Неустойка за ДДУ: розрахунок і стягнення

Віктор Кузьмін

1 minute

Договір пайової участі – правова пастка, в якій виявилося дуже багато наших співгромадян, особливо в останні роки, коли темпи будівництва багатоповерхових будинків зросли в кілька разів. Вирости-то вони зросли, але світова криза і складності економічної ситуації всередині країни внесли свою лепту, і велика частина будівництва з об’єктивних і суб’єктивних причин в термін не здається. Люди, які планували заселитися у власне житло, виявляються без грошей і даху над головою на невизначений термін. Які заходи прийняти в такій ситуації і чи можна на щось сподіватися? Як кажуть юристи, єдина легальна можливість поліпшити своє становище – це неустойка із забудовника за ДДУ. Якщо її, звичайно, вийде добитися.

Про що йдеться?

Неустойкою прийнято називати таку грошову суму, яку пайовик отримує від забудовника за невиконання останнім зобов’язань, недотримання термінів або надання послуг неналежної якості. Вимагати виплату неустойки за договором ДДУ можна, якщо квартира передається покупцеві не зазначені в договорі терміни.

Зверніть увагу: розглядається саме момент передачі житлового приміщення учаснику договору. У випадку, коли забудовник порушує строк будівництва, вводить будову в експлуатацію не в той момент, як це було заздалегідь обіцяно, неможливо отримати за прострочення неустойку за ДДУ. Важливим, буквально поворотним буде саме момент передачі квартири громадянину.

Закон на стороні покупця

Обов’язок по сплаті неустойки за ДДУ виникає у забудовника, не витримав заявлені терміни будівництва, в силу положень ФЗ № 214, ухваленого в 2004 році і присвяченого правовому регулюванню пайового будівництва багатоповерхівок.

Фактично є два шляхи отримання належної компенсації при зриві виконавцем строків робіт:

до суду, коли покупець пише претензію на адресу забудовника;
в ході судового розгляду, коли покупець звертається в правові інстанції за справедливістю.

У суді: що і як?

Для позитивного рішення суду з неустойку за ДДУ необхідно дотримуватися встановлений порядок. Послідовність для громадянина, що прагне відстояти свої інтереси, наступна:

підготувати позов і супроводжуючі документи;
направити позов у судову інстанцію;
проконтролювати хід розгляду;
отримати інформацію про рішення суду;
отримати виконавчий лист.

Стягнути неустойку за ДДУ за претензії

Цей варіант підходить тим, хто прагне по можливості уникнути судової тяганини. Якщо квартира не передається у строк, зазначений в укладеному між забудовником і клієнтом договорі дольової участі, тоді покупець оформляє претензію, яку необхідно направити на адресу забудовника.

Якщо було вирішено співпрацювати з фірмою-будівельником за договором ДДУ, такий порядок вирішення спору не є обов’язковою. Якщо звернутися до вже згаданого 214-му закону, що регламентує цю сферу, можна помітити, що немає ніяких вимог до претензійному порядку вирішення конфліктної ситуації.

Як це працює

Фактично суд, вирішуючи, чи потрібно стягнути неустойку з забудовника за ДДУ, може встановити порядок врегулювання питання через подачу претензії обов’язковою, якщо в договорі прописані деякі умови, до того схиляють. До таких відносять чітко описані вимоги до форми претензії на адресу забудовника, до строків пред’явлення цього документа фізичною особою і періоду, за який компанія повинна розглянути звернення.

Виходячи з судової практики по ДДУ, неустойка може бути стягнуто лише в тому разі, коли претензію оформлялася в письмовій формі і була передана на адресу забудовника офіційно, тобто зафіксована у відповідності з документообігом, отримала реєстраційний номер і містила всі необхідні для розгляду справи відомості. До їх числа належить повне і коректне найменування сторін конфлікту, обставини, що супроводжують зрив строків, включаючи згадка тимчасових проміжків в договорі (тобто періоду, обов’язкового до виконання). Додатково зацікавлена особа повинна вказати, на яку суму він сподівається, і докласти до цього розрахунок неустойки за ДДУ, а також вказати терміни, в які (за його бажанням) забудовник повинен укластися, розраховуючись за зобов’язаннями.

Повний супровід

Спрямована на адресу забудовника претензія – не більш ніж папірець, яка не дасть ходу процесу відстоювання інтересів, якщо вона не буде мати істотного підкріплення у вигляді додаткової документації, що доводить права громадянина на неустойку за ДДУ. Щоб документ отримав юридичну силу, як супровідних матеріалів до нього прикріплюють:

копію паспорта учасника домовленості;
копію договору;
копію документації, що підтверджує, що всі зобов’язання по сплаті сум з боку громадянина виконані.

