Інвестиції в комерційну нерухомість: критерії вибору обєкта, плюси і мінуси

Віктор Кузьмін

1 minute

Комерційна непорушно може бути джерелом доходів за різними схемами. Не останнє місце займає спекулятивна, коли об’єкт купують і продають багато разів. Крім того, непогану вигоду можна отримати, здаючи в оренду знаходиться у володінні площа.

Нерухомість і бізнес

Не секрет, що в житлової нерухомості зацікавлене приблизно в п’ять разів більше орендарів, ніж у комерційних площах. Дивуватися тут нічому, адже інвестиції в комерційну нерухомість в Москві роблять підприємці, частіше великі, середні. Таких у нашій країні поки що відносно мало.

Ринок нерухомості, використовуваної для одержання доходу, залежимо від ситуації в країні і в світі, зокрема від негативних факторів. Як тільки спостерігається спад ділової активності, що відбивається на попиті на квадратні метри. Її підйом веде до активізації орендарів. Звідси – стрибки цін, що характеризують цей сектор. Інвестиції в комерційну нерухомість в Росії останнім часом рідко характеризуються як перспективні з-за складних економічних умов, так як це досить вузькоспрямовані вкладення.

Скільки заробимо?

До початку кризи колективні інвестиції в комерційну нерухомість показували дуже високі показники прибутковості. Лідирували приміщення:

склади;
офіси.

Відомо декілька років, коли лише за 12 місяців зростання прибутку був удвічі, тобто володіння невеликою площею ставало джерелом стабільної чималою прибутку. А ось в останні кілька років не завжди інвестиції в комерційну нерухомість приносять реальний дохід. Багато залежить від обраного об’єкта, що змушує дуже відповідально ставитися до прийняття рішення на користь того або іншого варіанта.

Підприємець може розраховувати на успіх, якщо він спершу розробив стратегію отримання прибутку, яка враховує особливості вподобаного йому об’єкта нерухомості. У такій ситуації дохід від комерційної площі може перевищити можливу прибуток від операцій з житлової. Це засновано на орендних ставках: щодо об’єктів для постійного проживання ті, які розраховані на підприємців, дорожче в два, а то й два з половиною рази. А ось початкова ціна може збігатися.

Інвестиції в комерційну нерухомість в Санкт-Петербурзі, Москві та інших містах світу мають ще й таку важливу позитивну рису: тривалість отримання вигоди у часі. Володіючи деяким об’єктом, підприємець має право здавати його за тривалого договором. Це означає, що пасивний дохід буде надходити роками. Ну а його величина визначається як містом, так і специфікою конкретної будівлі. А от житлові приміщення можна здавати дорого постійно, що зобов’язує постійно шукати нових клієнтів.

Це важливо

Якщо передбачаються інвестиції в комерційну нерухомість СПб, Москви та інших міст світу, попередньо зверніть увагу на поняття «коефіцієнт капіталізації». Цей термін застосовують до величини, що обчислюється на базі чистого річного доходу. Його величину потрібно розділити на суму, вкладену в об’єкт нерухомості при його придбанні.

Нормативні показники:

для житлової нерухомості – 3-7 %;
для комерційних площ – 8-12 %.

У що вкладати гроші?

Як вже було зазначено вище, для комерційних площ одержувана їх власниками вигода вище, ніж показники, властиві житловим квадратним метрам. Але не всякий об’єкт буде настільки прибутковим, як і інший, запропонований на ринку. Щоб не помилитися і не вкласти гроші в провальний проект, потрібно знати ознаки, за якими відрізняють успішні та перспективні варіанти від пов’язаних з невиправданими ризиками.

Найбільш затребувані категорії:

склади;
офіси;
торговельні майданчики;
готелі.

Критерії, які необхідно проаналізувати:

попит, специфіка ринку і пропозиції;
прибутковість, приблизний період окупності в розрізі декількох варіантів вкладення коштів;
загальний підсумок, дозволяє визначити, що з можливого принесе найбільший прибуток.

Якщо вас зацікавили офіси та майданчики під магазини, то для них норматив окупності – від п’яти років до десятиліть. Для готелів і складів цей проміжок рідко буває менше 7 років, часто розтягується до 11-12.

Чого варто остерігатися

Якщо вами заплановані інвестиції в комерційну нерухомість, життєвий цикл об’єкта виходить на перше місце. Вище вже вказані орієнтовні нормативи для окупності різних типів бізнесу. Аналізуючи сподобався варіант, врахуйте, що ці терміни повинні поєднуватися між собою. Ви ж не хочете, щоб вашу готель довелося віддати під капітальний ремонт або навіть знести раніше, ніж вона себе окупить?

