Що таке капітальний ремонт? Фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків

Список платежів, який є обов’язковим для громадян РФ, неухильно збільшується. Подібним нововведенням для мешканців багатоквартирних будинків стала плата за капітальний ремонт. Однак при цьому виникли правомірні питання від тих, хто змушений скоротити на пред’явлені суми свій сімейний бюджет. Вони стосуються багато чого, в тому числі того, наскільки виправдані дані цільові внески.

Історія питання

В кінці 2012 р. у Житловий кодекс Росії були внесені деякі зміни. Це поправки до документу, які зобов’язали власників житлових приміщень брати участь у фінансуванні капітального ремонту їх будинку. Вже через два роки таку щомісячну оплату ввели в більшості регіонів країни.

Наскільки правомірна плата за капітальний ремонт? Дане питання активно обговорювали у багатьох інстанціях. Із закликом розібратися в цих починаннях до Мосміськдумі звертався навіть Патріарх Московський і всієї Русі Кирил. Займався розглядом цього питання і Конституційний суд. Однак ніякої неправомірності даного податку ним встановлено не було. Навпаки, 12.04.2016 р. Конституційним судом було винесено постанову про те, що внески на капітальний ремонт житла зовсім не суперечать основному закону держави.

Необхідність відрахувань

Якщо провести аналіз російського законодавства, то можна побачити, що тема відшкодування власниками капітального ремонту не нова. У Житловому та Цивільному кодексах вона, нехай не прямо, але побічно зачіпає ступінь відповідальності власника, що стосується стану житла, і обов’язок підтримувати його на належному рівні. Зі вступом вищезазначених поправок були відкриті лише нові перспективи, що стосуються капітального ремонту житлового фонду. З цього моменту внесення таких внесків стало обов’язковим для всіх. Причому відправляються суми стали максимально прозорими, так як почали знаходити відображення у платіжних квитанціях.

З прийняттям цього законодавчого акта уряд зменшив видатки з державного бюджету на ці цілі, а також примусило громадян до своєчасної організації ремонтних робіт.

Поняття капітального ремонту

Досі багато мешканців багатоквартирних будинків, одержуючи квитанції на оплату комунальних послуг, приходять в подив від графи «оплата капітального ремонту». Особливо важко розуміння необхідності внесення таких грошових сум дається тим, хто живе в новобудовах.

Що таке капітальний ремонт? Згідно з чинним законодавством, він являє собою сукупність дій, спрямованих на приведення житлового фонду у стан, придатний для проживання. Капітальний ремонт будівлі дозволяє вивести з експлуатації аварійне житло.

Існують певні санітарні норми, що стосуються будівельних споруд. Згідно з ним, необхідність у проведенні капітального ремонту виникає тоді, коли знос будівлі становить 30-70 %. Це стосується споруд на кам’яній основі. У дерев’яних будинках, згідно з цим санітарним нормам, капітальний ремонт має бути здійснений при 60 % їх зносу. Терміни придатності всіх конструкцій встановлюються на період не менше тридцяти і не більше вісімдесяти років. Після закінчення даного часу будівля може бути визнано аварійним.

Необхідність у проведенні робіт

Кожен багатоквартирний будинок має свій технічний паспорт. Він видається будівлі при введенні його в експлуатацію. В цьому документі знаходять відображення всі ті конструктивні особливості, якими володіє будинок, а також зазначаються характеристики елементів кріплення і дати заводського виготовлення частин споруди. Виходячи з наявних даних, можна розрахувати термін придатності кожної зі складових споруди.

Те, що будинок є аварійним, здатна визнати тільки відповідна експертиза, яка спирається на посередництво суду. Такий будинок підлягає або реконструкції (при її доцільності), або знесенню. При цьому мешканцям держава зобов’язана видати рівноцінну за своїми розмірами житлову площу.

Перелік проведених робіт

Що таке капітальний ремонт? Це роботи, в список яких входить:

– часткова або повна реставрація будинку, його фасадів і частин;
– ремонт підвальних приміщень з частковою заміною фундаменту;
– ремонт сантехнічного обладнання;
– ремонт покрівлі;
– заміна електричних систем, у тому числі ліфтів та ліфтових шахт.

Вартість капітального ремонту, який передбачається кожним з цих пунктів, різна, і розраховується відповідно до будівельних кошторисів.

Реставрація фасадів

З плином часу проведення певних робіт з відновлення зовнішніх стін потрібно навіть самим надійним і якісним будівель. Адже фасад будь-якого багатоквартирного будинку піддається погодних впливів. Необхідність у підтримці в нормальному стані цій частині будівлі проводиться в тих випадках, коли руйнування зовнішньої облицювання сталося на тридцять і більше відсотків.

