Безоплатне користування нерухомим майном: договір, терміни, акт прийому-передачі
В даний час досить часто господарюючі суб’єкти оформляють договір безоплатного користування майном. З його допомогою, наприклад, юридичні особи оформляють відносини, пов’язані з експлуатацією матеріальних цінностей, що підлягають в майбутньому придбання в рамках угоди купівлі-продажу. Розглянемо, що являє собою право безоплатного користування майном.
Загальні відомості
У багатьох суб’єктів-учасників даних відносин виникає питання, пов’язаний з формою і типом угоди, за допомогою якого здійснюється юридичне оформлення дій. На перший погляд, угода має ті ж ознаки, що і оренда нерухомого майна. Однак остання передбачає оплату за надання матеріальних цінностей (ст. 606 ЦК). Безоплатне користування нерухомим майном регламентується гол. 36 ЦК. Угода, яку оформляють учасники, називається позичковим, а учасники – позичкодавець і ссудополучателем.
Суть відносин
Одна сторона зобов’язується надати на конкретний термін матеріальні цінності іншої, а остання, в свою чергу, зобов’язується повернути річ в тому ж стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу або у вигляді, визначеному в угоді. В якості учасників угоди можуть виступати юридичні особи або громадяни. Для комерційних підприємств встановлюється обмеження на надання в безоплатне користування матеріальних цінностей керівникам, засновникам, членам контрольного або адміністративного органу. Якщо оформляється безоплатне користування муніципальним майном, як ссудодателя можуть виступати:
Надання об’єктів в останніх двох випадках здійснюється за наявності письмової згоди власника.
Нюанс
За ст. 690 ЦК в якості ссудодателя може виступати власник об’єкта або особа, яку уповноважено власником або має відповідне право за прямою вказівкою закону. Так, за таким нормативним приписом споруди, будівлі і підприємства можуть виступати як об’єкт даної операції. При цьому в якості ссудодателя може виступати орендар без згоди на це орендодавця (якщо інше не встановлено угодою між ними). Разом з цим останній повинен отримати згоду першого за ст. 615 ч. 2 ЦК, якщо вирішить надати кому-небудь об’єкт на певний строк без плати.
Предмет угоди
В якості нього виступають індивідуально-визначені, неспоживні речі. Цим характеристикам відповідає безліч об’єктів. Зокрема, до них відносять приміщення, споруди, ділянки. Безоплатне користування у цих випадках, однак, здійснюється за певними правилами. В першу чергу, в угоді мають чітко зазначатися відомості, за якими можна визначити конкретний об’єкт, що є предметом угоди. У разі відсутності відповідної інформації у документі умова про речі вважається неузгодженим. Це, в свою чергу, робить договір безоплатного користування майном неукладеним. Наприклад, при наданні частини будівлі або приміщення в документі необхідно вказувати номери кімнат згідно з технічним паспортом або оформляти додаток, що містить план з виділеними площами.
Договір безоплатного користування: зразок
У ЦК відсутні конкретні приписи, що стосуються форми документа. На практиці його складання здійснюється за прикладом угоди про оренду на період більше року або на будь-який термін, якщо в якості одного з учасника угоди виступає юридична особа. Федеральна реєстраційна служба затвердила різні інструкції щодо порядку, згідно з яким ставиться на облік майно, передане в безоплатне користування. Вироблені правила, що відносяться до об’єктів культурної спадщини, лісового фонду тощо
В якості одного з істотних умов угоди виступає період, протягом якого буде здійснюватися безоплатне користування нерухомим майном. Цей період може бути невизначеним, так і конкретним. У першому випадку угода може розриватися в односторонньому порядку. При цьому ініціатор припинення відносин зобов’язаний сповістити другого учасника про свої наміри за один місяць. Сама угода може передбачати й інший термін попередження.
Безоплатне користування земельною ділянкою або іншим об’єктом оформляється документом, в якому присутні пункти про предмет, періоді дії, сторони правочину. В угоді встановлюються обов’язки та відповідальність учасників. При оренді в документі вказується розмір і порядок оплати. В позичковому угоді цей пункт відсутній. У ньому вказується на безоплатне користування земельною ділянкою або іншим об’єктом – ключова умова угоди.
Відповідальність
Позичкодавець відповідає за дефекти об’єкта, які він по грубої необережності або умислу не обмовив під час оформлення угоди. За недоліки, про які не знав суб’єкт, яким здійснюється надання матеріальних цінностей, або про які йому було відомо, але він вказав на них при вчиненні правочину, або які повинні бути виявлені одержувачем при огляді або перевірки, він відповідальності не несе.
Існує ще одне важливе правило, згідно з яким здійснюється безоплатне користування майном. Тимчасово експлуатуються об’єкти можуть зачіпати інтереси третіх осіб. Позичкодавець відповідає за шкоду, заподіяну стороннім суб’єктом при використанні речі, в разі якщо не зможе довести, що збиток виник внаслідок грубої необережності або умислу одержувача або особи, у якого об’єкт опинився за згодою останнього. Інші суб’єкти можуть володіти правами на майно, що надається в безоплатне користування. Оформлення відповідної угоди не позбавляє цих суб’єктів наявних у них юридичних можливостей.
