Система управління багатоквартирним будинком, способи організації

Віктор Кузьмін

1 minute

Систему управління багатоквартирним будинком становить цілий ряд аспектів організаційного і правового характеру. Розібратися в цьому іноді не під силу і фахівця. Тим не менш у громадян є право на управління своєю власністю, розберемося, як вони можуть це робити.

Мета вивчення питання

Відомо, що багатоквартирний будинок являє собою складний комплекс, його обслуговування вимагає рішення безлічі питань і знання серйозного обсягу нормативних актів, доводиться постійно взаємодіяти з громадянами, організаціями та органами влади.

З цією метою власники квартир повинні вибрати один із запропонованих способів управління їх будинком. Наскільки ефективний кожен з них, розберемо нижче. Багато що визначається активністю мешканців і їх готовністю вирішувати загальні проблеми.

Законодавче регулювання

Система управління багатоквартирним будинком визначається цілим переліком законодавчих актів:

Житловий кодекс – описує права та обов’язки співвласників, пропонує схеми управління та порядок їх реалізації.
Постанова Уряду від 15.05.2013 року № 416 або, власне, правила управління багатоквартирним будинком.
Перелік мінімальних послуг з утримання спільного майна багатоквартирного будинку.
Постанова Уряду від 23.09.2010 року № 731 – стандарти щодо розкриття інформації керуючими організаціями.
Інші акти органів влади, що стосуються надання послуг, інші нюанси.

Російське законодавство регулює багато галузей життя. Не винятком є і система управління багатоквартирним будинком. Складність полягає в тому, що багато актів, повторюючи положення РК, вносять додаткові правила, замість того щоб уточнювати наявні. До того ж нормативний матеріал розкиданий по численних актів, багато з яких суперечать один одному.

Не можна скидати з рахунків і думка судових інстанцій. КС, наприклад, періодично роз’яснює положення ЖК та інших нормативних актів. На жаль, його позиції не завжди враховуються суддями при ухваленні рішень.

Дає роз’яснення і ЗС РФ, з якими теж не все просто. Вони або змінюють практику застосування законів не в кращу сторону, або в них нічого не говориться про дійсно серйозні проблеми, з якими стикаються і власники та управляючі організації, і треті особи. До того ж на практиці посилання на них ігноруються при розгляді конкретних спорів.

Правова система управління багатоквартирним будинком – складне явище, і йде чимало часу на його вивчення.

Постанова 416

Зазначений документ є найважливішим нормативним актом після ЖК. Він розширює розуміння багатьох положень ЖК. Розглянемо його структуру:

загальні положення (перелічуються способи управління);
стандарти управління;
порядок формування переліку робіт і послуг з утримання МКД;
організація аварійно-диспетчерської служби;
порядок передачі та формування технічної документації на МКД;
порядок припинення діяльності керуючої організацією;
порядок розкриття інформації ТСЖ, спеціалізованими кооперативами.

Можна стверджувати, що постанова Уряду РФ з управління багатоквартирними будинками докладно висвітлює багато моментів.

Інші нормативні акти

Ми не так докладно розглядати інші нормативні акти. Постанова 416 безпосередньо зачіпає головні нюанси управління і прямо або побічно, посилається на інші документи.

Цілі і завдання управління

Управління багатоквартирним будинком у системі ЖКГ являє собою систему заходів, спрямовану на досягнення низки цілей:

створення сприятливих і безпечних умов проживання;
організація утримання спільного майна багатоквартирного будинку;
вирішення питання використання спільного майна;
організація надання комунальних послуг;
збереження інженерних комунікацій в належному стані.

Управління багатоквартирним будинком у системі ЖКГ забезпечується наступними способами:

безпосереднє прийняття рішень власниками житлових приміщень;
управління житловими комплексами шляхом створення спеціалізованих організацій (ТСЖ, кооперативи) без укладення договору з керуючою організацією;
укладення угоди з керуючою організацією, рішення приймається через ТСЖ або шляхом прийняття рішення на зборах власників майна;
управління забезпечується забудовником до укладення договору з керуючою організацією.

Останній спосіб є проміжним варіантом. Чому? Після здачі будинку в експлуатацію будинком хтось повинен займатися. Забудовники не є спеціалізованими організаціями з управління. З-за цього вони намагаються якомога раніше укласти договір з керуючою організацією. Їй же передають технічну документацію. Раніше деякі забудовники намагалися створювати власні керуючі компанії, але їх освіта зараз ускладнено. Пред’являється цілий перелік вимог, необхідно отримати ліцензію.

Нижче поговоримо про кожного з наявних способів управління.

Стандарти управління багатоквартирним будинком

Постанова 416 окреслює напрями діяльності керуючих організацій, а також встановлює певні критерії, яким діяльність повинна відповідати.

