Стягнення неустойки за ДДУ: зразок позовної заяви

Поширеними вважаються ситуації, коли громадяни воліють купувати квартири в недобудованих багатоквартирних будинках. В цьому випадку вони стають учасниками пайового будівництва, тому з забудовником складається ДДУ. Цей документ повністю регулює відносини між вкладниками і будівельником об’єкта.

Якщо порушуються якісь значущі пункти договору, то кожна сторона може пред’явити претензії іншому учаснику угоди. Найбільш часто відбувається стягнення неустойки за ДДУ за рахунок того, що забудовник не зміг з різних причин здати будинок в експлуатацію в строго встановлені терміни.

Розраховуватися неустойка може на підставі відомостей, наявних у договорі, або ж за допомогою даних, що містяться в законодавстві, якщо в самому контракті відсутня необхідна інформація.

Законодавче регулювання

Основним законом, що регулює правила участі в пайовому будівництві, виступає ФЗ № 214. Він набув чинності ще в 2015 році, причому основним його призначенням виступає захист вкладників від обману з боку несумлінних забудовників. До особливостей такого нормативного акта відноситься:

• описуються всі нюанси зведення багатоквартирного житлового будинку за рахунок коштів вкладників, які є покупцями квартир;
• всі відносини, що виникають між громадянами і забудовником, регулюються виключно положеннями ДДУ, який повинен складатися у правильній формі і містити істотні умови співробітництва;
• якщо будівельна компанія намагається скористатися іншим договором, наприклад, угодою інвестування, спільного будівництва або попередніми документом, то вкладники повинні пам’ятати, що ці документи не поширюються положення ФЗ № 214, тому нерідко навіть позови до суду не задовольняються при порушеннях з боку забудовника;
• складається ДДУ виключно у письмовому вигляді, а також неодмінно реєструється в Росреестре;
• якщо порушуються будівельною компанією терміни здачі будинку або інші істотні умови контракту, то може здійснюватися стягнення неустойки за ДДУ, причому процес може виконуватися за допомогою складання претензії до компанії або через суд.

Самі громадяни повинні відмовлятися від підписання інших видів контрактів, так як при таких умовах вони не будуть ретельно захищені від свавілля або зовсім шахрайства з боку будівельної компанії.

Що включається в угоду?

В ДДУ обов’язково повинні вказуватися певні умови і пункти, без яких він вважається не володіє юридичною силою. Деякі забудовники навмисно виключають деякі відомості, за рахунок чого захищаються від численних претензій вкладників. Тому перед підписанням договору слід переконатися у правильності його складання і оптимальній структурі. Неодмінно в угоді мають бути пункти:

• наводиться точна характеристика майбутньої квартири, що купується пайовиків;
• затверджується план квартири, в який включаються відомості про її площі, адресу, поверховості та інших параметрів;
• зазначаються строки, протягом яких повинна здаватися готова нерухомість в експлуатацію;
• прописується точна вартість об’єкта, а також перелічуються способи того, як пайовик може вносити платежі;
• вказується гарантійний термін на об’єкт;
• наводяться методи виконання зобов’язань, прописаних у договорі, обома учасниками угоди.

Якщо відсутні вищезазначені умови, то ДДУ вважається недійсним. Якщо помирає пайовик, то всі його зобов’язання за угодою переходять до його спадкоємців. Додатково можуть прописуватися в договорі правила стягнення неустойки за ДДУ. Нерідко зовсім вказуються правила її розрахунку, а якщо така інформація відсутня, то застосовуються правила, що містяться в ФЗ № 214.

Які обов’язки з’являються у забудовника?

Забудовник надано будівельною компанією, що займається зведенням житлового багатоквартирного будинку. При складанні ДДУ з пайовиками у нього з’являються численні обов’язки, які перераховуються в цьому документі. Якщо вони порушуються, то відбувається стягнення неустойки за ДДУ з боку пайовиків. До основних обов’язків забудовника відноситься:

• зведення житлового будови в строго встановлені терміни;
• введення об’єкта в експлуатацію вчасно;
• передача житла пайовикам на підставі вимог законодавства;
• для зведення житла можуть використовуватися не лише сили і засоби компанії, так як вона може залучати субпідрядників, але цей момент повинен відображатися в договорі;
• забудовник несе численні ризики, пов’язані з пошкодженням або знищенням об’єкта з різних причин до того моменту, поки він не буде передано у власність пайовиків.

