Податок при продажу нерухомості. Новий податок на продаж нерухомості

Продавці нерухомості, отримавши дохід від операції, зобов’язані сплачувати ПДФО у розмірі 13%. Збір податків – процедура, яка перебуває під суворим контролем держави. Однак якість її виконання, як кажуть експерти, в силу ряду послаблень у сучасному законодавстві, не на висоті. Дуже багато громадян на абсолютно легальних підставах ухиляються від сплати податків. А багато хто, в свою чергу, переплачують, не знаючи про значні пільги, які держава гарантує учасникам ринку нерухомості. Що потрібно мати на увазі, продаючи квартиру? Як найбільш коректним чином сплачувати податок при продажу нерухомості?

Загальні принципи оподаткування при продажу квартир

Експерти виділяють такі основні принципи оподаткування операцій з продажу нерухомості, згідно з російським законодавством:

• ПДФО у розмірі 13% від суми, отриманої від покупця житла, нараховується та підлягає сплаті, якщо квартира перебувала у власності продавця менше 3 років;
• колишній власник нерухомості зобов’язаний надати до територіального відділення ФНС декларацію за відповідною формою не пізніше ніж 30 квітня року, що йде за тим, коли була здійснена угода купівлі-продажу квартири;
• обчислений ПДФО повинен бути повністю сплачений громадянином до 15 липня того року, коли подається декларація.

Вирахування при продажу нерухомості

Законами РФ визначено певного роду пільги, гарантовані продавцям нерухомості. Йдеться про так званих податкових вирахування. Вони являють собою цифру, на яку можна зменшити суму грошових коштів, отриманих від продажу нерухомості. Відрахування, таким чином, бувають для обох типів угод – купівля, продаж нерухомості. Податок, однак, сплачується тільки при одному з них.

Зараз відрахування становить 1 млн руб. Підсумковий податок при продажу нерухомості обчислюється за допомогою дуже простих математичних формул. Розглянемо приклад.

Громадянин Іванов продав квартиру за 2,5 млн руб. За замовчуванням він повинен заплатити ПДФО у розмірі 13% від цієї суми, тобто 325 тис. Однак він вирішив скористатися законним правом отримати податкове вирахування в розмірі 1 млн. Тому фактична оподатковувана база складе 1,5 млн руб. Іванов, таким чином, повинен буде заплатити державі 195 тис. руб.

Витратити 1 млн рублів вирахувань можна як за рахунок однієї угоди купівлі-продажу, так і на базі кількох, але тільки протягом року. Якщо сума доходів, отриманих від реалізації нерухомості, не досягла 1 млн, то ніяких податків платити не треба (але разом з тим декларацію подавати до 30 квітня потрібно).

Ще один найважливіший механізм вирахування – включення в “формулу” підтверджених сум, пов’язаних з витратами на придбання квартири. Тобто якщо, наприклад, Іванов, який продав квартиру за 2,5 млн руб., купив її до цього, скажімо, за 2,7 – то він має право відобразити цю суму в формі 3-ПДФО (приклавши підтверджуючі документи – виписки, договору тощо) і не бути належним державі взагалі нічого. Податок при продажу нерухомості в цьому випадку не сплачується.

Відрахування при часткової та спільної власності

Якщо продається квартирою володіють двоє і більше осіб на підставі часткової або сумісної власності, то відрахування у розмірі 1 млн руб. розподіляється між ними. Якщо мова йде про першому варіанті володіння у відповідності з відсотковим розподілом, зазначеним у свідоцтвах про право власності. У другому випадку – за домовленістю. Якщо прийти до компромісу не вдається, то через суд. Згода про те, що співвласники готові розмежувати свої інтереси згідно з тим чи іншим відсотковими розподілами, вважається досягнутим, коли кожен з них підписує договір продажу нерухомості. Яких-небудь додаткових паперів, що підтверджують “компроміс”, як правило, не потрібно.

Разом з тим у осіб, що володіють правом власності на частку в квартирі, є право продати свою частину нерухомості без погодження з співвласниками і при цьому отримати відрахування в повному обсязі, одноосібно. Зрозуміло, відповідальність за сплату податку при продажу нерухомості в даному випадку повністю індивідуальна.

ПДФО: 13% чи 30%?

У співтоваристві ріелторів та громадян, які беруть участь в угодах з нерухомістю, іноді виникає питання: чому у деяких випадках податкова ставка по операціях дорівнює 30%? Який податок з продажу нерухомості виходить настільки обтяжливими? Відповідь проста. Цей показник – для нерезидентів РФ. Ними, як правило, є іноземні піддані, які вирішили продати свою нерухомість в Росії.

