Різниця між кадастрової та ринковою вартістю

Нерухомістю вважається об’єкт, який закріплений на одному місці і не може пересуватися, наприклад будинок, земля, квартира, будівля комерційного характеру і так далі. Тепер слід зрозуміти, що ж є кадастрової вартістю і навіщо вона потрібна.

От уявіть собі ситуацію: припустимо, ви прийшли в банк, хочете взяти іпотеку. Представник банку вам і каже: “будь Ласка, принесіть нам довідку про кадастрової вартості”. А ви знати не знаєте, що це таке і де це брати.

Кадастрова строимость

Це вартість конкретного об’єкта, причому відомості про цей об’єкт занесено в кадастр.

Дані кадастру є державними. Якщо коротко сказати, то оцінювачі встановлюють кадастрову оцінку. Як це конкретно відбувається, дивіться нижче. Дізнатися вартість свого об’єкта дуже просто: потрібно зайти на офіційний сайт Росреестра, вибрати з випадаючого списку регіон, населений пункт, далі вписати вулицю і інші частини адреси.

Після чого слід натиснути кнопку «Знайти».

Навіщо ж потрібна кадастрова вартість? Всі люди, які володіють будь-якою нерухомістю, зобов’язані платити на неї податок, але він обчислюється саме від кадастрової вартості.

На відміну від квартир або будинків, вартість землі також впливає на оренду. Щоб визначити, наскільки земля економічно вигідна, за основу береться кадастрова вартість. Тому власник може втратити чимало фінансів, якщо вартість обчислено неправильно.

Як дізнатися кадастровий номер

Це можна зробити двома способами. По-перше, на свідоцтві про право на нерухоме майно повинен розташовуватися такий номер. У разі якщо свідоцтво старе, можна дізнатися номер, звернувшись в Росреестр.

Є ще один спосіб: публічна кадастрова карта – можна знайти в інтернеті або на сторінці https://pkk5.rosreestr.ru (не забудьте вибрати регіон), або набрати в пошуковику «Публічна кадастрова карта міста (такого-то)».

Варто зауважити, що кадастровий номер є абсолютно унікальним. Щоб його визначити, за основу береться 1 (один) квадратний метр. Множать вартість цього метра на площу конкретного приміщення або ділянки.

Кадастровий номер приблизно виглядає так – AA:BB:CCDDEE:FF. Перші цифри – це конкретний округ, другі – це район. Далі йде квартал, решта це код конкретного майна.

Наприклад: код починається так – 54:15. Таким чином, 54 являє собою код суб’єкта федерації, в даному випадку – Новосибірська область. Далі йде адміністративний район, коди, які розповідають про зону, про квартал і так далі. Важливо знати, що якщо в кінці 00:05 , то цей об’єкт ні за ким не зареєстровано і є тимчасовим. Коли він буде за ким зареєстровано, то з’явиться інше число.

Кадастровий номер буде зберігатися до того часу, поки цей об’єкт існує. Припиняється дія, якщо об’єкт руйнується з яких-небудь причин. Також закон іноді дозволяє поділ об’єкта між двома або кількома власниками, і в цьому випадку також кадастровий номер буде змінено. Взагалі, номер потрібен для того, щоб здійснити облік об’єктів, у тому числі будівель та земельних ділянок.

Що таке кадастровий паспорт

Це такий документ, куди входить план самої ділянки та (або) будівлі, вартість цих об’єктів, характеристики, всі факти про власника, а також існуючі обтяження.

В даний час кадастровий паспорт замінює виписка з ЕГРН.

Де взяти цей паспорт?

Майте на увазі, що якщо ви хочете отримати документ в Росреестре, то на сайті можна це зробити і навіть роздрукувати, але він юридичну силу не має. Якщо ви хочете отримати офіційний документ, або у вас такого немає, то подібний документ робить тільки кадастрова палата.

Вам потрібно взяти:

• План об’єкту.
• Експлікацію.
• Оригінальне свідоцтво на власність або право.
• Також знадобиться ваш паспорт.

Експлікацією називають пояснення, зроблені до проекту. Там вказують: скільки кімнат, яка загальна площа, яка житлова, площі приміщень, наприклад, ванної.

Як тільки ви віддасте це все в кадастрову палату, через 5 днів отримаєте довідку.

Як відбувається кадастрова оцінка нерухомості

Завжди кадастрова вартість обчислюється на підставі законів.

Виконавчий орган ухвалює дане рішення, щоб зробити оцінку. Це відбувається раз в 3 роки. Якщо місто федерального значення, то раз в 2 роки. Зобов’язані розглядати 1 раз в 5 років. Це одна з особливостей, що відрізняються кадастрова і ринкова вартість – ринкову власник сам може дізнатися у кількох експертів, замовляючи оцінку скільки завгодно, лише б грошей вистачило.

Як тільки прийнято рішення, то орган влади відправляє в Росреестр копію свого рішення. Далі Росреестр відбирає виконавців, укладає з ними договір, а дані виконавці визначають вартість, потім складають звіт. Оцінювач завжди вибирається незалежний, щоб на його думку нічого не впливало.

Важливо знати, що замовник має повне право оскаржити результат вартості – або в арбітражному суді, або в спеціальній комісії.

