Правління ТСЖ: права та обовязки

Товариства власників житла (скорочено ТСЖ) належать до унікальних форм управлінням будинком. Діяльність їх регламентує безліч нормативно-правових актів. Основним документом, що визначає повноваження і всю роботу ТСЖ, можна вважати Житловий кодекс. Загальні збори з правлінням ОСББ зобов’язані діяти в рамках сучасного законодавства, і сьогодні у пропонованій статті ми розглянемо найретельнішим чином все те, що стосується прав і обов’язків ТСЖ і його правління.

Чим має право займатися ТСЖ?

Якщо зовсім коротко, це вести роботу, пов’язану з управлінням будинком, тобто виконувати ту діяльність, яка раніше була сферою уваги керуючої компанії (у вигляді комерційної організації або ЖЕУ).

А тепер давайте детальніше розглянемо весь обсяг діяльності, що вкладається в дане поняття. На що саме мешканці уповноважують своїх представників на виборах правління ТСЖ?

137-я стаття Житлового кодексу, присвячена регулюванню подібних питань, говорить:

ТСЖ має право укладення договорів з керуючими і експлуатаційними компаніями, пов’язаних з обслуговуванням багатоквартирного будинку та наданням всього спектру комунальних послуг.

Воно має право виконання певних робіт без звернення до послуг КК (наприклад, найм прибиральниць для під’їзду або організація самостійного вивозу сміття).

ТСЖ займається веденням розрахунку доходів і витрат з визначенням необхідних коштів для виробництва поточного ремонту будинку, оплати діяльності підрядників, формування резервного фонду, а також призначених для капітального ремонту.

А ще?

До числа інших прав правління ТСЖ відносяться наступні:

Товариство може вести розрахунки за договорами як з фізичними, так і юридичними особами за надані послуги.

Згідно з передбаченим законом порядком ТСЖ може звернутися в банк або до приватним особам за кредитними засобами.

У його компетенції – продаж, обмін та здача в оренду майна, включаючи нерухомість. Так, наприклад, ОСББ має право збирання плати з підприємців, бажаючих орендувати площі будівлі під офіс або для торгівлі.

ТСЖ розраховує квартплату, грунтуючись на кошторисі витрат.

Воно ж збирає цю квартплату з власників і наймачів приміщень багатоквартирного будинку.

Також в числі його прав – прийняття законних заходів до осіб, які заборгували орендну або квартирну плату, що неодмінно має бути відображено в протоколах засідань правління ТСЖ.

Статут ТСЖ як головний документ

Цілком і повністю перелік наявних у ТСЖ повноважень зобов’язаний перераховуватися у Статуті цієї організації. Цей список, наприклад, може включати дозвіл на виробництво реконструкції, внесення перетворень в прибудинкову територію у вигляді обладнання парковки для автомобілів і т. п. Всі права даної організації, перелічені в її Статуті, не можуть вступати в протиріччя з утриманням Житлового кодексу. Вони можуть служити лише доповненням і розширенням його основних положень в конкретних ситуаціях.

Реалізація більшості прав правлінням товариства проводиться в робочому порядку – розраховується квартплата, розподіляються по банківських рахунках кошти, проводиться ведення протоколу правління ТСЖ. Дані дії відносяться до поточної роботи. За дотриманням законності всіх згаданих операцій стежить спеціальна комісія, іменована ревізійної, в кількості трьох-чотирьох чоловік. Її склад не відноситься до числа членів правління або інших працівників ТСЖ.

Якщо потрібно провести серйозні зміни (наприклад, реорганізувати структуру ТСЖ, поміняти співвідношення розподіляються по всіляким фондам коштів, провести переобладнання будівлі), від правління потрібно організувати загальні збори всіх мешканців з виставленням питання на голосування. Право здійснювати заявлену діяльність ТСЖ отримає лише при наборі більшості позитивних голосів.

Про особливості роботи ТСЖ

Досить часто в процесі реалізації власних прав у членів правління ТСЖ виникає маса питань, що мають відношення до ряду складних або проблемних тем. Нижче ми наведемо приклади найбільш актуальних з них.

Одним з гострих питань служить відмова правління видавати мешканцям довідки про склад сім’ї або розширені виписки) на підставі заборгованості по квартплаті. Закономірне питання: чи має право правління товариства відмовляти своїм членам у видачі будь-яких довідок при наявності боргу?

