Землі населених пунктів – що це означає? Види, призначення, склад

Коли розглядається таке поняття, як землі населених пунктів, що це означає, і що вони собою являють? Це одна з найбільш важливих сторін цивільно-правового обороту. При цьому основне призначення земель населених пунктів укладено в забудові та поступовому розвитку сіл, міст та інших муніципальних утворень.

Подібна категорія формується у зв’язку з її значущістю. Адже з ростом населення країни зростає і потреба в будівництві житла, а також у створенні необхідної інфраструктури для людей. Подібний розвиток подій державою повинно передбачатися заздалегідь, у зв’язку з чим повинні розширюватися землі населених пунктів. Що це означає? Під них поступово, по мірі необхідності, повинні бути переведені незайняті території.

Саме для цього в законодавствах різних правових актах встановлюються точні параметри тих ділянок, які могли б підлягати забудови з метою збільшення поселення. Це дозволяє розширити межі земель населених пунктів.

Законодавство

Використання земель населених пунктів, а також усі відносини, які виникають у зв’язку з здійсненням обороту цього нерухомого майна, відображені у відповідних нормативних актах. Основним з них є, звичайно ж, Конституція. Однак цей документ не містить в собі якихось конкретних регулюючих положень. Саме тому основне джерело, що містить в собі всі необхідні норми, – це Земельний Кодекс. В даний документ включено чотири спеціальні статті, які стосуються правового положення території поселень. У їх числі наступні:

1. Стаття 83 ЗК. При її вивченні можна визначитися з основним поняттям і уточнити – землі населених пунктів, що це означає. Крім того, в даній статті встановлено порядок, що дозволяє надати необхідний статус територій, що підлягають заселенню людьми. Тут же вказується і на порядок визначення меж населяемых зон. Згідно описаної у статті нормі, право визначення території і статусу належить місцевій владі. У статті також визначено і те, що будь земельну ділянку землі населених пунктів підлягає реквізиції державою у випадках реалізації генеральних планів розширення міст і їх забудови.

2. Стаття 84 ЗК. В ній регулюються питання, які пов’язані з встановленням та визначенням меж території селищ і земель. Основним моментом цієї статті, який має значення для приватних землекористувачів, є можливість включення їх власності в межі населеного пункту без здійснення реквізиції.

3. Стаття 85 ЗК. У ній встановлені види земель населених пунктів. Крім того, дана стаття регулює ті відносини, які виникають між власниками і користувачами окремих об’єктів нерухомості цієї форми. Це, як правило, держава та організації, які здійснюють постійне або тимчасове управління тими об’єктами, які розташовані в межах міста.

4. Стаття 86 ЗК. В ній дається визначення, що є приміськими зонами. Так, до цієї категорії земель відносять території, розташовані поблизу міст, а також мають з ними з’єднану інфраструктуру і загальні господарського характеру.

І, звичайно, Земельний Кодекс не може відповісти абсолютно на всі питання, які стосуються землі населених пунктів. Що це означає? Відповіді на питання, що зачіпають проблеми, пов’язані з даною категорією цивільно-правового обороту, можна знайти і в інших спеціальних законодавчих нормах.

Призначення земель поселень

Якщо проаналізувати норми Земельного Кодексу, то стає зрозумілим склад території населених пунктів. Це зазначено у статті 85 ЗК, де визначено, що означає категорія земель. Землі населених пунктів, відповідно до цієї статті, діляться на наступні зони:

– промислові;
– рекреаційні;
– для транспортних та інженерних інфраструктур;
– під суспільно-ділові потреби;
– для будівництва житла;
– сільськогосподарського використання;
– під розміщення військових об’єктів;
– для спеціальних об’єктів;
– інші.