Але нерідкі і випадки, коли нерезидентами визнаються також і громадяни РФ. Справа в тому, що людина, яка не проживає на території своєї країни більше 183 днів у році, незалежно від наявності у нього національного російського громадянства, визнається нерезидентом. Його обов’язок – сплачувати прибутковий податок набагато більший, ніж якби він жив у РФ більше півроку. І ще один важливий нюанс. Якщо йде продаж нерухомості нерезидентом, податки не компенсується ніякими відрахуваннями. Терміни їх виплат залишаються тими ж, порядок звітності перед ФНП – таким же.

Що, якщо не надати декларацію?

Для такої сфери, як купівля-продаж нерухомості, податки – найважливіший аспект. І тому відповідні відомства в достатній мірі суворі щодо політики стеження за рухом грошових коштів в рамках угод з квартирами. Тому якщо продавець нерухомості не надасть у встановлений строк декларацію, що відображає отримані суми за реалізацію житла, то у відповідності зі статтею 119 НК РФ його чекає штраф, рівний 5% від податку (або тієї суми, яка не була сплачена), нараховується кожен місяць з моменту надання документів у ФНС (але його максимальна величина не може перевищити 30% від боргу перед державою, а мінімальний його розмір – 1 тис. руб.).

Що, якщо не заплатити податок?

У разі якщо продавець нерухомості не заплатив обчислений ПДФО, то ФНС виставить вимога про внесення відповідної суми грошових коштів, нарахує штраф (20% від суми податку) та пені (у відсотках, рівних 1/300 частини ставки рефінансування Центробанку – вони нараховуються щодня, поки йде прострочення).

Чи потрібно платити податок пенсіонерам?

Є версія, що від сплати ПДФО за виручку від продажу квартири звільнені пенсіонери. Це невірно. Дохід від реалізації житла з точки зору податкового законодавства прирівнюється до зарплати. Будь-яких пільг на податок з продажу нерухомості пенсіонерам держава не надає. Крім того, для них зобов’язання по передачі в ПОДАТКОВІ декларації 3-ПДФО в строк, а також своєчасної сплати обчислених сум абсолютно ті ж, що і для працюючих людей. Зрозуміло, залишається актуальним і правило, при якому податок при продажу нерухомості менше 3 років у власності не сплачується.

Як подати декларацію?

Є три основні варіанти надання форми 3-ПДФО, що відбиває цифри по операціях з нерухомістю, в територіальний орган ФНС. По-перше, людина може зробити це, звернувшись у відомство особисто, по-друге – написавши на кого-небудь завізовану нотаріусом довіреність, третіх – відправити форму в електронному вигляді через “Держпослуги” (попередньо зареєструвавшись там).

Незабаром з’явиться новий податок?

У середовищі експертів і деяких ЗМІ з’являються відомості про те, що в Росії незабаром з’явиться новий податок на продаж нерухомості. Або, принаймні, в поточне законодавство будуть внесені суттєві поправки. Про що тут може йти мова? Яка ймовірність того, що рік, в якому буде введено новий податок з продажу нерухомості, 2015 – й?

У 2014 році в стадії публічного обговорення знаходиться законопроект, покликаний внести зміни в існуючу схему стягування податку при продажу нерухомості. Мова йде про те, щоб ПДФО обчислювався, виходячи з кадастрової вартості житла. Ця формулювання, підкреслюють експерти, поки орієнтовна. Але конкретна мета законодавця зрозуміла: влада хоче здійснювати “відбілювання” угод, при яких включена у договір продажу нерухомості вартість об’єкта нижче, ніж реальна ціна квартири (це робиться з тим, щоб “вкластися” в 1 млн податкового вирахування або ж використовувати його по максимуму). Про це кадастрова вартість житла, вважає законодавець, має більш-менш відповідати ринковій (зараз вона, як правило, істотно нижче).

Який передбачуваний механізм роботи закону в порівнянні з діючими на сьогоднішній день процедурами? Розглянемо кілька прикладів.

Громадянин Іванов, оформивши договір пайової участі, вклав у забудову будинку 700 тис. руб. Через два роки компанія-підрядник здала житло в експлуатацію. До того моменту ринкова ціна квартири Іванова зросла до 2,5 млн. Він захотів продати її, але в договорі прописати вартість, що дорівнює 1,7 млн. З цієї суми він, у відповідності з поточним законодавством, зможе відняти 700 тис. за видатками на пайове будівництво, а також зменшити її на належний вирахування в розмірі 1 млн. Таким чином Іванов повністю “закриває” офіційно отриману за договором виручку, щоб не платити ПДФО. Згідно з поточними нормами закону все, що задумав Іванов, може і повинно вийти.