Судова практика стягнення неустойки за ДДУ показує, що в більшості випадків суддями задовольняються вимоги пайовиків. Тому будівельним компаніям доводиться нести дійсно значні витрати, пов’язані з покриттям збитків.

Поняття неустойки

Неустойка представлена певної грошової виплати, розмір якої залежить від наявного порушення. Кожен випадок є унікальним, тому порядок стягнення неустойки за ДДУ визначається конкретною ситуацією.

Процедура стягнення регулюється положеннями ФЗ № 214, а також відомості є в ст. 330 ЦК. Неустойка представлена грошовою сумою, яка повинна перераховуватися виконавцем, якщо він з різних причин не може виконати свої зобов’язання за договором. Вона стягується, якщо порушуються терміни здачі об’єкта або виявляються пайовиками серйозні порушення в квартирі, тому вона не володіє потрібним якістю.

Нерідко неустойка називається штрафом або пенею, хоча такі поняття є неправильними з юридичної точки зору.

Коли нараховується?

Судова практика стягнення неустойки за ДДУ показує, що вона може нараховуватися по різних підставах. До них відноситься:

• не може забудовник у встановлені в договорі терміни здати будинок в експлуатацію;
• виявляються пайовиками серйозні порушення будівельних норм у квартирах;
• площа квартири відрізняється від того значення, який вказується в ДДУ.

Найбільш часто громадяни звертаються в суд саме внаслідок того, що затримуються терміни здачі об’єкта. Не можуть люди скористатися своєю власністю для проживання або інших цілей, тому вони бажають відшкодувати свої витрати. Спочатку слід спробувати вирішити виниклі проблеми мирним способом, але якщо компанія відмовляється виплачувати кошти на підставі претензії, то доведеться складати позовну заяву про стягнення неустойки за ДДУ, що передається до суду за місцем розташування будинку.

Коли починається нарахування неустойки?

На підставі ФЗ № 214 слід кожному дольщику знати, з якої дати може нараховуватись неустойка. Від правильності розрахунку суми залежить, наскільки легко буде її стягнути з забудовника.

Безпосередньо в договорі прописується, коли саме має здаватися в експлуатацію об’єкт, так як ця дата представлена днем, коли зобов’язані передавати ключі від квартири покупцеві. Цей строк повинен бути однаковий для всіх пайовиків, що прописано в ст. 6 закону. Саме з цього моменту може розраховуватися неустойка.

У законодавстві допускається можливість для забудовника звернутися до пайовикам з проханням укласти додаткову угоду до контракту. Таке звернення повинно складатися виключно у письмовому вигляді. У додатковій угоді вказується новий термін здачі об’єкта. Зазвичай підписується документ пайовиками, які бажають швидко отримати свою квартиру і не хочуть псувати відносини з забудовником.

При наявності такої угоди не вийде розраховувати на неустойку. Вона може стягуватися виключно з того моменту, коли порушуються будівельною компанією строки, зазначені в новій угоді.

Правила розрахунку

Стягуватися неустойка може досудовим або судовим методом. У будь-якому випадку претензії або позові вимагається вказувати розмір цієї виплати. Під час її розрахунку враховуються важливі моменти:

• розрахунок ведеться за кожен день прострочення;
• при розрахунку використовується 1/300 ставки рефінансування ЦБ;
• ставка береться на той день, коли не виконуються зобов’язання;
• для громадянина РФ, є пайовиком, розрахована сума множиться на 2.

Наприклад, був складений ДДУ з будівельною компанією, на підставі якого набувається громадянином РФ квартира. Її вартість дорівнює 1,4 млн руб. У встановлений термін квартира не була передана покупцеві. Ставка рефінансування дорівнює 9 %, тому розраховується розмір неустойки:

1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 руб. за один день прострочення.

Розрахунок ведеться за кожний день прострочення з моменту її виникнення, а не з того дня, коли передається заяву.

Перерахунок все одно виконується забудовником або працівниками суду. Якщо забудовник відмовляється вирішувати питання мирним способом, то доведеться подавати позов про стягнення неустойки за ДДУ. Якщо в ньому розмір вимог перевищує 1 млн руб., то за ст. 333.36 ПК доведеться сплатити позивачу окрему мито.

