Спільна часткова власність. Право спільної часткової власності

Російське законодавство передбачає кілька варіантів реалізації громадянами права спільної власності — спільне володіння майном, а також пайову. Яка специфіка кожного з них? Які джерела норм регулюють відповідні правовідносини громадян? Має значення специфіка майна, яке перебуває у спільній власності?

Що таке спільна власність?

Згідно 244-ї статті ЦК РФ, загальна власність — це певне майно, яким володіють двоє і більше осіб. Її об’єктом може бути в тому числі і нерухомість. Є спільна часткова власність та спільна. У першому випадку власники поділяють майно у фіксованих частках. У другому об’єкт спільної власності — неподільний.

У деяких випадках спільна часткова і спільна власність визначаються, виходячи з положень закону. Так, наприклад, майно подружжя або ж учасників селянського господарства визначається законом як спільне. При цьому власники можуть домовитися між собою про те, щоб поділити власність і закріпити це рішення, якщо це можливо, у встановленому законом порядку.

Часткова власність

Розглянемо докладніше специфіку такої категорії, як спільна часткова власність. Даний тип майна передбачає, зокрема, не тільки розподіл прав на володіння активами у фіксованих частках, але також можливість вилучення пропорційного доходу від комерційного використання власності.

Разом з тим люди, які володіють майном на праві часткової власності, зобов’язані нести, пропорційно своїй частці, відповідальність за утримання активів.

Спільна часткова власність виражається у дробах або відсотках. Щодо визначення відповідних цифр у 245-ї статті ЦК РФ сказано, що відповідна пропорція визнається рівною, якщо інше не передбачає закон, договір або практика взаємовідносин між власниками.

Величина часток може коригуватися в силу появи нових власників, а також модернізації майна, провідна роль у якій належить конкретному власнику, і це може бути доведено. При цьому якщо відповідне поліпшення нерухомості може бути тим чи іншим чином відокремлена, то людина, забезпечив його, може придбати в законному порядку право власності на нього, не збільшуючи частку в основному активі.

Право спільної часткової власності реалізується кожним із власників майна в силу згоди решти власників. Якщо ж відповідного типу консенсус не вдається встановити, то спори підлягають вирішенню в судовому порядку. У деяких випадках, як відзначають юристи, суд може сприяти вирішенню спорів також і в області розпорядження спільним майном.

Продаж спільної часткової власності має ряд особливостей. Так, наприклад, якщо хто-небудь з власників вирішить продати свою частку, то інші власники мають право придбати її в переважному порядку. Такі положення 250-ї статті ЦК РФ. Але тільки якщо мова не йде про продаж за допомогою публічних торгів. Якщо один з власників порушить це правило, то інші власники можуть оскаржити результати угоди через суд.

Вище ми відзначили, що кожен із власників, який володіє майном у частках, має право розраховувати на прибуток від комерційного використання активів. Розглянемо цей аспект детальніше.

Розподіл доходів від спільної власності

Власник, відповідно до положень 248 статті ЦК РФ, таким чином, має право на пропорційне розподіл будь-яких доходів від використання майна, що перебуває у спільному володінні якщо інше не передбачено угодами між співвласниками. При цьому, якщо людина отримує відповідного типу дохід, то він також зобов’язаний сплачувати податок на нього в аналогічних пропорціях, нести витрати, пов’язані з утриманням майна та забезпеченням його функціональності.

Розділ і виділ

Розглянемо механізми, які відображають припинення спільної часткової власності. Таких у російської практиці два — розділ і виділ.

Якщо мова йде про розподіл, то в рамках даного механізму спільна власність припиняється, стосовно всіх власників майна. У свою чергу, виділ із спільної часткової власності передбачає, що володіння виходить тільки одна людина. Законом передбачені різні підстави для здійснення обох процедур. Так, наприклад, розділ спільної часткової власності або виділ можуть бути проведені на основі взаємного згодах всіх власників. Інший варіант — в силу судового рішення. Також виділ можливий за фактом вимоги з боку кредиторів при стягненні.

252-ї статті ЦК РФ сказано, що розділ, або ж виділ, повинні здійснюватися в натуральному вираженні, якщо це можливо і не суперечить нормам закону. Однак якщо відповідна процедура не може бути реалізована, то власник, який має одержати свою частину майна як результат поділу або виділу, має право розраховувати на грошову компенсацію. У ряді випадків цей механізм приводиться в дію на основі судового рішення. Отримавши компенсацію, людина припиняє брати участь у спільному володінні майном.

