Відрахування за купівлю квартири. Повернення прибуткового податку при купівлі квартири в іпотеку

Російські громадяни мають право одержувати різні податкові відрахування. В числі самих затребуваних — виплати, пов’язані з витратами на придбання нерухомості, а також зі сплатою іпотечних відсотків. Яка специфіка даних вирахувань? За допомогою яких механізмів їх можна отримати?

Сутність вирахування

Відрахування за купівлю квартири гарантований положеннями Податкового Кодексу РФ. Згідно з 23-ю статтею НК РФ, громадянин, який придбав або побудував нерухомість за рахунок особистих витрат (або в іпотеку), має право на отримання майнового вирахування. Даного типу виплата формується з трьох основних складових:

• відрахування, що формується на основі витрат на покупку власне об’єкта нерухомості;
• виплата, обчислення якої визначається сумами, витраченими на ремонт;
• відрахування, основа якого — сплачувані відсотки по іпотеці (якщо, звичайно, квартира куплена в кредит).

Можна відзначити, що в деяких випадках витрати, на основі яких обчислюється вирахування, можна включати витрати на розробку проектної документації при будівництві, а також ті витрати, які пов’язані з монтажем комунікаційних систем. Також можна відзначити, що вирахування податку при купівлі квартири можливий і в разі рефінансування іпотечної позики — співвідносне нових умов за договором з банком.

Виплати, про яких йде мова, іменуються «вирахуванням», оскільки передбачається їх здійснення за рахунок внесених громадянином грошових коштів у державну казну, а також тих сум, які, згідно із законом, обов’язково потрібно буде вносити. Мова йде про перерахування податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) в розмірі 13% від зарплати чи інших офіційних джерел грошових надходжень в особистий бюджет громадянина.

Таким чином, людина, користуючись винятком, про який йде мова, має право або повертати вже сплачені державі кошти, або законним чином не перераховувати їх у скарбницю. Тобто можна зазначити, що є два основних механізми, в рамках яких можливе оформлення вирахування при купівлі квартири: за фактом відрахувань 13% в казну або в періоди, коли, згідно із законом, передбачається переводити податок державі.

Вирахування при купівлі та продажу

Відзначимо важливий нюанс — термін «відрахування» в російському податковому законодавстві в частині регулювання угод з нерухомістю може вживатися в різних контекстах, тобто не тільки у випадку, коли підстава для його обчислення — купівля. Продаж нерухомості також може передбачати залучення гарантованих законом відрахувань, пов’язаних, у свою чергу, з можливістю не сплачувати в такому-то розмірі податок з отриманих доходів.

Можна, разом з тим, слід зазначити, що два типу вирахувань, про яких йде мова, в ряді випадків можуть поєднуватися. Купівля, продаж нерухомості — процеси часто взаємопов’язані. Однак у даній статті мова йде про вирахування, пов’язаних з витратами саме на придбання житла.

Розмір вирахування

Якою може бути величина виплат? Згідно з діючими законами, це частина витрат у розмірі 13 відсотків (від покупки квартири або від виплат банку за відсотками). Вище ми відзначили, що вирахування, про який йде мова, представлений трьома основними різновидами. Виплати, що оформлюються на основі витрат на придбання об’єкта нерухомості, а також ремонту, в сумі не можуть перевищувати 260 тис. рублів. У свою чергу, максимальна величина відрахування за іпотечними процентами, що встановлена чинними законами, — 390 тис. рублів. Однак щодо цієї формули є важливий нюанс.

Змінність законодавства

Справа в тому, що російське законодавство, предметом регулювання якого — відрахування за купівлю квартири, досить часто, як зазначають юристи, змінюється. У поточній редакції є норма, згідно з якою, зокрема, є зазначене обмеження граничної величини вирахування за іпотечними процентами. Проте до 2014 року її не було в положеннях законодавства — ті громадяни, якими була придбана квартира в іпотеку, отримали можливість повертати частину витрат на оплату відсотків без обмежень на величину відповідних сум. Однак ця приємна для багатьох позичальників можливість супроводжувалася далеко не самою бажаною нормою закону, відповідно до якої отримати вирахування було можливо тільки з одного об’єкта нерухомості.

