Позов про стягнення неустойки з забудовника. Як стягнути неустойку з забудовника: покрокова інструкція

Багато людей воліють купувати квартири в недобудованих будинках. Це дає їм можливість отримати житло за прийнятними цінами, в оптимальному районі і з потрібною плануванням. Для цього між покупцем і забудовником складається ДДУ (договір пайової участі). В ньому прописуються ціна об’єкта, термін його здачі і інші важливі параметри. Якщо порушуються терміни або інші умови контракту, то стягується неустойка із забудовника. Тому кожна людина, стає учасником будівництва, повинен розібратися в правилах стягнення даної суми.

Законодавче регулювання

Ще в 2005 році був прийнятий спеціальний закон ФЗ №214, що регулює правила участі громадян в пайовому будівництві багатоповерхівок. Велику увагу в даному законодавчому акті приділяється саме складанню ДДУ, а також тим відомостей, які повинні міститися у цій угоді.

Основні положення закону:

• Обов’язковою умовою придбання нерухомості в об’єкті є формування ДДУ, тому не допускається з боку пайовика підписувати будь-які інші угоди, навіть якщо на цьому наполягає забудовник.
• На інші контракти не діють правила, зазначені в ФЗ №214.
• Якщо порушуються права громадян, то вони можуть стягнути неустойку з забудовника.
• При розрахунку даного платежу може використовуватися інформація з самого договору або ставка рефінансування, встановлена на момент виникнення порушення з боку забудовника.

Обов’язковим моментом є те, то ДДУ повинен складатися виключно у письмовому вигляді. Його реєстрація в Росреестре обов’язкове.

Що має прописуватися в договорі

Кожна людина, що планує брати участь у будівництві багатоквартирного будинку, повинен ретельно вивчити угоду, складене з забудовником, щоб переконатися, що в ньому прописані всі необхідні положення, що стосуються житла. Багато компанії можуть використовувати різноманітні хитрощі, з допомогою яких неможливо буде стягнути неустойку із забудовника, незалежно від того, які він скоїв порушення.

Обов’язково в угоді має бути інформація:

• Точні відомості про майбутнє будинку і кожній квартирі (її площа, адреса, поверховість та інші параметри).
• Дата, коли будова повинна вводитися в експлуатацію.
• Вартість квартири.
• Порядок, на підставі якого гроші повинні вноситися пайовиком за своє майбутнє житло.
• Гарантійний термін на квартиру.
• Способи, на підставі яких забудовник буде виконувати свої зобов’язання за цією угодою.

Якщо відсутня хоча б одна з перерахованих умов, то це є підставою для визнання такого договору недійсним, причому існує вже схожа судова практика. Неустойка забудовником виплачується при порушенні стандартних умов. Найбільш часто це пов’язано з тим, що об’єкт не здається в установлені терміни.

У договорі може бути прописаний розмір цього платежу, а якщо він з якихось причин відсутній, то доведеться користуватися для розрахунку показником ставки рефінансування на конкретний момент часу.

Обов’язки забудовника

Компанія, яка зводить об’єкт і з якої полягає ДДУ, повинна виконувати всі умови, прописані в договорі.

Обов’язки забудовника:

• У встановлені терміни, прописані в угоді, об’єкт повинен вводитися в експлуатацію.
• Після здачі об’єкта відбувається передача квартир пайовикам.
• Процес будівництва може реалізуватися своїми силами або із залученням сторонніх компаній, що спеціалізуються на зведенні різних об’єктів. Ці відомості відображаються в документі.
• Саме забудовник несе різні ризики, якщо з якихось причин будова буде пошкоджено або знищено.

Всі пайовики можуть контролювати виконання обов’язків будівельної компанії шляхом перевірки різної документації. Також пайовики мають право контролювати хід робіт на будівельному майданчику. Якщо є різні порушення, то громадянами може стягуватися неустойка із забудовника.

Обов’язки пайовиків

Учасники будівництва також повинні пам’ятати про свої обов’язки по відношенню до будівельної фірмі. До таких відноситься необхідність своєчасного перерахування грошей за об’єкт. Всі терміни обумовлюються в самому договорі.

Після здачі об’єкта в експлуатацію потрібно його прийняти. Якщо з боку пайовиків також будуть зафіксовані порушення, то забудовники можуть користуватися різними методами впливу.

З ФЗ №214 забезпечується ефективний захист пайовиків, тому вони можуть не тільки стягувати неустойку, але і використовувати інші методи. При деяких обставинах пайовики можуть розривати угоду без згоди забудовника.

В які строки повинні здаватися об’єкти

Всі терміни, на підставі яких квартири повинні передаватися пайовикам, зазначаються в ДДУ. Цей договір є однаковим для всіх громадян, які беруть участь у будівництві багатоповерхівки.

