Викуп землі сільськогосподарського призначення. Право власності на землю

З найдавніших часів земля сільгосппризначення давала людині все, що вважається самим необхідним. Саме тому в даний час законодавець ставить її на перше місце серед усіх інших категорій. Далі розглянемо таке явище, як викуп землі у держави.

Загальні відомості

Основне призначення землі вказаної категорії полягає у випуску сільськогосподарської продукції. Іншими словами, дана територія виступає не тільки як основа для здійснення діяльності. Земля сільгосппризначення – це передусім головний засіб виробництва. У зв’язку з цим при характеристиці такої території основним і найважливішим властивістю виступає родючість. Правовий режим, що регулює відносини у сільськогосподарській сфері, має свої особливості. У зв’язку з цінністю даних територій для населення влада встановлює певні гарантії, що передбачають пріоритет користування.

Основні поняття

Цільовим призначенням землі вважається порядок, межа, а також умови використання території, встановлені чинним законодавством, для певної діяльності у відповідності з категоріями. Режим їх використання визначається сукупністю правил експлуатації, включення до цивільного обігу, охорони, обліку і моніторингу. Наведені поняття відображаються в містобудівної та землевпорядної документації. Режими користування та призначення земель не вважаються незмінними категоріями. Їх систематично переглядають органи місцевого і державного управління. Категорії земель відображаються у відповідних постановах і рішеннях щодо надання ділянок або визначення особливого режиму користування ними. Ці документи приймають органи виконавчої та місцевої влади.

Категорії відображені в договорах, свідоцтвах і інших документах, що посвідчують право власності на землю. Вони містяться в документах про держреєстрацію ділянок, нерухомості, кадастрової документації. Для кожного виду земель передбачений уповноважений орган, який має право переводити ділянка з однієї категорії в іншу. Порушення встановленої законом підвідомчості при цьому може виступати в якості підстави для визнання правочинів та актів недійсними і для відмови в держреєстрації.

Викуп землі сільськогосподарського призначення: загальна інформація

Відповідні договори укладаються зазвичай у відповідності з результатами конкурсів і аукціонів. Ці заходи проводяться у порядку, встановленому положеннями Земельного та Цивільного кодексів. Організацією конкурсів та аукціонів займаються місцеві адміністративні органи відповідно до законодавства.

Основні вимоги

Викуп землі у власність регулюється ст. 8, п. 1 ФЗ, що передбачає порядок обігу розглянутих ділянок. Згідно з положенням, переважну можливість придбання має суб’єкт РФ або місцевий орган влади (за ціною, за яку ці об’єкти виставлені). Винятком є вартість землі, що реалізується з публічних торгів.

Мета

Вона полягає у регулюванні відносин, в рамках яких здійснюється викуп муніципальної землі та збереження с/г територій у володінні суб’єктів РФ. Наведена вище норма регулювання одного з варіантів обігу ділянок досить широко поширена у світовій практиці.

Такий порядок, відповідно до якого здійснюється викуп землі сільськогосподарського призначення, спрямований на попередження різних спекулятивних дій на ринку с/г територій. Він сприяє формуванню найбільш оптимальних умов для максимально ефективного розподілу ділянок між учасниками відносин, пов’язаних з обігом територій. Встановлений порядок забезпечує державний нагляд за відповідним ринковим сектором і недопущенням концентрації земель сільгосппризначення в руках одного фіз. особи.

Умови

Право власності на землю закріплюється за допомогою відповідного договору. В законі передбачено ряд умов угод, які заздалегідь визнаються недійсними. До них, зокрема, відносять:

• Обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою шляхом здійснення будь-якого виду угод.
• Встановлюють право на викуп продавцем землі назад за своєю ініціативою.
• Обмежують відповідальність первісного власника, якщо на ділянки претендують треті особи.

Одними з істотних у договорах, що використовуються у даній сфері, слід вважати умови, які встановлюють:

• Предмет використання.
• Цілі використання (с/г виробництво, створення обмежувальних насаджень, навчальні, науково-дослідні та інші завдання, пов’язані з сільськогосподарською діяльністю).
• Вартість землі.
• Характеристики об’єктів нерухомого майна, міцно пов’язаних з ділянкою.

Предмет договору

Викуп землі сільськогосподарського призначення здійснюється при наявності спеціально складеного та оформленого належним чином документа. Він являє собою план ділянки. Крім того, предмет договору характеризується технічними і кадастровими номерами, а також іншими відомостями, що дозволяють однозначно виділити наділ з інших об’єктів нерухомості. В разі відсутності плану ділянки, його виготовляє перший власник – за свій рахунок або за кошти майбутнього господаря (за угодою між ними). Якщо в договорі не будуть приведені вище зазначені дані, він буде вважатися неукладеним. Відповідно, викуп землі сільськогосподарського призначення у даному разі визнається таким, що не відбувся. Це положення зафіксовано у ЦК РФ.

Форма договору

Вона визначена законодавством досить чітко. Викуп землі фіксується договором, складеним у письмовому вигляді. Недотримання даної вимоги тягне недійсність угоди. У якості одного з наслідків відсутності письмової форми договору виступає те, що покупець не може розраховувати в такому разі на отримання свідоцтва про держреєстрацію. Відсутність цього документа, в свою чергу, позбавляє власника можливості захищати і доводити свої інтереси. Договір, крім іншого, містить інформацію про період, протягом якого повинна бути здійснена передача ділянки новому власнику. Якщо конкретного числа не встановлено, то дана процедура повинна бути проведена в “розумний строк”. Його величина, у відповідності зі ст. 314 ЦК, визначається з урахуванням обставин виконання взятих зобов’язань.

