Продаж кімнати в комунальній квартирі: необхідні документи і порядок дій

Комунальні квартири як і раніше часто зустрічаються в російських містах. Громадяни, які проживають в окремих кімнатах, можуть бути наймачами на підставі договору соціального найму, а також можуть бути безпосередніми власниками майна. В останньому випадку часто потрібно продаж кімнати в комунальній квартирі. Цей процес пов’язаний з численними труднощами, так як всі інші мешканці володіють переважним правом покупки. Тому продати стороннім особам житло можна виключно після відмови інших власників кімнат купувати приміщення.

Як підтверджується право власності?

Для продажу будь-якого житла потрібно, щоб продавець володів правом власності на цей об’єкт. Воно підтверджується тільки офіційними документами, тому потрібна наявність свідоцтва про власність або виписки з ЕГРН, що містить відомості про власника кімнати.

У документах обов’язково повинно зазначатись, що конкретний громадянин виступає власником саме частини житлового приміщення. Прописується розмір кімнати, а також приміщення повинно бути виділено в квартирі.

Законодавче регулювання

Власники кімнат у комунальній квартирі повинні продавати своє майно тільки з урахуванням численних вимог закону. В іншому випадку угода може бути оскаржена сусідами. Тому при реалізації даного процесу враховуються змісту ЦК і ЖК.

На підставі цих нормативних актах визначається, у кого є переважне право придбання кімнати, а також яким вимогам повинно відповідати складене угоду.

В ЖК закріплюється обов’язок власника повідомити всіх інших мешканців квартири про прийняте рішення.

Нюанси продажу сусідам

Найбільш часто здійснюється продаж кімнати в комунальній квартирі сусідів. Саме вони володіють переважним правом придбати цю нерухомість. До особливостей даного процесу належить:

• спочатку власник кімнати повинен повідомити всіх сусідів про те, що він планує продавати майно;
• далі можна здійснювати ніяких угод протягом 30 днів, так як цей термін дається сусідам на прийняття рішення щодо придбання цього об’єкта;
• згода або відмова складається в письмовому вигляді.

Якщо який-небудь сусід бажає викупити кімнату, то з ним складається стандартний договір купівлі-продажу. Ціна визначається безпосереднім продавцем.

Як продати кімнату стороннім особам?

Продаж кімнати в комуналці стороннім громадянам є досить складним процесом, так як власникам житла часто доводиться стикатися з тим, що сусіди чинять різні перешкоди для здійснення угоди. До нюансів процедури відноситься:

• спочатку потрібно отримати від усіх сусідів відмова викупити кімнату;
• продається стороннім особам житло за тією ж ціною, яка була запропонована сусідам;
• якщо є письмові докази відмови сусідів, то процедура продажу об’єкта виконується в загальному порядку, для чого складається стандартний договір купівлі-продажу;
• угода далі реєструється в Росреестре.

Процес повинен виконуватися з урахуванням численних вимог закону. Якщо будуть матися навіть дрібні порушення, то вони можуть бути підставою для оскарження угоди сусідами. Тому бажано користуватися юридичним супроводом угод з нерухомістю, так як досвідчений адвокат зможе підказати, які дії повинні виконуватися продавцем в тій чи іншій ситуації.

У кого є переважне право?

При продажу кімнати, яка розташовується в комуналці, слід враховувати права, наявні у власників інших кімнат у квартирі. У сусідів є переважне право на придбання продається кімнати. Тому обов’язково спочатку пропонується можливість придбати це майно сусідам. Тільки при таких умовах буде законної продаж кімнати в комунальній квартирі. Повідомлення сусідів здійснюється у письмовому вигляді, а також за 30 днів до продажу стороннім особам.

Переважним правом володіють всі громадяни, які проживають у цій квартирі. Тільки при отриманні відмови від усіх цих осіб від продаваного об’єкта з’являється у власника дозвіл на продаж кімнати в комунальній квартирі.

