Зниження кадастрової вартості земельної ділянки: причини, порядок проведення, необхідні документи та нюанси

Кадастрова вартість використовується в процесі розрахунку податку на майно. Її розмір визначається виключно кадастровими інженерами, які враховують технічні параметри об’єкта. При цьому не береться в розрахунок ринкова ціна, нюанси розташування, інфраструктура або інші важливі параметри, що впливають на фактичну вартість об’єкта. Тому нерідко власники нерухомості стикаються з тим, що кадастрова ціна є завищеною. В результаті потрібно зниження кадастрової вартості земельної ділянки. Процедура може виконуватися на підставі заяви, поданої в Росреестр, або через суд.

Як розраховується показник?

Процедура виконується державою, тому для цього залучаються кадастрові інженери. Процес володіє деякими особливостями:

• проводиться кожні 5 років, тому регулярно змінюється дане значення;
• допускається за ініціативою Росреестра проводити оцінку частіше;
• кадастровий показник впливає на ринкову ціну нерухомості;
• при його визначенні не враховуються такі важливі показники, як інфраструктура або цінність для потенційних покупців.

За рахунок кадастрового показника відбувається розрахунок податку на майно, тому нерідко власники об’єктів стикаються з тим, що за рахунок високої вартості доводиться сплачувати значну суму в бюджет. Тому потрібно зниження кадастрової вартості земельної ділянки.

Нюанси розрахунку податку

Податок на майно є регіональним, тож кошти направляються у місцевий бюджет. Сплачується збір усіма громадянами і компаніями, що володіють землею у власності. Вона може бути куплена, подарована або отримана у спадок. Щорічно потрібно сплачувати 0,3% від кадастрової вартості даного об’єкта.

Квитанції висилаються громадянам за місцем проживання, тому досить тільки сплатити кошти. Компанії повинні самостійно розраховувати і перераховувати кошти до бюджету. При цьому нерідко замислюються громадяни та фірми про зниження кадастрової вартості земельної ділянки. Судова практика показує, що якщо підготувати докази того, що це значення є завищеними, то можна розраховувати на зниження ціни.

Чому завищується ціна?

Стандартно кадастрова вартість повинна бути приблизно дорівнює ринковим показником, але на практиці часто виявляється, що ці значення є абсолютно різними. Нерідко зовсім кадастрова вартість перевищує ринкову в 4 або 5 разів. При таких умовах доводиться сплачувати власникам дійсно значну суму податку. Це призводить до того, що вони хочуть справити зниження кадастрової вартості земельної ділянки.

При визначенні ринкового значення враховується ціна на аналогічні об’єкти, стан ринку нерухомості та фактори, які мають важливість для безпосереднього покупця. При визначенні ж кадастрової вартості інженери враховують такі критерії:

• привабливість наявної території для інвестування;
• місце розташування об’єкта;
• перспективи розвитку наявної інфраструктури.

Повний список даних критеріїв перераховується до спеціальних методичних правилах, якими користуються інженери. Якщо власник території впевнений, що ціна нерухомості є завищеною, то він може зажадати проведення переоцінки, за результатами якої буде знижений цей показник. Але досягти такого зменшення можна виключно при наявності доказів необґрунтованого завищення ціни.

Нерідко значні розбіжності пов’язані з помилками, що здійснюються кадастровими інженерами або зовсім з плутаниною в записах. Тому спочатку доцільно замовити в Росреестре виписку з ЕГРН на ділянку землі, щоб переконатися, що всі наявні в реєстрі запису є достовірними.

Коли зменшується показник?

Зниження кадастрової вартості земельної ділянки дозволяється лише при задоволенні певних умов. До них відноситься:

• є докази того, що родючий шар ґрунту з різних причин був серйозно зіпсований, тому вартість землі повинна бути дійсно знижена;
• виникло на території болото або яр;
• зміна цільового призначення території;
• ділянка стає власністю кількох людей;
• сталися на території стихійні лиха, які призвели до погіршення параметрів землі;
• змінився вид дозволеного використання;
• державою безоплатно був оформлений публічний сервітут вагомих підстав.

