Порядок оформлення купівлі-продажу квартири: документи і алгоритм дій

Порядок оформлення купівлі-продажу квартири цікавий не тільки новачкам, але і тим, хто займається цим професійно. Адже законодавство постійно вносить нові поправки, і сама процедура зазнає корегувань. Не змінюються лише етапи операції.

Перевірка

Порядок оформлення купівлі-продажу квартири завжди однаковий. І першим пунктом йде перевірка. Мається на увазі не тільки зовнішній огляд житла, але і те, що квартира у власності продавця. Також наявність довіреності цілком допустимо. Але у неї повинен бути нормальний термін дії та реквізити.

Щоб не нарватися на шахраїв, краще всього особисто зустрітися з власником житла та ознайомитися з усіма документами, що встановлюють власність.

Також, перед тим як дотримати порядок оформлення купівлі-продажу квартири, краще звірити документи власника і його фотографію.

Далі необхідно з’ясувати, є чи на квартирі обтяження, перебуває вона в заставі або під арештом. Це можна зробити, підійшовши в Росреестр за місцем проживання і запросивши виписку з Єдиного державного правового реєстру. У цій виписці відобразять всю інформацію про квартиру і будь-які обмеження, накладених на неї.

Не менш важливо з’ясувати наявність або відсутність захворювань у продавця, які в майбутньому можуть стати підставою для скасування угоди. Це наркоманія або яке-небудь психічне захворювання. З цієї причини продавець повинен надати медичні довідки. Цей момент можна опустити, якщо у господаря житла є право на керування транспортним засобом.

Порядок оформлення купівлі-продажу квартири включає в себе збір інформації про тих людей, хто має право користуватися цим житлом. Дізнатися це можна, якщо взяти довідку в Жеку або виписку з будинкової книги. Ускладнить виписку людей з квартири проживання там неповнолітніх дітей.

Крім того, потрібно переконатися в тому, що у господарів немає комунальних боргів. Якщо цього не зробити, то всі борги перейдуть до нового власника.

Укладення попереднього договору

Порядок оформлення угоди купівлі-продажу квартири включає в себе і пункт попереднього договору. Це момент необов’язковий, але практика показує, що зазвичай люди не відмовляються від його складання.

У чому сенс цього договору і чому його включають у порядок оформлення угоди купівлі-продажу квартири? Все досить просто. Таким договором сторони підтверджують згоду на укладення основної угоди через якийсь час. Причиною відстрочення може бути термін звільнення житла або період, за який покупець знаходить потрібну суму. Саме на цій стадії визначається вартість житла і коли воно буде продано. Змінити потім ці дані не можна.

Зміст попереднього договору

Неважливо, який буде порядок оформлення купівлі-продажу квартири: по іпотеці або за готівку, у договорі вказують всі пункти, які будуть відображені в основному документі. Тобто там буде опис квартири, її вартість, розрахункова процедура та момент укладення головного договору.

Завдаток

Найчастіше на практиці багато юристи стикаються з питанням про завдаток. Але проблема в тому, що з цими законами це дія вважається неправильним. Тому не можна оформити одночасно і угода про завдаток, і попередній договір. Доведеться вибирати.

Ризики підписання попереднього договору

Порядок оформлення купівлі-продажу квартири по іпотеці або готівкою не розрізняється. Але існують ризики на первинному ринку житла. Можливо, що будівельна компанія оформить попередній договір з кількома майбутніми власниками і передасть потім житло на свій розсуд. Щоб уникнути подібних ситуацій, укладається договір участі в частковій будівництві. Такий договір підлягає обов’язковій реєстрації в Росреестре.

З вторинним ринком житла справи йдуть набагато простіше, тому що як таких ризиків ні для однієї з сторін попередній договір не містить.

Оформлення самої угоди

Порядок оформлення купівлі-продажу квартири в Росії не забороняє укладення договору в письмовій формі. Але краще за все такий документ завіряти у нотаріуса. Це зніме деякі ризики, хоч і коштуватиме дорожче. Який би ні був договір, але в ньому обов’язково вказують покупця і продавця, ретельне опис житла, його ціну, спосіб оплати, зобов’язання кожної сторони. Яким би не був порядок оформлення купівлі-продажу: в іпотеку або за готівку, в будь-якому випадку договір скріплюється підписами обох сторін.

Краще всього буде робити відразу три примірники документів, щоб у кожної із сторін був свій, а один зберігався в Росреестре.

Крім основного договору, складають акт прийому-передачі квартири. Він фіксує те, що житло перейшло від продавця до покупця. Договір і акт полягають разом. Під час передачі договору новоспечений господар приймає і технічну документацію, а також всі папери, які підтверджують право на власність.

Способи оплати квартири

Коли купується квартира, покупець може розрахуватися кількома способами. Найпоширенішим є розрахунок готівкою. Для покупця краще буде, якщо гроші будуть передаватися тільки після того, як на основному договорі поставлені підписи. Після того як гроші передані, необхідно скласти розписку.