Тобто як тільки людина одержувала з казни повну суму, відповідну 13 відсотків від витрат на квартиру, зобов’язання держави в аспекті надання вирахувань закінчувалися. Не мало значення, наскільки великим може бути вирахування при купівлі квартири (частки в ній). Той факт, що його величина не могла досягати 260 тис. рублів, ролі не грав. Однак законодавець якоюсь мірою компенсував таку норму, як ми зазначили вище, відсутністю верхньої межі за величиною виплат, що обчислюються на основі платежів за іпотечними процентами.

Таким чином, максимальний вирахування за покупку квартири може залежати від того, в який період громадянин вперше звернувся за відповідною виплатою — до 2014 року або після. У першому випадку він зможе отримати максимум 260 тис. руб., і тільки якщо вартість нерухомості це дозволяє – за основним витрат та ремонту, а також суму, сплачувану на основі відсотків по кредиту до тих пір, поки він не буде погашений. У другому випадку людина може розраховувати також на 260 тис. руб., але досягти цієї величини допустимо за рахунок декількох об’єктів нерухомості, а також на отримання граничного вирахування за іпотечними процентами в розмірі 390 тис. руб.

Потрібна офіційна робота?

У загальному випадку потрібна. Разом з тим, ПДФО у розмірі 13% громадяни можуть платити не тільки з зарплати, але також і з будь-яких інших доходів — наприклад, від продажу іншої нерухомості. Багато росіян працюють не по ТК, а в рамках цивільно-правових контрактів, які також передбачають відрахування від гонорарів та інших компенсацій за договором у розмірі 13%. Відповідні перерахування цілком можуть бути використані, щоб отримати відрахування за купівлю квартири.

Слід зазначити, що індивідуальні підприємці, пенсіонери, а також, наприклад, власники господарських товариств, не оформлені за трудовим контрактом, не можуть отримувати відрахування по квартирі, оскільки не сплачують ПДФО. Зрозуміло, за умови, що вони не працюють за трудовим договором або у межах цивільно-правових угод, а також не мають виручки, з якої перераховують в казну 13%.

Наявність роботи по ТК може бути важливим з точки зору одного з двох базових сценаріїв оформлення вирахування, про які ми сказали вище. Мова йде про те способі, в рамках якого людина має законне право не платити ПДФО при купівлі квартири протягом терміну, поки сума відповідних платежів, які не перераховані в казну, не досягне граничних показників, зазначених нами вище. У цьому випадку офіційне працевлаштування обов’язково. Цей аспект ми розглянемо докладніше трохи пізніше, коли будемо вивчати способи оформлення вирахування.

Коли можна звертатися за вирахуванням

В який момент часу після того, як придбана квартира (в іпотеку або за рахунок особистих коштів), людина може звернутися в державні органи, а саме ФНП, за вирахуванням? Це можна починати робити, тільки якщо на руках у громадянина є документи, які підтверджують, що він — власник нерухомості (повністю або частки). У загальному випадку це свідоцтво про право власності. Також ФПС може бути досить акта приймання-передачі житла, виданого підрядником.

Якщо здійснюється отримання вирахування при купівлі квартири в іпотеку, то багато юристи також рекомендують дочекатися коректного оформлення всіх процедур, пов’язаних з передачею житла у заставу банку. Тільки за фактом їх завершення кредитно-фінансова організація зможе видати всі необхідні для ФНС документи — при сценарії, коли відрахування оформляється на основі платежів за відсотками.

Але, як правило, цей етап успішно реалізується навіть швидше, ніж держава видасть свідоцтво про реєстрацію права власності. Крім того, перші платежі по відрахуванню зазвичай обчислюються на основі базової суми витрат, а не по відсотках, і тому деякі з банківських документів можуть зовсім не знадобитися. Все залежить від конкретного етапу взаємодії з ФНС. Якщо це перший візит громадянина у відомство, то, як правило, відрахування починають виплачуватися на основі витрат на придбання власне квартири.

