Загальні підстави виникнення прав на земельні ділянки

У кожної ділянки землі є власник, що володіє правом власності. В якості нього може виступати приватна особа, компанія і навіть держава. Якщо власником є громадянин або організація, то в них повинні бути підстави виникнення прав на земельні ділянки. Вони повинні бути представлені офіційними паперами, званими правовстановлюючими документами. Вони надаються при здійсненні різних операцій з нерухомістю, що здійснюються з колишнім власником, представленим фізособою, фірмою або державою.

Загальні підстави

Будь-яка людина або фірма можуть користуватися територіями тільки при наявності певних причин. Підстави виникнення прав на земельну ділянку є численними, причому всі вони повинні підтверджуватися документально. Можуть виникати як у приватних осіб, так і у держави або муніципалітету.

Визначення підстави виникнення прав на земельні ділянки є простим, так як вона виступає в якості офіційної причини, завдяки якій людина, фірма або держава можуть користуватися або розпоряджатися конкретною територією.

Всі правила переходу прав на землю містяться в ЗК РФ. Включаються до ст. 25 підстави виникнення прав на земельні ділянки.

Контракт про продаж землі

В якості об’єкта такої угоди виступає земля, яка може належати державі, муніципалітету чи приватному власнику. На підставі такого договору проводиться викуп території певної вартості.

При укладанні такої угоди повинні враховуватися основні правила:

• продавець повинен повідомити покупця про всі особливості території, про накладених обтяження і інших обмеженнях;
• встановлюється ціна продавцем, причому вона може залежати від рішення самого власника, а якщо належить земля державі, то для її продажу проводяться торги, тому новим власником стає особа, яка запропонувала найбільшу ціну за об’єкт;
• договір складається виключно у письмовому вигляді;
• він містить детальну інформацію про продається ділянці, причому важливо, щоб з допомогою цих даних можна було легко ідентифікувати конкретний об’єкт;
• додатково в угоду вписуються сторони контракту, продажна ціна землі, умови оплати, реквізити сторін та інші відомості;
• до угоди додається акт приймання, на підставі якого фактично територія переходить до покупця;
• для запобігання ймовірності оскарження такого документа рекомендується зареєструвати його у нотаріуса.

Контракт є лише підставою виникнення права власності на земельну ділянку, тому покупець повинен передати цей документ разом з іншими паперами в Росреестр, після чого їм буде отримано свідоцтво про власність.

Перед складанням угоди покупець повинен самостійно переконатися у відсутності обтяжень та інших проблем з територією. Для цього бажано замовити виписку з ЕГРН.

Угоди по відчуженню

До них належить договір міни або дарування. У першому випадку ділянку змінюється на інший об’єкт нерухомості. Цей процес може здійснюватися з доплатою з боку будь-якого учасника. Угода міни має складатися за спеціальною формою, а також реєструється нотаріусом.

Іншою підставою виникнення прав на земельні ділянки виступає договір дарування. За нього власник передає іншій особі територію безоплатно. Такий документ також фіксується в Росреестре. Існують певні ситуації, при яких може бути розірваний такий договір, наприклад, обдаровуваний вчиняє дії, що призводять до псування майна, або ж їм вчиняється злочин проти дарувальника або його родичів.

Передача по спадку

Підставою виникнення права власності на земельну ділянку виступає свідоцтво про спадщину. Земля може переходити іншим особам на підставі даних, прописаних у заповіті, а при його відсутності надається ділянка прямим спадкоємцям.

Для одержання землі у такий спосіб людина повинен прийняти спадщину. У нього входять не тільки цінності, що належали померлій людині, але і його борги, які повинні погашатися спадкоємцем в межах отриманого майна.

Така угода є односторонньою, але для її реєстрації доводиться користуватися послугами нотаріуса.

Приватизація

Приватизувати землю може як компанія, так і приватна особа. Переважним правом володіють громадяни або фірми, які користуються територією на підставі довгострокової оренди, оформленої у держави. При цьому важливо, щоб на землі вже були якісь зведені капітальні об’єкти.

Приватизація відноситься до загальних підстав виникнення прав на земельні ділянки. Вона може бути безплатною або платною. Не допускається здійснювати цей процес у відношенні об’єктів, вилучених або обмежених в обороті.

Прийняття рішення судом

Нерідко щодо однієї земельної ділянки з’являються численні розбіжності між компаніями або приватними особами, які претендують на використання та володіння територією. Такі спори вирішуються судом, для чого враховується наступне:

• вивчаються документи кожної сторони, що мають відношення до території;
• виграє справу людина або компанія, у яких є правовстановлюючі папери на об’єкт;
• допускається подача апеляції кожною стороною.

При наявності такого рішення не складе праці оформити право на об’єкт.