Ще одним видом розрахунків, який допускається порядком оформлення документів купівлі-продажу квартири, є приміщення грошей в клітинку банку, яку вкаже продавець. Але такий спосіб, як правило, обертається додатковими клопотами для останнього.

А також дозволено оплатити покупку безготівковим способом. Це означає, що цілком законно перевести гроші з одного рахунку на інший.

Законодавство також дозволяє передбачати різні строки розрахунків. До того ж за законом всі фінансові зобов’язання можна врегулювати після перереєстрації новим господарем прав на житло.

Як реєструвати

З січня 2017 року процедура реєстрації спростилася. Тепер оформити квартиру у власність можна в абсолютно будь-якому відділенні Росреестра, незалежно від того, де знаходиться житло. Навіть якщо це інше місто. Порядок оформлення купівлі-продажу квартири через МФЦ набагато зручніше і швидше.

Також в Росреестре тепер можна зареєструвати перехід прав на нерухомість і поставити її на кадастровий облік. Так як раніше це доводилося робити окремо, то зараз вся процедура займає набагато менше часу і сил.

Порядок оформлення купівлі-продажу квартири у нотаріуса злегка відрізняється від оформлення в Росреестре. Для того щоб зареєструвати права власності, необхідно мати:

Заяву.

Договір купівлі-продажу з актом передачі-приймання.

Документи, які підтверджують права на квартиру.

За те, щоб переоформити права власності на квартиру, доведеться заплатити дві тисячі рублів. Цю держмито потрібно внести не пізніше, ніж через п’ять днів після подачі документів.

Реєстрація може зайняти від трьох до десяти днів. У цей час не входить обробка даних в МФЦ. Після того як реєстрація завершена, покупець отримує виписку з ЕГРП. Свідоцтва про право власності на руках немає.

Якщо потрібно, то можна зробити в БТІ новий техпаспорт квартири.

Податки

Розмір податку від продажу квартири залежить від декількох факторів. Це:

Підстави переходу квартири у власність.

Строк володіння житлом.

У випадку, коли квартира дісталася у спадок, дарунок або після приватизації, то в цьому разі податку з продажу не буде. Це стосується тільки того житла, яке на момент продажу було у власності більше трьох років.

Ті ж правила стосуються ситуації, коли господар отримав житло у власність після того, як оформив довічне утримання.

В будь-яких інших ситуаціях, щоб не платити податок з продажу квартири, повинно пройти як мінімум п’ять років. Але це стосується лише тих квартир, що були придбані пізніше першого січня 2016 року. Для власників, які володіють квартирою з більш раннього часу, зберігаються всі ті ж три роки.

Тобто, якщо квартира продана без дотримання строків, то необхідно буде заплатити податок у тринадцять відсотків. Його нараховують згідно кадастрової вартості та коефіцієнта 0,7. Коефіцієнт нараховується у відповідності з тим роком, коли господар придбав житло.

Вартість житла по кадастру можна дізнатися в режимі онлайн на сайті Росреестра. Для цього знадобляться тільки координати квартири.

Дохід від продажу квартири колишній власник повинен вказати сам в податковій декларації. Її надають до кінця квітня наступного року. Тобто, коли операція здійснена у 2016 року, подають декларацію та сплачують податок у 2017 році. Крайньою датою виплати вважається п’ятнадцяте липня. При цьому абсолютно не важливо, через кого буде здійснено порядок оформлення купівлі-продажу квартири: через нотаріуса або без його допомоги.

Купівля житла через ріелтора

Якщо немає бажання і часу возитися з паперами і вникати в порядок оформлення купівлі-продажу квартири по іпотеці в Ощадбанку або за готівковий розрахунок, то краще звернутися до ріелтору. Знайти професіонала досить непросто, але цілком можливо. Оголошення можна знайти як в газетах або в інтернеті, так і по телевізору або радіо. Є кілька ознак, за якими можна відрізнити погане агентство від хорошого:

Великий стаж роботи.

Офіс компанії знаходиться в престижному місці і має хороший ремонт.

Позитивних відгуків набагато більше, ніж негативних.

Агентство полягає в професійному об’єднанні ріелторів.

Немає проблем з пакетом установчих документів.

Співробітники виглядають і поводяться гідно.

Якість роботи підтверджено документально.

Компанія береться повністю за операцію і стежить за порядком оформлення купівлі-продажу квартири по материнському капіталу, іпотеці або за готівковий розрахунок. Але і коштувати такі послуги будуть чимало. Зазвичай агент готовий працювати за п’ять відсотків від ціни житла.

Хто може продати квартиру

Навіть якщо людина купує квартиру не цілком, то і в цьому випадку здійснити таку операцію він може тільки з власником. Це означає, що ця людина має бути записано в документах. Підійде договір про придбання житла, свідоцтво про право власності, договір дарування. Якщо фактичний господар з якихось причин не може бути присутнім при угоді, то її може зробити довірена особа. Для цього необхідна довіреність, видана самим господарем та засвідчена ним же і нотаріусом. Довіреність можна оформити на кого завгодно, головне, щоб це було правильно зроблено.