Поправки в НК РФ, які зараз обговорюються, можуть змусити громадянина платити ПДФО у будь-якому випадку. Справа в тому, що відповідно до кадастрової переоцінкою вартість квартири може становити, наприклад, 2,2 млн руб. Це на 500 тис. руб. більше, ніж у договорі купівлі-продажу, складеному Івановим та його покупцем. І з цих 500 тис. продавець буде зобов’язаний заплатити покладений ПДФО у розмірі 13%.

Є варіант, як відзначають експерти, що законодавець впровадить деякого роду послаблення в свої “формули”. Мова йде про так званому “знижувальному коефіцієнт, на який множиться кадастрова оцінка нерухомості. Зараз у законі фігурує показник, рівний 0,7. У випадку з угодою громадянина Іванова підсумкова цифра вийде допомогою множення 2,5 на 0,7. Тобто 1,54 млн руб. Що, в принципі, має Іванова влаштувати – в його договорі цифри навіть більше. Але що якщо його квартира коштувала б не 2,5 млн, а всі 4? У цьому випадку кадастрова оцінка, швидше за все, була б наближена до ринкової. І тоді продавцю нерухомості довелося б добряче розщедритися.

Багато експертів, а також самі представники законодавчих кіл, разом з тим, говорять про те, що “понижуючий коефіцієнт” може бути не затверджений взагалі. Можливий також варіант з тим, щоб наділити повноваженнями щодо визначення відповідної цифри регіональні парламенти, мотивувавши, як кажуть експерти, їх тим, що вся виручка від сплати ПДФО на базі кадастрової вартості буде залишатися в бюджеті суб’єкта.

Терміни публічного обговорення законопроекту – до 30 жовтня 2014 року. Потім він буде переданий на розгляд депутатами Держдуми. Є ймовірність, що вже в 2015 році поправки в НК РФ вступлять в силу.

Новий закон: пільги і послаблення

Як ми бачимо, держава вирішила здійснити грунтовно втручання в таке явище як купівля-продаж нерухомості. Податки, як очікують, ймовірно, влада, повинні збиратися у цьому напрямку активніше. В якихось моментах, між тим, політика законодавця допускає ряд поступок. Незважаючи на те, що поправки в НК РФ ще не прийняті, на публіку вже винесені деякі нюанси, пов’язані з пільгами і послабленнями по операціях з нерухомістю. Зазначимо деякі з них.

ПДФО можна буде не платити взагалі, якщо громадянин продає своє єдине житло (або те, що мала цей статус протягом останніх 12 місяців до моменту продажу). Правда, максимальна вартість квартири при цьому не повинна бути більше, ніж 5 млн руб. Також передбачається, що існуюча норма, що дає право на звільнення від сплати ПДФО за фактом реалізації нерухомості, а саме – 3 роки у власності, збережеться.

Новий закон: думка експертів

Дуже багато експерти ринку сумніваються в тому, що відомствам, відповідальним за реалізацію норм нового закону, вдасться сформувати коректний алгоритм кадастрової оцінки. Фахівці зізнаються, що їм не дуже зрозуміло, звідки будуть братися цифри. Цілком можливо, вважають експерти, розбіжності в методах, застосовуваних різними “оцінювачами”. Є версія, що новий закон зробить негативний вплив на первинний ринок нерухомості, так як інвестиційна привабливість пайового будівництва знизиться. У кінцевому рахунку результатом може бути підвищення вартості нерухомості у всіх сегментах.

Разом з тим у середовищі експертів є також і думка, що реформи потрібні. Причому саме в напрямку посилення моніторингу за угодами. Підвищувати або знижувати ставки безглуздо. З урахуванням величезної кількості “сірих угод” стає абсолютно не важливим, яким оподатковується продаж нерухомості – його не платять взагалі.

Відповідальність за “сірі угоди” сьогодні

Виникає резонне питання: а невже ті “сірі схеми”, до “відбілювання” яких прагнуть влади, ніяк не можна виявляти і припиняти на законних підставах сьогодні? Невже всі ті “махінації”, пов’язані з зазначенням у договорах купівлі-продажу нерухомості занижених цифр, не передбачають жодної відповідальності?