При облаштуванні перерахованих вище зон порядок містобудування підлягає окремої регламентації. При цьому зачіпаються всі процеси, необхідні для забудови поселень, в тому числі і будівлями для приватного житла, громадськими спорудами і промисловими комплексами. Закріплена законом і обов’язок кожного з власників даної форми нерухомого майна в селищі або місті, дотримувати необхідний регламент зведення об’єктів, що встановлений уповноваженим органом. При цьому роз’яснюється, що роботи з облаштування ділянок, які належать приватним особам, повинна проводитися у відповідності з вимогами користування. Ті території, які призначені для діяльності громадської та ділової сфери міста, підлягають забудові будівлями культурно-побутового, громадського і управлінського характеру, а також мають соціальне призначення.

На ділянках, виділених для промислової зони, можуть розташовуватися об’єкти, необхідні для обслуговування сільськогосподарського сектора.
Землі населених пунктів для ведення всіх перерахованих вище сфер нерідко переплітаються між собою територіально. Саме тому ще до початку використання ділянки слід уважно вивчити регламент і карту населеного пункту в місці його розташування. Розглянемо більш докладно всі категорії земельних секторів населених пунктів.

Житлові зони

Зазначена категорія незмінно входить до складу земель населених пунктів. Дані зони призначаються для побудови на їх території житлових будівель. Але при цьому тут же можуть бути зведені і об’єкти культурно-побутового, а також іншого призначення.

Деколи в житлових зонах розташовується індивідуальна житлова забудова. Це також не суперечить чинному законодавству. Дозволено в ній і будівництво мало-, середньо-, а також багатоповерхової змішаної забудови. Які ще мають дані землі населених пунктів види дозволеного використання? На них може бути здійснена і інша забудова, яка не суперечить містобудівній регламентом.

Перелік будинків, що належать житловим, в цілому виглядає так:

– котеджі і приватні будинки;
– будинки, що мають різну кількість поверхів;
– інші типи будівель, призначені для проживання.

Крім цього, в житловій зоні можуть бути побудовані:

– побутові підприємства;
– будівлі комунального господарства,
– установи соціальної сфери, такі як дитячі садки та релігійні будівлі, поліклініки та лікарні, школи та релігійні будівлі та навчальні заклади;
– стоянки, призначені для особистих автомобілів населення;
– гаражі;
– інші об’єкти, необхідні для нормального життя людей, які не передбачають погіршення екологічних умов.

Тут же допускається і знаходження дачних, садових і присадибних господарств.

Громадсько-ділова зона

Які включають ці землі населених пунктів види дозволеного будівництва? На даних територіях знаходяться різного роду адміністративні будівлі, об’єкти освітнього, культурного, побутового і обов’язково соціального призначення. Розташовуються в суспільно-ділових зонах та інші будівлі, призначені для громадського користування, які не суперечать містобудівного регламенту.

У переліку об’єктів, що розташовані на таких територіях, можуть перебувати:

– ділові центри і комерційні підприємства;
– будівлі і споруди, необхідні для здійснення виробничої, комерційної та іншої діяльності;
– інші організації і підприємства, а також установи, що створені для громадського користування.

Інакше кажучи, що передбачає дана категорія земель? Землі населених пунктів, відведені під суспільно-ділову зону, включають в себе все необхідне для активного життя і нормальної діяльності людей. Тут же можуть знаходитися або багатоповерхові підземні стоянки, готелі, а також житлові будинки. Всі вони не виходять за рамки того переліку об’єктів, які передбачаються законом для даного сектора.

Промислові зони

Що являє собою ця категорія земель? Землі населених пунктів, що знаходяться в складі виробничої зони, забудовуються промисловими, а також комунально-складськими та іншими об’єктами, призначеними для здійснення діяльності.

При цьому всі вони не повинні суперечити містобудівним регламентам.

