Як продати квартиру, куплену на материнський капітал: умови, інструкція

Віктор Кузьмін

1 minute

Маткапитал пропонується кожній сім’ї, в якій народжується друга дитина. Він видається навіть якщо прийомні діти. Скористатися цією державною підтримкою можна тільки в обмеженій кількості цілей, але найбільш часто громадяни вважають за краще користуватися цією великою сумою коштів для купівлі або будівництва нерухомості. Основною вимогою виступає виділення частки в житло всім дітям, воспитывающимся в сім’ї. Але нерідко виникає питання, як продати квартиру, куплену на материнський капітал. Процедура вважається важкою за рахунок того, що власниками є не тільки батьки, а й діти. Тому потрібен дозвіл на процес від органів опіки.

Обмеження для продажу

Продати квартиру, куплену за допомогою материнського капіталу, дозволяється законом, але при цьому батькам доведеться зіткнутися з певними труднощами і обмеженнями. Основною умовою для використання цієї державної підтримки виступає необхідність оформляти нерухомість не тільки на дорослих громадян, але й на дітей. За рахунок цього забезпечується захист прав дітей.

Тому продати квартиру, куплену з використанням материнського капіталу, досить складно. Для цього потрібно оформити дозвіл від органів опіки, причому фахівці цієї установи повинні упевнитися, що не погіршуються умови проживання дітей.

Які повинні дотримуватися умови?

Багато батьків цікавляться тим, як продати квартиру, куплену на материнський капітал. Умови, які повинні дотримуватися при реалізації цього процесу, встановлюються на законодавчому рівні. До них відноситься:

всі неповнолітні власники об’єкта не повинні в результаті вчинення даного процесу позбутися свого майна, тому їм в новій квартирі пропонується така ж частка або відкривається окремий рахунок, куди перераховується потрібна частина суми, отриманої від продажу житла;
не допускається зменшення частки дітей, якщо не використовується компенсація;
батьки повинні після продажу однієї квартири надати своїм дітям інше місце для постійного проживання, в якому повинні створювати оптимальні умови для життя;
якщо батьки бажають переїхати з міста в село, то вони повинні для отримання дозволу надати працівникам органів опіки відповідні докази та підстави для прийняття такого рішення, наприклад, потрібна зміна роботи батьків;
найбільш часто дозвіл видається, якщо батьки стверджують, що після продажу квартири ними буде куплена велика за розміром нерухомість з ідеальними умовами для проживання дітей.

Якщо батьки спробують скористатися різними сірими схемами, що дозволяють уникнути отримання дозволу, то угода буде через суд оскаржена. Це призведе до того, що покупець втратить купленого об’єкта, тому продавець повинен повернути йому всю раніше виплачену суму.

Правила оформлення дозволу

Перед тим як продати квартиру, куплену на материнський капітал, громадяни повинні подбати про те, щоб отримати дозвіл на цей процес. Для цього потрібно підготувати певну документацію:

правильно складена заява батьками або офіційними опікунами дітей;
якщо неповнолітній вже виповнилося 14 років, то він самостійно складає заяву;
від дітей у віці від 10 до 14 років треба отримати згоду в письмовій формі на продаж нерухомості;
копії паспортів та свідоцтв про народження всіх членів сім’ї;
св-во про укладення або розірвання шлюбу;
документи на об’єкт, який був куплений з застосуванням маткапитала;
якщо вже обрана нова нерухомість, то додатково додаються документи на це житло;
довідка, що вказує на відсутність боргів за комунальні послуги і податками.

Органи опіки можуть вимагати інші документи.

Як підтвердити дотримання інтересів і прав дітей?

Нерідко слід продати об’єкт без знаходження нового житла для придбання. У цьому разі перед тим, як продати квартиру, куплену на материнський капітал, слід надати в органи опіки докази того, що батьки забезпечать дотримання прав дітей. Для цього можуть використовуватися такі варіанти:

у нотаріуса оформляється зобов’язання, що майбутній квартирі або будинку дітям буде виділена необхідна частка протягом півроку після здійснення покупки;
якщо у батьків є інша квартира, то саме в ній може виділятися частка дітям, що вказується у заяві, передається органам опіки;
подаються докази, що в банку на дитину був відкритий рахунок, куди була перерахована сума коштів, що дорівнює вартості частки у проданій квартирі, причому цими грошима зможе скористатися лише сам дитина після повноліття;
передаються в органи опіки платіжні документи, з допомогою яких батьки підтверджують, що гроші, виручені від продажу квартири, були витрачені на дороге лікування або навчання неповнолітніх.

Якщо ж виконується процес при відсутності дозволу, то це може бути не тільки підставою для анулювання угоди, але й навіть для залучення продавців до адміністративної відповідальності.

Причини відмови у видачі дозволу

Обов’язково батьки перед тим, як продати квартиру, куплену на материнський капітал, повинні заручитися згодою на цей процес від органів опіки. Але не завжди ця державна організація погоджується з планами громадян. Тому нерідко дозвіл не надається. Причини відмови можуть бути наступними:

зменшуються частки, наявні в поточній квартирі у дітей;
вибирається квартира, де прописані сторонні особи;
відмовляється власник, який продає нерухомість, виписуватися з неї відразу після укладання угоди купівлі-продажу;
нове житло купується з допомогою іпотечного кредиту або розстрочки.

Причина прописується в офіційній відмові.

Нюанси спілкування з органами опіки

Якщо для покупки нового об’єкта потрібні позикові кошти, то це вважається значним недоліком для органів опіки. Справа в тому, що виплачувати іпотеку доводиться протягом тривалого терміну, тому завжди існує ймовірність, що нерухомість буде втрачена, тому у дітей не залишиться майно у власності.