Добровільне стягнення коштів

Перед зверненням до суду потрібно пайовикам спробувати вирішити питання мирним способом. Для цього доведеться складати претензію на стягнення неустойки за ДДУ. Зразок позовної документа наведено нижче.

Документ передається безпосередньо працівнику будівельної компанії. Скласти треба дві претензії, оскільки один примірник залишається у заявника, а також на ньому представник забудовника повинен поставити відмітку про прийняття.

На практиці рідко компанії погоджуються добровільно виплатити неустойку, тому доводиться громадянам звертатися в суд.

Правила складання претензії

Від правильності формування цього документа нерідко залежить рішення, яке приймається забудовником щодо доцільності перерахування неустойки. Тому неодмінно в документ включаються відомості:

• найменування та юридична адреса будівельної компанії, причому ці відомості можна взяти з ДДУ;
• адреса будинку, який не був зданий у встановлені терміни забудовником;
• точні відомості про квартиру, яка повинна бути отримана пайовиком на підставі договору, причому до них відноситься її площа, поверховість і інші елементи;
• прикладається до заяви копія ДДУ і документи, які доводять, що громадянин сплатив нерухомість, причому до них належать різні платіжні документи, наприклад, касовий чек або акт прийому коштів;
• прописується вимога виплатити громадянину неустойку в конкретному розмірі, причому додатково наводиться правильний розрахунок цієї суми.

Якщо попередньо вивчити зразок заяви про стягнення неустойки за ДДУ, то ніяких складнощів з формуванням цього документа не з’явиться. Бажано наприкінці вказати, що якщо вимоги не будуть задоволені, то заявнику доведеться звертатися до суду.

Передавати таку досудову претензію можна різними способами:

• особиста передача документа працівника будівельної компанії під підпис;
• відправка рекомендованим листом поштою, причому додатково треба зберегти повідомлення про вручення;
• використання послуг кур’єрської служби, але в цьому випадку також потрібна відмітка про одержання.

Якщо протягом місяця відсутня відповідь або перерахування коштів, то можна сміливо звертатися до суду.

Правила складання позову

Якщо не перераховуються кошти добровільно забудовником, то пайовикам доводиться здійснювати стягнення неустойки за ДДУ через арбітражний суд. Для цього потрібно грамотно скласти позовну заяву. Зразок позовної про стягнення неустойки за ДДУ програми нижче.

При складанні документа враховуються нюанси:

• подавати позов можна за місцем проживання громадянина чи за місцем розташування споруджуваного об’єкта;
• якщо висуваються вимоги кількома пайовиками, то вони можуть об’єднатися і подати один позов;
• у документі вказуються всі обставини, на підставі яких потрібно нарахувати неустойку, наприклад, термін прострочення, умови угоди та інші дані;
• наводиться правильний розрахунок неустойки;
• вказується на необхідність стягування коштів із забудовника.

Якщо вивчити зразок позовної заяви про стягнення неустойки за ДДУ, то не потрібно буде звертатися до юристів для його складання.

Які додаються документи до позову?

До позову додається документація:

• копія ДДУ;
• платіжні документи, що підтверджують перерахування коштів за квартиру;
• копія досудової претензії, підтверджує, що намагався пайовик вирішити питання мирним способом;
• документація, яка підтверджує, що заявник поніс додаткові збитки за рахунок відсутності можливості користуватися своєю квартирою.

Можуть прикладатися та інші документи при необхідності. Стягнення неустойки за ДДУ без передоплати неможливо, так як розрахунок враховує, яке фактично кількість коштів було перераховано забудовнику пайовиком. Якщо виплачено лише частину коштів, то саме вона використовується під час розрахунків.

Що робити після рішення суду?

Найбільш часто судді присуджують стягнення неустойки за ДДУ. Рішення суду містить відомості про те, яка сума повинна перераховуватися пайовикам.

Якщо компанія відмовляється добровільно виплачувати кошти, то їх стягненням починають займатися пристави. Нерідко це призводить до банкрутства компаній.

Висновок

Часто забудовники залучають пайовиків по ДДУ, не можуть своєчасно здати будинок в експлуатацію. У цьому випадку покупці можуть вимагати неустойку.

Отримати цю суму коштів можна на підставі досудової претензії або позову, що подається в суд. Важливо знати, як правильно складаються ці документи, щоб у них були відсутні які-небудь помилки або неправильні дані.