Виселення без надання іншого житлового приміщення: підстави. Житловий кодекс РФ

У ЖК РФ встановлено правила, відповідно з якими здійснюється виселення без надання іншого житлового приміщення. В нормативному акті визначено умови, за яких це дозволяється, а також обумовлені виключення. Розглянемо докладно, за яких обставин відбувається виселення без надання іншого житлового приміщення.

Ст. 91 ЖК

Якщо наймач або родичі, які проживають разом з ним, здійснюють експлуатацію приміщення не за призначенням, регулярно порушують інтереси і права сусідів або допускають руйнування об’єкта, звертаючись з ним безгосподарно, наймодавець повинен попередити його, і близьких йому осіб про необхідність припинити такі дії. У разі заподіяння шкоди власник може призначити винним розумний строк для його усунення. Якщо наймач або його родичі, що знаходяться з ним на одній площі, не ліквідують порушення, наймодавець має право подати позов про виселення в суд.

Роз’яснення ВС

У своїй Постанові №14 від 02. 07. 2009 р. Верховний суд прояснив деякі питання, які виникають у практиці застосування РК. У документі закріплюються ключові орієнтири, які необхідно враховувати уповноваженим інстанцій при вирішенні справ. Зокрема, ВС вказує на те, що виселення без надання іншого житлового приміщення має розглядатись як крайня міра відповідальності. Воно допускається тільки у разі встановлення факту систематичності винних протиправних дій суб’єктів, які не усунули порушення, незважаючи на всі попередження, виражені в будь-якій формі (письмовій, усній).

Використання не за призначенням

Житловий кодекс містить положення, згідно з якими експлуатація площі може здійснюватися тільки у встановлених документами цілях. Законодавство допускає використання об’єкта для здійснення професійної діяльності. Наприклад, у житловому приміщенні може працювати адвокат, науковий чи творчий діяч, а також підприємець без перекладу його в нежитлове.

При цьому здійснювана діяльність не повинна ущемляти інтересів інших осіб (сусідів, зокрема). Вона зобов’язана відповідати санітарно-гігієнічним, пожежним та іншим вимогам. Використанням не за призначенням буде розміщення промислового виробництва, складу, офісу в приміщенні, утримання і розведення в ньому тварин.

Регулярне порушення прав сусідів

До таких дій слід відносити постійні, неодноразово повторювані поведінкові акти суб’єктів, які ущемляють інтереси інших людей, що суперечать санітарно-гігієнічним, екологічним, пожежним та іншим нормам і правилам користування нерухомим об’єктом. В якості підстави для виселення, наприклад, може виступати систематичний перегляд телевізора, прослуховування музики, гра на музичних інструментах вночі з перевищенням допустимого рівня гучності, здійснення ремонтних або будівельних робіт, що порушують тишу і спокій, вчинення хуліганських дій по відношенню до сусідів і так далі.

Безгосподарне поводження

В якості нього виступають постійні, цілеспрямовані дії суб’єктів, внаслідок якого виникає пошкодження, руйнування, знищення конструктивних елементів приміщення. Наприклад, ламаються вікна, двері, сантехніка, підлога, стіни і так далі. Як правило, в таких випадках встановлюється розумний термін для усунення порушень. Виселення по суду здійснюється, як показує практика, тільки в 10 % випадків. В інших – уповноважені інстанції відмовляють у задоволенні заяв.

Приклад

Припустимо, адміністрація муніципалітету направила позов про виселення та зняття з реєстраційного обліку відповідачки. Згідно з матеріалами, жінка була прописана на площі спільно з іншою особою, до якого претензій не висували. Підставою для подання заяви стало бездіяльність відповідачки, яке виразилося в невиконанні покладеного на неї обов’язку по виробництву робіт по утепленню стояка холодної води, склінню вікон, відновлення теплоізоляції на трубах, заміну каналізації. Все це обмежувало права сусідів.

При цьому адміністрацією було зроблено кілька спроб врегулювати спір до суду. В першу чергу, відповідачці було наказано привести об’єкт у належний вигляд у встановлений термін. Згодом на підставі скарг, що надійшли від сусідів, було направлено попередження про необхідність припинити порушення їх законних інтересів. Зазначені повідомлення відповідачка отримала, про що свідчить її підпис на повідомленнях. Однак порушення усунуті не були. Адміністрація направила третє попередження, пославшись на ст. 91 ЖК. Після поведінки чергової перевірки було встановлено відсутність скління вікон. Водопровідні і каналізаційні труби не були приведені у належний стан, що не дозволяло запустити опалення. Таким чином, відповідачка проігнорувала попередження про те, що їй загрожує примусове виселення.