У розділі, присвяченому стандартам, фактично дається перелік послуг і робіт з управління багатоквартирним будинком:

формування, зберігання, оновлення документації організується у відповідності з правилами управління та надання послуг з утримання МКД;
підготовка пропозицій по управлінню спільним майном загальним зборам власників;
розробка переліку послуг з утримання спільного майна з урахуванням мінімально допустимого обсягу;
надання розрахунку і обгрунтування ціни за послуги, розкриття всієї інформації;
розробка планів проведення заходів з енергозбереження;
підготовка найвигідніших пропозицій щодо передачі спільного майна в користування третім особам (оренда тощо);
оприлюднення проектів документів, пов’язаних з управлінням і змістом загального майна;
підготовка документації, претензій, укладення договорів з ресурсопостачальними організаціями, використання спеціалізованих програм, створених для спрощення ведення документації;
організація та здійснення розрахунків з комунальними службами та організаціями, що надають товари та послуги в ході управління;
забезпечення ефективного контролю співвласниками (оприлюднення показників фінансово-господарської діяльності, інших документів тощо);
організація прийому та розгляду заявок, пропозицій і скарг;
участь співвласників у контролі над якістю наданих робіт.

У переліку робляться прямі посилання на нормативні акти, які регулюють роботу з персональними даними, наданням комунальних послуг.

Безпосередню участь в управлінні

Відповідно до ЖК РФ, управління багатоквартирним будинком без створення юридичної особи і залучення керуючої компанії можливо за умови розташування в будинку не більше 30 квартир. Чому прийнято рішення ввести таке обмеження? Відомий факт, що складно домовитися великому числу людей про прийняття рішення, яке б влаштовувало всіх. Але жителі невеликих будинків тісніше пов’язані між собою. І в цій ситуації простіше вирішувати питання, уникаючи бюрократизації процесу і зайвих витрат.

Така система управління багатоквартирним будинком передбачає безпосереднє укладання договорів з мешканцями ресурсопостачальними організаціями.

У цій ситуації в першу чергу важливо стежити за правильністю проведення загальних зборів, оформленням протоколу і діяльністю ради багатоквартирного будинку. Закон дозволяє загальним зборам видати довіреність іншій особі на представництво його учасників, наприклад, у відносинах з РСО, органами влади при оформленні меж прибудинкової території (перелік повноважень і випадків, на які видається довіреність, законом не обмежений).

На підставі протоколу загальних зборів кожен власник укладає договір з РСО. В законі зазначено, що всі, хто підписує угоду з боку співвласників, є однією стороною угоди.

Відповідальність за якість послуг лягає на компанію, яка її надає. Межа відповідальності визначається пунктами угоди. У правилах надання послуг описується межу відповідальності споживача та виконавця.

Співвласники відповідають за зміст загальних мереж. Тому їх обслуговуванням займається хтось із них, або вибирається організація чи особа, яка на підставі договору підряду займеться обслуговуванням. Як видно, такий спосіб управління цілком підходить для невеликих будинків.

Створення ТСЖ

ТСЖ – специфічна організація. Вона є формою організації співвласників квартир для обслуговування спільного майна та надання комунальних послуг. Об’єднання може створюватися в одному, одночасно в кількох будинках (властиво невеликим домівках чисельністю в кілька десятків квартир кожен). Організація може займатися іншою діяльністю, спрямованої на задоволення потреби в управлінні.

Яким чином відбувається її створення? Співвласники здійснюють загальні збори і вирішують створити об’єднання. Законодавство чітко регулює процес підготовки до голосування та процедури його проведення. При неправомірних діях це може привести до ліквідації товариства та визнання всіх його подальших дій незаконними, і вони будуть скасовані.

Об’єднання починає діяти з моменту державної реєстрації. Подається такий перелік документів:

протокол загальних зборів;
копія статуту з підписом уповноваженої особи, завірена нотаріусом;
перелік осіб, які проголосували за створення ТСЖ, з їх персональними даними та зазначенням розміру їх часток у спільному майні, якими вони володіють.

Відповідно до ЖК, управління багатоквартирним будинком лягає на директора правління або голови, вирішує оперативні питання, і загальні збори. Закон розділив компетенції і виділив повноваження, які можуть реалізовуватися лише безпосередньо власниками. Наприклад, розпорядження спільним майном.

ТСЖ діють на основі Статуту, розробленого за типовою формою та затвердженого органами влади. Допускається вносити незначні зміни (в обмежених рамках). Якщо ж порушення мають місце, житлова інспекція по скарзі або в рамках перевірки видає розпорядження, яке має право скасувати прокуратура або суд.

Діяльність ТСЖ досить формалізована: всі рішення фіксуються у протоколах загальних зборів, наказах голови. Організація має рахунки в банках, використання готівкових коштів заборонено. Можливість акумулювати кошти – значна перевага, яке відсутнє при безпосередньому управлінні будинку. Єдине виключення: незалежно від способу управління, завжди залишається право відкрити рахунок для накопичення коштів на проведення капітального ремонту.