Важливі моменти
Оформляючи акт прийому-передачі об’єкта, позичкодавець зобов’язаний повідомити одержувача про третіх осіб, інтереси яких зачіпаються даною угодою. В іншому випадку друга сторона може вимагати розірвання угоди та компенсації збитку, понесеного. Безоплатне користування нерухомим майном не припиняється при переході об’єкта у власність іншої особи. Дія угоди зберігається і в разі загибелі ссудодателя-громадянина чи ліквідації/реорганізації юрособи, від якого був отриманий об’єкт. У таких ситуаціях обов’язки і права ссудодателя переходять до його наступникам. У разі смерті ссудодателя фізособи або ліквідації організації допускається також припинення дії угоди.
Дострокове розірвання
Угода на безоплатне користування нерухомим майном може бути припинено до закінчення терміну його дії позичкодавцем у випадках, коли одержувач:
Одержувач може розірвати угоду достроково, якщо:
Особливості експлуатації
Оформляючи акт прийому-передачі, ссудополучатель приймає на себе певні обов’язки. Зокрема, експлуатація об’єкта має здійснюватися у відповідності з умовами угоди. Якщо вони не прописані в документі, річ використовується згідно з її призначенням. Одержувач зобов’язаний підтримувати матеріальні цінності в справному стані. Мова зокрема йде про виробництво капремонту і здійснення всіх витрат на утримання речі, якщо інше не встановлено умовами угоди. Всі невід’ємні поліпшення, які здійснив одержувач, виступають в якості його власності, якщо в договорі не передбачається інше. Якщо вони зроблені без згоди ссудодателя, то витрати на них компенсації не підлягають. Інше умова може встановлюватися угодою між сторонами.
Оподаткування
В п. 8 ст. 250 НК встановлено, що безоплатно придбане майно відноситься до позареалізаційних витрат. Роз’яснення з цього приводу надано президією ВАС в Інформаційному листі № 98 від 22.12.2005 р. У ньому сказано, що підприємство, експлуатуючи чужий об’єкт, отримує майнове право. Отже, виникає вигода. Доходи, отримані при використанні майна, придбаного за договором безоплатного користування, необхідно враховувати в розрахунку податку з прибутку. Витрати на утримання об’єкта можна включити у витрати при нарахуванні суми обов’язкового платежу в бюджет. При цьому повинні дотримуватися певні умови:
Особливості оцінки
Прибуток встановлюється виходячи з ринкової вартості (з урахуванням положень ст. 40 НК) оренди аналогічного майна. Дане твердження є присутнім у Листі Мінфіну № 03-03-04/1/359 від 19.04.2006 р. У іншому роз’яснення платникам дозволялося самостійно встановлювати порядок, за яким буде здійснюватися оцінка доходів, щодо безоплатного придбання майнових прав. При цьому Мінфін нагадує, що схема розрахунку таких надходжень ПК не встановлюється. Крім цього в листі зазначається, що оцінка доходу аналогічно порядку визначення ринкової ціни на послуги, продукцію, роботи виступає в якості права, а не обов’язки підприємства. Тим не менше в будь-якому випадку відомості про вартість повинні підтверджуватися ссудополучателем з допомогою відповідних документів або за допомогою виконання незалежної оцінки. Доводити ідентичність об’єктів досить проблематично. Для цього податковим органам слід досліджувати ціну, яка склалася на ринку аналогічних послуг при порівнянних економічних умовах за оренду. Крім цього повинно проводитися порівняння схожих характеристик та подібних компонентів, що дозволяють виконувати об’єкту однакові функції.
Отримання об’єкта від засновника
Згідно п. 1, підп. 11 НК, в процесі визначення податкової бази доходи у формі майна, отриманого від учасника товариства, що володіє більше 50 % статутного капіталу, не враховуються. Але в даному положенні йдеться про придбаних матеріальних цінностях. Воно не належить до безоплатного користування майном. У зв’язку з цим отриманий прибуток повинна враховуватися в розрахунках. Це підтверджується і Листом Мінфіну № 03-11-04/3/88.
Спецрежими оподаткування
Підприємства, що працюють за ССО, встановлюють доходи за положеннями ст. 250 і 249 НК. У відповідності з цим на підставі п. 8 ст. 250 НК у таких компаній при отриманні об’єктів у безоплатне користування з’являється внереализационный дохід. Підприємство може застосовувати в ході діяльності ЕНВД. У Листі Мінфіну № 03-11-04/3/83 сказано, що здійснювати оподаткування економічної прибутку не потрібно. Це обумовлюється тим, що відповідно до п. 8 ст. 250 НК надходження від безоплатного користування відносяться до внереализационному доходу. При цьому компанії, що здійснюють діяльність із застосуванням ЕНВД, не мають відношення до витрат з податку з прибутку.
Порядок надання об’єктів муніципальної (державної) власності
Рішення про передачу майна приймає глава виконавчої влади. Суб’єкт, зацікавлений в отриманні об’єкта, направляє заяву до органу управління. Протягом 30 днів з моменту отримання звернення та необхідних документів глава виконавчої структури приймає одне з рішень:
У першому випадку конкурс (аукціон) проводиться згідно з порядком, визначеним в антимонопольному законодавстві. Без торгів майно може надаватися:
В якості підстави для складання договору виступає постанову голови виконавчого органу або заключний протокол торгів.
Договір безоплатного користування нерухомим майном