Разом з тим зміст, а також терміни першого візиту громадянина в ФНС багато в чому залежать від того, який із способів отримання вирахування він вибере. Їх, як ми вже зазначили вище, два. В рамках першого громадянин може повернути 13 відсотків від покупки квартири за рахунок сплачених у скарбницю платежів з ПДФО. Другий спосіб припускає, що людина зможе легально не перераховувати податок на дохід протягом певного періоду. Перший сценарій іноді називається самостійним оформленням вирахування, другий — отриманням виплат через роботодавця. Розглянемо особливості кожного.

Самостійне оформлення вирахування

Перший варіант, при якому людина може отримати відрахування за рахунок витрат на купівлю житла — це самостійне взаємодія з ФНС. Воно характеризується певною специфікою за термінами, набору документів та іншими нюансами комунікацій з відомством.

Якщо мова йде про перший візит людини в ФНС, йти в податкову службу можна в будь-який робочий день року, що йде за тим, коли людина оформив право власності на квартиру. Візит до ФНП у рамках даного сценарію в загальному випадку здійснюється один раз в рік.

Основна мета — надати у відомство документи, які підтверджують, що людина платила в тому році, коли купував квартиру, ПДФО з зарплати чи інших джерел, а отже, може скористатися правом отримати відрахування. Він буде повністю рівним ПДФО, якщо не перевищить значень, зазначених нами вище — 13% від витрат на покупку квартири, але не більше 260 тис. руб., а також від суми платежів за відсотками в рамках іпотеки, але не більше 390 тис. руб., якщо житло куплено в 2014 році і пізніше. Іпотечна частина вирахування, як правило, виплачується, тільки якщо громадянин отримав повну суму в рамках виплат за видатками на купівлю квартири.

Якщо за перший рік доходи людини не дозволили отримати всю суму вирахування, гарантовану законом, то залишок він може отримати в наступні кілька років — і знову пропорційно ПДФО, сплаченого за 12 місяців за рік, що передує візиту в ФНС.

Основні документи

З собою потрібно буде взяти досить значний пакет документів. Передусім це декларація про доходи за формою 3-НДФЛ. При купівлі квартири підтвердити право на відрахування, а також визначити конкретну суму в першу чергу дозволяє саме цей документ.

Не винятком надання декларації 3-ПДФО при купівлі квартири і оформленні вирахування також необхідно пред’явити ФНС договір купівлі-продажу житла.

Інший найважливіший джерело — довідка 2-ПДФО з роботи. Також знадобиться копія свідоцтва ІПН. Зрозуміло, потрібен буде паспорт.

Найважливіші документи — ті, що підтверджують перерахування грошових коштів з тих чи інших підстав на користь продавця, в рамках витрат по ремонту, оплату кошторисної документації і т. д.

Один із ключових документів, як ми вже зазначили вище — свідоцтво про право власності на квартиру. Або ж, якщо воно ще не готове, може підійти акт прийому-передачі об’єкта нерухомості – даний документ підтверджує, що квартира в новобудові належить конкретному громадянину.

Якщо квартира куплена в іпотеку, то потрібно буде надати в ФНС кредитний договір, а також виписку про те, що протягом таких місяців чоловік сплачував відсотки в такому-то розмірі.

До пакету джерел, які ми перерахували вище, необхідно буде докласти заяву по офіційній формі, а також опис, підтверджує, що в ФНС передаються такі документи. Також знадобляться банківські реквізити, на які ФНС буде перераховувати відрахування.

Йти в податкову службу можна, як ми вже відзначили вище, в будь-який день року, що йде за тим, коли чоловік купив квартиру, або за наступним звітним, протягом якого він перераховує з зарплати підлягають подальшому поверненню платежі ПДФО. Якщо документи в порядку, то ФНС повинна протягом 3 місяців перерахувати відрахування на ті банківські реквізити, які будуть надані громадянином.

