Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості, автомобіля. Зразок розірвання договору купівлі-продажу

Розірвання договору купівлі-продажу – досить специфічна процедура. Для її здійснення необхідно знати певні нюанси закону. Згідно із загальним правилом, розірвання договору купівлі-продажу нерухомості в односторонньому порядку (за ініціативою тільки одного учасника угоди), наприклад, заборонено. Проте в цьому випадку є винятки. Далі розглянемо детальніше, при яких умовах здійснюється розірвання договору купівлі-продажу. Зразок вимоги також буде описано в статті. А форму можна побачити на малюнку нижче.

Загальні відомості

Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості або іншого майна являє собою повне припинення дії угоди і завершення правовідносин між сторонами. Проте волі одного з учасників для здійснення даної процедури недостатньо. Припинити дію угоди можна або за згодою другої сторони, або подати в суд заяву. Розірвання договору купівлі-продажу необхідно здійснювати в тій же формі, в якій вироблялося його укладення, – в письмовій.

Важливий момент

Що тут треба сказати? На практиці розірвання договору купівлі-продажу за згодою учасників зустрічається досить рідко. При угоді по майну ні одна, ні друга сторона не може розраховувати на повернення чого-небудь, згідно із зобов’язанням, до моменту відміни, якщо в угоді не передбачено інший порядок. Так, наприклад, якщо здійснюється розірвання попереднього договору купівлі-продажу, то виплачений аванс не повертається. Причому навіть у тому випадку, якщо правовідносини завершені.

Випадки, передбачені законом

Ст. 450 ЦК встановлює умови, за яких може здійснюватися розірвання договору купівлі-продажу, зміна угоди або інші маніпуляції. Зокрема дія документа може припинитися при наявності серйозних порушень умов, які в ній викладені, або в інших випадках, які передбачені в ньому або в законі. До серйозних порушень, зокрема, відносять таку дію одного з учасників, при якому другий отримує значний збиток. Іншими словами, розірвання договору купівлі-продажу нерухомості, наприклад, відбувається, якщо одна із сторін позбавляється того, на що вона розраховувала при його укладенні. До порушень такого роду відносять:

• Відмова від виселення та зняття з реєстраційного обліку. Це зобов’язання може бути порушено, відповідно, продавцем.
• Відмова передати гроші. Договір підписаний і пройшов реєстрацію, проте покупець не отримав обумовленої суми.

Непередбачені обставини

Законом передбачається ще один випадок, при якому може бути вироблено розірвання договору купівлі-продажу. Зокрема мова йде про зміну обставин, що існували на момент укладення правочину, і з яких виходили сторони, не припускаючи про настання інших. В даному випадку вина безпосередніх учасників правовідносин відсутня, але тим не менш якісь раптові явища не дозволяють укласти угоду.

Такі ситуації вважаються найбільш поширеними в практиці. Наприклад, розірвання договору купівлі-продажу покупцем може мати місце в тому випадку, якщо у колишнього власника житлового приміщення раптово з’являється родич, який вийшов з в’язниці достроково. До винесення вироку цей громадянин був зареєстрований і займав площу. Дана обставина при укладанні угоди не передбачалося.

Продавець надав гарантії про те, що на даний об’єкт немає жодних обтяжень, ніхто на нього не претендує, він не в заставі і так далі. Оскільки з’явився родичу жити ніде, він через суд вирішує знову домогтися права проживати в цьому приміщенні. Суд задовольняє його прохання і дозволяє знову прописатися в квартирі. Безсумнівно, якби купує об’єкт сторона знала про цю обставину, то не пішла б на укладення угоди. У цьому випадку покупець має право вимагати припинення всіх взятих на себе зобов’язань за умовами укладеної угоди.