Тому працівники органів опіки перед видачею дозволу ретельно аналізують нюанси майбутньої угоди. Процедура перевірки зазвичай займає близько двох тижнів. Згода дається виключно в офіційній формі, тому видається відповідна постанова головою адміністрація конкретного регіону.

Можна продати квартиру, куплену на материнський капітал, якщо буде отримано дозвіл на процес від органів опіки. Але процедура продажу повинна виконуватися протягом трьох місяців, так як тільки в цей період діє отримане дозвіл. Якщо ж не встигнуть громадяни вкластися в цей термін, то доведеться повторно звертатися за дозволом до органів опіки.

Якими способами можна продати житло?

Багато людей замислюються про те, як продати квартиру, куплену під материнський капітал. Процес при наявності дозволу від державних органів може виконуватися наступними методами:

продаж об’єкта приватним покупцям, після чого відразу відбувається оформлення права власності на нову квартиру або будинок, причому дві угоди реєструються одночасно;
обмін житлом;
продаж квартири з метою скористатися отриманими грошима для будівництва приватного житлового будинку;
реалізація житла, після чого кошти за долі дітей переводяться на їх особистий рахунок у банку, а гроші, що залишилися, застосовуються громадянами на їх розсуд.

Найбільш часто батьками використовується саме перший варіант.

Чому продається житло?

Продаж нерухомості зазвичай вимагається при наступних ситуаціях:

необхідно переїхати в інше місто для роботи або інших цілей;
стара квартира не відповідає нормам проживання, знаходиться в неблагополучному районі або володіє іншими значимими вадами, тому потрібно придбати більш якісне житло;
є фінансова можливість у сім’ї збільшити розмір житлової площі;
громадянам потрібна певна сума грошей, тому потрібен обмін на житло з меншою квадратурою, але при цьому важливо довести, що кошти, отримані від цього процесу, будуть спрямовані на важливі цілі, наприклад, на лікування та освіту дітей.

Всі вищевказані факти слід підтверджувати, тому органам опіки передаються відповідні офіційні документи.

Процес продажу

Можна продати квартиру, куплену на материнський капітал, якщо виконати даний процес в правильній послідовності дій. При цьому повинні обов’язково враховуватися інтереси неповнолітніх, які є власниками частини житла.

Вся процедура продажу нерухомості поділяється на послідовні етапи:

пошук покупця на квартиру;
підготовка документів, необхідних для отримання дозволу на процес від органів опіки;
отримання офіційного документа, на підставі якого громадяни справді можуть продати свою нерухомість, причому діє він тільки протягом трьох місяців;
покупець передає аванс, представлений первинним внеском;
реєструється угода в Росреестре;
проводиться остаточний розрахунок між двома учасниками угоди.

Розрахунок може здійснюватися різними способами, але найбільш часто для цього використовується банківська комірка.

Які потрібні документи?

Досить часто в інтернеті створюються пости, де йдеться: «хочу продати квартиру, куплену на материнський капітал», але при цьому самі громадяни не розбираються в тому, як здійснюється дана операція. Для її реалізації потрібно заздалегідь підготувати документацію, що підтверджує чистоту угоди. До них відноситься:

діючий дозвіл на процедуру, видане органами опіки;
документи всіх власників нерухомості, представлені копіями паспортів і свідоцтв про народження;
папери на продавану нерухомість, до яких відноситься виписка з ЕГРН, технічний паспорт, техплан та інші наявні папери;
попередній договір продажу житла.

Покупці можуть запросити додаткові документи.

Як вчинити, якщо закінчився строк дії дозволу?

Чи можна продати квартиру, куплену материнським капіталом, якщо термін дії дозволу закінчився? Покупець повинен упевнитися, що це дозвіл є дійсним. В іншому випадку не допускається укладення угоди, оскільки існує ймовірність, що в майбутньому вона буде оскаржена.

Тому в такій ситуації продавцям треба повторно йти в органи опіки для отримання нового дозволу.

Ризики покупців

Громадяни, які купують нерухомість, повинні отримувати від продавця всю необхідну документацію на квартиру. Це дозволяє їм виявити, не використовувався для покупки маткапитал. Якщо дана державна субсидія застосовувалася в процесі придбання житла, то виникають певні ризики для покупців. До них відноситься:

якщо не робочий процес державні органи про угоди, то вона визнається незаконною, тому покупець позбавляється своєї нерухомості, а при цьому завжди існує ймовірність, що колишні власники вже витратили отримані гроші;
якщо порушуються у процесі продажу інтереси неповнолітніх, то вони можуть звернутися в суд з позовом, причому термін позовної давності починається з їх повноліття;
якщо визнається правочин недійсним, то доведеться повернути квартиру колишнім власникам;
якщо у колишнього власника не буде потрібної суми для повернення, то по суду йому буде надана відстрочка на кілька десятків років, тому покупець втратить значну частину коштів за рахунок інфляції та тривалості виплат.

Продати квартиру, куплену за рахунок материнського капіталу, можна законним способом. Для цього повинні враховуватись вимоги законодавства та інтереси дітей. Якщо вони будуть ігноруватися, то це призведе до багатьох негативних наслідків як для продавця, так і для покупця.

Висновок

За законом можна продати квартиру, куплену під материнський капітал, але цей процес повинен виконуватися з урахуванням численних вимог. Не допускається, щоб не погіршувалися інтереси чи умови проживання неповнолітніх.

Для продажу об’єкта потрібно заздалегідь звернутися в органи опіки і піклування для отримання дозволу. Воно дійсно тільки протягом 3-х місяців, тому за цей термін необхідно укласти угоду, а інакше доведеться звертатися за документом повторно.