Нюанси здачі в оренду нежитлового приміщення

Віктор Кузьмін

1 minute

Багато людей володіють різними нежилими об’єктами нерухомості, які не використовуються для будь-яких цілей. Оптимальною можливістю вважається здача їх в оренду, так як при таких умовах забезпечується постійний і високий дохід. Для цього орендодавець може виступати як фізособи, ІП або власника бізнесу. Процедура здачі в оренду нежитлового приміщення повинна виконуватися грамотно, для чого з орендарями складаються офіційні контракти. Враховується необхідність сплати податків з отриманих доходів.

Правила надання об’єктів в оренду

Багатьма власниками нерухомості використовується така діяльність. Здача в оренду нежитлових приміщень дозволяє отримувати високий пасивний дохід. При цьому орендодавцем може виступати:

фізособа, що є безпосереднім власником об’єкта, тому у нього повинні бути офіційні документи на цю нерухомість;
ІП, спеціально зареєструвався у ФНС для ведення даної діяльності, причому зазвичай для сплати податків вибирається підприємцями УСН, ПСН або ЕНВД, так як за рахунок використання спрощених режимів не складе праці розрахувати та сплатити податок, а також здати декларацію;
компанія, представлена юридичною особою, причому підприємства можуть, як і ІП користуватися спрощеними системами для розрахунку податку.

При складанні контракту будь-яким вищевказаним власником враховуються різні нюанси. Якщо здача в оренду нежитлового приміщення провадиться без офіційного оформлення і реєстрації доходів у ФНС, то це є незаконною діяльністю, за яку власники приміщень притягуються до відповідальності.

Правила здачі об’єктів в оренду фізичними особами

Приватні громадяни можуть володіти різними об’єктами нерухомості. Вони застосовуються для різних цілей, таких як:

створення офісу;
організація складу;
формування виробничого підприємства;
створення магазинів.

Громадянин може виступати в якості сторони орендного договору. Люди повинні бути безпосередніми власниками об’єктів, тому вони повинні володіти відповідними правовстановлюючими документами та випискою з ЕГРН. До особливостей здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою відноситься наступне:

громадяни повинні заздалегідь зробити запис у Росреестре про те, що наявне приміщення є нежилим об’єктом, причому додатково мають зазначатися технічні та кадастрові параметри;
якщо приміщення не перебуває на кадастровому обліку або є неврахованим, то не допускається офіційним чином передавати його для використання іншим особам;
здача об’єкта в користування компаніям чи іншим громадянам виступає майнової угодою, тому неодмінно укладається з власником цивільно-правовий договір;
щоб документація була оформлена офіційно і грамотно, угода складається виключно у письмовому вигляді, після чого засвідчується нотаріусом та реєструється в Росреестре.

Нерідко складається угода на строк, що не перевищує одного року. При таких умовах не потрібно реєструвати документ в Росреестре.

Які потрібні документи від фізособи для укладання угоди?

Якщо реалізується здача в оренду нежитлового приміщення фізичною особою, то громадянин повинен заздалегідь підготувати певну документацію. До неї відносяться такі папери:

паспорт громадянина, що є власником приміщення;
свідоцтво про право власності, яке може замінюватися новою випискою з ЕГРН, де вказується безпосередній власник об’єкта;
технічний паспорт;
інші технічні документи, які видаються власнику працівниками БТІ;
виписка з Росреестра, підтверджує, що на об’єкті відсутні будь-які обтяження, представлені арештом, заставою або іншими обмеженнями.

Допускається для участі в операції залучати представника, але у нього має бути нотаріально завірена довіреність.

Чи сплачуються податки фізособами?

Досить часто громадянами, які володіють нерухомістю, використовується для заробітку такий вид діяльності. Здача в оренду нежитлових приміщень приносить людям досить значний пасивний дохід.

Якщо здійснюється реєстрація договору в Росреестре, то відомості з цього закладу направляються до найближчого відділення ФНС для обліку доходу громадян. Тому здача в оренду фіз. особами нежитлового приміщення потребує розрахунку та сплати податку на доходи.

Для цього потрібно щороку здавати в ФНС декларацію 3-НДФЛ, де вказуються всі доходи громадянина від здачі об’єкта в оренду. Додатково у цьому документі наводиться правильний розмір ПДФО. Тому з отриманих сум доведеться сплачувати 13 %. За рахунок такої високої податкового навантаження громадяни часто воліють оформляти ІП або відкривати компанію, щоб значно знизити розмір збору, так як при використанні спрощених режимів розмір податку може зменшуватись до 6 % від усіх доходів.