Створення кооперативів

Крім ОСББ, співвласники вправі доручити управління іншій юридичній особі, наприклад, житлово-будівельного кооперативу. Однак, на відміну від ТСЖ, кооператив спочатку створюється для будівництва об’єкта. Потім організація має право продовжити своє існування. Вся його діяльність, як і подібних йому кооперативів, схожа з роботою ТСЖ. Причина в тому, що поводження з загальним майном власників багатоквартирного будинку засноване на одних і тих же правилах.

Таким чином, способи управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку шляхом організації об’єднання зводяться до схеми, встановленої для ТСЖ.

Зустрічаються випадки перетворення кооперативу в ТСЖ.

Керуюча компанія

Її особливість в комерційній спрямованості. Всі інші організації мають статус некомерційних, і їх діяльність не спрямована на отримання прибутку. Компанії ж, навпаки, створюються саме з цією метою. Вони організуються як органами влади, так приватними особами.

Компанія надає повний перелік послуг, в той же час мешканці будинку має право вибрати інший варіант співпраці. Таким чином, пропонуються наступні варіанти:

керуюча компанія повністю обслуговує будинок;
договір укладається з ТСЖ на виконання обумовленого в договорі переліку робіт або послуг.

У першому випадку ніяке товариство не створюється, співвласники мають право на загальних зборах вибрати організацію. Якщо з якихось причин збори не проводяться, або громадяни виявляють небажання брати участь у виборі організації, муніципальними владою призначається конкурс. Далі ними призначається керуюча компанія, яка бере на себе відповідальність за керівництво спільним майном будинку.

Перевага даного способу в наявності ресурсів, якими ТСЖ не володіє (техніка, кадри).

Який спосіб вибрати

Закон надає кілька способів організації управління багатоквартирним будинком. Співвласники вправі вибрати той, який їм підходить найбільше.

У чому переваги безпосереднього управління, ми розглянули вище: мінімум витрат, безпосереднє спілкування з організаціями, що надають послуги, і відсутність складної і дорогої структури управління.

Створення об’єднання потребує більшою мірою співпраці, але дає можливість громадянам самим керувати загальним майном. Керівництво ТСЖ або кооперативу уважніше ставиться до потреб мешканців. Приймається до уваги думку про розмір тарифів та переліку послуг. Найбільш важливі питання повинні вирішуватися безпосередньо власниками.

Хоча правила управління багатоквартирним будинком єдині, керуючим компаніям простіше “відгородитися”, а мешканцям важче домогтися виконання ними зобов’язань. Правління об’єднання ж залежить від власних сусідів.

Інформаційна система ЖКГ

У 2017 році був запущений портал інформаційної державної житлової структури, що грає роль довідкової системи управління багатоквартирним будинком. До неї вносяться відомості про органи влади, компаніях та організаціях, що відповідають за надання житлово-комунальних послуг. Сюди ж включаються ТСЖ, керуючі кооперативи і компанії. Метою порталу було забезпечення громадян інформацією про якість, обсязі комунальних послуг, порушення, які допускаються, і про права та обов’язки людей.

Система повинна використовуватися в першу чергу для нарахування та сплати платежів, розрахунку субсидій. Цікаво, що законодавство дозволяє не сплачувати рахунки, не внесені у систему, стимулюючи суб’єкти ринку включатися в систему.

Однак управляючі організації, їх представники стикаються з постійними збоями роботи систем, а процес реєстрації та внесення даних являє собою громіздку і складну процедуру. Виникає плутанина з розміром площ житла, наявних у керівників організацій та вносяться “Росреестром”.

Таким чином, реалізація однієї непоганий ідеї замість довідкової системи управління багатоквартирним будинком створила ще одну проблему.

Допоміжні ресурси

Діяльність з управління вимагає одночасного виконання багатьох функцій. При цьому в законодавство вносяться щодня зміни, даються нові роз’яснення наявних нормативних актів, проводиться аналіз судової практики. Щоб спростити роботу зі зростаючим обсягом інформації, що створена, наприклад, електронна система «управління багатоквартирним будинком».

Вона дозволяє систематизувати наявну інформацію, обробляти її. Пропонуються шаблони документів, залишається лише їх заповнити.

Висновок

Управління багатоквартирним будинком – послуга, що надається співвласникам будинку. Вони вправі повністю взяти все у свої руки або передати управління спеціалізованої організації.

Практикується ще один варіант – створюється керуючий кооператив або ОСББ, який укладає угоду про надання послуг з керуючою компанією. Ступінь залученості ТСЖ в управління визначається вже сторонами.

Правова система управління багатоквартирним будинком є пласт нормативно-правових актів (РК, окремі закони, постанови уряду РФ, рішення місцевих органів влади).

Постійно мінливі вимоги законодавства, ускладнення багатьох процесів провокують зростання навантаження на осіб, відповідальних за управління. Щоб зробити їх життя легшим, створюються спеціалізовані програми, наприклад система управління багатоквартирним будинком (МЦФЕР).