Як оформити дарчу на квартиру – поради юриста
Сучасні реалії говорять нам про те, що придбати своє власне житло стає все складніше. Раніше можна було отримати квартиру від держави або за місцем служби, зараз же — купивши, придбавши в іпотеку, отримавши в спадок чи дар. Ціни на житло ростуть з кожним днем, а іпотечні умови часто виявляються кабальними. На жаль, саме тому основна маса випадків шахрайства пов’язана з ринком нерухомості. Крім того, при розділі майна померлих родичів (і, що ще страшніше — за їхнього життя) часто навіть найближчі люди стають ворогами.
Іноді молодь не в змозі придбати квартиру навіть в іпотеку. Саме тому так гостро стоїть питання про заповіт чи дарування від старшого покоління. Але і вони бояться залишитися без житла або виявитися обдуреними або непотрібними своїм близьким.
Крім того, люди часто не розбираються в законодавстві і не знають, на що вони мають право. Тому так часто виникає питання про те, як оформити дарчу на квартиру. Які документи потрібні для цього? Скільки коштує процедура оформлення і наскільки захищені дарувальники та їх близькі законом? З чого починати операцію і які етапи потрібно пройти?
Загальні принципи дарування
Дарування — передача майна (або його частини), що перебуває у власності людини, іншій особі на безоплатних умовах. Тобто за відсутності будь-яких вимог. При наявності зустрічних зобов’язань (наприклад, з умовою можливості проживання у переданої квартирі) така операція буде вважатися недійсною.
Процедура дарування, її основні принципи та умови встановлені у гол. 32 Цивільного кодексу Російської Федерації, а також у правилах законодавства про спадщину.
При складанні договору про безоплатну передачу майна повинні бути вказані такі обов’язкові елементи:
- дані дарувальника;
- дані обдаровуваного;
- вказівка на конкретний предмет, що звільнюється, у власність іншій особі;
- ясна намір на передачу майна;
- вказівка на безплатність угоди.
Як оформити дарчу на квартиру
Безоплатна передача нерухомості здійснюється за загальними правилами дарування майна. Але є невелике доповнення: реєстрація такого договору включає в себе дві процедури.
Вам доведеться пройти наступні етапи:
- складання дарчим;
- отримання згоди обох сторін (в тому числі його повинен висловити обдаровуваний, готовий прийняти квартиру);
- збір необхідних документів;
- передача всіх паперів у відповідні органи;
- отримання свідоцтва про право власності.
Коло суб’єктів
При виникненні питання про те, як оформити дарчу на квартиру, слід окреслити коло осіб, які мають право на участь у даній процедурі.
Законодавством Російської Федерації передбачено список людей, які не мають права безоплатно передавати житло іншій особі:
- неповнолітні (до 14 років);
- представники неповнолітніх (якщо майно належить дітям);
- недієздатні громадяни;
- законні представники недієздатних (якщо майно належить останнім).
Крім того, обмежено коло осіб, які можуть бути одержувачами житла. Не мають право приймати в дар нерухоме майно наступні громадяни:
- державні службовці;
- працівники виховних закладів;
- співробітники лікувальних установ;
- працівники соціального захисту.
Всі ці особи не мають права приймати в дар майно від своїх підлеглих, клієнтів, а також їх родичів, а тільки від своїх рідних, близьких чи знайомих, не пов’язаних з роботою.
Куди звертатися?
Де оформляють дарчу на квартиру? До кого слід звернутися для складання даного документа?
Саме оформлення договору дарування можна провести декількома способами:
- самостійно, вивчивши необхідне законодавство і використовуючи зразок;
- з допомогою юриста;
- у нотаріальній конторі.
Найчастіше цей документ оформляє нотаріус. Дарчу на квартиру, в принципі, – договір нескладний, і скласти його можна самостійно. Але нотаріус зробить це швидко і врахує всі ваші побажання, крім того, пояснить всі підводні камені, про які ви можете просто не знати.
Завіряти документ у нотаріуса не обов’язково. Але багато хто все одно користуються цією послугою, так як в будь-який момент, в кожному місті в разі необхідності у них є можливість отримати копію договору.
