Шахрайство з нерухомістю в житловій сфері: поради юриста та запобіжні заходи

Віктор Кузьмін

1 minute

Сьогодні майно громадян досить часто стає об’єктом злочинного посягання. Люди потрапляють в неприємні ситуації з різних причин. В основному по своїй довірливості і незнання законодавства. Одним із найпопулярніших злочинів сьогодні вважається шахрайство з нерухомістю. 2017 рік ознаменувався введенням нових правил держреєстрації. Тепер поставити на облік об’єкт можна в іншому регіоні, а не тільки там, де він знаходиться. На думку фахівців, це нововведення створює сприятливі умови для злочинців. Розглянемо найбільш поширені види шахрайства з нерухомістю.

Актуальність питання

У сучасних умовах життя суспільства ніхто не може бути повністю застрахований від ризиків. Як показує практика, багато угод з нерухомістю визнаються недійсними вже після передачі грошових коштів шахраям. У зв’язку з цим експерти рекомендують велику увагу приділяти питанням безпеки на початкових етапах оформлення. При виникненні будь-яких сумнівів слід відмовитися від укладення договорів.

Кабальна угода

Шахрайство при покупці нерухомості може виражатися в різних формах. Злочинці вигадують все нові схеми обману громадян. В якості однієї з них виступає кабальний договір. Він полягає з компанією-посередником. Звичайно, це невелика фірма, в якої працюють цілком доброзичливі люди. При цьому співробітники чудово володіють навичками психологічного впливу, вміють відволікати увагу від головних аспектів угоди, зосереджувати потерпілого на несуттєвих деталях. Після оформлення угоди клієнту пропонують різні об’єкти, які під його вимоги не підходять. У підсумку клієнт втрачає терпіння і починає наполягати на розірвання договору і повернення документів. Однак у такій угоді прописано, що після односторонньої відмови від нього, громадянин не зможе здійснити жодну операцію з нерухомістю в межах певного терміну. Розірвати договір можна, але за умови сплати фірмі компенсації. Її розмір розраховується залежно від вартості об’єкта. Таке шахрайство в сфері нерухомості поширена у великих містах, там, де працює величезна кількість ріелторів. Жертвами злочинців зазвичай стають іногородні громадяни.

“Мертві душі”

Шахрайство в сфері нерухомості може набувати дуже витончені форми. Наприклад, клієнту пропонується викупити базу даних власників об’єктів. Як правило, при цьому називається чисто символічна (в порівнянні з ріелторським збором) сума 5-10 тис. руб. Клієнт погоджується, сплачує обумовлену суму і отримує базу даних. Коли ж він починає обдзвонювати об’єкти, виявляється, що частині з них не існує, деякі здані або продані. В результаті громадянин втрачає гроші і час.

Квартири з мешканцями

Це ще одна поширена форма, в якій виражається шахрайство при продажу нерухомості. Набувач, навіть виконавши всі рекомендації фахівців, може не знати про власника, тимчасово виписаний з квартири. Така ситуація має місце, наприклад, у випадку, коли громадянин відбуває тюремне ув’язнення, перебуває на лікуванні в спеціалізованому медзакладі та ін. На відповідний період він виписується з приміщення. Однак за ним зберігається можливість зворотного реєстрації за місцем проживання після повернення. Таке правило діє і на випадки продажу нерухомості. Щоб не стати жертвою такої ситуації, необхідно звернутися в паспортний стіл або місцеву (селищну) адміністрацію для отримання інформації про тимчасово знятих з обліку осіб.

Оренда з обтяженням

Шахрайство у сфері обороту нерухомості отримало широке розповсюдження, як вище було сказано, внаслідок незнання громадянами норм законодавства. Так, наприклад, при укладенні орендної угоди суб’єкт повинен в обов’язковому порядку отримати згоду всіх власників приміщення, які проживають та зареєстровані в ньому. Досить часто після оформлення договору несподівано з’являється особа, яка виступає проти угоди, або ще один господар об’єкта, який вселяється разом з орендарем. Щоб уникнути таких казусів, необхідно упевнитися, що в орендному угоді свої підписи поставили всі зацікавлені особи.