Що таке капітальний ремонт фасаду? Це видалення попереднього шару та нанесення на стіни нового покриття. Крім того, капітальний ремонт будівлі з його зовнішньої сторони представляє собою наступні заходи:

– заміна склопакетів балконів і вікон;
– утеплення та подальша декоративна обробка стін;
– відновлення козирків, розташованих над балконами і входами в будівлю;
– зовнішня обробка і утеплення балконів і лоджій;
– зміцнення стін у ліфтових шахтах;
– оновлення вимощення;
– заміна пожежних драбин;
– ремонт водостоків та інших комунікацій.

Капітальний ремонт зовнішньої частини будівлі умовно поділяють на три великих етапи. Першим з них є підготовка. Вона включає в себе повне зняття старих покриттів, усунення грибкових утворень і інших забруднень, видалення тріщин з обробкою швів, а також обштукатурювання фасаду.

На другому етапі проводиться обробка. У неї входить нанесення нового покриваючого шару, каменю, керамічної плитки, фарби або іншого декоративного матеріалу. При цьому повинні відновлюватися наявні на фасаді архітектурні деталі.

На третьому етапі проводиться заміна різних функціональних елементів. Ними служать козирки, декоративні вітражі, водостоки та інші частини фасаду.

Реставрація фундаментів

Ці роботи можуть включати в себе посилення грунтів, що перебувають у підстави будинку. Проводяться вони з ремонту обмазувальної та обклеювальної ізоляції фундаментних блоків, а також по усуненню мають місце локальних деформацій і дефектів.

Оновлення інженерних комунікацій

Коли проводиться капітальний ремонт будівлі, даний етап є одним з найбільш складних. Адже він вимагає від виконавців чималої майстерності. Допущена помилка при проектуванні і подальшому монтажі інженерних систем нерідко обертається не просто незручністю їх експлуатації, а також витратами на повторне проведення робіт.

На цьому етапі об’єкти капітального ремонту піддаються ремонту або заміні старої електропроводки. Оновлено також і системи водо – і теплопостачання. Проводиться демонтаж старих труб, на місце яких встановлюються нові, виконані з найсучасніших матеріалів. Це можуть бути поліпропіленові або металопластикові труби. Вони досить прості в монтажі і надійні в експлуатації. Проводиться заміна радіаторів в місцях загального користування.

Крім того, інженерні комунікації будинку входять системи кондиціювання і вентиляції. При капітальному ремонті будинку проводиться їх заміна або реконструкція із здійсненням контрольних випробувань та пусконалагоджування.

Що таке капітальний ремонт інженерних комунікацій? Це роботи, в числі яких знаходяться:

– в системі водопостачання: заміна стояків і відгалужень від них до першого крана, заміна обладнання та устаткування пожежного водопроводу, заміна устаткування насосних установок та розвідних трубопроводів в техпідпілля;
– в системі водовідведення: заміна вивідних труб і стояків, відгалужень до перших сполук і т. д.;
– в системі опалення: заміна стояків до крана і регістрів радіаторів в місцях, призначених для загального користування, запірної арматури всі системи опалення, теплообмінника і обладнання, при наявності індивідуальних теплових пунктів.

Крім того, фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків передбачає використання необхідних сум на заміну:

– ввідно-розподільних пристроїв;
– поверхових розподільних щитів;
– електричного обладнання та електромереж для живлення ліфтів;
– мережі, призначеної для зовнішнього освітлення.

Капітальний ремонт приміщень, призначених для розміщення обладнання ліфта, також входить в перелік проведених заходів. Він включає в себе роботи з приведення в нормальний стан внутрішніх стін, а також конструкцій пристроїв ліфтових шахт і машинних відділень.

Ремонт даху

Даний вид робіт може бути як поточним, так і капітальним. Віднесення його до тієї чи іншої категорії безпосередньо залежить від того, наскільки покривний шар покрівлі прийшов в непридатність. Якщо це сталося на площі, що становить не менше ніж 40 %, то будуть потрібні капітальні роботи. Оцінити цей стан може лише фахівець, який виробляє не тільки ретельний огляд покривного матеріалу даху, але й всього «пирога», що лежать на ній шарів. При визначенні досить великої кількості вад проводиться капітальний ремонт покрівлі.

Дах увінчує собою будь-яку будівлю. При цьому основна її функція полягає у підтримці довговічності і збереження конструкцій будинку, його перекриттів і стін.

Капітальний ремонт приміщень потрібно здійснювати набагато частіше, якщо дах буде перебувати в стані, вимагає заміни її покривного матеріалу.

Усі роботи на покрівлі провадяться, як правило, в теплу і суху пору року. Виняток становлять лише аварійні ситуації. При планових замінах покривного шару складається графік капітального ремонту. Це дає змогу чітко відстежувати всі необхідні терміни, які будуть залежати від обсягу робіт. Крім того, такий графік, а також проект і складена технологічна карта дозволять уникнути замочування великої частини даху, так як згідно з цими документами буде дотримана послідовність операцій та їх максимальне поєднання.