Але в будь-якому випадку підписаний документ необхідно зареєструвати в спеціальній службі УФРС.
Оформлення дарчої на квартиру. Документи, які вам потрібні
Насамперед необхідно укласти сам договір дарування самостійно, з допомогою юриста або в нотаріальній конторі. При подачі в органи державної реєстрації документ повинен бути підписаний обома сторонами угоди. Крім того, необхідно надати 3 примірники: по одному для кожного учасника і один для Росреестра. Договір дарування — це і є дарчу на квартиру.
Які документи потрібні ще?
- підтверджують належність власнику квартири-дарувальнику;
- довідка БТІ з інвентаризаційною оцінкою житла;
- кадастровий паспорт приміщення;
- довідка з паспортного столу про всіх проживаючих/прописаних в квартирі;
- заяви дарувальника і одержувача майна;
- квитанція про оплату держмита;
- паспорта дарувальника і одержувача (або свідоцтво про народження неповнолітнього).
Якщо правочин вчиняється довіреною особою, потрібен документ, що підтверджує повноваження останнього.
Якщо обдаровуваний є недієздатною, або неповнолітнім — згода законного представника.
Якщо квартира належить кільком особам, — письмову згоду всіх власників, завірена нотаріально.
Після всіх процедур обдаровуваному видадуть свідоцтво про право власності на квартиру.
Вартість оформлення
Природно, перед оформленням необхідно задуматися про те, скільки коштує дарчу на квартиру. В яку суму обійдеться вам складання та реєстрація такого документа?
При оформленні договору самостійно вам не доведеться платити за послуги юриста або нотаріуса. Слід внести лише держмито за державну реєстрацію. В даний час плата за оформлення такої операції у реєстраційній палаті становить 1000 рублів. Якщо ж ви вирішили скористатися послугами юриста, додатково вам доведеться заплатити за прайсом юридичної агенції або приватного фахівця. Вартість може бути різною. Зазвичай складання такого договору оцінюється від 1000 до 3000 руб. Вартість дарчої на квартиру при оформленні у нотаріуса в середньому становить 1500-2000 руб.
Податки
Слід врахувати, що при отриманні будь-якого майна у нашій країні ви повинні заплатити податки в бюджет. У випадку з квартирою обдаровуваний отримує економічну вигоду в натуральній формі, у вигляді майна. Саме тому він зобов’язаний сплатити прибутковий податок.
Чим відрізняється від інших видів угод (наприклад, купівлі-продажу) дарчу на квартиру? Податок не виплачується тільки в одному випадку. А саме: якщо дарувальник і одержувач є близькими родичами. Відповідно до Сімейного кодексу РФ до даної категорії відносяться:
- батьки;
- бабусі та дідусі;
- діти (рідні та прийомні);
- брати і сестри (від одних батьків або одного).
Якщо ж сторони є далекими родичами або взагалі не пов’язані кровними узами, сума податку складе 13% від інвентаризаційної вартості квартири. Ціна житла визначається, виходячи із зазначеної у договорі суми. Вона відповідає ринковій вартості та підтверджується довідкою БТІ. Оцінку квартири проводить БТІ за вашим запитом перед вчиненням правочину.
Якщо житло в натурі не потрібно обдаровуваному після отримання документа про право власності продати його або розпорядитися ним іншим шляхом можна в будь-який момент. Але слід врахувати, що продаж дарчим квартири також викликає зобов’язання сплати грошових зборів державі. Не підлягає оподаткуванню лише те житло, яке перебувало у власності власника три і більше років. Тому, отримавши квартиру за договором дарування, краще почекати деякий час. При цьому неважливо, яким шляхом вона до вас перейшла: без податків (від близького родича) або вже з їх сплатою.
Дарування родичам
За законодавством родичі можуть вважатися близькими і далекими. Поняття «близькі» було описано в розділі «Податки». Далекими родичами вважаються всі інші, пов’язані як справжніми, так і документальними узами.
Процедура оформлення дарчої близьким родичам така ж, як і чужим людям. Але при такій дії державні органи завжди відносяться до сторін більш лояльно і не задають зайвих питань. Крім того, дарча на квартиру синові, дочці, батькам, бабусям і дідусям, братам і сестрам не оподатковується.