За наявності вищезазначених причин забезпечується зменшення корисності території. Тому може прийматися рішення про зниження кадастрової вартості земельної ділянки. Але всі такі ситуації повинні офіційно доводитися, тому потрібно передати експертам різні акти, правовстановлюючої документації, виписку з ЕГРН та інші папери, що підтверджують наявність тих чи інших причин для зниження показника.

Хто займається процесом?

Тільки власники землі можуть наполягати на зниженні кадастрової вартості земельної ділянки. Судова практика показує, що при наявності доказів погіршення параметрів території можна зменшити вартість навіть в 4 рази.

Якщо через п’ять років після переоцінки знову значення буде завищеним, то власник території може повторно подати заяву на його перегляд.

Етапи процедури

Порядок зниження кадастрової вартості земельної ділянки вважається досить простим, так як реалізується в декількох послідовних діях. Спочатку слід визначити, яка кадастрова вартість наявного ділянки, для чого можна знайти потрібну інформацію на сайті Росреестра або замовити виписку з ЕГРН.

На сайті установи можна знайти відомості навіть про дату і правила проведення переоцінки. Якщо виявляється, що показник дійсно є неправомірно завищеними, то власник території може її змінити. Потрібно звертатися до незалежного оцінювача для зниження кадастрової вартості земельної ділянки. Вартість послуг спеціаліста залежить від розміру та інших параметрів території. Оцінювач складає спеціальний звіт, в якому вказує реальну ціну об’єкта.

Далі процедура зниження кадастрової вартості земельної ділянки передбачає звернення в Росреестр із заявою. Якщо на підставі цього документа не виконуються необхідні дії, то подається позов до суду.

Доцільно здійснювати процедуру виключно в ситуації, якщо наявний показник вище дійсної кадастрової ціни на 30% або більше. Думки оцінювача буває недостатньо, тому доводиться залучати декількох експертів, причому всі вони мають бути членами СРО.

Як виконати процес адміністративним способом?

Спочатку слід спробувати вирішити питання адміністративним методом, для чого подається заява з іншими документами до відділення Росреестра. Для цього вибирається відділення установи за місцем розташування території. До особливостей процесу належить:

• бажано заздалегідь записатися на прийом, щоб не витрачати час на очікування в черзі;
• обов’язково складається грамотно заяву, в якій вказується на необхідність зміни встановленого показника;
• рішення про зниження кадастрової вартості земельної ділянки може бути негативним, якщо не буде матися достатньо доказів доцільності даного процесу;
• відмова неодмінно оформляється письмово, причому в документі перераховуються причини для такого рішення.

Якщо причиною відмови є різні технічні причини, то після їх виправлення можна подати повторну заявку. За інших обставин доведеться подавати позов до суду.

Які потрібні документи?

При використанні адміністративного способу потрібно передати певну документацію та заяву у відділення Росреестра. Документи для зниження кадастрової вартості земельної ділянки наступні:

• правильно складена заява, причому воно формується від імені власника або володаря права користуватися територією;
• якщо є декілька власників, то документ складається від імені одного власника;
• паспорт заявника;
• допускається залучати представника, але на нього потрібно скласти довіреність, заверяемую у нотаріуса;
• правовстановлюючі папери на нерухомість;
• виписка з ЕГРН на ділянку, яка може замінюватися кадастровим паспортом, якщо оформлялося право власності до 2017 року.

При необхідності можуть бути витребувані інші документи, що дозволяють грамотно здійснити переоцінку.

Правила складання заяви

Найбільш часто виникають складнощі у громадян з складанням заяви на зниження кадастрової вартості земельної ділянки. Для цього потрібно користуватися бланком встановленого зразка. Отримати цей документ можна безпосередньо у відділенні Росреестра або на сайті цієї установи.

Саме заява розглядається членами комісії при прийнятті рішення щодо можливості зміни кадастрової ціни об’єкта. В заяві обов’язково мають бути відомості:

• особисті дані про власника території, до яких відноситься його Ф. В. О., місце проживання, контактні дані та відомості з паспорта;
• у тексті вказується прохання зробити переоцінку землі;
• прописуються причини, за якими потрібно змінити показник.