Капітальний ремонт покрівлі включає в себе:

– заміну покриттів з одночасним пристроєм примикань;
– приведення в нормальний стан конструкцій скатної покрівлі, що передбачає повну або часткову заміну кроквяної системи;
– біо – та вогнезахист дерев’яних деталей;
– пристрій цементно-піщаної стяжки;
– заміну утеплювача, покладеного на горищі;
– встановлення нових ковпачків на оголовках вентиляційних і димових труб;
– заміну виходів на дах, дверей та люків і т. д.

Житлові приміщення

Що входить в капітальний ремонт муніципальної квартири? Справа в тому, що в перелік робіт, які проводяться в будівлі, включені тільки ті, які стосуються загальнобудинкового майна. Це говорить про те, що все знаходиться в квартирі мешканців є тільки їх власністю. Так, при зміні водопровідних стояків вони змінюються лише до вентиля. Далі всі комунікації вважаються майном мешканців та ремонтуються лише за рахунок їх особистих коштів. Але варто мати на увазі, що, згідно з кошторисом витрат, заміні підлягають віконні склопакети. Ці роботи сприяють реконструкції фасадів, підвищуючи одночасно комфортні умови в квартирах.

Куди здійснюється оплата?

В який фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків власники будуть відраховувати гроші, вирішується на загальних зборах мешканців. Однак Міністерство будівництва РФ рекомендує всім відкриття спецрахунки, який буде належати конкретному будинку. Тільки в такому разі мешканці зможуть проконтролювати збір і витрачання їхніх коштів. Однак часом власники квартир ніяк не можуть зібратися разом для вирішення цього питання. У таких випадках всю організаційну частину держава візьме на себе. Гроші будуть перераховані на рахунок оператора, що відповідає за ремонт будинків у конкретному регіоні.

Однак передумати і прийняти інше рішення можна завжди. Мешканці будинку в будь-який момент можуть зайнятися відкриттям власного спеціального рахунку, а вже всі перераховані гроші на нього будуть переведені в обов’язковому порядку.

Хто є платником?

Гроші у фонд капітального ремонту повинні вносити всі власники, що володіють житловими і нежитловими приміщеннями в багатоквартирному будинку. Причому це перерахування не залежить від того, в якому році було зведено будівлю. Рахунки на сплату отримують мешканці ще дореволюційних будинків, так і ті, хто оселився в новобудові.

Від таких внесків звільняються лише власники квартир, розташованих в аварійних будівлях, і в тих, які йдуть на реконструкцію або під знос. Не потрібно віддавати гроші і тим, хто проживає згідно з договором соціального найму.

Що стосується розмірів такої плати, то вона встановлюється регіональними властями. У Санкт-Петербурзі, наприклад, щомісячні відрахування становлять 2,5 руб. за один квадратний метр. У Сочі цей розмір дорівнює 5,3 руб. Влади Мурманська встановили оплату в розмірі 6 руб. При цьому сума, за рішенням влади, може зазнавати щорічні зміни. Крім того, розмір внесків на капремонт може підвищуватися виходячи з типу будинку та його споруди. Так, в панельних будинках, обладнаних ліфтом, плата на капремонт вище, ніж у цегляних будинках без ліфта.

Існують деякі категорії громадян, які мають пільгами при відрахування на капремонт. Вони збігаються з тими, хто в меншому обсязі оплачує за послуги ЖКГ. З 1.01 2016 р. до них приєдналися ще й самотні літні люди, а також інваліди та громадяни старше 80 років, які проживають в сім’ях, всі члени якої є непрацюючими пенсіонерами. Субсидії від держави дозволено отримувати малозабезпеченим громадянам.

Підуть гроші за призначенням?

Власникам житла повинно бути зрозуміло, що їх будинок зовсім не закінчується квартирної дверима. Він включає в себе і дах, і під’їзд, і різні технічні приміщення. Все це є загальним майном, яке періодично вимагає приведення його в необхідне для нормальної експлуатації стан.

Крім мешканців фінансову сторону капремонту контролюють казначейство і Госжилинспекция, регіональна рахункова палата і прокуратура. Щороку такі рахунки підлягають аудиту, результати якого можна побачити у ЗМІ або в мережі Інтернет. При створенні спецрахунки будинку грошові кошти на ньому будуть додатково контролюватися банком. Крім цього, у кожному з регіонів є затверджені граничні вартості, що стосуються капітальних робіт. Вони дозволять виключити зловживання цим рахунком і не зроблять дах чи фасад несподівано «золотими».

Екстремальні ситуації

Варто мати на увазі, що існує план капітального ремонту. Однак часом відбуваються аварії, спрогнозувати які досить складно. Іноді до руйнування будинку можуть спричинити надзвичайні ситуації, що мають природний або техногенний характер. Більшість з них є причиною того, що будівлі потрібне проведення позапланового капітального ремонту.

Як вирішується питання в цьому випадку? При таких ситуаціях капітальний ремонт не включається в план реалізації спільної регіональної програми. Його проводять без використання подібної процедури і тільки в тому обсязі, який потрібен для усунення наслідків аварії.

Такий ремонт проводиться на кошти, що знаходяться на рахунку регіонального оператора. Це визначено статтею 185 РК Росії.