Підроблені документи

Практично завжди шахрайство з нерухомістю в житловій сфері пов’язане з фальсифікацією паперів. При цьому злочинці володіють великим досвідом в частині підробок. Часто фальшиві документи дуже складно відрізнити від оригіналів. На практиці відомі випадки, коли злочинці підробляють заповіту, після цього оформляють об’єкти на підставних осіб, а потім виставляють їх на продаж за дуже низькими цінами. Коли ж з’являється реальний наступник, знайти своє майно йому буде практично неможливо, як, власне, і зловмисників.

Махінації зі спадщиною

Шахрайство при операціях з нерухомістю може і не бути пов’язане з фальсифікацією документів. Часто злочинці надають потерпілим неправдиві відомості або замовчують якусь важливу інформацію. Наприклад, бувають ситуації, коли власник не поставив до відома про наявність інших спадкоємців майна. В результаті після здійснення угоди, інші спадкоємці подають до суду вимогу про визнання її недійсною. Все це загрожує великими фінансовими і тимчасовими втратами.

Посередники

Ними, як відомо, виступають в основному агентства нерухомості. Шахрайство може виражатися в несумлінному сприяння громадянам у придбанні об’єктів. Раніше ця схема була дуже поширена. Як правило, таке шахрайство на ринку нерухомості було направлено на малозабезпечених осіб, пенсіонерів, сиріт. Недобросовісні ріелтори пропонували цим громадянам сприяння в пошуку відповідного об’єкта за прийнятною вартістю. Потенційних клієнтів возили за місто, показували просторі і добротні будинки. Однак після оформлення угоди люди отримували у власність нежитлові споруди в занедбаних і віддалених селах. В даний час держава зробила ряд заходів, спрямованих на захист громадян. Зокрема, зробити обмін житлової площі, яку займає багатодітна родина, можна тільки при отриманні згоди від органу опіки та піклування. Уповноважені інстанції зобов’язані перевірити чистоту угоди, що, зрозуміло, відлякує шахраїв.

Змова власника і ріелтора

Як правило, таке шахрайство з нерухомістю поширене в області оренди об’єктів. Потенційний клієнт звертається до ріелтора або компанії-посереднику. Останній досить швидко знаходить об’єкт, відповідний вимогам. Клієнт передає власнику суму за перший місяць, а ріелтору – запорука і комісійні. Але через деякий час (тиждень-два) з’являється господар об’єкта і говорить, що у зв’язку з виниклими обставинами здавати приміщення він більше не може. У підсумку клієнт в кращому випадку може отримати заставу. Що стосується комісійних та оплати першого місяця оренди, то ці кошти ріелтор і власник розділять між собою. Приміщення ж вони будуть здавати за цією схемою і далі.

Підміна документів

Кілька років тому була поширена така злочинна схема. Посередник пропонує допомогу в пошуку об’єкта і оформленні договору. Як відомо, клієнти, звертаючись до ріелторам, підписують угоду про надання останніми відповідних послуг. Однак замість цього документа потерпілим дають довіреність на ведення всіх справ з нерухомістю або й зовсім дарчу. По своїй неуважності клієнт підписує папір. Документ можна оскаржити в суді, але зробити це буде проблематично. Варто сказати, що за такою схемою шахрайство при продажу нерухомості сьогодні практично не відбувається. Це обумовлюється тим, що при підписанні угод необхідно присутність нотаріуса або іншої компетентної особи.

