Стаття 558: особливості продажу житлових приміщень
Говорячи про особливості продажу житлових приміщень, слід уточнити, що загальний порядок операцій при цьому не змінюється. Схема дій і норми регулювання залишаються тими ж. Просто до дій учасників додаються нюанси.
Учасники угоди
Суть договору полягає в тому, що продавець зобов’язується передати покупцю у власність житлове приміщення, а покупець прийняти його. Особливості продажу житлових приміщень стосуються квартир, будинків, кімнат у квартирах та будинках.
Учасниками угоди є власник і покупець, до якого переходять всі права на об’єкт. Власників іноді кілька. В його особі виступають часом представники, що діють на основі довіреності або іншого підстави. Наприклад, батьки дитини, якій ще немає 18 років.
Якщо власник держава чи муніципалітет, в угоді бере участь орган або особа, які мають повноваження на продаж майна. Винятком є випадки приватизації житла, де перехід майна здійснюється безкоштовно.
Особливості продажу житлового приміщення передбачають отримання нотаріально засвідченої згоди чоловіка-співвласника, який має права на об’єкт.
Операції за дорученням
Реєстраційна служба ретельно перевіряє передані договору та документи на відповідність нормам чинного законодавства. Не обійшла ця доля і довіреності. На що звертають увагу чиновники?
- чи не закінчився строк її дії;
- має повноваження на угоду особа, яка підписала договір;
- виконані інші вимоги (наприклад, в пакеті документів є дозвіл органів опіки на операцію з нерухомістю дитини або недієздатного).
Проблема в тому, що перевірка обмежується вивченням документів, особливо виданих органами влади.
Якщо довіреність видано досить давно, і її термін не закінчився, було б розумним дізнатися безпосередньо у власника житла, хоче він досі здійснити операцію. Цілком можливо довіреність відкликана і нею користується шахрай. Звернення з перевіркою довіреності до нотаріуса може і не спрацювати.
Якщо продавець спадкоємець
Придбання майна, одержаного раніше іншою особою у спадщину, вважається ризикованою справою. У будь-який момент можуть виникнути спадкоємці, які вимагають свою частку, і навіть звернутися з позовом до суду.
Проблема полягає не тільки в досить тривалих строках позовної давності. Закон передбачає їх відновлення.
Аналогічні випадки відбуваються з нерухомістю, права на яку переходять через ланцюг угод. Єдиний спосіб залишити за собою житлову нерухомість – довести факт добросовісного придбання.
Предмет угоди
Предметом угоди є один з об’єктів, перерахованих вище. Особливості продажу житлового приміщення зобов’язують вписати в документ достатні відомості для ідентифікації об’єкта. Судова практика і законодавство називають в якості достатньої інформації відомості з державного реєстру прав: кадастровий номер і підстава для реєстрації прав продавця (договір, свідоцтво про право на спадщину тощо), дата реєстрації та інші характеристики.
Якщо продається житловий будинок або його частина, друга сторона отримує відповідний обсяг прав на земельну ділянку або його частину. Угоди щодо передачі земельної ділянки можуть поєднуватися, або підписується одночасно два документа.
Наслідок порушення даного правила – визнання угоди неукладеною. Це означає, що її основні умови не узгоджені, і документ не має юридичної сили: не породжує прав і обов’язків.
Якщо предмет продажу кімната або квартира в багатоквартирному будинку – новий власник отримує також право на частку спільного майна. Застереження про відмову від нього є незаконною.
Опис предмета угоди
Як пов’язані особливості договору продажу житлового приміщення і предмет угоди? В документ вписують такі відомості:
- місто або населений пункт, в якому вона розташована;
- адресу;
- загальна площа;
- кількість кімнат;
- наявність балконів та лоджій;
- кадастровий номер.
Квартира може мати особливості, які продавець намагається приховати із зрозумілих мотивів. Однак виявлення прихованих недоліків дає покупцеві право звернутися з позовом про стягнення збитків. Якщо вони настільки серйозні, що купівля втрачає сенс, надається право розірвати угоду.
Реконструкція або перепланування повинні бути узаконені, в іншому випадку квартира продається, так би мовити, без них. Якщо зміни мають серйозний характер, то власника можуть зобов’язати привести об’єкт у вихідне положення. Тому придбання житла з подібними дефектами загрожує в майбутньому серйозними труднощами.
Якщо пропонується в подібному стані придбати будинок, то його зміни узаконюються набагато простіше. Подається заява або декларація та довідка з місцевої муніципальної адміністрації про те, що об’єкт не виходить за межі відведеної земельної ділянки, та реєстру прав вносяться зміни про об’єкт.
Якщо одночасно купується земля
Які особливості договору продажу житлового приміщення з земельною ділянкою під ним?
У ЗК закладений принцип єдності долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості. Якщо будинок передається, передається відповідно і земельну ділянку.
Відсутність оформлених документів на ділянку не забороняє власнику продати нерухомість. В договорі робиться лише відмітка про перехід землі на тих же умовах, на яких нею володів продавець. Винятком є випадки незаконного будівництва на землі, не призначеної для цього або взагалі не перебуває у законному користуванні продавця.
Закон забороняє продавати ділянку без одночасного продажу будинку, розташованого на ньому.
Якщо земля під будинком знаходиться в оренді, то і новий власник отримує її на праві оренди. При цьому згоди власника земельної ділянки на операцію не потрібно.