Дана практика є порушенням закону. У той же час подібні дії повсюдно використовуються керівництвами ТСЖ з метою стимулювати мешканців покрити заборгованість або її частину. Слід знати, що видача належних довідок вважається не правом, а обов’язком ТСЖ. Це відноситься і до випадків, коли мешканці мають будь-якого розміру заборгованість по комунальним послугам.

Доступ в квартиру – законно?

Інший часто зустрічається питання з розряду проблемних – про повноваження голови або правління товариства на вхід в квартиру і її огляд. Подібні ситуації не рідкість для типового протоколу правління ТСЖ. Наша Конституція як основний закон закріплює право кожного громадянина на недоторканність власного житла. На практиці це означає, що без дозволу власників квартири входити в неї ніхто не має права. Виняток відноситься лише до випадків наявності ордера або виникнення загрози теракту або катаклізму (техногенного або природного характеру).

В інших випадках (у тому числі і в аварійних ситуаціях, припустимо, прориву труби) прохід всередину квартири можливе лише з дозволу мешканця. Саме тому будь-які прийменники права доступу в приміщення (для повірки лічильників або зняття показань, заміру тиску, вимірювання температури тощо) є незаконними.

Про пені і штрафи

Ще один, не менш гостре питання – про повноваження ТСЖ у справі нарахування пені. Товариство має право на це у випадку, коли така функція прописана у Статуті, який приймався загальними зборами мешканців. Дана міра відноситься до вимушеним, призначеним для стимулювання боржників до якнайшвидшої сплати коштів за житло.

Порядок, яким нараховуються штрафи, строго регламентується і прописується в Статуті. При цьому слід орієнтуватися на положення НК РФ, що відносяться до верхніх меж штрафних санкцій. Наприклад, заборонено стягувати пеню розміром більше 1/30 ставки рефінансування за кожний прострочений день оплати.

Чи зобов’язані ми підписувати договір з ТСЖ?

Деколи мешканців може обурювати пропозицію ТСЖ підписати договір на обслуговування. Повинні укладатися такі договори і зобов’язані ТСЖ цим займатися? Ця практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на укладення договорів, а також положення, що регламентує нарахування платежів, прописано у 137-й статті ЖК РФ.

При наявності подібних підписаних договорів правління має право на укладення від імені мешканців всіляких угод з постачальниками комунальних послуг. Якщо договору між власником і ТСЖ не є, потрібні угоди мешканцям належить укладати самостійно в представництві експлуатаційної компанії.

Увага: порушення!

Наступна проблема, часто має місце в багатоквартирних будинках, – вивішування на загальний огляд правлінням ТСЖ списку боржників. В даному випадку обурення мешканців цілком виправдане й закономірне. За законом (йдеться про персональних даних) прямо розголошувати такі відомості забороняється. У правління відсутнє право публікації будь-яких даних про мешканців без їх письмової згоди. Це відноситься не тільки до адрес, Ф. І. О. та паспортними даними проживають, а й до розміру наявного боргу.

Подібні списки можуть бути складені правлінням для внутрішнього використання та вжиття заходів щодо впливу на боржників. Зберігати їх слід в закритому приміщенні в сейфі. У разі ж подібної незаконної публікації боржник має повне право звернення в судову інстанцію за відшкодуванням моральної шкоди. Максимально можлива дія для ТСЖ в даному випадку вивішування оголошення про набежавшей спільної комунальної заборгованості та попередження про майбутнє зверненні до суду.

Обов’язки правління ТСЖ

Перелік їх дано в статтях ГК РФ № 148-149. Що ж саме зобов’язане правління ТСЖ квартирним власникам, які вибрали його?

Дотримуватися норм законодавства та положень Статуту.

Контролювати виконання мешканцями власних обов’язків щодо утримання об’єкта.

Безпосередньо управляти багатоквартирним будинком або контролювати компанію, яка здійснює дане управління.

Укладати договори з постачають комунальні послуги підрядниками і субпідрядниками.

Займатися укладанням договорів, які стосуються ремонту і утримання будівлі.

Вести списки мешканців, які є членами товариства.

Займатися веденням бухгалтерського обліку, складати кошториси доходів і видатків, нараховувати квартплату.