Тепер ви можете зрозуміти, яким чином враховується кадастрова вартість нерухомості, ринкова вартість враховується трошки по-іншому.

Ринкова оцінка нерухомості

Ця оцінка залежить від кількох факторів:

• В якому місці знаходиться квартира або інший об’єкт (різні райони – різна ціна).
• Наявність низкою соціальних установ (дитсадок, школа, лікарня).
• Магазини.
• Зупинки транспорту.
• Організації, що надають послуги (спортзал, басейн, тощо).
• Для деяких важливо наявність поруч банкоматів.
• Парковка.
• Ремонт, технічні системи (комусь важливо з ремонтом, хтось, навпаки, віддає перевагу в предчистовом стані).
• Паркові зони, дитячі майданчики, зелені насадження, майданчики для спорту.

Оцінюють нерухомість найчастіше ріелтори або професійні оцінювачі. Оцінка ринкової кадастрової вартості починається з того, що укладається договір на оцінку, потім оцінювач повинен прийти і подивитися на конкретний об’єкт. Він вивчає план, знайомиться з технічною документацією і так далі. Якщо є якісь додаткові моменти, всі вони враховуються.

Якщо це невелика квартира, то на огляд піде максимум годину. Далі оцінювач повинен розглянути пропозиції, які надійшли про продаж будь-якої нерухомості саме в цьому регіоні. Оцінювач повинен зробити їх аналіз, потім вибрати 3 угоди, які схожі на цей об’єкт, далі подається оцінка.

Дуже багато залежить від ремонту, дизайну і так далі. Не всім людям подобаються перший і останній поверх, тому вони стоять найчастіше набагато дешевше. Велике значення має вид з вікон, що при кадастрової оцінці значення не має.

Велика різниця?

Іноді буває так, що кадастрова вартість вище ринкової. Чому ж так відбувається?

Наприклад, візьмемо будинку номер 1 і номер 2 (фото в статті далі).

На вигляд вони майже схожі. Припустимо, що будинок № 2 будується з інноваційних матеріалів. Ясна річ, що цей матеріал дуже дорогий, тобто будова оцінюється в кадастрі дорого. Але ринок відноситься до даного будовою інакше. По-перше, все залежить від місця розташування. Інфраструктури немає, до центру їхати години 3, соціальних установ немає, магазинів у кращому випадку 2-3.

В такому випадку ринкова і кадастрова вартість квартири відрізняються: ринкова буде нижче кадастрової. Однак це не зовсім добре для власника, тому що податки будуть великими.

Можуть вартості бути рівними?

Кадастрова вартість дорівнює ринковій вартості на конкретний момент, коли відбувається оцінка майже в один час. Наприклад, вважається кадастрова вартість, потім виходить довідка, в якій вказується ринкова вартість. Якщо така довідка є, то можна оскаржити кадастрову вартість за допомогою суду, або подати в Росреестр заяву.

Земельна ділянка

Точно так само, як і з квартирою або іншим житлом, земля є об’єктом оподаткування. Тобто у вас є земельна ділянка, ви платите податок. Якщо ви в оренду взяли, то, природно, оплачуєте орендну плату. Для придбання землі у власність вам потрібно виплатити викуп. Проте всі ці виплати залежать від одного показника – кадастрова вартість.

Але при цьому, знову ж, варто мати на увазі, що ринкова вартість і кадастрова можуть не збігатися. Тому платіж може бути низьким, а може, навпаки, занадто високим. Неодноразово були приклади дуже великих орендних зборів, податків на землю. Тому кадастрова вартість нерухомості повинна бути перевірена. У разі якщо незалежна оцінка видала довідку, з якої видно, що вартість завищена, слід звернутися в комісію або в суд.

Звідси висновок

Таким способом визначаються ринкова і кадастрова вартість, різниця між ними суттєва. Справа в тому, що кадастрова вартість не має ніякого відношення до продажу та купівлі якогось конкретного об’єкта нерухомості. Кадастрова вартість призначена лише для однієї мети: для оподаткування.

Тоді як ринкова конкретно призначена для купівлі та продажу. Не треба їх ніколи плутати між собою.

Крім податку, кадастрова вартість враховується, якщо відбувається покупка, спадщину, дарування або чоловік пішов в банк брати іпотеку.

Також важливо розуміти, чому кадастрова вартість може змінитися. Наприклад, є будинок по вулиці Іванівська. Але оцінювали цю будівлю в 2015 році. З тих пір пройшло більше 5 років, вартість змінювалася. Також будівля по вулиці Іванівська знаходиться, наприклад, у мікрорайоні Квітковий. З мікрорайону поїхали в інше місто 1000 осіб, які продали (або продають) своє житло. Таким чином, ціни на нерухомість в мікрорайоні Квітковий впали. В даному випадку кадастрова вартість також буде менше.

У будь-якому випадку, якщо суд задовольнив позов, комісія переглянула вашу заяву, прийде оцінювач і зробить переоцінку. Дуже важливо розуміти, скільки коштує ваша квартира, ваша земля або будівля. Адже від цього залежать податки, а також інші питання. Наприклад, ви хочете продати вашу землю і вам знадобиться кадастрова вартість цієї ділянки.