Недійсність угоди

В першу чергу слід сказати, що визнання правочину недійсним і розірвання договору купівлі-продажу – це різні речі. Об’єднує дані процедури той факт, що і в тому, і в іншому випадку угода скасовується, а зобов’язання, взяті сторонами, припиняються. Відмінності полягають, головним чином, у наслідках. При визнанні угоди недійсною порушнику доведеться повернути все, що він отримав при її укладанні, а в ряді випадків ще й компенсувати завдану шкоду. Зокрема, такі наслідки виникають, якщо проводиться розірвання договору купівлі-продажу товару. Недійсність угоди може встановлюватися, якщо:

• Вона порушує законодавчі норми.
• Одна із сторін є частково або повністю недієздатною.
• Угоду було підписано особою, яка не могла керувати своєю поведінкою. В даному випадку слід визначити відмінності від попередньої ситуації. Мова йде про те, що людина не міг контролювати свої дії безпосередньо в момент підписання договору. При цьому він може бути психологічно здоровою в цілому. Наприклад, він міг втратити контроль при прийомі спиртного, з-за травми, внаслідок похилого віку і так далі.
• Однією з сторін договору виступає неповнолітній. Якщо судом буде встановлено, що права та інтереси цієї особи не порушені, то угода буде визнана законною.
• Угода укладена під тиском, за допомогою погроз, насильства, обману, змови та інших тяжких обставин. Тут необхідно врахувати, що якщо при укладенні угоди мав місце факт шахрайства, то визнання недійсності угоди буде досить складним. Слід звертатися не тільки судовий орган, але і в поліцію для порушення кримінальної справи за даним фактом.
• Угода є удаваною або уявної. У першому випадку мається на увазі укладення угоди для прикриття інших правовідносин. Уявна угода являє собою процедуру, яка здійснюється без утворення будь-яких правових наслідків.

Правовідносини громадянина та організації

В ролі продавця може виступати будь-яка фірма. Якщо буде виявлено, що її статутна документація оформлена неправильно, то угода може бути визнана недійсною. Наприклад, договір може підписати неуповноважені організацією особа або угода зареєстровано без згоди всіх засновників. Найімовірніше, угода буде анульована.

Розірвання договору купівлі-продажу квартири до реєстрації

У цьому випадку припинити правовідносини набагато простіше. Розірвання договору купівлі-продажу продавцем, наприклад, може пройти з меншим для нього ризиком. Об’єкт у цьому випадку ще не переданий у володіння іншої особи. Якщо одна з сторін вимагає припинення угоди, і з цього питання вона прийшла до взаємною згодою з іншою стороною, то необхідно підписати відповідний документ. Він буде підтверджувати розірвання договору купівлі-продажу квартири.

Що робити, якщо реєстрація вже проведена?

У цьому разі повернути майно більш проблематично. Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості допускається тільки в ситуаціях, які прямо передбачаються в законодавстві або угоді. Відповідно до ЦК, зареєструвати анулювання можна в період дії контракту. Іншими словами, після виконання зобов’язань сторонами і закінчення терміну угоди розірвання договору неможливо. У разі часткового виконання угоди та реєстрації переходу повноважень на об’єкт саме по собі припинення угоди не передбачає повернення майна. Для забезпечення можливості отримання всього переданого назад це умова необхідно прописати або в первісному договорі, або в угоді про його анулювання.

Досудовий порядок

Як вище було зазначено, припинити дію угоди за взаємною згодою. Звернення до суду має місце тільки у разі отримання відмови на розірвання договору. Свою відповідь сторона правовідносин повинна дати протягом 30 днів, якщо угода не передбачає інший період. Якщо буде отримана відмова або другий учасник проігнорує звернення, то доведеться судитися.

Подача позову

Розірвання договору купівлі-продажу повинна бути обґрунтована відповідними фактами. Досить часто ініціатори анулювання угоди роблять серйозну помилку. Справа в тому, що при пред’явленні вимог про припинення дії договору вони не обумовлюють момент про повернення переданого майна. Суд вправі виносити постанову тільки у межах позову. Таким чином, рішення може бути прийнято тільки з питання розірвання договору. При цьому подальша доля безпосередньо самого майна не визначена. У ЦК зазначено, що в тому випадку, якщо держреєстрація була здійснена, то анулювання угоди або припинення договору купівлі-продажу не є причиною для припинення повноважень покупця розпоряджатися об’єктом.