Скласти звернення можна вже після оформлення акта приймання-передачі житлового приміщення. У цьому випадку копія акта також повинна супроводжувати претензію. Ці документи наочно покажуть, наскільки великі були порушення термінів щодо обіцяного при укладенні домовленості.

Юридичні тонкощі

Про те, як скласти претензію, розповість зразок неустойки за ДДУ. Такий можна знайти і в багатьох офісах компаній-забудовників, і в адвокатських, юридичних конторах, і в нашому матеріалі. В цілому папір досить проста.

Передбачається, що її становить осіб без спеціалізованої освіти, що пом’якшує вимоги до формулювань і змістом.

У той же час слід пам’ятати, що складатися претензія повинна строго в двох примірниках.

Один з них направляється на адресу забудовника, і клієнт повинен простежити, щоб представник компанії отримав документ і розписався за нього. Другий примірник залишається у пайовика. Бажано, щоб на ньому була поспись отримав примірник організації працівника, його посаду, а також дата. Якщо немає можливості передати документ особисто та отримати звітну підпис, тоді претензію направляють через Пошту Росії, оформляючи її рекомендованим листом, обов’язково роблячи опис вкладення. Коли цей лист буде забрано з пошти, відправник отримає повідомлення з підписом співробітника компанії-забудовника та датою отримання документації.

Це важливо!

На практиці неустойку за ДДУ найчастіше отримати дуже складно, тому важливо дотримати описаний юридичний нюанс. Якщо фірма відмовляється платити гроші, тоді суд розглядає лист з позначкою про вручення претензії доказом по справі – безумовно, на користь фізичної особи, що залишився без даху над головою людини. Втім, тут ситуація ускладнюється вже іншим юридичним документом, позовною заявою на неустойку за ДДУ. Оформити його також не дуже складно, хоча багато хто воліють довіряти це питання юристу, щоб не брати на себе відповідальність у випадку можливої помилки.

Рахувати – не перерахувати

Щоб зробити правильний розрахунок неустойки за ДДУ, необхідно звернути увагу на вже згаданий ФЗ 214. У ньому сказано, що порушення строків передачі житла покупцям має фінансові наслідки для забудовника у розмірі 1/300 ставки рефінансування, величину якої Центробанк щодня встановлює нової. Для розрахунку беруть значення, властиве дня, в який зобов’язання повинні бути виконані. Ще одна важлива величина для розрахунку показника – договірна ціна.

Ставка рефінансування була названа збігається з ключовою ставкою Центробанку. Такі нововведення прийняли в 2016-м З 19 вересня цього року був встановлений показник в 10%. На наступний день після того, коли (за договором) має здійснюватися передача, починається відлік періоду, за який забудовник повинен сплатити клієнту за порушення зобов’язань. При цьому останнім стає той день, коли житло офіційно було передано за актом прийому-передачі.

На прикладах

Припустимо, якийсь договір містив формулювання «третій квартал такого-то року». Отже, неустойка за ДДУ буде покладатися з першого жовтня цього року і до моменту, поки квартиру не передадуть клієнту.

Формула для розрахунку коротко:

Шукана величина = 1/300 ставки Центробанку * договірна вартість * тривалість прострочення в днях.

Якщо пайовик – фізична особа, тоді формула трохи змінюється:

Шукана величина = 1/150 рефінансування * договірна вартість * тривалість прострочення в днях.

Можна помітити, що тут використовується подвійна величина ставки Центробанку.

Розрахунок: як зробити?

Розглянемо на конкретному практичному прикладі, як вважається неустойка за ДДУ.

Припустимо, що в договорі вказана вартість квартири в розмірі 3,45 млн Показник ставки рефінансування – десять відсотків. Дата здачі житла за договором – 31 березня 2017-го. Отже, прострочення починається вже з першого квітня цього року. Припустимо, пайовик отримав належне йому житло першого червня, а значить, прострочення – рівно 90 днів.

Припустимо, що пайовик – фізична особа. Для нього подвоюється ставка рефінансування. Обчислюється наступним чином: десять відсотків ділимо на 300, подвоюємо результат, отримуємо 0,06%. Це ставка неустойки, що розраховується щодня.

Шукана величина = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Сума розрахована у рублях.

Якщо мова йде про юрособу, підприємця, тоді величина вважається трохи інакше:

10/300 * 3 450 000 * 90.

І це дає 103 500 рублів.

Сплата добровільно

Багато забудовників, ознайомлені з вимогами пайовиків (не дивно, адже вони базуються на чинному законі), можуть погодитися сплатити неустойку добровільно. Цей варіант найменш конфліктний і пов’язаний з мінімальною паперовою тяганиною. Правда, зазвичай компанія пропонує скоротити суму. Також рідко забудовник сплачує всі разом, але складається графік, за яким клієнт отримує поступово належне йому за угодою.

