Часткова власність на квартиру. Розділ часткової власності

У багатьох є своя власність. Це може бути машина або будинок, меблі, різні предмети побуту та інше. Якщо говорити про юридичному аспекті, то під правом власності, як правило, розуміють можливість вступати з майном так, як хочеться власникові.

Вважається, що господар може подарувати, обміняти, продати і навіть знищити його. Зазвичай такого роду рішення власник приймає одноосібно. Будь-які обмеження можуть передбачатися законодавством. Однак з цього загального правила є винятки. Бувають випадки, коли всі свої рішення господар повинен узгоджувати з кимось іншим.

Спільне володіння

Майно може належати по праву не тільки одному, а двом і більш особам. Як правило, таке виходить при законному спадкування. У разі складення заповіту кожна річ зазвичай передається конкретній людині. При відсутності такого документа майно стає власністю всіх. Так виникає загальне володіння.

Класифікація

Російське законодавство визначає два види спільної власності:

• Спільну.
• Часткову.

У першому випадку володіння здійснюється на загальних підставах, без визначення часток кожного господаря. Часткова власність на будинок, наприклад, відповідно, передбачає конкретну частину для кожного. У спільному володінні зазвичай знаходиться все, що нажите подружжям в період шлюбу, якщо між ними не встановлено інші угоди. Майно в частковій власності може перебувати у осіб як пов’язаних, так і не пов’язаних спорідненістю. Щоб уникнути будь-яких проблем при розпорядженні і володінні доцільно підтримувати хороші відносини з усіма сторонами.

Теоретична частина

Не всі достатньо добре розуміють норму права, що регулює дану сферу майнових відносин. Тут доречно навести слова давньоримських юристів. Вони писали про те, що кожен власник має право часткової власності на річ в цілому. Тобто йому не належить частина чого-небудь. Він має частку права користуватися річчю. Як виражається це правило на практиці? Якщо у володінні знаходиться 1/4 частина права спільної часткової власності на приміщення, площа 80 кв. м., це не означає, що у володінні людини 20 м2. Це означає, що у людини є частина можливості користування. При певних умовах часткова власність може бути припинена. В цьому випадку людина може отримати частину речі в одноосібне користування. Також у нього є можливість закріпити за собою право на користування даною частини.

Можливості сторін

У відповідності зі ст. 209 ЦК кожен власник може:

• Володіти майном – володіти їм реально.
• Користуватися – витягувати ту вигоду, для якої призначається річ, отримувати доходи, продукцію, плоди.
• Розпоряджатися – міняти, продавати, віддавати в заставу, здавати в оренду та інше.

Однак коли має місце спільна часткова власність квартири, свої повноваження людина може реалізувати лише за згодою всіх інших сторін даних речових відносин. В даному випадку необхідно чітко розуміти, що при відсутності схвалення хоча б одного суб’єкта, навіть з самої невеликою частиною володіння, дії будуть вважатися незаконними. Наприклад, має місце часткова власність на земельну ділянку, на якій присутні плодові насадження.

Володіють ним чотири людини в рівних частинах. Троє з них не бажають займатися садом і пропонують його віддати в оренду. Проте четвертий хоче працювати в ньому і обробляти його. В даному випадку прийняти рішення більшістю голосів не вдасться, оскільки ділянка часткової власності. Треба буде шукати компроміс. У житловому ж кодексі дещо інші положення. Наприклад, рішення щодо майна в багатоквартирному житловому будинку вирішується на загальних зборах мешканців. При цьому не згодні з думкою більшості будуть змушені йому підкоритися.

Метод вирішення спору

Досить часто не вдається досягти єдиної думки з питання користування або володіння пайовою майном. У цьому випадку можна звернутися до суду. При цьому учасник часткової власності має можливість пред’являти вимоги про володінні або користуванні, у відповідності з розміром його частини. В ряді випадків таке неможливо. Тоді він має право вимагати від інших сторін, які користуються і володіють майном, що доводиться на його частку, відповідної компенсації.