Нерідко сусіди відмовляються від складання письмової відмови. У цьому разі важливо, щоб у продавця було підтвердження того, що було надіслано повідомлення. Тому бажано для цих цілей користуватися рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Процедура продажу кімнати

Порядок продажу кімнати у комунальній квартирі передбачає необхідність виконання певних послідовних дій. До них відноситься:

• визначається вартість кімнати, для чого є можливість прийняти рішення самостійно або скористатися допомогою оцінювача;
• складається повідомлення для всіх сусідів, після чого документ передається особисто під підпис громадянам або надсилається поштою з повідомленням про вручення;
• якщо сусіди не бажають купувати кімнату, то від них протягом місяця треба отримати письмову відмову;
• далі здійснюється пошук покупців, які є сторонніми особами;
• після знаходження покупця здійснюється підписання договору купівлі-продажу;
• у Росреестре фіксується перехід права на нерухомість іншій особі.

Якщо не виходить знайти покупця, допускається знижувати ціну, але при цьому важливо знову запропонувати сусідам купити кімнату за новою вартістю. Тільки після отримання повторної відмови здійснюється продаж кімнати в комунальній квартирі третім особам.

Способи продажу об’єкта

Процедура може виконуватися різними способами. До них відноситься:

• Самостійна продаж кімнати. У цьому разі власник об’єкта повинен вчиняти всі дії самостійно. Він повинен добре розбиратися в законодавстві, щоб не порушити права сусідів. Доведеться займатися пошуком покупця і складати самостійно договір купівлі-продажу. Якщо будуть якимось чином порушені етапи продажу кімнати у комунальній квартирі або права сусідів, то угода може бути оскаржена через суд.
• Звернення до ріелторів. Вони пропонують юридичний супровід угод з нерухомістю. При використанні послуг професіоналів можна бути впевненим, що ніяким чином не буде порушено законодавство. Саме співробітники агентства будуть займатися пошуком покупців і оформленням угоди. Послуги оплачуються покупцем або продавцем.

Багато людей замислюються про те, чи потрібно при продажу кімнати у комунальній квартирі користуватися послугами нотаріуса. Не виникає необхідність звертатися до цього фахівця для засвідчення договору купівлі-продажу. Але щоб у майбутньому гарантувати відсутність можливості для оскарження угоди, можна звертатися до нотаріуса, який вивчить всі матеріали справи і зможе сказати, чи є договір законним.

Як отримати згоду від сусідів?

Продаж вторинної нерухомості – це завжди специфічний і складний процес, але реалізація приміщення в комуналці вважається найбільш незвичайною процедурою. Для її здійснення потрібна відмова від сусідів нерухомості.

Власник кімнати може не запитувати дозвіл на її продаж у сусідів, але при цьому доведеться повідомляти їх про плановане рішенні за місяць до безпосереднього укладання угоди. Сусіди можуть прийняти позитивне рішення, тому складати договір купівлі-продажу доведеться саме з ними.

Чи можна продати без письмової відмови?

Нерідко в комунальних квартирах між сусідами є дуже погані стосунки, тому вони не бажають яким-небудь чином контактувати один з одним. Тому сусіди не реагують на отримане повідомлення.

Щоб не виникло у майбутньому проблем з продажем нерухомості вторинного ринку, рекомендується виконати наступні дії:

• спочатку бажано направляти повідомлення поштою рекомендованим листом, сплативши повідомлення про вручення, тому у громадянина буде матися докази того, що він дійсно сповістив сусідів про продаж кімнати;
• якщо відносини є хорошими, то сусіди складають письмову відмову від покупки житлового приміщення, на якому обов’язково має бути їх підпис;
• допускається запрошувати свідків, при яких відбувається передача повідомлення, тому саме ці громадяни зможуть на суді підтвердити, що продавець кімнати точно слідував вимогам законодавства.