Причини поява орендних прав

Щодо різної землі можуть бути не тільки права власності, але і орендні права. Вони виникають при складанні відповідного орендного договору.

Підставою виникнення права оренди земельної ділянки виступає офіційну угоду. Воно може складатися з:

• державними властями, що пропонують землю для різних цілей, наприклад, для сільського господарства, будівництва комерційного або житлового об’єкта, а також для інших напрямків;
• муніципалітетом, причому може оформлятися договір на термін до 5 років або в довгострокову оренду, яка може сягати навіть 49 років;
• приватним власником, представленим компанією або громадянином. У цьому разі В договорі вказується термін дії угоди, а також прописуються всі дії, які можуть здійснюватися орендарем на території.

Підстава виникнення права користування земельною ділянкою повинно підтверджуватися офіційними документами. Вони не завжди реєструються в Росреестре, так як це вимагається стосовно контрактів, укладених на строк, що перевищує 1 рік.

Як переходять землі державі?

Держава може оформляти різні території у власність, для чого повинні бути підстави виникнення прав на земельні ділянки. Способи, що використовуються для цього, можуть значно відрізнятися:

• випуск законів, що дозволяють державі вилучати різні ділянки для власних цілей;
• процес, на підставі якого розмежовується державна власність на території;
• використання цивільно-правових причин;
• передача суб’єктам РФ територій безоплатно для різних цілей.

Держава може вилучати ділянки навіть у приватних власників, для чого використовуються вагомі та офіційні підстави виникнення прав на земельні ділянки. Стаття 17 спільно зі ст. 18 ЗК вказує на правильну послідовність дій з боку державних органів для здійснення цього процесу.

Як реєструється право?

Якщо є підстави виникнення прав на земельні ділянки, що дозволяють оформити таку територію у власність, то обов’язково треба здійснити процес офіційної реєстрації такого права.

Для цього людина або компанія мають відвідати відділення Росреестра з підтверджуючими документами. Тільки після цього буде отримано св-во про власність, що дозволяє користуватися або розпоряджатися майном.

Нюанси отримання прав на землю, що належить державі

Підстави виникнення прав постійного користування земельною ділянкою, так само як і прав власності, можуть з’являтися у громадян або компаній по відношенню до землі, що належить державі або муніципалітету. Для цього важливо, щоб земля не була вилучена або обмежена в обороті.

Існує наступна класифікація підстав виникнення прав на земельні ділянки при таких умовах:

• прийняття рішення державними або місцевими органами про те, щоб надати ділянку землі громадянину або компанії в безстрокове користування або у власність, для чого здійснюється процедура приватизації;
• складання і підписання угоди, за яким приватна особа або фірма набувають землю, причому ціна зазвичай оцінюється заздалегідь на підставі кадастрової вартості об’єкта;
• якщо передається територія в оренду, то складається орендний договір, що містить розмір плати, а також термін, на який передається земля, причому зазвичай ця процедура реалізується через торги.

Якщо є підстави виникнення права постійного користування земельною ділянкою, то таке застосування території є безстроковим. При цьому користувачі можуть зводити на території різні капітальні об’єкти. При таких умовах у майбутньому у них з’являється переважне право викупу землі.

Всі рішення щодо землі, що належить державі або муніципалітету, приймаються тільки після проведення торгів. На них повинно бути зареєстровано не менше двох учасників. Якщо у якоїсь людини або фірми є переважне право викупу, то аукціон не проводиться.

Предметом таких торгів виступає ділянку землі, що має установленими межами. Організатором аукціону виступає власник території або спеціальна організація, що діє від його імені.

Проведення таких торгів дозволяє отримати для громадян або фірм підстави виникнення прав на земельні ділянки. Що говорить земельний кодекс про цих аукціонах? Вони можуть проводитися на підставі рішення держави або муніципалітету, а також нерідко потрібно здійснити їх за наявності заяв від юридичних осіб або приватних осіб. У ст. 39.5 ЗК зазначаються всі ситуації, при яких може передаватися земля приватним користувачам безкоштовно. У ст. 39.6 ЗК прописується, коли може видаватися об’єкт в оренду без проведення торгів.

Як реєструються угоди?

У ст. 164 НК вказується, що всі операції, що здійснюються щодо землі, повинні обов’язково реєструватися. Винятком є ситуація, при якій надається державою територія в оренду на термін до одного року.

Сама процедура реєстрації ділиться на етапи:

Є офіційні папери на землю, причому вони можуть бути договором міни, купівлі-продажу чи дарування, а також можуть видаватися відповідні папери державними властями після проведення торгів.

Збираються додаткові документи. Якщо заявником виступає приватна особа, то від громадянина буде потрібно паспорт і деякі інші документи, наприклад, ІПН, СНІЛС, документи про наявність інших об’єктів власності та інше. Якщо заявником є компанія, то вона готує реєстраційні папери, св-во про реєстрацію, ІПН та інші папери.