Далекі родичі, так само як і абсолютно сторонні особи, при безоплатному отриманні житла зобов’язані сплатити грошовий збір на користь держави. Його розмір – 13% від інвентаризаційної вартості приміщення.
Слід пам’ятати, що дарчу на квартиру неповнолітній, який не є близьким родичем, також оподатковується. Але у дітей немає джерел свого доходу. Тому згоду на здійснення такої операції дають законні представники дитини, так як виплачувати податок доведеться саме їм.
Дарування неповнолітнім
Здавалося б, дарування – це безоплатна угода, що не потребує від одержувача майна жодних грошових коштів або іншої участі. Але не завжди безкоштовне виявляється благом. Наприклад, не всі можуть дозволити собі оплачувати комунальні послуги. Не завжди приміщення виявляється придатним для житла та часто потребує величезних матеріальних вкладень.
Крім того, якщо сторони не є близькими родичами, одержувачу квартири доведеться сплатити чималі податки державі, а не у всіх є така можливість. Саме тому дарчу на квартиру дитини також повинна бути підписана кимось з боку неповнолітнього, тією людиною, яка має таке право. Це можуть бути законні представники, батько, мати, опікуни або піклувальники.
Цікава ситуація виникає, коли офіційні представники неповнолітнього передають йому своє житло. Наприклад, дарча дочки на квартиру підписується з одного боку мамою і татом дівчинки, а з іншого — ними ж. І хоча вони діють від імені дитини і на його користь, договір виглядає дуже дивно для незнаючого людини — немов особа робить подарунок самому собі.
Дарування частки (частини) житла
Якщо приміщення належить на праві спільної власності двом або кільком громадянам, перед тим як оформити дарчу на частину квартири, необхідно виділити належні їм частки. Їх визначають у частинах (наприклад, 1/2 або 1/3), так як розділити таке приміщення у натурі неможливо.
Відповідно до законодавства запис про право кожного власника в єдиній квартирі реєструється одним номером, крім того, кадастровий номер присуджується житла в цілому. Тому поділ на частки є обов’язковою умовою при вчиненні даного виду угоди.
Існує два варіанти оформлення дарування частки житла:
- іншим власникам квартири;
- іншим особам.
У разі якщо оформляються документи на одного з вже існуючих власників, згода інших осіб не вимагається.
Якщо дарча на частку в квартирі складається іншої людини, що не має частини житла, необхідна нотаріально завірена згода інших власників. Якщо один або кілька власників є неповнолітніми, потрібен дозвіл їх опікунів чи законних представників.
Терміни
Підписання договору та його реєстрація можливі тільки при особистій присутності дарувальника (його представника). Якщо з’ясується, що на момент вчинення правочину власник квартири помер (визнаний померлим), операція не здійснюється.
Таким чином, власник тільки за життя може оформити дарчу на квартиру. Документи, у тому числі і підписаний у нотаріуса договір, не будуть дійсними, якщо не буде факту реєстрації угоди в Росреестре.
Після здачі всіх паперів обом сторонам видають повідомлення про отримання. Послуга реєстрації надається протягом 20-ти календарних днів з моменту отримання всіх документів. Повідомлення про вирішення питання по вашій заяві приходить у вигляді СМС на ваш номер телефону (якщо ви вказали при подачі паперів) або поштою. Отримати свідоцтво про право власності на квартиру можна в будь-який час, терміни в даному випадку не встановлено.
Спори
У яких випадках можна оскаржити дарчу на квартиру?
Сам власник, безоплатно передав квартиру іншій особі, може скористатися своїм правом та подати позов про скасування угоди у таких випадках:
- якщо погіршилося його здоров’я або значно змінився рівень життя (коли це сталося внаслідок вчинення правочину);
- якщо дії обдаровуваного, спрямовані на укладення угоди, носили злочинний характер;
- якщо дії одержувача по відношенню до придбаного майна завдають шкоди власності і можуть призвести до псування, втрати або повної втрати житла.