Суд не може прийняти рішення, що зобов’язує те або інша особа погодитися на здачу в оренду або на продаж. Це зумовлено тим, що тут має місце “вільний договір”. Часткова власність не може бути продана, обміняна, здана в оренду та інше з примусу сторін. Один із власників може, тим не менш, розпорядитися річчю самостійно. В цьому випадку повинен бути дотриманий принцип переважної покупки. Якщо майно приносить дохід, то він повинен розподілятися пропорційно наявним часток, якщо не передбачено інше.

Витрати на поліпшення і утримання

Витрати такого плану можна розділити на кілька категорій:

• Реєстраційні процедури, страхування.
• Поточний або капітальний ремонт.
• Комунальні платежі.
• Охорона.
• Сплата податків та інше.

Всі платежі повинні розподілятися між власниками пропорційно наявним у них часток. При цьому не має значення, чи користується людина своєю частиною або ні, він зобов’язаний її утримувати. Проте часто виникають ситуації, коли часткова власність утримується за рахунок платежів не всіх власників – хтось відмовляється від витрат. В цьому випадку ті особи, які зазнали необхідні витрати, можуть стягнути їх частина з відхилився господаря. Наприклад, громадянин А. звернувся до суду з позовом до громадянина Б. з приводу стягнення з нього витрат з утримання майна в розмірі 5000 рублів.

Судом було встановлено, що другий власник протягом півроку не скоював комунальні платежі. Ці суми вніс громадянин А. щоб уникнути відключення електроенергії, води і іншого. Суд визнав ці вимоги обґрунтованими, і позов був задоволений. Однак якщо був зроблений дорогий ремонт без згоди на те решти власників, вимоги про стягнення задоволені не будуть. Такого роду заходи не входять в категорію необхідних і не вважаються заходами підтримання приміщення в належному вигляді.

Перед тим як провести такі роботи, слід заручитися згодою інших власників. Краще всього скласти у письмовій формі. У тому випадку, якщо житлоплоща все-таки потребує ремонту, а єдиної думки з цього приводу немає, слід скласти акт у присутності всіх власників. Якщо хтось відмовився його підписати, це потрібно вказати в папері. Після цього слід запросити фахівців для складання кошторису. Маючи ці документи далі в суді буде простіше довести розмір витрат та їх обґрунтованість.

Невіддільні поліпшення

До них, наприклад, відносять прибудови, нові споруди на території, багаторічні насадження та інше. Якщо один з власників отримав згоду на проведення таких поліпшень, він має можливість збільшити свою частку в загальному праві. Варто відзначити, що капітальний ремонт у судовій практиці не виступає в якості невід’ємних поліпшень. Його проведення не дозволяє збільшувати свою частку в праві. Згода інших сторін може виражатися в діях, що показують схвалення виробництва поліпшень, виходити з умов по використанню об’єкта.

Розпорядження

Людина, у якого є часткова власність, може її продати, подарувати, обміняти, здати в заставу, заповідати тощо. При цьому слід пам’ятати, що це не розпорядження частиною об’єкта. Якщо передбачається укладення договору міни або купівлі-продажу частки, необхідно дотримуватися певний порядок.

Наприклад, у другому випадку слід сповістити інші сторони в письмовому вигляді про заплановані дії. При цьому в повідомленні зазначаються умови продажу і ціна. Якщо інші власники відмовляються від придбання або не купують частина права на власність нерухомості протягом місяця, а на рухомий об’єкт – протягом 10 діб з дня повідомлення, то людина може здійснити операцію купівлі-продажу. Повідомлення можна вручати особисто (під розпис) або надсилати поштою. Далі потрібно почекати місяць чи десять днів.

Особливі випадки

Якщо часткова власність буде завещаться, здавати в заставу або буде подарована, то згоди інших сторін не потрібно. Угода в даних випадках визнається законною. Тут слід сказати, що досить широко поширене дарування “карликової” частки у праві на квартиру в столиці. Це використовується, як правило, для подальшої реєстрації особи за місцем проживання.