На розгляд були запрошені сусіди. Вони підтвердили всі описані порушення. Крім цього, на засіданні були представлені матеріали, що підтверджують факт звернення сусідів в поліцію. По комплексу доказів судом були задоволені вимоги адміністрації. В даному випадку виконавчий орган спирався на досить значну базу показань свідків, які підтвердили факти порушень.

Асоціальна поведінка

На практиці досить багато суперечок викликає питання про те, чи буде обґрунтованим виселення без надання іншого жилого приміщення, якщо спосіб життя суб’єкта вважається оточуючими асоціальною. Розглянемо приклад. В судову інстанцію надійшло вимога про виселення відповідача з площі, через те, що він зловживає спиртним, неодноразово вчиняв протиправні дії, за які притягувався до відповідальності. Таким аморальним поведінкою суб’єкт систематично порушував права позивачки, яка проживає з ним в одному приміщенні, а також сусідів.

У зв’язку з цим, заявник вважає, що спільне перебування з винним на одній площі більше неможливо. Відповідач при цьому ігнорував попередження та зауваження, продовжуючи вести себе аморально. Враховуючи всі обставини справи, уповноважена інстанція прийняла рішення задовольнити вимоги. Як випливає з практики, суди констатують відсутність обов’язку у місцевої влади застосовувати до таких громадян санкції, встановлені ст. 91 ЖК.

Недотримання норм

В ЖК встановлено, що суб’єкт, який проживає у приміщенні, зобов’язаний утримувати його в належному стані. Це означає, що він повинен дотримуватися протипожежні, санітарно-гігієнічні та інші норми. В практиці одного з судів розглядалася справа по колективному заяви наймачів. Сусіди у своєму зверненні вказували на систематичне порушення правил користування приміщенням одним з мешканців. В результаті його неналежних дій на сусідніх площах, а також на сходах була абсолютна антисанітарія, розлучилися паразити і гризуни, були неприємні запахи. Сусіди зверталися в управління Росспоживнагляду. Дана інстанція санкціонувала експертизу.

В результаті перевірки було встановлено, що стан житлового приміщення відповідача не відповідала прийнятим нормам. До заяви були додані висновок та акт обстеження. Згідно з останнім документом, доступ в квартиру виявився неможливий через захаращення її від підлоги до самої стелі. Крім цього, сусіди надали протокол лабораторного аналізу. З нього випливає, що в прилеглих приміщеннях були виявлені постільні клопи. Адміністрація МО винесла попередження відповідачу у зв’язку з неналежним виконанням ним обов’язків з утримання нерухомого об’єкта. В повідомленні був встановлений термін для усунення порушень. Відповідач із зазначеними документами був ознайомлений. Проте всі попередження було проігноровано. Займана житлоплощу не була приведена у належний стан, не були усунені загрози для здоров’я сусідів. Всі факти невиконання своїх обов’язків по утриманню об’єкта нерухомого були зафіксовані документально. Суд на підставі наданих доказів задовольнив вимоги сусідів про виселення відповідача.

Як видно з ситуації, місцеві органи використовували акт санітарно-гігієнічної перевірки. Цей аргумент вважається досить серйозним, оскільки висновок було зроблено компетентними фахівцями. Щоб зміцнити позиції, позивач може провести експертизу такого роду кілька разів. Наприклад, перевірка буде доцільна до попередження про необхідність усунути порушення, а також після закінчення встановленого для цього періоду.

Претензійне врегулювання

Розглянута вище практика показує, що виселення з квартири передбачає дотримання чіткої процедури та наявність обґрунтувань вимог. Перед направленням заяви до уповноваженої інстанції необхідно зібрати доказову базу. Виселення з квартири провадиться, якщо:

Зафіксовані факти порушень правил використання нерухомого об’єкта.

Є скарги сусідів про порушення їхніх інтересів.

Наймач був попереджений про необхідність припинити утиск прав інших осіб.

Повторно зафіксовані факти порушень після закінчення встановленого для їх усунення періоду.

Зроблено повідомлення про те, що буде вироблено виселення громадянина, якщо він не виконає вимоги і приписи.

Відбулося звернення до інстанцію, уповноважену на розгляд цивільних спорів.

Всі ці заходи законодавчо не регламентуються. Однак цей порядок виселення вважається найбільш результативним і не потрапляє в зазначені вище 90 % спорів, що закінчуються відмовою в задоволенні вимог.