З юридичної точки зору, ефективність подібної угоди можлива лише у разі документування прийнятого рішення. Підписують угоду, у якому фіксують графік виплат, суми, всі важливі моменти, що дозволяють ідентифікувати сторони. Подібне закріплення дає клієнтові впевненість у тому, що забудовник виконає обіцяне.

Терміни і можливості

У законі немає чітких обмежень, скільки саме часу є у забудовника, щоб розглянути претензію. Це означає, що застосовуються загальні правила для відповіді на офіційну кореспонденцію, а саме, 10 днів. Саме в цей термін фірма повинна скласти і направити офіційну папір на адресу покупця.

Зазвичай забудовник просить зменшити неустойку в рази – в два або три, а іноді і в десять разів. Багато компаній йдуть іншим шляхом, пропонуючи укласти угоду з питання ремонту житлоплощі. Покупець погоджується на зменшення неустойки або повністю відмовляється від своїх вимог, а фірма-забудовник за свій рахунок робить ремонт у новенькій квартирі. Звичайно, з якогось боку це добре, дозволяє уникнути бюрократичних труднощів, з іншого, вигода, яку міг би отримати учасник будівництва з-за прострочення домовленості, різко зменшується. Крім того, при укладанні такої угоди вже не можна піти в суд з позовною заявою.

Йдемо в суд

Ця міра необхідна, якщо забудовник не вважає за потрібне розплачуватися за запізнення з будівництвом. Учасник договору може звернутися до судді, як тільки відповідь на претензію не надійшов до нього в зазначений десятиденний термін. У цьому випадку клієнт розраховує на примусове стягнення належних йому сум, якщо судова інстанція підтвердить правоту пайовика.

Якщо справа дійшла до такого варіанту розвитку, то можна вимагати не просто неустойку, пов’язану з недотриманням термінів передачі житла клієнту. Також слід згадати моральну шкоду, завдану настільки недбалим ставленням до своїх зобов’язань, і оцінити його в грошову суму. Не буде зайвим скористатися можливістю отримання сум, витрачених на судовий розгляд. Крім того, можливий штраф, який залежить від судового рішення з питання, що належить до виплати. До 50% цієї суми може бути додатковим штрафом, стягнутих на користь клієнта. Про цієї можливості, а також про умови, за яких можна на неї розраховувати, розповідає федеральний закон, присвячений прав споживачів у Росії.

Як звернутися до суду?

Щоб написати позовну заяву, яке мало б юридичну силу, необхідно не просто правильно оформити папір, але і додати до неї кілька обов’язкових документів. Найважливіші:

копія третьої сторінки паспорта;
копія ДДУ;
копія документації, яка свідчить, що встановлені договором суми сплачені;
претензія, що має позначку про вручення забудовнику (повідомлення з пошти про те, що документ був отриманий);
якщо такий є – акт прийому-передачі житла.

У деяких випадках необхідні додаткові документи, що обумовлюється специфікою конкретної справи.

Документи зібрані: що далі?

Коли пакет документів повністю підготовлений, можна писати позовну заяву. В нашому законодавстві прописані вимоги до цього документа, і перше серед них – це складання звернення письмово. Всередині обов’язково вказати, на адресу якого суду документ пишеться, яке повне найменування і адресу позивача і відповідача, в чому суть вимог і за яких обставин були порушені права однієї із сторін правочину. Необхідно надати докази своєї позиції та визначити сумарну вартість позову, яка складається з неустойки і величини, яку позивач закладає на відшкодування збитків.

Необхідно вказати, якщо були вжиті заходи щодо врегулювання конфлікту, не вдаючись до суду, яким чином це було зроблено і які результати принесло. Втім, якщо в договорі немає вимог до покупця спочатку писати претензію позивача, цей пункт сміливо можна опустити. Також додатково перераховують список документів, супроводжуючих позовну заяву, власноруч підписують папір, вказуючи інформацію для зворотного зв’язку.

Куди йти?

В яку судову інстанцію звертатися, щоб домогтися дотримання своїх прав? У законах зазначено, що у позивача є право вибору. Можна направити звернення до суду, за яким закріплений адресу позивача, в інстанцію, яка відповідає за адресу розташування організації, або в той суд, який відповідає за адресу, де укладався договір. Останнім доступно, виходячи з федерального закону, який оберігає права покупця.

При сумі неустойки менше 50 тисяч позивач повинен направити звернення на адресу світового судді. Мита при подачі заяви платити не потрібно, про це також розповідає закон, що захищає права споживачів.