Розміщення інженерних і транспортних інфраструктур

Дані сектора тісно переплітаються за своїм функціональним призначенням з промисловими. При цьому виробнича зона і зони для розміщення інженерних і транспортних інфраструктур можуть забудовуватися:

– комунальними об’єктами, а також будівлями житлово-комунального господарства;
– оптовими торговельними утвореннями;
– установами і організаціями транспортного господарства;
– складами;
– промисловими підприємствами;
– іншими видами інфраструктур, які передбачені містобудівним регламентом.

Як промислова, так і інженерна територія передбачає наявність санітарних зон. Вони створюються виходячи з технологічних вимог, існуючих стосовно до того чи іншого виробництва.

Що стосується зони, призначеної для інженерної і транспортної інфраструктури, то на її території не повинно бути ніяких об’єктів нерухомості, крім тимчасових. Але і при цьому вони не повинні заважати нормальному функціонуванню інженерних комунікацій і всіх видів транспорту.

Рекреаційні зони

Використання земель населених пунктів даного типу проводиться для відпочинку людей, а також для туризму. У цих секторах розташовуються міські ліси, парки, сквери, ставки і сади, водосховища та озера.

Цей вид використання землі населених пунктів обов’язково повинен бути врахований у генеральних планах містобудування. Адже розміщення на даній території різних об’єктів нерухомості допускається тільки в тих випадках, коли їх основним призначенням є забезпечення самої зони рекреації.

В рамках меж населених пунктів можливе виділення особливо охоронюваних ділянок. До них відносять землі, які мають унікальне природоохоронне, історико-культурне, наукове, естетичне і інше призначення.

Зони для спеціальних об’єктів

Стаття 85 ЗК згадує і про секторах з особливим режимом. До них належать зони, виділені для розміщення крематоріїв і кладовищ, сміттєзвалищ та скотомогильників, побутових відходів та інших об’єктів, які не можуть бути використані з іншими видами ділянок міст та сіл. На цих територіях заборонено будь-яке будівництво, а також відчуження будівель.

Визначення подібних зон провадиться органами виконавчої влади за погодженням з суб’єктами місцевого самоврядування. Ця категорія земель має свою особливість. Подібні ділянки володіють обмеженим доступом для більшості громадян.

Зони для розташування військових об’єктів

Будь-які відносини цього сектора регулюються спеціально створеними нормативно-правовими актами. Відведена подібна зона для розміщення на ній військових об’єктів або тих, що мають особливе призначення.

Сільськогосподарські землі

Під ними маються на увазі сади і поля, виноградники і розорані ділянки, які використовуються за своїм прямим призначенням, але тільки до певного моменту. Переведення їх в інший вид може статися у зв’язку зі зростанням міста або населеного пункту. Причому зміна класифікації повинно відповідати плану державного будівництва, а також правилами забудови ділянок. Подібне правило діє і стосовно будівель і споруд, які відносяться до здійснення сільськогосподарської діяльності.

У складі ділянок подібної зони виділяють:

– угіддя землеробського типу;
– території, які використовуються для скотарства (пасовища);
– ділянки, зайняті особистими підсобними господарствами, дачами і т. д.

Для спільного користування

Все те, що не ввійшло у перелічені вище категорії використання земель населених пунктів, яка має відношення до цієї зони. Відмінною рисою території, яка призначена для загального користування, є її велика площа.

Це зона, зайнята вулицями і площами, скверами та бульварами, набережними і закритими водоймами. Це об’єкти, якими можуть користуватися всі громадяни без всяких перешкод, і вони приватизації не підлягають.

Види земель

Досить неоднозначним є відповідь на питання «Що означає категорія земель?». Землі населених пунктів, згідно з чинним законодавством, не підлягають якої-небудь однієї суворої класифікації. Крім видів даної форми нерухомості, наведених вище, розрізняють землі:

1. За ознакою приватизації та доступності. Більшість ділянок пунктів для проживання людей можуть бути переведені в приватний сектор. Виняток становить лише зона загального користування.