Зразок заяви про зниження кадастрової вартості земельної ділянки можна вивчити нижче.

Як тільки всі документи і заяву будуть готові, вони передаються працівнику Росреестра. Він видає заявнику розписку у прийнятті документації. Тут же вказується дата, коли можна прийти в установу за письмовою відповіддю.

Строки прийняття рішення

Рішення про те, чи буде змінена кадастрова вартість, приймаються протягом 7 днів. Якщо відсутні проблеми з документами, а також підтверджується обґрунтованість вимог заявника, то рішення приймається комісією протягом одного місяця.

Якщо заяву не прийнято на розгляд, то повідомляється власник землі про причини такої ситуації. Допускається оскаржити відмову протягом 10 днів, для чого подається позов до суду.

Нюанси судового розгляду

При необгрунтованій відмові з боку працівників Росреестра є можливість звернутися до суду з позовною заявою. Процедура повинна виконуватися протягом 10 днів з моменту отримання рішення комісії. Позивачем буде власник території, а відповідачем – Росреестр.

Позов про зниження кадастрової вартості земельної ділянки подається за місцем розташування відділення Росреестра. До неї додаються інші документи:

• звіт про оцінку землі, на підставі якого можна побачити, що значення в Росреестре є завищеними;
• докази досудової спроби вирішення питання;
• документація, що встановлює право на землю;
• паспорт заявника;
• акти обстеження території;
• письмова відмова комісії у зміні показника;
• довідки, видані незалежними оцінювачами;
• квитанція про сплату мита.

Можуть використовуватися результати минулого оцінки земельної ділянки для зниження кадастрової вартості. Доцільно зовсім користуватися результатами, отриманими від різних оцінювачів, що звичайно позитивно позначається на вирішенні суду.

Вартість процедури

Якщо не виходить знизити показник адміністративним способом, то доведеться підготуватися до значних витрат, так як звернення в суд вимагає несення таких витрат:

• залучення досвідченого юриста – від 20 тис. руб.;
• оплата послуг оцінювача – від 10 тис. руб.;
• отримання виписки з ЕГРН – 300 руб.;
• внесення змін до реєстру – 350 руб.;
• сплата мита за подачу позову до суду – 300 руб.

Розцінки можуть значно відрізнятися в різних регіонах, а також на вартість впливає розмір і особливості наявного ділянки.

Якщо судом приймається позитивне рішення для позивача, то примусовим способом змінюється розмір кадастрової вартості.

Коли вступають в силу зміни?

Після прийняття рішення судом або безпосереднім Росреестром вносяться відповідні відомості до реєстру, після чого вони публікуються на сайті установи. Фактично таке рішення набуде чинності лише через півроку після публікації інформації. Саме стільки часу потрібно для оновлення записів фахівцям Росреестра, що входять в ревізійну комісію.

На підставі внесених змін провадиться перерахунок, тому значно знижується розмір податку на майно. Якщо працівники ФНС не були повідомлені про зміни, то можна взяти довідку з Росреестра, що містить актуальні дані щодо кадастрової вартості ділянки. Після цього буде виконуватися перерахунок податкової інспекцією.

Висновок

Кадастрова вартість території застосовується для розрахунку податку на цей об’єкт. Нерідко цей показник є завищеним, тому необхідно його знизити. Процедура може виконуватися адміністративним способом або через суд. До суду треба звертатися тільки при відмові змінити значення працівниками Росреестра.

Для виконання даного процесу потрібно підготувати необхідні документи, що передаються в Росреестр або суд. Оспорювання показника допускається виключно при наявності доказів необґрунтованого завищення вартості. Для цього доведеться залучати оцінювачів, які виконують переоцінку нерухомості і складають звіт. Власники території повинні підготуватися до певних витрат коштів, тому якщо в результаті процесу показник буде знижений незначно, то здійснювати процедуру недоцільно.