Як відзначають експерти, чітко відпрацьованого алгоритму по виявленню подібних угод у ФНС немає. Хоча б тому, що з юридичної точки зору у податківців не може бути ніяких претензій до участикам ринку нерухомості. Покупець і продавець складають два абсолютно легальних договору. Перший – основний, в ньому вказується сума до 1 млн. Цей папір – для податківців. Другий договір відображає, в свою чергу, не угоду по нерухомості, а компенсацію покупцем витрат продавця, пов’язаних з поліпшенням вигляду квартири”. По суті справи, він є розпискою про прийомі-передачі грошових коштів. Цей договір податкова, як правило, не вимагає (і суми, прописані в ньому, ніде офіційно не фігурують).

Разом з тим в структурах ФПС може здійснюватися непублічна робота в цьому напрямку. Зокрема, є факти про те, що центральний апарат відомства час від часу надсилає на адресу своїх територіальних підрозділів листи про те, що необхідно створювати особливі функціональні одиниці – саме з метою боротьби з ухиленням від сплати ПДФО при продажу житла в повному обсязі.

Згідно з одним з таких документів, які потрапили в розпорядження деяких російських ЗМІ, региональнеые структури податкової служби отримали розпорядження вивчати договору купівлі-продажу та проводити перевірки дознавательного характеру – у вигляді візитів до платників податків додому, проведення бесід. У разі якщо “сірі схеми” будуть виявлені нараховувати “правильні” суми ПДФО (на основі незалежної оцінки вартості квартири) і заодно штрафувати громадян.

До речі, дуже багатьом експертам імпонує підхід до контролю над тим, як йде продаж нерухомості в Україні. Податки там, так само як і у нас, не маленькі – можуть доходити до 15%. І тому, щоб звести до мінімуму ймовірність “сірих угод”, українська влада віднедавна запровадили норму: нотаріуси, які посвідчують договори купівлі-продажу житла, зобов’язані перевіряти в “хмарі” базі даних інформацію про незалежну ринкову оцінку об’єкта нерухомості. Якщо дані в онлайні виявлено не буде, то завіряти документи нотаріус не має права.

Актуальність процедур по виявленню “сірих схем”, вважають експерти, особливо зросла у зв’язку з поправками до НК РФ, що регулюють майнові відрахування для покупців нерухомості. Справа в тому, що до 1 січня 2014 року набувачі квартир мали право скористатися податковим вирахуванням тільки один раз і по єдиному об’єкту нерухомості. Якщо вони купували житло, а в договорі була вказана сума в 1 млн, то все, на що вони могли розраховувати, – це 13% від цієї суми.

Поетом, багатьох покупців не влаштовували “сірі схеми” і вони просили продавців складати договори з реальними цифрами. Але після того як в ПК були внесені поправки, отримувати майновий вирахування стало можливо з будь-якої кількості угод по нерухомості. І тепер покупцям, в принципі, все одно, яка сума фігурує в договорі купівлі-продажу. Їм не важливо, якою податок з продажу нерухомості захочуть платити і продавці захочуть вони це робити взагалі.

Угоди за участю юросіб

Розглянемо коротко аспекти, що стосуються оподаткування операцій, в яких продавці нерухомості – юридичні особи (господарські товариства тощо). Схема нарахування зборів тут, звичайно, відрізняється від тієї, що характерна для фізосіб. Але вона цілком зрозуміла й логічна. Якщо мова йде про таке явище як продаж нерухомості юридичною особою, податки тут сплачуються двох типів.

По-перше, це ПДВ (18%). По-друге, це податок на прибуток організацій (20%). Будь-яких вирахувань не передбачено. Разом з тим, якщо організація застосовує УСН, то зовсім з іншим нормам здійснюється продаж нерухомості. Податок на прибуток у фірм по “спрощенці” відсутня, а виручка від реалізації власності прирівнюється до комерційної. Згідно з нормами для ССО, фірма повинна буде заплатити 6% від доходів з продажу або 15% з різниці між виручкою і витратами на придбання цієї нерухомості.

Аналогічні правила стосуються також і індивідуальних підприємців. Якщо вони працюють по УСН, то платять за реалізацію майна 6% з доходів або 15% з різниці”. При загальній системі оподаткування треба платити ПДВ і прибутковий податок. Правда, при цьому важливо, щоб отримання грошових коштів від покупця йшло через офіційно зареєстрований розрахунковий рахунок у банку. Якщо ІП продасть нерухомість через звичайний банківський рахунок, то йому доведеться платити ПДФО як фізособі. Правда, і вирахуванням в цьому випадку користуватися можна.