Але що ж робити, коли власник неповнолітній? Якщо дитина ще не досяг четырнадцатилетия, то всі операції за нього здійснюють його законні представники. Будь то порядок оформлення купівлі-продажу частки в квартирі або повністю квартири. Якщо підліток у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років, то він спокійно може діяти від свого імені, але згода законних представників все одно необхідно.

Необхідні додаткові папери

Щоб швидко продати квартиру, можуть знадобитися ще й такі документи:

Довідка про дієздатності. Особливо це стосується літніх людей. Її видають в психоневрологічному диспансері за місцем проживання.

Коли однією з сторін угоди є неповнолітній, то необхідно надати довідку з органів опіки. Вона підтверджує те, що права неповнолітнього ніхто не порушує.

Якщо квартиру продає один з подружжя, то потрібно мати при собі письмова згода другого з подружжя. Якщо подружжя розведені, то такий документ все одно знадобиться. Таку згоду має бути нотаріально посвідчений. На додаток потрібно докласти свідоцтво про розлучення або про укладення шлюбу.

Також потрібно надати свідоцтво про смерть, у разі якщо чоловік (дружина) померли.

У разі використання материнського капіталу потрібна довідка про те, що права дитини в разі продажу квартири не порушуються.

Довідка про те, що у господарів немає боргів за комунальні послуги.

Договір купівлі-продажу, який оформлявся раніше. Така папір зайвий раз підтверджує угоду.

Визначення вартості житла

Якщо житло правильно оцінена, то це забезпечує господаря кількома тисячами рублів.

Звичайно, ціну можна поставити навмання, а можна звернутися до професіоналів. Є ще і третій варіант — моніторити середню ціну на подібне житло. Після оцінки тенденції виставити ціну, яка буде відсотків на двадцять вище середньої, якщо покупці будуть дзвонити і цікавитися, то можна підняти ще відсотків на десять. У разі відсутності реакції ціну, навпаки, доведеться знижувати на ті ж десять відсотків.

Як же оцінюють вартість квартири? За наступними критеріями:

Скільки кімнат. Природно, що чим їх більше, тим квартира буде дорожче. Але квадратний метр в цьому випадку коштує менше, тому що вона обернено пропорційна кількості кімнат. З цієї причини однушки досі дорожче будь-якої іншої квартири.

Метраж квартири.

Метраж кухні. Коли вона менше, ніж десять метрів, то ціна падає.

Планування кімнат. Більшою популярністю користуються ізольовані кімнати, а не суміжні.

Поверх, на якому знаходиться квартира. Дорожче оцінюється житло, розташоване на середніх поверхах будинку.

Наскільки облаштована територія навколо.

Чистота під’їзду, наскільки новий будинок, чи є в ньому ліфт.

Ремонт в квартирі. Дорогий якісний ремонт здатний підняти вартість на десять відсотків, а погане косметичний стан, навпаки, зменшує ціну. Дешева спроба “замазати очі” не допоможе продати житло дорожче.

Вартість комунальних послуг.

Які опалення. Індивідуальне опалення оцінюється дорожче.

Розвинена інфраструктура. Від того, скільки навколо магазинів, яка транспортна розв’язка, є школи та лікарні, залежить ціна квартири.

Важливу роль відіграє і район, у якому квартира розташована.

Як продати або купити квартиру через МФЦ

Необхідні документи для оформлення купівлі-продажу квартири через МФЦ ті ж самі, але трохи змінюється алгоритм дій. Спочатку доведеться замовити бланк, в якому потрібно вказати всю інформацію. А потім вже прийти в МФЦ і поговорити з фахівцем. Зазвичай вони видають список необхідних документів залежно від способу оплати угоди.

Підводячи підсумок, можна сказати, що перед тим як купити квартиру, потрібно все добре зважити. Адже дуже легко в цьому питанні нарватися на шахраїв, причому як продавцеві, так і покупцеві. Щоб цього уникнути, треба дуже ретельно вивчати всі документи і не соромлячись питати пояснення у господаря квартири. Крім того, буде незайвим пройтися по сусідах і з’ясувати все про квартиру і її господарів. Тому що сам продавець може всієї правди не сказати. Ще одним способом убезпечити себе є візит до місцевого дільничного або в ЖЕК. Саме там люди зазвичай знають все і про всіх.

Але небезпека таїться не тільки у продавця або покупця, але і в риелторе. До цих людей потрібно ставитися з великою обережністю. При щонайменшому сумніві краще відмовитися від послуг саме цього людини і пошукати іншого. Адже з квартирою не жартують, можна залишитися взагалі без житла. З цієї причини легковажне ставлення до операції купівлі-продажу просто неприпустимо. Чим більше уваги буде приділятися підбору житла та перевірки його на чистоту документальну, тим буде краще. Та одній людині такого роду угоди краще не робити, поруч повинен бути той, хто зможе допомогти і підказати.