Вести діловодство і видавати необхідні довідки мешканцям – членів ТСЖ.

Проводити загальні збори мешканців з наданням звітів правління ТСЖ про виконану роботу.

Вести контроль за діяльністю голови товариства.

У чому полягають безпосередні обов’язки голови ТСЖ?

Він наймає та звільняє необхідний персонал, дає розпорядження іншим посадовим особам ТСЖ.

В рамках власних повноважень діє від імені товариства, не вдаючись до попереднього повідомлення всіх його членів.

Виносить будь розроблений ним документ на рішення зборів мешканців.

Про відповідальність за невиконання обов’язків

Подібна міра не прописана в ЖК, ні в ГК РФ. Але це зовсім не говорить про неможливість притягнення порушників до відповідальності. Дане питання, як правило, також регламентується Статутом товариства, в якому передбачені за конкретні проступки визначені види покарання. У більш загальному випадку там може міститися позначка про дії згідно з чинним законодавством.

Про загальної цивільної відповідальності йдеться в разі наступних правопорушень:

Недбалість (наприклад, відсутність оповіщення членом правління ТСЖ мешканців у встановлені строки про підготовлюваний зборах).

Шахрайства – мова може йти про підроблені показаннях приладів обліку або документів, що стосуються власників приміщень.

Розтрату або привласнення коштів власників – часом бувають випадки зловмисного неправомірного розподілу коштів загального або резервного фонду.

Обману власників, у тому числі усього зібрання.

Службового підроблення.

Перевищення власних повноважень (сюди відносяться наведені вище приклади з вивішуванням списків мешканців тощо).

Будь-який з членів товариства, включаючи представників правління ТСЖ і самого голови, зобов’язаний нести за власні дії матеріальну відповідальність. У разі виникнення шкоди для загальнобудинкового майна з вини власника (наприклад, внаслідок затоплення) останній зобов’язаний його відшкодувати. Для визначення розміру такої шкоди складають спеціальний акт. Оцінка за необхідності ведеться з залученням професіоналів. Більш того, опис ряду конкретних ситуацій, які належать до правопорушень, може міститися в самому статуті ОСББ.

Повноваження правління ТСЖ

Про які саме повноваження йдеться? Завдання керівництва товариства – займатися його безпосередньою діяльністю. Весь перелік необхідних для цього повноважень регулюється все тим же Житловим кодексом (статті 147). У Статуті організації повинні обов’язково розмежовуватися дії, що входять до компетенції безпосередньо правління та загальних зборів мешканців. Тобто повинні бути чіткі вказівки, що саме голова зі своїми заступниками можуть вирішувати на засіданні правління ТСЖ, не вдаючись до попереднього оповіщення мешканців.

У більшості випадків мова йде про такі повноваження правління:

Безпосередньому керівництві діяльністю товариства з призначенням на конкретні роботи певних виконавців і формуванні кадрів ТСЖ.

Укладення від імені власників житла договорів, пов’язаних з комунальним обслуговуванням.

Збір коштів на ремонт і обслуговування багатоквартирного будинку.

Ведення діловодства з видачею всіх необхідних паперів та довідок.

Ведення банківського та бухгалтерського обліку з переказом коштів за договорами на оплату праці підрядників.

Проведення загальних зборів мешканців з заповненням відповідного протоколу.

Захист в судових інстанціях інтересів членів товариства.

У ситуації несплати мешканцями боргів по комунальним послугам – звернення в офіційні інстанції (від адміністрації міста до суду і прокуратури).

Висновки

Звідси видно, що весь перелік повноважень правління ТСЖ визначається його безпосередніми функціями, що випливають з основного призначення товариства – утримання багатоквартирного будинку.

Крім вищенаведених, до числа повноважень ТСЖ може ставитися ряд додаткових, що неодмінно має бути зафіксовано в Статуті товариства. Мова може йти про облаштування прибудинкової території, самостійному обслуговуванні будівлі, зборі орендної плати з осіб, які є наймачами комерційних і житлових приміщень будинку, а також розпорядженні общедомовым майном, до якого відносяться підвали, ліфти і т. п.

Житловий кодекс підтверджує, що як права, так і обов’язки ТСЖ нерозривно пов’язані з їх функціями і випливають із завдання утримання багатоквартирного будинку і всього, що відноситься до нього майна в повному порядку.