Нерідко з об’єктивних причин компанії не можуть укластися у встановлений термін. Якщо забудовник може довести, що дійсно немає його провини в таких результатах, то за два місяці він попереджає пайовиків про те, що будуть затримки із прийняттям об’єкта в експлуатацію. У повідомленні пропонується скласти додаток до угоди, на підставі якого продовжується на попередній термін.

Якщо не буде виконано цю умову, то стягується неустойка із забудовника.

З яких причин виникають проблеми

Порушення строків здачі об’єкта може бути пов’язано з різними причинами, до яких відносяться:

• Відсутність грошових коштів у компанії.
• Не поставляються матеріали або техніка в установлені терміни.
• Погодні умови не підходять для запланованих робіт.
• Забудовник оголошує себе банкрутом.
• Компанія викуповується іншою організацією.

Підстави можуть з’являтися з вини компанії або при її відсутності. Якщо через суд фірма доведе, що не могла вплинути на причини затримки будівництва, то не буде нараховуватись неустойка.

Алгоритм стягнення коштів

Якщо пайовики стикаються з тим, що затримуються терміни здачі об’єкта, але про це не було повідомлення, то вони можуть розраховувати на компенсацію. Сам процес ділиться на етапи:

• Проводиться розрахунок, на підставі якого визначається оптимальний розмір платежу.
• Спочатку складається претензія до забудовника про виплату неустойки.
• Очікується рішення з приводу правомочності неустойки.
• Складається позов в суд, якщо забудовник ігнорує права учасників договору.

Пайовики можуть домагатися стягнення грошових коштів на підставі ФЗ №214, ст. 310 ЦК та ст. 3 ЦПК.

Як розраховується платіж

Вимога неустойки від забудовника повинно містити відомості про її розмір, тому попередньо самі пайовики повинні зайнятися розрахунками.

Розмір неустойки за відсутності потрібних відомостей в договорі визначається як 1/300 ставки рефінансування ЦБ. Треба використовувати інформацію про даній ставці на день, коли подається позов до суду або претензія забудовнику.

Якщо пайовиком є фізична особа, то за ст. 6. ФЗ №214 нараховується неустойка в подвійному розмірі.

Приклад розрахунку

Розглянемо на прикладі, як нараховується сума неустойки. Пайовиком виступає фізична особа, тому стягується 2/300 ставки рефінансування. На день, коли розглядається дана справа, встановлена ставка в розмірі 7,75%. Квартира володіє вартістю в розмірі 2,3 млн руб. Сама прострочення дорівнює року, тому термін здачі був прострочений на 365 днів.

При таких умовах неустойка буде така: 2 300 000 х 365 х 2/300 х 7,75/100 = 433742 руб. З-за тривалого прострочення нараховується значна сума коштів. А якщо з’являється така проблема у багатьох пайовиків, забудовник зобов’язаний виплачувати гроші їм усім. Тому нерідко при наявності прострочення компанія пропонує пайовикам можливість розплатитися без суду меншою сумою. Громадяни мають право вирішувати, вони будуть звертатися в суд або погодяться на пропозицію забудовника.

Правила досудового стягнення

Перед зверненням до суду обов’язково складається претензія забудовнику про виплату неустойки. Цей етап неможливо пропустити, так як суд обов’язково зажадає докази спроби вирішити питання мирним шляхом.

Процес досудового вирішення такої проблеми ділиться на етапи:

• Підготовка претензії. Нижче наводиться її зразок. Неустойка забудовником виплачується на підставі відомостей з цього документа. У цьому випадку у добровільному порядку вирішується проблема, що виникла.
• У претензії треба вказувати посилання на закони, а також вносити витяги з самого договору.
• Складається документ у двох примірниках. Один документ передається компанії, а на іншому ставиться відмітка про прийняття, після чого він залишається у громадянина.
• Щоб гарантувати правильність оформлення такої претензії, рекомендується скористатися допомогою досвідченого юриста.
• У документі повинен проводитися правильний розрахунок неустойки. Нерідко в ДДУ передбачаються додаткові виплати, які також можна стягнути з забудовника.
• Зазначається пункт, що громадяни понесли збитки із-за затримки терміну здачі, так як змушені були винаймати житло.
• Спільно з претензією передається забудовнику пакет документів. У нього входить копія паспорта пайовика, копія ДДУ та документів, що підтверджують внесення коштів за квартиру.
• Направляти документи треба з описом вкладення та повідомленням про вручення. Також можна відвідати офіс компанії для передачі паперів в руки секретаря.

При зверненні безпосередньо до забудовникові потрібно вимагати, щоб була поставлена спеціальна позначка на другому примірнику претензії забудовнику. Неустойки повинні виплачуватися на підставі відомостей з цього документа.