Спільна власність

Вивчивши те, що таке спільна часткова власність, розглянемо специфіку спільного володіння. Його особливість у тому, що господарі здійснюють солідарне управління майном, немає яких-небудь часток. Разом з тим власники вправі домовитися про деяких разграничениях в користуванні власністю. Так чи інакше, розпоряджатися майном хтось із власників може, погодивши свої наміри з іншими власниками. При цьому укладати правочини, предмет яких — розпорядження відповідними активами, може будь-який власник. Якщо, проте, він не погоджує свої дії з іншими власниками, то укладений договір може бути визнаний недійсним у суді.

Розділ і виділ

В принципі, правила для поділу та виділу при користуванні спільним майном схожі з тими, що включає в себе право спільної часткової власності. Однак безпосередньо перед проведенням відповідних процедур власники повинні спільними зусиллями визначити величину часток для кожного. Якщо їм не вдається зробити це за допомогою домовленості, вирішувати питання доведеться в суді.

Спільна власність подружжя

Спільна власність громадян, які перебувають у шлюбі, має свою специфіку. Вона відображена в статті 256 ЦК РФ. Там сказано, що спільним визнається майно, яке нажите подружжям після реєстрації шлюбу, але в тому випадку, якщо інші умови не обумовлені в шлюбному договорі. Тобто відповідного типу контракт може виглядати як договір спільної часткової власності, який відображає поділ майна, наприклад, квартири, в таких пропорціях.

Також можливий варіант, при якому відповідного типу власність визначається як результат суттєвого збільшення вартості індивідуального майна чоловіка або дружини в період шлюбу. У свою чергу, якщо подружжя проживали в цивільному шлюбі, тобто без відповідної реєстрації, то їх майно визначається в загальному випадку як роздільне.

Спільна власність фермерів

Певною специфікою також має спільна власність учасників селянських і фермерських господарств. Відповідні положення закріплені в статті 257 ЦК РФ. Згідно із законом, майно фермерів — спільне, якщо інше не зафіксовано у договорах між ними або в силу положень відповідних правових актів. Учасники селянського або фермерського господарства має право користуватися майном, домовляючись між собою. При цьому правочини, предмет яких — спільна власність аграріїв, можуть укладати лише довірені особи або ж голови господарств.

Розділ фермерського майна також має свою специфіку. Зокрема, якщо мається на увазі виділ одного з учасників господарства, то він, як зазначають деякі юристи, у багатьох випадках не може забрати собі частку на земельній ділянці. Проте він має право отримати грошову компенсацію, порядок нарахування якого визначається разом з іншими фермерами або ж судом.

Вивчивши специфіку спільної власності, ми можемо досліджувати аспект, який відображає практику розпорядження майном, що перебуває в частковій власності. Якого роду нюанси характерні для відповідних процедур? Перш за все можна відзначити, що, незважаючи на те що законом в достатній мірі детально визначено норми, що стосуються розподілу частин у володінні майном, на практиці здійснення права розпорядження власністю в частках може бути ускладнене. Візьмемо приклад з нерухомістю.

Практика розпорядження частками: процедура продажу

Якщо групою осіб встановлена спільна часткова власність на квартиру, то яким чином кожен з них може розпоряджатися майном на практиці? Візьмемо один з найбільш поширених сценаріїв — продаж житла.

Якщо мова йде про те, щоб продати квартиру повністю, то необхідна згода всіх власників. Те ж саме потрібно і в разі, якщо, наприклад, чоловік бажає передати нерухомість у заставу. Не має значення, скільки людей згодні — навіть якщо один проти, то угода не може бути здійснена.

При цьому, як зазначають юристи, навіть суд не має права примусити людину дати згоду на те, щоб житло, в якому у нього є частка, було продано. Разом з тим спільна часткова власність на квартиру передбачає, що людина має право розпоряджатися своєю частиною у володінні так, як хоче. Правда, в цьому випадку можуть виникнути складнощі з визначенням фактичної натуральної частки. Які тут можуть бути сценарії?

У разі якщо часткова власність встановлена у відношенні однокімнатної квартири, на практиці виділ відповідної частини, як зазначають юристи, здійснити важко. Однак, якщо є спільна часткова власність на будинок, в якому кілька квартир, то відповідна процедура, в свою чергу, цілком реальна. Особливо якщо, наприклад, кількість кімнат у ньому пропорційно числу власників. Таким чином, нерухомість, з точки зору практичної реалізації процедури продажу частки, повинна бути подільною.