Складається заява, що дозволяє зареєструвати права на землю. В ньому зазначаються підстави виникнення прав на земельні ділянки. Кодекс вимагає формування даного документа за спеціальною формою, тому бажано взяти бланк в Росреестре.

Всі документи передаються у відділення Росреестра, для чого можна відвідати його особисто чи надіслати папери поштою. Також допускається користуватися електронним способом, але для цього у заявника повинна бути ЕЦП.

Документація приймається та реєструється працівником установи. Далі здійснюється її ретельна перевірка, покликана визначити законність вимог заявника, а також важливо переконатися у відсутності протиріч. Перевіряється законність укладеної угоди.

Якщо відсутні які-небудь проблеми і порушення, то заявник отримує свідоцтво про реєстрацію права. Додатково він може замовити виписку з ЕГРН.

Реєстрація здійснюється протягом 12 днів після надання всієї необхідної документації, якщо папери передавались у паперовому вигляді працівникові Росреестра. Якщо ж документи направлялися в електронному вигляді, то на реєстрацію виділяється не більше одного дня. 1 підстави виникнення прав на земельну ділянку можуть передбачати перехід права власності, а інші полягають у можливості користуватися тільки територією.

Які потрібні документи?

Якщо є загальні підстави виникнення прав на земельні ділянки, що дозволяють оформляти їх у власність, то для правильного процесу реєстрації знадобляться документи:

• правильно складена заява;
• квитанція на оплату державного мита;
• паспорт заявника;
• якщо звертається в Росреестр представник, то у нього повинен бути не тільки паспорт, але і довіреність, засвідчена у нотаріуса;
• установчі папери компанії;
• рішення ради директорів на проведення операції з землею;
• довідка фірми, в якій зазначаються всі активи, що належать їй;
• правовстановлюючі документи на ділянку;
• договір, на підставі якого переходить право на землю;
• інші документи при необхідності.

Таким чином, підстави появи прав є головним причинами для використання нерухомості та її правильного оформлення.

Як припиняються права?

Існують певні причини, при яких можуть припинятись права відносно різних ділянок. Вони можуть бути примусовими або добровільними.

Добровільні причини

Власники ділянок землі можуть позбутися прав на цю нерухомість добровільно з різних причин, до яких відноситься:

Ліквідація компанії. Якщо фірма закривається, то всі активи, що перебувають на балансі, продаються, а отримані від цього кошти спрямовуються на погашення боргів. Якщо залишаються після цього процесу зайві гроші, то вони розподіляються між колишніми засновниками.

Відчуження землі державою на підставі певних законів, для чого встановлюється викупна ціна, що влаштовує власника землі. Складається угода на добровільній основі, що дозволяє власнику вигідно продати територію.

Смерть власника землі, у якого відсутні законні спадкоємці. У цьому випадку земля переходить у власність муніципалітету. Влади можуть далі розпоряджатися цим майном на свій розсуд.

Добровільна відмова з боку власника від прав на ділянку землі. Для цього їм подається заява в Росреестр. На підставі цього документа ділянка переходить у власність муніципалітету. Зазвичай таке рішення приймається, коли у людини відсутні кошти для сплати податку на майно або він просто не бажає користуватися землею за призначенням.

Всі вищевказані ситуації припускають, що власник землі добровільно відмовляється від прав від неї.

Примусові причини

Додатково є можливості для позбавлення людини права власності стосовно якої-небудь ділянки примусовим способом. Найбільш часто це відбувається в ситуації, коли:

У громадянина є багато боргів, тому відносно нього відкрито виконавче провадження. Це призводить до накладення арешту на його майно, після чого воно продається на торгах.

Необхідність у проведенні реквізиції, яка використовується, якщо відбуваються стихійні лиха або аварії, а це дія призначене для захисту людей і країни в цілому. Даний процес передбачає сплату викупної ціни, але при цьому не вимагається отримання дозволу від власника ділянки на відчуження.

Використання землі не за її призначенням, а з порушенням законодавства.

Націоналізація. Вона передбачає, що землі, які належать приватним особам чи компаніям, переходять державі на підставі певних законів. Для цього пропонується компенсація вартості об’єкта, але проводиться процес без попереднього отримання згоди на нього з боку власників.

Якщо при примусовому вилученні землі державою власник не згоден з цим рішенням, то державні органи можуть подати позов до суду.

Таким чином, існує багато підстав, які використовуються для виникнення прав у громадян або фірм щодо різних ділянок землі. Права можуть бути різними, так як деякі представлені правом власності, а інші – правом безстрокового володіння. Будь-яка угода повинна правильно оформлятися. Також існують певні підстави, що дозволяють позбавити людину її прав. Це може здійснюватися добровільно або примусово.