Ст. 44 ЖК РФ. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку

Управління багатоквартирним будинком власниками житлових приміщень передбачає узгодження волевиявлень кожного з них. Коли число суб’єктів невелика, менше ймовірності виникнення непереборних конфліктів. При цьому прийняття рішень про користуванні спільним майном не супроводжується якими-небудь істотними труднощами. Інша ситуація складається у випадках множинності власників. Особливості узгодження волевиявлень таких суб’єктів регламентує ст. 44 ЖК РФ. У новій редакції норми передбачені основні правила обговорення актуальних питань, що стосуються долі матеріальних цінностей, користування якими здійснюється спільно. Розглянемо їх.

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку

Воно виступає в якості свого роду адміністративного органу. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку організовується для обговорення питань, що стосуються спільного користування матеріальними цінностями, які є частинами споруди. Для цього формується порядок денний, призначається дата проведення заходу. Відповідно до ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, узгодження волевиявлення власників здійснюється шляхом голосування щодо сформульованих питань.

Компетенція органу

Про неї йдеться у ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Компетенція адміністративного органу досить обширна. Власники житлоплощі погоджують:

Вибір способу формування грошового фонду на капітальний ремонт.

Розмір внесків у частині перевищення їх над величиною мінімально встановленої суми.

Питання про реконструкцію житлового будинку. У числі іншого, обговорюється розширення або надбудова споруди. До порядку денного можуть входити питання, що стосуються зведення господарських споруд, інших будівель, капремонту, використання грошового фонду.

Кандидатуру суб’єкта, уповноваженого на відкриття спецрахунки, укладання договору з банком для розміщення тимчасово вільних коштів фонду, здійснення операцій з коштами.

Отримання позики/кредиту ТСЖ, ЖБК або іншим спеціалізованим потребкооперативом на капремонт, умови такого договору, отримання поручительства/гарантії за позиками і витрати за цими операціями, порядок погашення зобов’язань за рахунок фонду та сплати відсотків за користування грошима.

Межі та обмеження використання ділянки, на якій знаходиться споруда.

Умови експлуатації загального майна третіми особами. Зокрема, обговорюється можливість укладення угод на встановлення рекламних конструкцій.

Кандидатури осіб, уповноважених на оформлення від імені власників договорів щодо використання спільного майна.

Порядок застосування інформаційних засобів і систем для організації заочного голосування з питань, включених до порядку денного.

Правила фінансування витрат, пов’язаних з проведенням обговорення.

Спосіб управління будинком.

Порядок наділення ради МКД і його голови спеціальними повноваженнями. Зокрема, йдеться про можливості визначати порядок і умови проведення поточного ремонту.

Інші питання, віднесені законодавством до компетенції адміністративного органу МКД.

Ст. 44 ЖК РФ з коментарями

Приватизація житлового фонду в Росії створила досить складну ситуацію. У більшості багатоквартирних будинків відсутній один власник. Такі споруди складаються з безлічі площ, що належать громадянам, юридичним особам, МО та ін. Це істотно ускладнює управління майном. Беручи до уваги дану обставину, розглянута норма Кодексу закріплює спеціальну форму обговорення питань, що стосуються МКД. Загальні збори вважаються єдиним адміністративним органом. Він існує протягом всього періоду існування МКД.

Колишній порядок

Раніше умови управління майном в багатоквартирних будинках формулювалися органами територіальної влади. Законні господарі площ при цьому були відсторонені від обговорення актуальних питань. Це, в свою чергу, спричинило повсюдне ігнорування прав цих осіб на участь в ухваленні рішень, які стосуються змісту, розпорядження, користування матеріальними цінностями, експлуатованими громадянами спільно. У більшості випадків обговорення здійснювалося на рівні ЖКГ. Це призвело до муніципалізації сфери управління МКД. Відповідно, відсутні інші організаційно-економічні передумови для розвитку інших форм адміністрування. Принцип, закладений у ст. 44 ЖК РФ, покликаний кардинально змінити ситуацію.

Природа компетенції адміністративного органу МКД

Вона пов’язана з режиму реалізації права власності власників житлових площ. Елементи компетенції адміністративного органу можна охарактеризувати як майново-правові та організаційні. Останні включають в себе визначення ключових напрямів управління майном, що використовується спільно. У їх число входить:

Вибір способу адміністрування та уповноваженої організації.

Погодження питань про ліквідацію та створення ТСЖ.

Визначення порядку та строків проведення щорічних обговорень актуальних питань, що стосуються МКД та ін.

Майново-правові елементи компетенції включають в себе прийняття рішень про правила користування, а в установлених межах і розпорядження спільним майном, визначення плати за роботи та послуги з адміністрування, зміст і так далі.