Нюанси для ІП

Багато громадян, які є власниками нерухомих об’єктів, які вони воліють здавати в оренду, спеціально відкривають для цих цілей ІП. У цьому випадку вони можуть користуватися спрощеними режимами при розрахунку розміру податку. Здача в оренду нежитлового приміщення ІП відбувається при обліку нюансів:

обов’язково фіксується укладення контракту з орендарями офіційною угодою, в якому прописується строк дії договору, особливості нерухомості, вартість оренди й інші важливі особливості;
якщо термін дії угоди перевищує рік, то контракт реєструється в Росреестре;
за отримані доходи неодмінно сплачуються податки ІП, для чого підприємець може вибрати патентну систему, УСН або ЕНВД;
безпосередня передача коштів повинна фіксуватися, для чого складаються розписки, але найбільш часто здійснюється переказ грошей на розрахунковий рахунок, тому довести отримання грошей можна з допомогою банківських виписок.

За рахунок використання спрощених податкових систем вдається громадянам уникнути сплати значної податку. Найбільш часто при здачі в оренду нежитлового приміщення ІП вибирають ЕНВД, так як при використанні цього податку сплачується щоквартально однакова сума. Податок в цьому випадку залежить від розміру приміщення, тому на нього не впливає вартість оренди.

Обов’язково повинна офіційно здійснюватися здача в оренду нежитлових приміщень ІП. Оподаткування залежить від обраного режиму, але при цьому важливо не тільки грамотно розраховувати і своєчасно сплачувати податки, але і складати декларації, необхідні для працівників ФНС.

Які потрібні документи від ІП?

Якщо власником нежитлової нерухомості виступає підприємець, то для складання контракту з орендарем повинні готуватися документи:

свідоцтво про реєстрацію та взяття на облік;
паспорт громадянина;
правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості;
технічні папери на об’єкт.

Правильно складений договір неодмінно передається в ФНС спільно з декларацією, оскільки він виступає підтвердженням ведення конкретної діяльності.

Специфіка здачі приміщень компаніями

Нерідко різні нежитлові об’єкти не належать приватним особам, а підприємствам. Фірми нерідко приймають рішення про здачу в оренду нежитлового приміщення. Процедура в цьому випадку володіє наступними особливостями:

компанія може не бути власником об’єкта, так як може виступати в якості посередника;
з орендарями складається цивільний договір, до якого прикладається різна документація від фірми;
організація з отриманого доходу повинна сплачувати податок, який розраховується на підставі застосовуваного податкового режиму, причому компанії можуть поєднувати відразу кілька систем, щоб економити кошти на зборах.

Якщо підприємство не є безпосереднім власником об’єкта, то воно може здавати його в суборенду. При таких умовах потрібно отримати дозвіл на цю діяльність від власника.

Які документи потрібні від фірми?

Якщо орендодавцем виступає компанія, то для складання договору потрібно підготувати фірмою документацію:

довідка з ЕГРЮЛ;
установча документація підприємства;
правовстановлюючі папери на об’єкт, що підтверджують, що у фірми дійсно є права на здачу приміщення в оренду;
якщо передається об’єкт в суборенду, то у компанії має бути дозвіл від власника на таку діяльність;
засновник, який є власником бізнесу, може оформити довіреність на свого працівника, в результаті чого у нього з’являються відповідні повноваження для здійснення угоди.

Найбільш часто фірми, які володіють значними площами, здають їх в оренду, так як не користуються ними самостійно для будь-яких цілей. Здача в оренду нежитлового приміщення забезпечує надходження значного пасивного доходу, тому до цього способу заробітку вдаються багато фірми. При складанні угоди з компанією неодмінно слід зареєструвати його в Росреестре.

Здача об’єктів в оренду муніципалітетом

Адміністрації будь-якого міста належить безліч різних об’єктів нерухомості, які можуть бути жилими або нежилими. У цьому випадку влада міста можуть приймати рішення про необхідність здачі цих об’єктів в оренду безпосереднім користувачам. Кошти, отримані від такої діяльності, які будуть направлятися в місцевий бюджет.

При таких умовах потрібно дотримувати правильний порядок здачі об’єктів. Для цього враховуються нюанси:

для визначення орендаря неодмінно проводяться офіційні торги;
полягає орендний договір з тим учасником торгів, який пропонує найвищу орендну плату;
торги проводяться у формі аукціону, причому участь у ньому можуть брати фізособи, ІП або організації;
для участі в торгах потрібно подавати спеціальну заявку на сайті адміністрації регіону;
тільки після реєстрації всі учасники запрошуються до аукціону;
сплачується усіма претендентами заставу, представлений вступним внеском, причому зазвичай він дорівнює 10% від вартості об’єкта;
вартість оренди розраховується на підставі кадастрової вартості нерухомості;
якщо подається заявка лише одним претендентом, то торги не проводяться, тому заявник оформлює орендний договір без аукціону.

Адміністрація може надавати можливість оформити контракт на тривалий термін, що перевищує 10 років.