Утім, найголовніший ризик несуть в себе інвестиції в будівництво комерційної нерухомості. Як би ні була успішна будівництво в той момент, коли ви перераховуєте гроші за квадратні метри, немає гарантій, що її не заморозять через кілька років. Завжди є ймовірність, що об’єкт і зовсім припинять добудовувати. Передбачити таке дуже складно, але практика показує: у кризу і після нього ризик подібної ситуації вище, ніж у мирний час. А зараз, як відомо, ринок нерухомості все ще перебуває в шоковому стані після кризи 2008-2009 і 2014 років.

Втім, «вторичка» теж має певні складні аспекти, що роблять ризикованими інвестиції в комерційну нерухомість. Критерії, на які потрібно звернути увагу, що вказані вище. Якщо об’єкт за всіма показниками проявляє себе як перспективний, тоді має сенс ризикнути і вкласти в нього гроші.

Тенденції ринку

Експерти повідомляють, що в останні роки інвестиції в комерційну нерухомість зросли на 71% відносно періоду кризи 2009 року. У той же час активність на ринку оцінюється все ще недостатньою. Відчутні зміни відбулися і в період 2014-2017 років. За цей проміжок зі зрозумілих причин скоротилися інвестиції в комерційну нерухомість з-за кордону. Економіка Росії досить повільно нарощує темпи, що відлякує тих, хто не боїться нестабільності політичної обстановки. Втім, остання ось вже два роки як виправляється, що відбивається на підвищенні числа зацікавлених в квадратних метрах.

Найбільш затребуваними вважаються площі, які можуть бути використані для ведення бізнесу в будинках, побудованих у великих містах. Традиційно лідирують:

Москва;
Санкт-Петербург.

Треба сказати, навіть у кризовий період попит на площі тут практично не падав, а зараз ринок регулярно показує велике зростання. Лідируючі сектора – готелі, офіси.

Як кажуть експерти, до кінця 2018 року ситуація абсолютно стабілізується. Якщо зараз володіють вільними коштами російські підприємці воліють інвестиції в комерційну нерухомість Німеччини, за прогнозами експертів, до того часу більшість з них буде зацікавлений у веденні бізнесу в рідній країні.

Робимо гроші правильно

Комерційні приміщення традиційно затребувані в середовищі інвесторів. Є три схеми:

придбання прибудованого, вбудованого приміщення для подальшої передачі за договором оренди;
придбання об’єкта в новобудові, щоб перепродати, коли будівництво буде завершено;
купівля об’єкта, де в майбутньому відкриється власний бізнес (можливо, передбачуваний до продажу по мірі зростання).

Фізична особа має право придбати абсолютно будь-яку нерухомість – такі діючі закони. У майбутньому об’єкт можна передати на правах оренди або перепродати, а також подарувати. Але щоб стати орендодавцем, потрібно пам’ятати, що комерційна нерухомість дещо відрізняється від житлової.

Зверніть увагу на такий аспект: коли фізична особа передає комерційну площу в оренду, воно тим самим веде діяльність, яка сприяє отриманню прибутку. За законами країни реєструватися як підприємство в цьому разі не треба. У той же час, якщо така діяльність регулярна чи вдалося укласти договір тривалістю більше року, тоді є шанс, що вас визнають незаконним підприємцем, за що можуть покарати. Як складеться ситуація в конкретному випадку, залежить від судової інстанції і дій власника.

Що вигідніше?

Традиційно найбільш прибуткові інвестиції в комерційну нерухомість здійснюються за механізмом «стріт-рітейл». Експерти ринку нерухомості кажуть, в останні роки ті особи, хто мають кошти в межах 5-10 мільйонів, можуть дозволити собі саме такий метод їх нарощування.

Недолік системи один – високий рівень конкуренції. Всі ті люди, які раніше вкладали гроші в житлові приміщення, але вирішили перебратися до «більш серйозною рибі», переключилися саме на цей формат, що не могло не позначитися на прибутковості. З одного боку, обсяг пропозицій активно зростає, з іншого боку, попит поки не великий до такої міри. У підсумку орендарі можуть вибирати з великої кількості пропозицій, що їм вигідніше, і змінюють орендодавців як рукавички. Вижити можна, лише регулярно знижуючи ставку, але далеко не кожен власник площі готовий до цього.

Кращі можуть розраховувати на краще

Як відзначають експерти, складна ринкова ситуація, яка призвела до того, що раніше актуальні схеми втрачають свою ефективність, робить вигідними інвестиції в комерційну нерухомість в новому форматі. Вигоду можуть одержати ті, хто здатні швидко проаналізувати, чого потребують клієнти, і прийняти рішення, грунтуючись на цій інформації.