У ряді випадків при виділі частки нерухомості допустимо залучення компетентних фахівців, готових здійснити коректне поділ житлової площі. Інший механізм — звернення до суду. Як правило, за підсумками подібних слухань власник одержує певну кількість квадратних метрів в тих частинах квартири, які з експлуатаційної точки зору відображають повноцінний комфорт проживання в ній. У деяких випадках суд може, наприклад, віддати людині цілу кімнату і одночасно наділити його правом користуватися в спільному порядку ванною, кухнею, передпокої.

Як ми вже відзначили вище, переважне право на придбання виділу мають інші власники квартири. При цьому учасник спільної часткової власності має попередити про свій намір продати частку інших власників у письмовому вигляді, після чого чекати місяць їх вирішення. При цьому ціна фактичного продажу повинна бути тієї ж, що озвучена на момент надання співвласникам відповідного документа. Якщо людина захоче продати свою частку в квартирі дешевше, то він повинен ще раз запропонувати іншим власникам її викупити.

Якщо людина продасть свою частку в квартирі третім особам, не запропонувавши викупити її співвласникам, то відповідна угода може бути оскаржена в суді. В результаті власник буде зобов’язаний повернути грошові кошти покупцеві, знову набувши право володіння своєю часткою натомість.

Практика розпорядження частками: оренда

Інший сценарій, який може зустрічатися на практиці — надання частки в квартирі в оренду. За законом здійснювати подібну процедуру можна за згодою всіх співвласників. Однак на практиці подібного роду угоди часто укладаються тільки з тією людиною, який знайшов підходящого орендаря. Чи правомірно це? Як вважають юристи, немає.

Якщо, таким чином, в квартиру підселили людей, з якими один із власників уклав договір оренди, то інші власники мають право їх виселити допомогою звернення в поліцію. Разом з тим, як зазначають юристи, на практиці це відбувається рідко, оскільки орендодавець може переконати поліцейських, що до нього приїхали, умовно кажучи, далекі родичі з Австрії в гості. За законом ніхто не може заборонити вселяти їх у порядку тимчасового знаходження.

Звичайно, незадоволені співвласники можуть також звернутися в суд. Однак навіть якщо вони виграють справу, то відповідне рішення буде діяти, як зазначають деякі юристи, тільки у відношенні до конкретної групи осіб, які вселилися в приміщення за окремо взятим договором оренди. Якщо один з власників квартири укладе новий договір оренди, то для виселення тих, хто отримав право на проживання в квартирі в порядку, що суперечить закону, потрібно буде ще раз звертатися в суд. Тому подібна міра, як зазначають юристи, часто не має практичної значущості.

Спільна власність на землю

Ми вивчили аспекти, що стосуються того, як визначається спільна часткова і спільна власність на житлові приміщення. Разом з тим відповідні правовідносини можуть мати специфіку, якщо їх предмет — земельні ділянки. В деяких нюансах право спільної власності на землю регулюється на основі принципів, відмінних від тих, що характерні, зокрема, для нерухомості. Розглянемо цей аспект детальніше.

За законом росіяни можуть володіти землею як в індивідуальному порядку, так і за правом спільної власності, якщо власників два і більше. Законодавче регулювання відповідного володіння в цілому схоже з іншими категоріями майна. Так, наприклад, є спільна часткова власність земельної ділянки, а є спільна.

Аналогічно загальним правилам, встановленим в російському законодавстві, земля буде знаходитися в частковому володінні, якщо законом не передбачено механізмів, при яких відбувається утворення спільної власності. Також, якщо слідувати положенням статті 244 ЦК РФ, загальне володіння виникає, якщо його об’єкт — неподільний, тобто не підлягає розподілу в натуральному вигляді без зміни функціональної специфіки або ж в силу закону. Як відзначають деякі юристи, щодо правовідносин у сфері земельного права застосовується лише друге правило. Тобто ділянка у спільній частковій власності – якщо в законі не вказано інше – підлягає коректного розподілу в натуральному вигляді.

Приклад випадку, коли у правових актах прямо вказано про спільне володіння — розглянутий нами вище сценарій з фермерськими господарствами. Згідно статті 257 ЦК РФ, загальне майно фермерів, включаючи земельну ділянку, що належить всім учасникам об’єднання на право спільного володіння. Проте це здійснюється, якщо самі фермери не домовилися розподіляти землю в рамках інших договорів.

Ця правова норма, таким чином, відноситься до категорії диспозитивних. Разом з тим, як зазначають деякі юристи, у Законі «Про селянське (фермерське) господарство» було положення, згідно з яким загальне майно фермерів — пайова, якщо тільки немає одностайності учасників об’єднання про переведення його в спільне володіння. Тобто ми спостерігаємо деяку еволюцію законодавства в даній області.