Винятковість повноважень

Вона проявляється в тому, що з окремих питань жоден інший орган, крім загальних зборів, обговорення провести не може. До іншим структурам, наприклад, можна віднести правління ТСЖ. Можливість обговорення деяких питань ст. 44 ЖК РФ передбачає для інших органів. Так, члени товариства можуть узгодити здачу в оренду або передачу інших прав на матеріальні цінності, що використовуються власниками житлових площ в МКД. Але, наприклад, такі питання, як вибір варіанта адміністрування або формування ТСЖ, може обговорювати тільки загальні збори. Об’єднуючим ознакою проблем, віднесених до виключної компетенції цього органу, є їх фундаментальність. Рішення, прийняті з таких питань, носять довгостроковий характер.

Актуальна проблема

Розглянута норма включає в перелік питань, що підлягають обговоренню тільки адміністративним органом МКД, капітальний ремонт та переобладнання окремих площ у спорудженні. До виключної компетенції зазначеної структури відносять і проблеми, що стосуються зведення господарських та інших будівель. Присутня в ст. 44 ЖК імперативна норма виключає можливість вільного тлумачення і використання її особами, які не вважаються власниками житлових площ в МКД.

Важливий момент

Слід враховувати специфіку обговорення питань, що стосуються переобладнання в спорудженні. Так, якщо воно призведе до зменшення обсягу спільного майна, то, беручи до уваги положення статей 36 і 40 Кодексу, рішення повинно прийматися одноголосно всіма власниками взагалі або всіма учасниками. В останньому випадку попередньо повинно бути отримано схвалення від інших власників житлових площ, що не мають можливість бути присутнім на обговоренні. Це правило поширюється і на випадки, коли хто-небудь із власників без узгодження з сусідами здійснює перебудову приміщень, що використовуються спільно. Інші власники можуть вимагати приведення переобладнаних площ у первісний вигляд. Відповідний позов може заявлятися за правилами статті 304 ЦК.

Спори

При розгляді справ, пов’язаних із застосуванням ст. 44 ЖК РФ, судова практика враховує і норми ЦК. Так, наприклад, якщо хтось з власників житлоплощі в МКД позбавлений можливості користуватися якоюсь частиною споруди (не має доступу на горище), він може заявити позов у порядку статті 301 ЦК. Претензія може пред’являтися до будь-якого іншому власнику або до третій особі. В останньому випадку віндикаційний позов буде вважатися заявленим в інтересах всіх господарів житлоплощі МКД. Його задоволення не передрішає питання, що стосується використання спільного майна. Він лише забезпечує отримання позивачем втраченого володіння.

Будівництво господарських та інших будівель

На думку експертів, компетенція адміністративного органу МКД, закріплена в пункті першому другій частині ст. 44 ЖК, сформульована неоднозначно. Розмитість тлумачення проявляється, в першу чергу, в тому, що в нормі не уточнюється, який саме ділянка може використовуватися для зведення будівель. Крім того, ст. 44 РК не містить вказівок про призначення споруд. З цього можна зробити поверхневий висновок про те, що власники житлоплощі вправі узгодити будівництво на будь-якій території. При цьому вона цілком може не ставитися до ділянки, на якій розташовується МКД. Разом з тим слід пам’ятати положення частини першої ст. 44 ЖК. У ній вказується, що компетенція адміністративного органу поширюється тільки на об’єкти, що використовуються власниками житлових площ спільно. Природа повноважень пов’язана з правом власності на майно. Відповідно, обговоренню підлягають тільки ті питання, які відносяться до нього.

Об’єкти спільного користування

Їх перелік закріплює стаття 36 Кодексу. До спільного майна багатоквартирного будинку слід відносити:

Земельний наділ, на якому стоїть споруда.

Елементи благоустрою, озеленення.

Інші об’єкти, розташовані на цій ділянці і використовуються для обслуговування, експлуатації та інших потреб МКД.

Таким чином, можуть обговорюватися питання про будівництво господарських та інших споруд тільки на території, що відноситься до багатоквартирного будинку. При цьому споруди повинні мати конкретне призначення – забезпечення обслуговування, благоустрою, експлуатації МКД.

Питання користування ділянкою

Ст. 44 ЖК відносить до компетенції адміністративного органу обговорення проблем, пов’язаних з межами та обмеженнями використання наділу, на якому стоїть споруда. Відповідна компетенція пов’язана з тим, що Кодекс відносить цю ділянку до матеріальних цінностей, експлуатованих власниками житлових площ спільно. При цьому, згідно статті 16 Вступного закону, в існуючій забудові населених пунктів наділ, на якому знаходиться МКД та інші нерухомі об’єкти, включені в його майновий комплекс, є частковою власністю власників квартир цього будинку. Зазначена норма регламентує 2 випадки:

Одягнув вже сформований на дату набрання Кодексом юридичної сили.