Вирахування через роботодавця

Сценарій, описаний вище, передбачає, що людина законним чином повертає податок, сплачений державі. Однак логічно припустити: по всій імовірності, в рамках даної схеми держава проводить подвійну роботу, пов’язану, по-перше, з отриманням платежів з ПДФО, а по-друге, з його поверненням. Бути може, простіше взагалі не платити податок на доходи?

Законодавець, що цікаво, готовий до надання громадянам такої можливості. Так, можна налагодити взаємодію з державою так, що вирахування ПДФО при купівлі квартири буде виглядати у вигляді законної можливості не сплачувати відповідний податок, тим самим до деякої міри спрощуючи роботу державі.

Схема, про яку йде мова, така. У загальному випадку з кожної щомісячної зарплати співробітника компанія-роботодавець сплачує 13% ПДФО. Цим займається бухгалтерія. У свою чергу, платник податку, який має право на вирахування при купівлі квартири, має право звернутися до бухгалтерів з проханням не перераховувати ПДФО на законних підставах. В результаті людина буде отримувати зарплату, з якої не буде відніматися відповідний податок. Що для цього потрібно зробити?

Першим ділом піти у ФНС. Це можна зробити в будь-який день, але за умови, що на руках будуть усі необхідні документи – свідоцтво про право власності, а також джерела, які, як ми вже зазначили вище, можуть підтвердити факт оформлення відносин з банком (якщо квартира куплена в іпотеку). У ФНС людині повинні будуть видати повідомлення, що підтверджує право громадянина законним чином не сплачувати ПДФО до кінця року або поки відрахування не досягне граничних сум, зазначених нами вище.

Документи, які потрібно подати до ФНП, в більшості своїй ті ж, що і у випадку з самостійним оформленням вирахування. Разом з тим, можна відзначити, що не потрібна підтверджує сплату ПДФО декларація. При купівлі квартири і оформленні вирахування через роботодавця також не потрібна довідка 2-ПДФО. Можна відзначити, що заява, яку потрібно буде передати у ФНС, буде дещо іншого формату, ніж при самостійному взаємодії з відомством.

Протягом 30 днів ФНС видасть відповідне повідомлення. Його потрібно буде віднести в бухгалтерію. З того моменту людина буде отримувати зарплату без відрахувань в рамках ПДФО до кінця року або поки не буде вичерпана гарантована законом сума вирахування при купівлі квартири. В наступному році процедури комунікацій з ФНС потрібно буде повторити. Важливий нюанс — якщо людина звільняється, то виплати, зрозуміло, будуть припинені. Щоб отримувати їх знову, необхідно влаштуватися на роботу, після чого повторити описаний сценарій взаємодії з ФНС і бухгалтерією. Аналогічно — якщо людина перевівся в іншу компанію.

Який спосіб вибрати?

Який з вищеописаних способів отримання вирахування може бути краще? Насамперед слід зазначити, що можливий комбінований варіант, при якому задіюються обидва сценарії. Це можливо, якщо, наприклад, чоловік купив квартиру в вересні. В цьому випадку він зможе, наприклад, відразу піти в ФНС з тим, щоб задіяти можливість не перераховувати податок до кінця року з зарплати, тобто скористатися другим сценарієм. У той же час на початку наступного року він може піти в ФНС і отримати відрахування за рахунок ПДФО, сплаченого в казну за місяці попереднього року, які передували купівлі квартири.

Однак можливе застосування кожного з сценаріїв в чистому вигляді. Громадянин сам вирішує, як йому зручніше. Наприклад, хтось не хоче витрачати час на збір більшого комплекту документів для першого варіанту — як ми пам’ятаємо, там потрібна довідка 2-ПДФО, а також підтверджує доходи декларація. При купівлі квартири багато росіяни, у свою чергу, хочуть якнайшвидше розпочати отримання вирахування в силу того, що, наприклад, належить виплачувати іпотеку і хочеться скоротити витрати. Хоча багатьом громадянам зручніше отримувати одноразово суму за весь рік з тим, щоб, наприклад, згодом погасити частину кредиту достроково – накопичити аналогічний обсяг грошових коштів при щомісячних надходжень не завжди виходить.