Правила складання договору

Незалежно від того, хто виступає орендодавцем, важливо грамотно скласти орендний договір. Саме з його допомогою здійснюється грамотне оформлення майнової угоди. Договір здачі оренди нежитлового приміщення обов’язково містить такі відомості:

вказується місце і дата його складання;
прописуються сторони, що беруть участь в угоді;
якщо учасниками виступають фізособи, то прописуються їх Ф. В. О., дати народження і відомості з паспортів;
якщо орендарем або орендодавцем є компанія, то вказуються її реквізити;
прописуються технічні особливості об’єкта нерухомості, а також адреса його місця розташування;
перераховуються умови, на підставі яких може використовуватися нерухомість;
вказується термін і вартість оренди;
допускається включати пункт, на підставі якого в майбутньому у орендаря буде мати можливість викупити нерухомість;
наводяться права і обов’язки, наявні у кожного учасника угоди;
вказується відповідальність сторін, так як якщо вони будуть з різних підстав порушувати пункти договору, то до них будуть застосовуватися різні санкції чи інші заходи впливу;
наводяться умови, на підставі яких може розриватися достроково контракт;
перераховуються ситуації, коли доведеться звертатися до суду для вирішення різних конфліктних питань;
вписуються різні форс-мажорні обставини, при яких учасники операції повинні вести себе певним чином.

Не потрібно дану документацію завіряти нотаріусом. За допомогою цього офіційного документа регулюється процедура здачі в оренду житлового і нежитлового приміщення. Складається документація у трьох примірниках, оскільки один залишається у орендодавця, другий передається орендарю, а третій використовується для реєстрації в Росреестре. Вступає в силу договір тільки після реєстрації. Допускається при наявності угоди між сторонами пролонгація контракту. Зразок договору наведено нижче.

Правила складання акту прийому-передачі

Як тільки буде укладено договір, на підставі якого здійснюється здача в оренду нежитлового приміщення індивідуальним підприємцем, приватною особою або компанією, потрібно передати орендарю об’єкт.

Передача здійснюється безпосередньо в строки, зазначені в договорі. Для цього доцільно складати акт прийому-передачі. Формується документ у присутності третіх осіб, які підтверджують, що дійсно учасники угоди є сумлінними і дієздатними.

У документі перераховуються всі параметри наявної нерухомості, до яких належать:

стан підлогових і настінних покриттів;
наявність сантехнічних приладів;
місця розташування та технічні особливості комунікацій.

Якщо в приміщенні є меблі, то слід перерахувати, а також вказати, в якому вона перебуває стані.

Які податкові режими використовуються орендодавцем?

Власники майна, які здають в оренду нерухомість, отримують від цього процесу певний дохід, з якого необхідно сплачувати податок. Приватні особи сплачують 13% з усіх доходів. За рахунок такої високої податкового навантаження воліють орендодавці відкривати ІП або фірму. Для розрахунків можуть вибиратися різні податкові режими:

УСН. За такого режиму сплачується 6 % від усіх грошових надходжень або 15 % від чистого прибутку. Місцевою владою можуть збільшуватися ставки для офісної чи торгової нерухомості. В якості податкової бази виступає дохід за рік роботи або прибуток від діяльності. Для малого бізнесу деякими регіонами вводяться пільги. Додатково за рахунок податкових перерахувань знижується сума, що сплачується підприємцями за себе в ПФ та інші фонди.
Патент при здачі в оренду нежитлових приміщень. Така система оподаткування вважається найбільш вигідною для багатьох підприємців. Можуть застосовувати тільки ІП патент. Здача в оренду нежитлового приміщення за таких умов не вимагає складання і здачі в ФНС різних звітів. Тому досить тільки спочатку придбати патент за оптимальну вартість на конкретний період часу. Можуть набувати на різні періоди патент ІП. Здача в оренду нежитлового приміщення з допомогою такого режиму вважається вигідним процесом.
ОСНО. Рідко ця система вибирається для здачі об’єктів в оренду, так як доводиться платити велику кількість податків і займатися бухгалтерським обліком. Зазвичай такий режим використовується фірмами, які не бажають поєднувати кілька систем.
ЕНВД. Здача в оренду нежитлових приміщень за такого режиму обирається звичайно тільки при наявності невеликого за розміром об’єкта. Якщо приміщення має значною площею, то більш доцільно вибрати УСН або патент. При розрахунку ЕНВД враховується фізичний показник, представлений площею нерухомості. Тому оптимально вибирати цей режим, якщо об’єкт за розміром не перевищує 30 кв. м.

Вибір конкретної системи залежить від безпосередніх орендарів. Деякі фірми і ІП воліють зовсім поєднувати кілька режимів, що забезпечує можливість знизити податкове навантаження.

Висновок

Здача різних нежитлових приміщень в оренду вважається вигідним процесом. Він може здійснюватися приватними особами, ІП або компаніями. Фірми можуть зовсім не бути власниками об’єктів, тому виступають лише посередниками.

Процедура надання нерухомості в оренду передбачає грамотне оформлення угоди, для чого між учасниками неодмінно складається офіційний договір, зареєстрований в Росреестре.