Ділянка вимагає формування.

У першій ситуації територія переходить в часткову власність безкоштовно. На це прямо вказують норми законодавства. У другому випадку у відповідності з рішенням загальних зборів МКД, будь уповноважена власниками особа може звернутися в структуру місцевої або державної влади із заявою про формування ділянки. Після задоволення прохання наділ переходить до власників житлових площ безкоштовно. Часткові власники можуть реалізовувати правомочності щодо розпорядження, володіння, користування ділянкою в межах, закріплених законодавством.

Кадастровий облік

За статтями 6 і 11.1 ЗК, ділянка є об’єктом земельних відносин. При цьому мається на увазі частина поверхні землі, межі якої встановлені за правилами, закріпленим федеральним законодавством. На підставі статті 261 ЦК (п. 2), право власності на наділ поширюється на ґрунтовий (поверхневий) шар, рослини і водні об’єкти, що перебувають у його межах. Земельні ділянки підлягають кадастровому обліку. Він являє собою дії, спрямовані на внесення до державного реєстру дані про нерухомість, підтверджують існування об’єкта, з характеристиками, що дозволяють його ідентифікувати.

Передача частин споруди у користування

Рішення цього питання відноситься до виключної компетенції зборів. Обумовлено це тим, що частини споруди експлуатуються власниками житлових площ спільно. Якщо говорити про суб’єктів, яким може бути передано спільне майно, то ними можуть бути як особи з числа власників, так і сторонні громадяни. Конкретний суб’єктний склад враховується при визначенні розміру відшкодування за використання об’єктів. Якщо якась частина споруди надається одному з власників, може прийматися до уваги розмір частки у загальному майновому комплексі.

Нюанси

Цілком очевидно, що незважаючи на те, що в пункті третьому розглядуваної норми передбачається можливість надання в користування спільного майна, це не означає, що можуть надаватися всі відповідні об’єкти. В іншому випадку буде порушений правовий режим експлуатації основних площ. При цьому стаття 36 в частині 4 прямо передбачає можливість надання в користування третім особам об’єктів, що експлуатуються спільно. Однак потрібно розуміти, що далеко не всі частини споруди через їх функціональних особливостей можуть передані іншим суб’єктам. До них, наприклад, можна віднести сходи, вентиляційні, ліфтові шахти, прилади техучета, інші об’єкти, які нерозривно пов’язані з системами обслуговування і життєзабезпечення всього будинку. Інші частини споруди – горища, підвали тощо – можуть передаватися в користування, якщо це не буде ущемляти інтереси власників і порушувати порядок експлуатації МКД.

Зовнішня реклама

Як показує статистика, незважаючи на те, що до введення в дію сучасного ЖК РФ, багато частині МКД були віднесені до об’єктів спільного використання власників житлових площ, вони передавалися адміністраціями МО стороннім суб’єктам без отримання згоди проживаючих у спорудженні громадян. Досить поширеним у зв’язку з цим стало розміщення на стінах і дахах зовнішньої реклами. При розгляді цього питання слід звернутися до положень ФЗ № 108, що діяв до 01.07.2006. В нормативному акті передбачалося, що розміщення реклами на спорудах та інших об’єктах, а також встановлення розміру оплати та порядку її внесення виробляються у відповідності з договором, укладеним з власником або особою, наділеним речовим правом на будівлю, при наявності дозволу, виданого місцевої структурою влади. аналогічне положення щодо земельної ділянки присутня в ФЗ № 38. Між тим у деяких регіонах органи місцевої та державної влади не тільки надавали дозволи, але й укладали зазначені вище договору без урахування приписів законів. РК прямо встановлює, що узгодження питань, що стосуються надання тих чи інших частин споруди, здійснюється виключно власниками житлових площ МКД. Вирішення інших осіб чи органів не можуть підміняти обговорення загальних зборів. Надання власниками житлових площ за плату окремих частин будівлі для розміщення на них реклами може виступати додатковим джерелом фінансування для утримання споруди. Однак почастішали випадки порушень прав власників стали підставою для посилювання вимог і внесення змін до норми. В даний час в компетенції адміністративного органу МКД безпосередньо відноситься обговорення питань про укладення угод на установку і подальшу експлуатацію зовнішньої реклами. Крім цього, дана структура має право визначати коло осіб, які наділяються повноваженнями на оформлення цих договорів. Умови передачі та експлуатації частин загального майна третіми особами визначаються за рішенням власників. Це правило поширюється і на випадки надання площ для розміщення реклами. В якості документа, що підтверджує згоду власників, виступає протокол, який оформляється в процесі обговорення питань на зборах. Це основні моменти, за якими в основному виникають суперечки при застосуванні розглянутої статті. Ч. 3 ст. 44 ЖК РФ відсутня.