Житловий будинок блокованої забудови – це що таке?

Ми звикли до двох типів житлових будівель: багатоквартирний і частий індивідуальний будинок. Але існують також будови, які мають в собі риси і того й іншого. Приклад – це житловий будинок блокованої забудови. Не кожен знає, що за цим визначенням ховається, який статус має подібний будинок, як отримати останній. Тому доцільно всі актуальні питання розібрати в статті.

Що це – житловий будинок блокованої забудови?

Важливо знати статус свого будинку – від цього залежить порядок використання нерухомості. І власники секції будинку тут знаходяться в скрутному становищі.

По Містобудівній кодексу РФ житловий будинок блокованої забудови – це комплекс малоповерхових однотипних будівель, з’єднаних між собою загальною стіною. Тобто два або більше будинків, що примикають один до одного, але при цьому мають свій ізольований вихід.

Житловий будинок блокованої забудови – це сукупність малоповерхових житлових об’єктів, зведених одним комплексом.

Варто відрізняти такі будови від багатоквартирного малоповерхового будівлі, детально описаного СНиП 2.08.01-89. Теоретично будинку-блоки відносяться до багатоквартирним, але повноцінно вважати їх такими не слід. Причина тому – не можна виділити частку в загальнобудинковий власності. З тієї причини, що останній просто немає. Загальні тут тільки стіни між блоками.

Відмінні ознаки

Індивідуальний житловий будинок блокованої забудови можна виділити окремим типом за такими ознаками:

• Прибудинкова територія чи спільна, або разгороженная.
• Окремих блоків може бути від 2 до 10.
• До кожної секції (блоку) веде свій окремий вхід. Загальних дверей, під’їздів немає.
• Відсутні будь-які приміщення спільного користування мешканцями блоків – ні загальних сходових кліток, під’їздів, горищ, підвалів, хозблоков та ін.
• У кожній секції проведені власні інженерні комунікації.
• Не існує ніякої спільної власності для двох мешканців і більше.

Правові нюанси

Перед початком процедури визнання квартири житловим будинком блокованої забудови важливо пам’ятати і про такі нюанси:

Як висновок з вищесказаного – утруднене виділення частки для кожного власника блоку. Крім того, існують і деякі труднощі при укладенні договорів про обслуговування з керуючими компаніями.

Нормативне регулювання

Статус житлового будинку блокованої забудови регулює цілий ряд актів і документів. Звернемося до них.

В першу чергу це ЖК РФ, що визначає ключові характеристики будинків-блоків. А ЗК РФ буде регулятором щодо земельних ділянок, виділених під дані будови.

Містобудівний кодекс (ст. 49, п. 2, друга частина) визначає об’єкт як житлової, висотою не більше 3-х поверхів, що включає в себе кілька ізольованих блоків – але не більше 10 секцій. І ще важливо. Кожен блок житлового будинку блокованої забудови визначений тільки для одного власника (+ його сім’ї, якщо така є), має окремий вихід на особистий або спільний земельну ділянку.

Таким чином, ГрК РФ визначає будинку-блоки єдиним будовою, що складається із сукупності секцій. Але в той же час ніяк не належать до багатоквартирного.

Житловий кодекс (ст. 16) дає визначення житлового будинку. Це індивідуальне будова, що складається як з житлових кімнат, так і допоміжних приміщень. Ним може бути і багатоквартирний будинок, і блочний. Відмінність між ними – тільки в наявності або відсутності загальнобудинкового майна.

Складність ще й у тому, що ЖК не дає чіткого визначення як двухквартирному житлового будинку блокованої забудови, так і будівель, що складається з більшого числа секцій. Сьогодні російський Мінбуд працює над нормативами, які можуть чітко розділити багатоквартирні та секційні будови.

Правові нюанси також роз’яснюють:

• Накази Міністерства економіки та Міністерства будівництва.
• Постанови Уряду РФ.
• Будівельні нормативи.