Законом можуть передбачатися винятки, які забороняють продаж земельної ділянки певним особам, у даному випадку може вирішуватися оформлення оренди.
В пунктах договору, присвячених предмету угоди, зазначається кадастровий номер та підстава реєстрації права.
Права третіх осіб
Відповідно до ЦК РФ, особливість продажу житлових приміщень полягає в обов’язку продавця зазначити в договорі всіх осіб, що мають право на проживання.
Сюди включаються всі проживаючі з ним родичі, чоловік або дружина. Колишні члени сім’ї входять у перелік за умови спільного проживання. Закон поширює їх статус на осіб, які не мають спорідненої чи іншій зв’язку з власником, але всесвіти їм в якості членів родини.
Якщо раніше член сім’ї не брав участь у приватизації, за ним зберігається право користування житловим приміщенням.
Підставою права проживання служать: заповідальний відмова, договір найму житлового приміщення, договір ренти з коштом.
Відсутність в повній мірі оформлених документів не означає, що ніхто не має прав на житло, крім власника. Виняток випадки, в яких порушення формальностей істотно (наприклад, договору, підлягають обов’язковому посвідченню нотаріусом).
У тексті вписуються імена, по батькові, прізвища і конкретні права проживання в квартирі, і дані паспортів, що дозволяють ідентифікувати особу. Становище на цей рахунок міститься в статті про особливості продажу житлових приміщень.
Окремий пункт – права дітей. Якщо у одного з учасників угоди неповнолітні діти, лише мають право проживання, а не власності, закон зобов’язує вжити заходів до того, щоб не погіршились умови їх проживання.
Ціна угоди
Пункт є обов’язковим для договору купівлі-продажу. Без нього угода вважається не укладеною, і втрачається її юридичний сенс. Розмір ціни потрібен не тільки для захисту прав учасників, але і для розрахунку суми податку.
Як визначається ціна при продажу нерухомості? Особливість продажу житлових приміщень у наданні сторонам свободи, обмеженої лише забороною передавати житло за ціну, що не відповідає ринковій. Оцінка об’єкта за кадастрової вартості не дає можливість заощадити на сплаті податків, держава зобов’яже здійснити оплату виходячи з ринкової ціни відповідно практиці КС РФ.
Якщо одна сторона пропонує проект договору і друга його приймає – це не означає автоматичного прийняття ціни, зазначеної в проекті.
Нюанси розрахунку і вказівки ціни
При покупці квартири вартість вказується і за саму квартиру, і за частину загального майна в житловому комплексі.
Якщо купується у власність будинок разом із земельною ділянкою, або частка будинку з часткою ділянки, прописується ціна на кожен окремий об’єкт.
Сума може розраховуватися виходячи з оцінки одиниці площі, і тоді покупець зобов’язаний заплатити гроші за фактично передану площа.
У договір ціна вписується одночасно і цифрами, і прописом, щоб не виникало суперечок з-за помилок, які можуть бути допущені при її складанні.
Не можна сказати, що останній пункт відноситься лише до особливостей договорів купівлі-продажу житлових приміщень.
Форма договору
Закон встановлює більш суворі вимоги до угод про продаж нерухомості і житлових приміщень, зокрема, договір укладається у формі єдиного документа. Невиконання вимоги про форму робить угоду недійсною. Посилатися на листування як на докази, що підтверджують факт укладання угоди, не можна.
Нотаріальне засвідчення
У 2015 році в законодавство про реєстрацію прав на нерухомість внесли доповнення. Частина угод тепер полягає з участю нотаріуса.
В перелік включаються такі випадки:
- операції з продажу частки у праві спільної власності, навіть, якщо покупець один з пайовиків;
- продаж квартири єдиним власником, якому на момент укладання угоди ще не виповнилося 18 років;
- продаж об’єкта, що перебуває в частковій власності.
Введення нових положень не виключає обов’язку брати дозвіл на операцію у органів опіки. На жаль, перераховані особливості купівлі-продажу житлових приміщень не враховуються батьками або опікунами.
Державна реєстрація
Закон зобов’язує учасників угоди реєструвати перехід прав на майно. Людина вважається повноцінним власником житлової нерухомості з моменту реєстрації права. Ст. 558 про особливості продажу житлових приміщень визначила момент внесення запису до реєстру прав як момент укладання угоди.
Якщо одна зі сторін відмовляється від реєстрації або ухиляється від неї, друга сторона має право подати позов до суду про примусову реєстрацію. Таким чином, підтверджується, що покупець є законним власником придбаного майна, незважаючи на відсутність реєстрації.
Операції з материнським капіталом
Часткове або повне використання коштів материнського капіталу з метою придбання житла зобов’язує виконати ряд вимог законодавства. Особливості зачіпають і формулювання угод, та порядок її виконання.
До того ж закон виставляє перелік вимог до придбаного таким чином житла. Зокрема, ряд позицій було висловлено ЗС РФ в огляді, присвяченому судовій практиці щодо використання материнського капіталу.
Висновок
Перерахуємо коротко особливості продажу житлових приміщень, позначені в 558 ЦК:
- істотною умовою вважається перерахування прав третіх осіб на квартиру;
- без державної реєстрації договір не вважається укладеним;
- інші особливості пов’язані з віком учасників угоди або їх дієздатністю.
Внесена поправка про регулювання угод з житлом економічного класу федеральним законом, який поки ще не прийнятий.