Проблема пайовиків

Шахрайство з нерухомістю – злочин, який один час часто відбувалося несумлінними фірмами-забудовниками, предлагавшими юридичним особам і громадянам участь у перспективному будівництві. Схема в цьому випадку досить складна. Саме тому розкрити таке шахрайство з нерухомістю буває непросто. Свої кошти пайовики перераховують одній фірмі, вона передає їх другий, а сам об’єкт зводить третя компанія. Перша організація, яка здійснює збір грошей, порушує зобов’язання перед наступними учасниками схеми. Вони, відповідно, розривають з нею договору. Перша фірма, зібравши чималу суму, просто зникає з нею. Пайовики, у свою чергу, звертаються до компанії, яка має будувати будинок. Але фірма абсолютно чесно заявляє, що ніякі договори ні з ким не підписувала, а значить і зобов’язань не має. Ще одна форма, в якій відбувається шахрайство з нерухомістю, – фінансові піраміди. Як правило, це добре організовані схеми. Під виглядом будівельних організацій фірми забирають у пайовиків їх гроші. Після цього робляться різні злочинні заходи. Наприклад, керівництво компанії зникає, оформляється банкрутство, необгрунтовано затягується будівництво об’єкта та ін.

Схеми на сайті Avito

Ця інтернет-майданчик користується великою популярністю і у продавців, і покупців. На сайті часто викладаються зображення об’єктів, які не належать особі, подає оголошення. Зловмисники вказують електронну пошту і номери телефонів, видаючи себе за власників. При спілкуванні потенційним клієнтам шахраї повідомляють, що законні власники знаходяться за межами міста і довірили їм вести справи з нерухомістю. Після цього жертві пропонується перерахувати одним з поширених способів гроші на рахунок (завдаток). Природно, якщо громадянин погоджується по своїй наївності, перераховані кошти йому не повернуться. Знайти шахраїв досить складно.

Іпотека

Шахрайство з нерухомістю, взятої в кредит, здійснюється за дуже складною схемою. Її використовують, як правило, досвідчені злочинці. В даному випадку здійснюється оформлення кредиту по підроблених паперів. При цьому набувається чужа або неіснуюча власність. У судовій практиці мають місце випадки виявлення схеми оформлення заставної вартості об’єктів. Вилучення грошей може здійснюватися як у громадян, так і у юросіб. Банківські структури нерідко халатно ставляться до обов’язків щодо перевірки документів, що пред’являються зловмисниками. Після отримання грошей шахраї намагаються сховатися або залишають потерпілих з оформленою іпотекою і фальшивими паперами на неіснуючі об’єкти.

Особливості злочинців

Хто здійснює шахрайські дії з нерухомістю? Як правило, такими суб’єктами є ріелтори. Це можуть бути і самостійні агенти, і невеликі фірми. Безумовно, тривалий час працювати злочинці не можуть. Щоб якийсь період протриматися на ринку, особи створюють липові компанії за підробленими паперів, швидко змінюють найменування організації. Часто шахраї діють через підставних громадян, переїжджають з міста в місто, змінюють співробітників, підроблюють їх особисті документи.

Відповідальність

За шахрайство чинне законодавство передбачає кримінальне покарання. Санкції закріплені статтею 159 КК. Самим м’яким покаранням є штраф, а самим жорстким – тюремне ув’язнення. Вибір заходів залежить від обставин злочину, наявності кваліфікуючих ознак, величини заподіяної шкоди. Незважаючи на ризик бути притягнутим до відповідальності, особи, все-таки наважуються на скоєння злочину. Основним мотивом є корисливість, прагнення до легкої наживи.

Особливості доказування

При здійсненні операцій з нерухомістю слід бути пильним і зібрати всю доступну інформацію про об’єкт і власника. Безумовно, ці матеріали можуть і не знадобитися, але краще перестрахуватися. Якщо угода здійснена шахраями, в суді знадобляться всі відомості і документи. При доведенні афери вони допоможуть відновити всі події по ланцюжку. Бажано також мати свідків, які можуть підтвердити ті чи інші факти. Тому на оформлення угоди можна взяти кого-небудь з родичів або знайомих. Щоб не потрапляти в такі ситуації, необхідно звертатися тільки в перевірені ріелторські компанії, існуючі на ринку досить давно і встигли себе добре зарекомендувати.