По своїй суті дана угода вважається недійсною, оскільки даруванням “прикривається” купівля-продаж. Однак довести це вельми проблематично. Юристи рекомендують людям, у яких є часткова власність квартири, по можливості продавати її по дійсної (реальної) ціною або викуповувати частки у решти сторін для того, щоб стати єдиним власником. Інакше можна опинитися в числі десятка співвласників житлової площі, реальні адреси яких невідомі. Дуже часто дійсних мешканців такого приміщення виживають, створюючи їм нестерпні умови і примушуючи продати свою частину за заниженою вартістю.

Порушення порядку

У випадку неправомірних дій будь-власник часткової власності може вимагати переведення обов’язків і прав покупця на себе. Для цього потрібно звернутися в судовий орган протягом трьох місяців. Якщо цей строк пропущено, в позові буде відмовлено. Також не можна вимагати визнати угоду недійсною. Можна тільки висунути пропозицію про заміну сторонньої особи (покупця) одним або кількома власниками об’єкта.

Розділ часткової власності

Спори щодо користування об’єктом виникають між сторонами досить часто. Як правило, розбіжності стосуються нерухомості. Якщо між людьми, у яких є часткова власність, угода про компроміс досягнуто не було, то слід йти в суд. Виконавчий орган подається відповідний позов. Сторони мають право вимагати виділу своєї частини або розділу власності. У першому випадку володіння та розпорядження об’єктом триває тими, хто залишився в рамках даних відносин. Розділ часткової власності передбачає її повне припинення. На прикладі житлового будинку виділ означає передачу одного з господарів у одноосібне володіння ізольованою певній частині. Його право на частку, що залишилася площі припиняється. Як правило, судом призначається експертиза. В ній фахівець запропонує кілька варіантів поділу об’єкта. Судом вибирається один, у якому будуть враховані інтереси всіх сторін.

Встановлення порядку користування

Бувають випадки, коли відокремлювана частина не відповідає ізольованого простору, а реконструкція неможлива через ветхість споруди. Тоді суд буде змушений відмовити в позовних вимогах про виділ або розділі власності. При цьому сторони можуть подати заяву про призначення порядку користування спільним об’єктом за умови, що між ними не було досягнуто згоди. При його встановленні кожному власнику буде передана конкретна частина об’єкта, у відповідності з його часткою. Виділене приміщення не завжди точно відповідає частині і може бути неизолированным. При цьому суду необхідно враховувати сформований порядок користування.

Інші випадки

Власники можуть вимагати виділу своєї частки готівкою. В цьому випадку слід знати, що якщо частина незначна, людина об’єктом фактично не користується, відсутнє відповідне приміщення, суд може прийняти рішення без згоди цієї сторони. При цьому призначається компенсація частки за рахунок інших власників. На частину можуть також претендувати кредитори. Коли у боржника не досить іншого майна для погашення боргу, позичальник може зажадати виділ частки і звернення стягнення на неї. При наявності заперечень від інших сторін, вони можуть викупити цю частину за ринковою ціною. Гроші, відповідно, будуть спрямовані на погашення заборгованості.

Висновок

У Конституції Росії є положення, що гарантує громадянам країни право на приватну власність. Кожен може мати який-небудь об’єкт, користуватися, володіти, розпоряджатися як спільно з іншими особами, так і самостійно (одноособово). Нікого не можна позбавити його майна, крім як у судовому порядку. Однак необхідно знати і про обов’язки. Слід пам’ятати, що володіння власністю – це в першу чергу відповідальність, у тому числі перед державою та іншими громадянами. При наявності об’єкта володіння необхідно знати певні закони, порядки і правила вирішення тих чи інших суперечок.

У більшості випадків можна уникнути судових розглядів, досягаючи компромісу в рішеннях. Часткова власність має свої специфічні особливості. Їх необхідно враховувати при плануванні будь-яких угод. Якщо ж конфліктна ситуація все ж виникла, то при подачі позову необхідно якомога точніше сформулювати свої вимоги, при необхідності надати додаткові відомості суду, докази, що підтверджують ті чи інші спірні моменти. Знання закону багато в чому сприяє захисту і збереження майна, правильному розпорядженням ним.