При виборі об’єкту для вкладення коштів обов’язково проаналізуйте всі його параметри. Подумайте, на яку категорію орендарів ви розраховуєте, і постарайтеся передбачити параметри, які вони зажадають від об’єкта, за який захочуть добре заплатити. На основі цього вибирайте конкретний варіант. Зокрема, високий попит на ті приміщення, які розташовані в умовах високої прохідності. В той же час висока ціна при вже наявної великої прохідності – свідчення низької прибутковості інвестицій, тому уникайте таких об’єктів.

А якщо за кордон?

Традиційно популярні інвестиції в комерційну нерухомість Німеччини, так як прийнято вважати, що саме ця країна відрізняється найбільш впевнено стоїть на ногах економікою. Навіть в умовах світової кризи, пошатнувшего підприємства різних держав, німецька нерухомість зберегла свої лідируючі позиції і довела надійність вкладання коштів.

Як виглядає сучасний ринок комерційної нерухомості Німеччини? До 40 % його учасників – це інвестори з інших держав. При цьому річна прибутковість більшості об’єктів варіюється в межах 3-9 %. Експерти кажуть, за підсумками 2016 року в цілому в комерційну німецьку нерухомість було вкладено понад 50 мільярдів євро, що перевищило показники останнього десятиліття. Щодо середньостатистичних параметрів це стало більше майже вдвічі.

Найбільш великий попит на німецькі офіси – саме їх купують 47 % інвесторів. Річна прибутковість – до 6 %. Різні торгові площі в 2016 році привернули увагу 18 % мають кошти підприємців. Для таких об’єктів річна прибутковість становить 4-8 %. Готелі та склади стали областю діяльності однієї десятої іноземних інвесторів у Німеччині. Ці особи можуть розраховувати на прибуток до 6 % в рік. Апартаменти для студентів, заклади по догляду за престарілими забезпечують річний дохід у розмірі 9 %, і це зацікавило близько 15 % підприємців.

Явки і паролі

Якщо звернутися до досвіду інвесторів в 2016 році, можна помітити, що найбільш приваблива область – це так звана «велика сімка», тобто найбільші німецькі міста. Якщо ви плануєте скористатися досвідом вже успішних підприємців, тоді і вам слід приділити увагу саме цим населених пунктів:

столиця країни Берлін;
Кельн;
Дюссельдорф;
головний ганзейське місто Гамбург;
пивна столиця світу Мюнхен;
Штутгарт;
найбільший в Гессені і п’ятий за розміром в державі Франкфурт-на-Майні.

Як кажуть аналітики, за 2016 рік в Мюнхен надійшло інвестиційних коштів більше семи мільярдів євро. А це відносно всього обсягу країни – близько 13,5 %.

Дивного в привабливості Німеччини для інвесторів нічого немає, оскільки саме тут і донині, незважаючи на досить велику кількість об’єктів, практично немає вільних офісів. У великих містах києві пустує близько 2 % приміщень, в невеликих населених пунктах цей показник підіймається до 5 %, але рідко перевищує його. Чому ситуація настільки райдужно для інвесторів? За цим стежить держава. Виражається це не тільки в конкурентності ринку, але і зниженою кредитною ставкою і привабливому фінансовому, економічному кліматі. Відсотки за кредитами варіюються в діапазоні 1,5-2,8 %. На яку суму можна взяти кредит, щоб вкласти ці гроші в нерухомість? За законами Німеччини – до 70 % вартості. Погодьтеся, звучить заманливо?

Є і тонкий момент. Кредитні компанії Німеччини дуже уважно аналізують кожного потенційного клієнта, його наміри, а також оцінюють, як велика ліквідність об’єкта, що привернув увагу ймовірного інвестора. Якщо актив ризикований, то висока ймовірність відмови. У випадку, коли банк оголошується на угоду, покупець може бути впевнений на всі сто, що це – відмінне і перспективне вкладення, яке стане для нього засобом процвітання.

Підводячи підсумки

За підсумками проведених не так давно ВЦВГД досліджень, понад 50 % населення Росії переконані, що саме покупка нерухомості – це самий ефективний метод зберегти і примножити свої грошові запаси. Тобто питання звучить не «чи Варто купувати?», а «Що купити?».

Вибираючи об’єкт, в який будуть вкладені кошти, намагайтеся уважно аналізувати особливості нерухомості і не ризикувати зайвий раз. Не забудьте й про високу конкуренцію на ринку, оцініть її в різних секторах комерційної нерухомості і прорахуйте, який річний дохід вам зможе забезпечити сподобався варіант. Ніколи не приймайте рішення зопалу.