Приклади блочних будинків

Наведемо найпоширеніші приклади секційних будівель:

• Таунхаус. Будова зазвичай розташоване в межах міста, але має всі ознаки заміського житла: невелика площа квартир, два поверхи, вертикальне планування, наявність власної земельної ділянки перед виходом.
• Віолетта. Теж таунхаус, але вже елітного типу. Є власна тераса, відкритий басейн, гараж, веранда, велика прибудинкова територія.
• Лейнхаус. Так називаються блокові будиночки з невеликою житловою площею. Зазвичай до кожного блоку примикає власний гараж.
• Дуплекс. Двоповерхові, розраховані на двох власників блочні будинки, де між секціями глуха стіна. Загальної буде тільки дах.
• Квадрохаус. Це чотири окремі блоки, пов’язаних між собою спільними стінами. У кожного власний вихід, гараж, присадибна ділянка.

Визнання житлового будинку будинком блокованої забудови

В даному будові кожен власник є власником тільки своїм відособленим секції. Для визнання будівлі будинком-блоком потрібні наступні підстави:

• Будова розташоване на окремій ділянці землі. Остання є спільною власністю всіх власників секційного будинку. Але при цьому можливо виділити в особисте володіння ділянку перед своєю секцією, і в кожній секції є окремий вихід на нього.
• Всі блоки відособлені – між ними не існує зв’язку через загальнобудинкові майно. Таким чином, секційний будинок – це комплекс идивидуальных блоків.

Як визнати будинок блоковим?

Навіщо це потрібно? Справа в тому, що власники блоків у такій будові мають також право власності на частину прибудинкової території. Що не можна сказати про мешканців багатоквартирного будинку.

Щоб визнати житловий будинок будинком блокованої забудови, насамперед потрібно звернутися з відповідним проханням до:

• БТІ.
• Місцеву адміністрацію.
• Судові інстанції.

Відповідно, усі ці етапи треба пройти послідовно. Суд – тільки в разі безрезультатності двох перших кроків.

Як показує практика, судова система визнає будинок блоковим, секційним при такій сукупності:

• Будівля стоїть поодиноко, має не більше трьох поверхів.
• Кожен блок, секція призначена для проживання однієї власника, однієї сім’ї.
• Немає єдиних внутрішньобудинкових систем, майна для спільного користування власниками.
• Комунальні послуги (це водопостачання, опалення, каналізація, електрика та ін.) надаються власникам блоків безпосередньо постачальником.
• Загальне обладнання розташоване за стінами житлових секцій для обслуговування незалежних від них блоків.

Технічний план блочного будинку

Техноплан секційного будинку складається згідно ст. 24 ФЗ №218. Без цього документа введення будівлі в експлуатацію неможливий. Технічний план повинен включати в себе наступне:

Технічний план складається з текстового та графічного розділу. Останній – це кадастровий план території або виписка з Єдиного держреєстру про земельну ділянку, на якій розташоване секційне будова, з описом його місцезнаходження.

Звернемо вашу увагу також на лист Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:

• Кожен блок, що вводиться в експлуатацію секційного будинку ставиться на кадастровий облік в якості окремої будівлі житлового призначення.
• Звідси випливає, що для кожної секції повинен заготовлюватися свій технічний план. Це веде за собою факт, що за блоком закріплюється певний земельну ділянку.
• Підстава обліку секцій в подібному будинку – дозвіл на введення в експлуатацію всього будови і технічний план, складений для кожного блоку.

Межування землі для будівель блочної забудови

Згідно з наведеними вище визначеннями, вихід з секції блочного будинку веде на окрему земельну ділянку, звідки можна потрапити на територію загального користування. Ця характеристика визначає особливості межування. Площа кожної ділянки землі не повинна бути менше розміру, який встановлюють Правила землекористування і забудови певного населеного пункту РФ.

Межування необхідно для постановки будинку на кадастровий облік. Кордоном між суміжними ділянками в цьому випадку визнається загальна стіна будинку між ними. Розмітку виконують кадастрові інженери, по закінченні робіт складаючи межовий план. На його основі будинку видається унікальний кадастровий номер, і будинок включається в списки для кадастрового обліку.

Будинки блокованої забудови – нове для нашої країни явище. Тому так багато плутанини з виявленням їх характерних особливостей, визнання будівель секційними, блоковими.