Якщо будуть порушені права сусідів, то угода легко через суд визнається недійсною, тому покупці можуть втратити придбаного майна.

Які потрібні документи для продажу?

Правильне оформлення угоди передбачає підготовку продавцем певної документації. Як продати кімнату в комунальній квартирі? Для цього потрібні наступні папери:

• паспорт продавця;
• правовстановлюючі папери на нерухомість, за допомогою яких громадянин підтверджує своє право на кімнату, причому вони можуть бути представлені договором про приватизацію, заповіту, дарування або іншим документом;
• виписка з ЕГРН, в якій вказується власник кімнати, наявність різних обтяжень, розмір приміщення і інші важливі параметри для кожного покупця;
• технічний план і техпаспорт, причому на підставі цих документів майбутні власники зможуть переконатися у відсутності незаконного перепланування;
• довідка, що вказує на відсутність боргів за сплату комунальних платежів;
• письмова відмова від покупки нерухомості, отриманий від всіх сусідів по квартирі.

Ці документи потрібні не тільки покупцям, але і ріелторам, якщо приймається рішення скористатися їх послугами.

Правила складання договору

Важливим моментом для кожного продавця є правильне складання договору купівлі-продажу. Він обов’язково формується в письмовому вигляді. До його істотних умов відносяться пункти:

• інформація про сторони угоди, представлених продавцем і покупцем;
• дані про предмет договору, для чого вказується адреса квартири, розмір кімнати, а також інші важливі параметри;
• вартість кімнати, зазначена в рублях і прописом;
• наводиться порядок розрахунків;
• вказується відповідальність для кожної сторони у разі порушення умов угоди;
• наводиться дата складання договору;
• ставляться підписи сторін.

Для складання даного документа можна користуватися стандартними бланками. Якщо процедурою продажу кімнати в комуналці займається ріелтор, то саме він складає документ.

Нюанси використання сірих схем

Деякі власники кімнат у комуналці замислюються про можливість застосування сірих схем, що дозволяють продати нерухомість як можна швидше і без укладення договору з сусідами. Нерідко вони застосовуються для відходу від оподаткування. Зазвичай такі методи застосовуються, якщо сусіди чинять різні перешкоди для укладення угоди.

Найбільш часто використовуються методи:

• продається зацікавленому покупцеві тільки частину кімнати, а після цього інші квадратні метри передаються на підставі договору дарування;
• кімната оформляється в заставу на підставі договору позики, після чого навмисно не оплачується кредит, тому житло стягується примусовим способом;
• житло передається на підставі договору дарування, але фактично новий власник перераховує колишньому власникові гроші за нерухомість.

Всі вищезазначені схеми вважаються ризикованими, тому завжди існує ймовірність, що покупець виявиться шахраєм і відмовиться оплачувати кімнату. Додатково такі угоди можуть зацікавити правоохоронні органи або ФНС, тому продавець може притягуватися до адміністративної або кримінальної відповідальності.

Наслідки відсутності повідомлення

Продавець кімнати, розташованої в комуналці, повинен обов’язково повідомити про своє рішення сусідів. Якщо буде відсутній повідомлення, то це може стати причиною негативних наслідків. Сусіди можуть оскаржити угоду через суд, так як хочуть самі стати власниками житла.

Тому при відсутності знань про те, як правильно відбувається угода, бажано звернутися до досвідчених ріелторів або отримати консультацію від нотаріуса.

Висновок

Продаж кімнати, розташованої в комунальній квартирі – це досить складна процедура, для реалізації якої треба враховувати вимоги законодавства. Неодмінно про плановану продажу сповіщаються сусіди. У них є переважне право купівлі житла.

Тільки після отримання відмови від сусідів можна продавати об’єкт стороннім особам. Для цього важливо грамотно скласти договір купівлі-продажу. Не рекомендується користуватися сірими схемами для зниження ціни кімнати, так як це супроводжується виникненням багатьох ризиків для самого продавця.