ціною купівлі та продажу майнового права або готових об’єктів. Утворюється вона в процесі будівництва, а також завдяки зростанню ринкових цін на готові об’єкти.

    В цьому випадку керуюча компанія є класичним довірчим особою, що розпоряджається коштами клієнтів. Тільки це відбувається не на фондовому ринку, а з майном. Правила довірчого управління закритим пайовим інвестиційним фондом нерухомості передбачають, як правило, максимальну віддачу на роботу з клієнтом. Адже в якості винагороди йде певний відсоток. І якщо керуюча компанія не є збіговиськом шахраїв, то вона прямо зацікавлена в тому, щоб отримати максимальну вигоду. Розмір доходу залежить від обраного сегмента, а також вимог до потенційних проектів. При цьому завдяки участі багатьох інвесторів, пайовики можуть отримати більшу вигоду, ніж якщо будуть займатися цим самостійно.

    Ще один важливий плюс – ЗПИФН не доводиться платити податок на прибуток. Завдяки цьому інвестори можуть користуватися ефектом відстрочки.

    Залучення ресурсів

    Деякі забудовники використовують ЗПИФН для отримання коштів, щоб побудувати об’єкти. У такому разі керуючою компанією створюється ЗПИФН під конкретну нерухомість замовника. Майнові права вносяться власниками як оплата паїв під час формування фонду. Потім керуюча компанія і засновники залучають інвесторів для забезпечення фінансування конкретного об’єкта. Для цього використовується вторинний ринок (наприклад – біржа). Так виходять грошові кошти для фінансування будівництва. Інвестор, ставши пайовиком, отримує право на певну частину прибутку, що буде отримана при реалізації об’єкта. Це може бути як продаж, так і здача в оренду. Другий підхід часто використовує закритий комбінований пайовий інвестиційний фонд. Така схема користується популярністю завдяки:

  • Простоті створення структури, оформлення інвестицій, обліку та звітності.
  • Прозорості інструменту для сторонніх вкладників.
  • Можливості використовувати пай як заставу.

    • Управління об’єктами комерційної нерухомості

    Цей варіант використовують рентні ЗПИФН. Суть цієї схеми полягає в розміщенні активів в комерційну нерухомість та отримання доходів від її здачі в оренду. Інвестори використовують цей варіант для отримання стабільного доходу. Для власників цей варіант привабливий з наступних причин:

  • Перетворення непрофільних активів в джерело ресурсів для основного бізнесу.
  • Отримання преференцій з виплати податку на прибуток і майно.
  • Залучення фінансових ресурсів від продажу паю при збереженні за собою переважних прав на об’єкти комерційної нерухомості.

    • Фонд купується на внесені кошти або ж відразу формується з відповідного майна. Управління закритими пайовими інвестиційними фондами передбачає додатково укладення договору з експлуатаційною компанією. Вона повинна взяти на себе всю роботу по забезпеченню і утримання об’єктів, а весь чистий потік орендних платежів направляти в ЗПИФН. Вартість активів пайовиків зростає завдяки переданим грошей і збільшенню ринкової вартості об’єкта. За погодженням з засновником, розпоряджаються доходами наступним чином:

  • Інвестуються в реконструкцію і модернізацію об’єкта для збільшення його вартості і/або орендних ставок за нього.
  • Періодично виплачуватися пайовикам.
  • Вкладатися в будівництво/придбання інших об’єктів нерухомості (житлової або комерційної).
  • Інвестувати на фондовому ринку, розміщувати на банківському депозиті.

    • Житлові програми

    Це ще один варіант використання фондів, що передбачає участь муніципальних або корпоративних житлових програм. У такому разі ЗПИФН виступає в ролі інструмента, який акумулює кошти та забезпечує будівництво житла для певної аудиторії, що визначається засновником житлової програми. Під цю справу закладається певний ділянку землі. Він може підбиратися муніципалітетом або корпорацією з числа земель, що входить в його територію. Потім здійснюється передача заставної закритого пайового інвестиційного фонду, які починає зведення нерухомості. Організацію будівництва і контроль за ним здійснює керуюча компанія.

    Встройка ЗПИФН в систему управління будівельними проектами

    Цей варіант використовують великі гравці ринку. Вони вбудовують ЗПИФН в свої бізнес-процеси з метою збільшення ефективності управління будівельними проектами і розподілу грошових коштів, що потрібні для фінансування різних об’єктів. Місце цих структур в ланцюжку залежить від ролі, організації, потреб і переслідуваних цілей.

    Розглянемо невеликий приклад. Материнська компанія створює ЗПИФН і отримує 100 % паїв. Обсяги та напрями використання сформованого фонду визначаються інвестиційною декларацією. Додатково у подальшому кількість коштів може бути збільшена. Потім створюються або придбаваються окремі компанії. Вони займаються підготовкою проектної документації, отримують всі необхідні дозволи для будівництва, а також право на землю.

    Найбільш для цих цілей підходять компанії з формою власності ТОВ або ЗАТ. Після того, як завершені всі підготовчі роботи, ЗПИФН укладає договір (інвестиційний або пайової участі) з цією структурою і забезпечує будівництво фінансами. Якщо тимчасово потреби в цьому немає, то кошти можуть бути спрямовані в актив, який передбачено інвестиційною декларацією. Після того, як будівництво завершено, об’єкти реалізуються. Отриманий прибуток від продажу об’єктів з ЗПИФН податком не обкладається.