2. По можливості дозволеного використання. Як бачимо, існує переплетення територій, що належать до різноманітних зон. При цьому вони тією чи іншою мірою впливають один на одного. Наприклад, у тому випадку, якщо на території поселень і міст є об’єкти природоохоронного або історико-культурного значення, то порядок їх використання буде суміщений. Пріоритетними при цьому, без сумніву, стануть більш значущі цілі.

3. Знаходяться в генеральному плані містобудування («червоні лінії»). Дані ділянки в недалекому майбутньому, можливо, будуть використані під забудову міста, так що витрачатися на них і забудовувати цю зону не має сенсу.

4. Приміські. Це землі, що знаходяться в особливому положенні. Вони можуть належати до будь-якої категорії, але в той же час існує велика ймовірність їх переведення до складу поселень. Перед самою реалізацією такого плану приміські ділянки звільняють від промислових об’єктів, насаджень і будівель інфраструктурного призначення.

5. В залежності від призначення для приватних осіб. Це можуть бути ділянки, виділені для будівництва індивідуального житла, під забудову прибудовами різного призначення, для ведення людьми своїх підсобних господарств і території, зайняті садовими товариствами.

Оцінка земельних ділянок

Земля є не тільки природним ресурсом, але і об’єктом нерухомості, а також основним засобом виробництва. Саме тому вона підлягає обов’язковій оцінці.

Що являє собою ця процедура? Оцінка є розрахунковою або експертною вартістю об’єкта нерухомості або будь-якого речового інтересу. При цьому її проведення повинно здійснюватися уповноваженою особою або фахівцем з оцінки та аналізу нерухомості.

Державна кадастрова оцінка земель населених пунктів являє собою ряд дій, які спрямовані на виявлення здібності того чи іншого ділянки задовольняти різним соціальним потребам не тільки конкретної людини, але і всього суспільства в цілому. При цьому враховується можливість розміщення в досліджуваному секторі різного роду виробничих об’єктів, рекреаційних зон і т. д. подібна оцінка Проводиться на конкретну дату.

Кадастрова вартість будь-якої земельної ділянки визначається з застосуванням цілого комплексу методів. У їх числі наступні:

– порівняльний, який представляє собою оцінку об’єкта, засновану на порівнянні його з аналогічними, інформація про ціни на які вже є;
– прибутковий, заснований на визначенні очікуваного прибутку у разі користування земельною ділянкою;
– витратний, що виявляє суму витрат, необхідну для відтворення або заміщення ділянки з урахуванням його зносу.

В межах населеного пункту оцінюється споживча вартість ділянок. При цьому кадастрова ціна кожної із підлягають оцінці зон включає в себе основну частину, яка відповідає найгіршим умовам, і додаткову, яка представляє собою ціну за кращі умови.

Методика, існуюча для виявлення кадастрової вартості ділянки землі в межах населеного пункту, будується на бальній оцінці, що дозволяє вказати на рівень існуючих показників цінностей ділянок у даному селі, чи в місті. Проводиться подібна оцінка за різними групами. Виходячи з отриманого сукупного бали та робиться загальний розрахунок вартості.

Всі отримані оцінки ділянок знаходять відображення у державному земельному кадастрі, який, на відміну від лісового, водного та інших, займає особливе місце. І це визначається специфікою його основного об’єкта.

Земельний кадастр являє собою цілу систему дій з опису, обліку та оцінці різних зон, у тому числі і що знаходяться в населених пунктах. Проводяться подібні заходи державою. Їх основна мета полягає в отриманні об’єктивних відомостей про землі. Таким чином, кадастр є не чим іншим, як спеціальним державним обліково-оцінними заходом. Під ним розуміється сукупність обґрунтованих і достовірних відомостей про землю як про об’єкт, що має господарське і правове становище.

Кадастрова оцінка дає уявлення про те багатство, яким володіє суспільство в цілому, а також окремі його члени, і, крім того, дозволяє забезпечити справедливе оподаткування землекористувачів і землевласників.