Як правильно скласти претензію?

Зразок стягнення неустойки з забудовника через претензію подано нижче.

При складанні цього документа враховуються такі вимоги:

• Точно прописується назва компанії. Відомості можна взяти з ДДУ.
• Вказуються реєстраційні дані угоди.
• Наводяться всі вимоги заявника, на підставі яких відбувається стягнення неустойки з забудовника за пайовим договором.
• Вносяться різні пояснення до розрахунку цієї суми.
• Окремо описуються всі документи, що додаються до претензії.
• Проставляються дата подання заяви та підпис громадянина.

Відмова в призначенні неустойки може бути обумовлений відсутністю на документі інформації про заявника.

Зразок претензії забудовнику про неустойку складено максимально зрозуміло і зручно. Необхідно внести дані про громадянина в наявну форму. Не потрібно користуватися якимись уніфікованими документами, тому допускається написання заяви у вільному вигляді.

Порядок судового стягнення

Нерідко забудовники не відповідають на претензії або приймають негативне рішення. Вони сподіваються на те, що пайовики не будуть звертатися в суд.

При таких умовах треба подати позов у суд, щоб на підставі прийнятого рішення потрібна сума була стягнута з порушника договору.

Підготовка позову та інших документів

Позовна заява про неустойку з забудовника може складатися самостійно або запрошеним адвокатом. Документ повинен містити такі пункти:

• Вимога про стягнення неустойки і виплати компенсації моральної шкоди.
• Найменування та адресу суду, куди подається позов.
• ПІБ позивача та адресу його реєстрації.
• Відомості про відповідача.
• Характер порушення прав пайовиків, а також перераховуються всі їх вимоги.
• Обґрунтування вимог законодавчими актами.
• Офіційні документи, що підтверджують правомочність вимог пайовиків.
• Відомості про ціни позову, причому вона не повинна бути спонтанною. Тому попередньо правильно розраховується неустойка та інші платежі при необхідності їх стягнення.

До позову додаються інші документи, які представлені ДДУ, платіжними паперами, квитанціями про сплату держмита та листуванням з забудовником. Якщо будуть відсутні докази того, що пайовик намагався досудовим способом вирішити проблему, то суд відмовить у прийнятті позову.

В який суд звертатися

Складається та передається позов в різні суди:

• За місцем реєстрації будівельної фірми.
• За місцем проживання позивача.
• За місцем, де був складений договір між двома сторонами.
• За місцем розташування споруджуваного об’єкта.
• Якщо розмір неустойки не перевищує 50 тис. руб., то справа розглядається в світовому суді.

Неустойка із забудовника може зменшуватися, якщо її розмір непорівнянний з нанесеним збитком. Тому важливо грамотно підходити до розрахунку цього платежу.

Порушення провадження

Позов про стягнення неустойки з забудовника передається до суду, після чого призначається дата засідання. На підставі рішення суду надається виконавчий лист позивачу.

З цим документом потрібно звернутися до судовим приставам, щоб вони розпочали примусове стягнення коштів із забудовника. Також він може направлятися в банк, де є розрахунковий рахунок будівельної фірми.

Якими хитрощами часто користуються забудовники

Багато компаній усвідомлюють, що з різних причин вони можуть затримати здачу об’єкта, тому ще при складанні ДДУ нерідко користуються різними вивертами, на підставі яких в майбутньому можуть уникнути перерахування пайовикам неустойки. До них відноситься наступне:

• Замість ДДУ складається інвестиційний договір або інший контракт.
• Пропонується пайовикам скласти попередній договір купівлі квартири, після чого угода остаточно оформляється через три місяці після здачі об’єкта. За таких умов громадяни не захищені від продовження строків.
• Нерідко полягає ДДУ з одночасною купівлею страховки. Проте існує висока ймовірність, що продовження термінів не буде страховим випадком, тому пайовики не отримають відшкодування своїх збитків.
• Оплата може оформлятися через договір позики. Тому при зриві термінів забудовник повертає гроші векселем, на підставі якого можна купити інший об’єкт у цій компанії.

Якщо забудовник є шахраєм, то він може використовувати схему подвійного продажу квартир, з допомогою якої він може отримати додаткові кошти, щоб добудувати об’єкт.

Люди, які прагнуть придбати житло в споруджуваних будинках, повинні добре розібратися в тому, як правильно складається договір із забудовником, які дані в ньому обов’язково повинні міститися. Якщо є порушення з боку будівельної компанії, то громадяни можуть розраховувати на компенсацію. Треба знати, як вона правильно розраховується і стягується. Спочатку треба спробувати отримати гроші досудовим способом, але якщо він не дає потрібного результату, то пайовикам доведеться звертатися до суду. Для цього треба розібратися у правилах складання заяви та підготовки інших документів.