Винятки

Згідно із законодавством, не допускається виселення із службового житла “в нікуди” членів сімей військових, загиблих при виконанні своїх обов’язків або у зв’язку з захворюваннями, отриманими під час роботи. До таких осіб належать, зокрема, ліквідаторів катастрофи в Чорнобилі. Заборонено виселення з житлового приміщення осіб, які отримують пенсію по старості, інвалідів 1-ї, 2-ї гр., якщо група була отримана на робочому місці або внаслідок захворювання, що виникло при виконанні трудових обов’язків. Не можна виписати родичів суб’єкта, якому було надано гуртожиток, але він сам помер. Також закон не допускає виселення дітей-сиріт, які отримали житло за держпрограмою. Якщо ж вимоги про виписку задоволені, то цим особам надається інша площа.

Борги

Суб’єкти, які користуються нерухомими об’єктами, зобов’язані утримувати їх у належному стані та регулярно оплачувати послуги комунальних підприємств. Це правило встановлено в ст. 153 ЖК. Виселення громадянина допускається, крім випадків, зазначених вище, і при систематичному порушенні цього обов’язку протягом півроку. У даному випадку буде діяти ст. 90 ЖК. При цьому виселення з квартири відбувається на іншу площу у відповідності з чинним законодавством. Тобто в будь-якому випадку суб’єкт отримає 6 кв. м. Позовну заяву про таке стягнення боргу може бути направлено до уповноваженої інстанції не пізніше трьох років з дати утворення відповідної заборгованості.

Розлучення

Власниця житлоплощі може виселити з неї колишнього чоловіка у разі, якщо:

Вона є одноосібним власником нерухомого об’єкта. Наприклад, придбала його до вступу в шлюб, отримала у спадщину, за договором дарування.

Колишній чоловік протягом тривалого часу живе в іншому приміщенні.

Перед реєстрацією шлюбу було підписано угоду, згідно з яким встановлені правила розділу майна у разі розлучення.

Якщо об’єкт був куплений у шлюбі, жінці виселити чоловіка буде дуже проблематично. Як правило, в таких випадках колишні дружини продають нерухомість, а виручені кошти поділяють між собою. Також допускається грошова компенсація чоловіка, після чого він відмовляється від всіх прав на приміщення.

Інші випадки

Вище були розглянуті випадки, в яких беруть участь наймачі і наймодавці нерухомих об’єктів. Однак на практиці часто виникає питання: чи допускається виселення власників? Така ситуація цілком можлива. Законодавство передбачає випадки виселення власника, якщо він:

Призваний в ряди ЗС.

Визнаний безвісно відсутнім.

Зареєструвався за фіктивними документами.

Відбуває кримінальне покарання.

В якості інших підстав для виселення можуть виступати:

Неможливість знаходження на одній площі суб’єктів, позбавлених прав батьків та їх дітей.

Здавання наймачем об’єкта в суборенду.

Знаходження в приміщенні осіб, які не мають для цього жодних підстав.

Висновок

За ст. 40 ч. 1 Конституції, у кожної людини є право на житло. При цьому законодавство встановлює ряд обов’язків для суб’єктів, що користуються їм. Зокрема, громадяни повинні належним чином утримувати нерухомий об’єкт, експлуатувати його, не порушуючи інтересів сусідів, не допускати руйнувань в ньому. У ст. 3, 4 ч. РК присутній положення, згідно з яким суб’єкт може бути обмежений у своєму праві користуватися площею. Підстави для цього передбачає як Житловий кодекс, так і інші федеральні нормативні акти.

Слід зазначити, що реалізувати можливість обмеження прав суб’єктів на користування нерухомими об’єктами на практиці буває досить складно. У законодавстві немає чітко регламентованої процедури. У таких ситуаціях доцільно провести досудове врегулювання спору. У разі ігнорування попереджень, повідомлень, зацікавлені особи (найчастіше сусіди) отримують досить об’ємну доказову базу. Доцільно поставити в популярність спочатку виконавчі структури місцевої влади.

За скаргою громадян може бути проведена санкціонована перевірка, санітарно-епідеміологічна, гігієнічна й інша експертиза. Компетентні структури зафіксують всі факти порушень, складуть мотивований висновок, підкріплять його при необхідності результатами лабораторних досліджень. Все це істотно зміцнить позиції заявника. У ряді випадків виселення є єдиним способом вирішення виниклих проблем. Особливо це актуально для багатоквартирних будинків, в яких від неналежної поведінки страждає безліч людей. Вони можуть написати колективні звернення як до контрольні інстанції, так і в суд.