У разі якщо дарувальник помер, оскаржити дарчу можуть спадкоємці померлого в наступних ситуаціях:
- якщо дії одержувача майна при підписанні договору носили кримінальний характер;
- якщо на момент укладання угоди дарувальник або обдаровуваний входили в коло осіб, які не мають прав на здійснення таких дій (див. пункт «Коло»).
Також право на оскарження мають деякі державні та муніципальні органи (наприклад, прокурор, соцзахист), законні представники неповнолітніх, недієздатних та частково недієздатних.
Крім того, сам обдаровуваний може відмовитись від отриманого майна, зареєструвавши відмову у відповідних органах.
Чим відрізняється дарча від заповіту?
Часто ми чуємо вираз «державне заповіт на квартиру». Що це таке? Насправді це просте популярну вираз і практичного сенсу вона не має. Дарчий і заповіт — це абсолютно різні документи, що мають різні юридичні наслідки. Чим схожі і чим відрізняються ці угоди?
Загальні правила:
- обидва документи підписуються власником квартири за його життя;
- при здійсненні операцій майно передається від однієї сторони до іншої безоплатно;
- при нарахуванні податку використовуються одні правила: близькі родичі від нього звільняються, далекі ж і сторонні особи – виплачують.
Основні відмінності в розпорядженні майном, одержаними різними шляхами:
| Дарування | Заповіт | |
| Характер угоди | Є двостороннім договором і вимагає згоди як дарувальника, так і обдаровуваного (його представника). | Є односторонньою угодою, та згоду спадкоємця не потрібно. |
| Збереження форми правочину | Обов’язково присутність дарувальника, складання договору і особисту участь сторони (або нотаріально оформленого представника) при реєстрації в Росреестре. | Обов’язково нотаріальне оформлення заповіту. Але існує спрощена процедура (складання простий письмовій форми) в тому випадку, якщо життя заповідача загрожує небезпека. |
| Договір вступає в силу | Після реєстрації його в органах Росреестра (нотаріальне оформлення не створює ніяких прав). | Після реєстрації його у нотаріуса. |
| Отримання права власності у обдаровуваного/одержувача за заповітом виникає | За життя дарувальника. | Після смерті заповідача. |
| Ризики для дарувальника/заповідача | З моменту реєстрації договору дарувальник втрачає право власності і позбавляється можливості розпоряджатися квартирою, в тому числі і проживати в ній. | З моменту підписання заповіту до самої смерті власник має всі права на розпорядження квартирою. В тому числі і можливість скасувати заповіт і розпорядитися власністю будь-яким способом (здати, продати, подарувати, заповісти іншій особі). |
| Ризики для обдаровуваного/спадкоємця | Після реєстрації договору та отримання права власності ризик полягає тільки в тому, що може виникнути судовий спір. Але при цьому обдаровуваний має всі права на оскарження і подання доказів. | Власник у будь-який момент може написати заповіт, спадкоємець може про нього навіть не знати і не мати можливості захистити свої права на квартиру. |
| Обтяження договору | Можна передати майно із застереженням, що в разі смерті обдаровуваного квартира повернеться назад дарувальнику. | Заповіт остаточне і ніяких застережень не передбачає. |
| Обов’язкова частка | За життя дарувальник може розпорядитися своїм майном як хоче. Родичі можуть оскаржити договір тільки в прямо зазначених законом випадках (якщо угода носила кримінальний характер, дарувальник недієздатний чи є неповнолітнім тощо). | Заповіт можна оскаржити, якщо є родичі або утриманці, які мають обов’язкову частку (діти, батьки та подружжя-пенсіонери тощо). У цьому випадку частка за заповітом зменшується на ту частину, яка передбачена законом, без права спадкоємця розпоряджатися чужим майном. |
Висновок
Отже, якщо у вас виникло питання про те, як оформити дарчу на квартиру, зверніться до юриста, нотаріуса або самостійно вивчіть законодавство з даної проблеми. Зберіть необхідні документи, отримати згоду іншої сторони (або її представника). Складіть договір дарування в трьох примірниках. Поставте на ньому підпису і одержувача. З усім необхідним зверніться в Росреестр. Попередьте обдаровуваного (якщо він не є вашим близьким родичем) про його обов’язки сплатити податок і отримати свідоцтво про право власності.