Ціна ділянки

Її встановлення є обов’язковою умовою при складанні договору. Викуп землі сільськогосподарського призначення має здійснюватися за встановленою ціною. При відсутності цієї умови договір визнається недійсним. Ціна ділянки встановлюється у відповідності з угодою сторін. У разі укладення угоди з місцевою адміністрацією, а іноді і між громадянами, учасники відносин керуються нормативною вартістю землі. Особа, яка купує ділянку, зобов’язаний оплатити його вартість безпосередньо після або до передачі, якщо інше не передбачено договором або законодавством.

Якщо в угоді не йдеться про розстрочення, покупець повинен внести повну суму за наділ. У разі якщо особа, яка купує ділянку, не оплачує його своєчасно, продавець може вимагати виконання зобов’язань або сплату відсотків. Дане положення передбачено ст. 486 ЦК. Пільговий викуп землі регулюється порядком, діяли до 1 липня 2012 року. При цьому повинні бути дотримані певні умови.

Зокрема, надів повинен належати особі на підставі договору оренди, який був укладений у період з 29 жовтня 2001 року до 1 липня 2012-го. Крім того, на момент початку дії зазначеного документа, власник нерухомості повинен володіти ділянкою в порядку безстрокового (постійного) користування. У законі встановлено положення, згідно з якими має місце оренда землі з правом викупу. Це означає, що особа може придбати ділянку, якою користується безстроково, незалежно від того, коли саме був укладений такий договір, після або до прийняття ЗК.

Зобов’язання

Особливу увагу законодавство приділяє умовам, згідно з якими здійснюється передача ділянки новому власнику. Викуп землі передбачає встановлення певних зобов’язань для обох учасників угоди. Так, продавець повинен передати наділ у стані, придатному для експлуатації. Приміром, селянському господарству для проведення сільськогосподарських робіт можна продавати заражений ділянку з порушеннями в ґрунтовому шарі, якщо відновлення і приведення його в належний стан неможливо.

Продавець повинен поінформувати майбутнього власника про всі наявні недоліки території до того, як буде укладено договір. Якщо цього не було зроблено, а покупець виявив дефекти, він може вимагати зниження вартості, безоплатного виправлення недоліків або відшкодування власних витрат на їх усунення.

Якщо дефекти занадто значні, і їх неможливо виправити, новий власник може вимагати повернення виплаченої суми і відмовитися від ділянки або вимагати його замінити. Ці вимоги можуть бути пред’явлені, якщо покупець виявив дефекти в розумні терміни (ст. 477 ГК), протягом 2 років з моменту передачі або протягом більш тривалого періоду, якщо ця умова встановлено в договорі або законодавстві. Тут слід обмовитися, що в нормативних актах конкретні терміни не зазначаються. У зв’язку з цим залишається умова, визначена договором та ЦК.

Особливі умови

Згідно з правилом, встановленим Земельним кодексом, операція купівлі-продажу може укладатися при відсутності суперечок та інших причин, встановлених законом, які можуть їй перешкодити. В рамках цієї вимоги продавець повинен передати ділянку, вільну від домагань третіх осіб. Виняток становлять випадки, коли покупець згоден прийняти обтяжений ділянку. Відповідно до ФЗ ” про обіг с/г територій, юридичні особи без громадянства та іноземці, а також юридичні особи, частка яких у складеному (статутному) капіталі складає більше 50 %, не мають права брати участь у розглядуваних операціях.

Вилучення

У законодавстві допускається примусовий викуп сільськогосподарської території. Це положення встановлено в ст. 79 ЗК. Як правило, такі землі призначаються для потреб органів державної або місцевої влади. Слід роз’яснити один нюанс в цьому випадку. Вилучення сільськогосподарських територій для надання їх у власність для ведення іншої діяльності допускається лише у виняткових ситуаціях. Вони можуть бути пов’язані з виконанням міжнародних зобов’язань, спорудою історичних і культурних об’єктів, розробкою родовищ для видобування цінної мінеральної сировини (корисних копалин), зведення медичних, освітніх установ, магістрального трубопроводу, дорожньої розв’язки, ліній електропередач та зв’язку, а також інших лінійних конструкцій при відсутності інших варіантів розташування зазначених об’єктів.

В даному випадку приймається відповідна постанова про викуп землі. Вилучення здійснюється не безкоштовно, а на платній основі. Ціна включає в себе ринкову вартість земельної ділянки і нерухомого майна, розташованого на ньому. У цю суму також входять всі витрати, які несе власник внаслідок вилучення у нього наділу, у тому числі збитки, понесені ним у зв’язку з достроковим закінченням своїх зобов’язань, які він взяв у відношенні третіх осіб, включаючи упущену вигоду. Це правило передбачено в ст. 281, п. 2 ЦК. В якості особливого істотної умови виступає необхідність визначення втрат сільськогосподарського виробництва. Законодавство певним чином регулює це питання. Зокрема, передбачено, що при продажу сільськогосподарської території виробничі втрати повинні бути приєднані до загальної ціною ділянки. Це припис міститься у ст. 58, п. 3. Величина шкоди може бути відразу погоджена в процесі встановлення загальної вартості наділу або визначена приблизно. В останньому випадку уточнення розміру втрат здійснюється після проведення аналізу відповідної документації та виконання всіх необхідних розрахунків. При продажу сільськогосподарських територій з торгів застосовується загальний порядок (підстави) укладення відповідних договорів. Він аналогічний продажу можливості безстрокового користування угіддям.