У зв’язку з цим багато звертаються до суду повторно, вимагаючи повернення права власності. Для запобігання такій ситуації доцільно включити в позов прохання не тільки розірвати договір (із зазначенням підстав для цього), але і повернути все майно, яке було передане. При наявності істотних порушень однієї з сторін інша може також вимагати відшкодування моральної шкоди, матеріальних збитків (якщо такі мали місце). Позов складається у визначеному законом порядку за загальними правилами. Необхідною умовою є приведення обґрунтувань необхідності розірвати договір. Зразки позовних вимог передбачають наявність реквізитів сторін, найменування судового органу. При необхідності до заяви додаються документи, що підтверджують ті або інші порушення.

Типові випадки

Досить часто в договорі купівлі-продажу передбачена передача грошей після проведення держреєстрації. У цьому випадку власник об’єкта піддається значному ризику. Якщо покупець відмовиться платити, отримати своє майно назад можна, але вельми проблематично. Колишній власник об’єкта, однак, має право не тільки вимагати повернення своїх прав власності, але й відшкодування збитків, відсотків, компенсації збитків. Якщо покупець не сплатив необхідну суму, але при цьому ще не одержав майно в особисте володіння, у первісного господаря є два варіанти: або вимагати виконання зобов’язань, або відмовитися від угоди.

Як убезпечитися власнику?

В першу чергу необхідно з особливою увагою поставитися до процедури складання договору. В угоді доцільно закріпити наступні моменти:

• Можливість анулювання угоди в тому випадку, якщо одна із сторін (або обидва учасника) не виконує зобов’язань.
• Термін передачі грошової суми. Ця процедура може здійснюватися після або до реєстрації права.

Гарантії боку, набуває майно

Законом встановлено, що факт передачі майна повинен фіксуватися у відповідному документі. Ним може стати безпосередньо передавальний акт або інший папір із зазначенням на цю обставину. Разом з цим в законі не встановлено конкретний строк цього заходу. Існуюче визначення “передача в розумний період” вважається досить умовним. У зв’язку з цим слід передбачити термін в угоді. Якщо початковий власник не виконає цю умову, то друга сторона може вимагати це в примусовому порядку або просити компенсації збитків.

Розірвання договору купівлі-продажу автомобіля

У більшості випадків між сторонами укладається угода з придбання вживаного транспортного засобу. Такі автомобілі часто мають дефекти. Зрозуміло, покупцям, як правило, про них не повідомляється. Однак, виявляючи серйозні вади, багато нові власники йдуть на розірвання договору купівлі-продажу автомобіля. Як і в ситуації з житловим приміщенням, слід спробувати прийти до обопільної згоди без суду. В першу чергу, покупцеві слід вказати колишньому власнику на виявлені недоліки, вимагати при цьому повернення переданої суми, а також згоди на розірвання договору. Якщо воно отримано, то анулювання здійснюється у письмовому вигляді. У разі відмови пишеться претензія. Розірвання договору купівлі-продажу через суд здійснюється при ігноруванні вимог, зазначених у ньому, або відмови від їх виконання. Тут громадянин:

• Перераховує виявлені дефекти.
• Вимагає повернення переданої суми і розірвання договору.
• Повідомляє, що у разі невиконання даних вимог він змушений буде звернутися в судовий орган.

Друга сторона повинна в 30-денний термін відповісти на цю претензію. Дещо складніше йде справа з анулюванням угоди з салоном. Це, головним чином, пов’язано з тим, що в такій компанії працюють компетентні юристи. Тим не менш, деяким громадянам вдається задовольнити свої вимоги. У будь-якому випадку, незалежно від того, хто є другою стороною правовідносин – громадянин або організація, слід спробувати вирішити конфлікт мирним шляхом. Якщо ж це не представляється можливим, відновити свої права можна лише через суд.