Правовий режим земель: поняття, особливості

У науковій і практичній сферах земельного права досить часто зустрічається згадка про правовому режимі земель. Чіткого визначення даного поняття немає, незважаючи на те, що присутнє воно в ряді сучасних нормативних документів. Разом з тим використовувати дореформені інтерпретації правового режиму земель було б в корені невірно, так як вони засновані на монопольному праві державної власності і не відповідають нинішній юридичній практиці.

Інструмент регулювання відносин у земельному праві

З іншого боку, пояснити зміст цього поняття можна наступним чином. Розкриваючи сам термін «режим», можна зробити висновок про те, що вищевказаний інститут земельного права є встановленою системою суспільних і публічних відносин. Їх предметом служить право користування обмеженою територією. При цьому для окремих місцевостей слід враховувати додаткові особливості правового режиму. Землі оздоровчого призначення та курортні зони – найбільш яскравий приклад.

Крім того, важливе значення має принцип визначення меж, в рамках яких поширюється правовий режим земель і місцевості. У Росії виділяють території, на яких встановлено загальний або спеціальний порядок регулювання відносин між суб’єктами земельного права. Наприклад, землі поселень призначені для зведення житлового та нежитлового фонду, розширення інфраструктури, і тому для них діє загальний режим забудови. У свою чергу на земельних ділянках, які відносяться до території загального користування, більш відповідним є особливий режим забудови. Його суть полягає в зведенні тільки тих споруд, які не суперечать цільової програмі експлуатації місцевості.

Таким чином, об’єкт правового режиму (землі) і його межі визначають особливості правового режиму земель. Кожної територіальної місцевості в РФ відповідає конкретний юридичний статус та система регулювання відносин між суб’єктами (користувачами).

Землі сільськогосподарського призначення

Найбільшу територіальну площа Росії займають сільськогосподарські землі. Про правовому режимі, встановленому над селянськими угіддями, зазначено у статті 77 ЗК РФ. Кодифікований закон називає землями сільськогосподарського призначення території, що знаходяться за межею поселень. Угіддя, які становлять близько 40 % площі території держави, надані для аграрної галузі.

Фундаментальними принципами правового режиму земель сільськогосподарського призначення можна назвати:

• курс виключно на установче використання угідь;
• формування максимально можливих розмірів загальної площі сільськогосподарських земель, розташованих в межах єдиного муніципального району;
• заохочення приватної форми власності;
• переважне право купівлі сільгоспземель залишається за суб’єктами РФ або муніципальними утвореннями;
• пріоритет учасників часткової власності на угіддя.

Ще один важливий нюанс, який зачіпає питання режиму аграрних земель, це можливість іноземців володіти ділянками виключно на правах оренди. До цієї категорії належать громадяни інших країн, апатриди, закордонні організації і російські юридичні особи, статутний капітал яких більш ніж наполовину складається з часткою іноземців.

Зміна юридичного статусу аграрних земель

Зміна цільового призначення сільськогосподарських земель допускається у ряді випадків, зазначених законодавством:

• консервація аграрних угідь;
• дозвіл від влади на створення особливо охоронюваних територій;
• віднесення місцевості природоохоронного, рекреаційного або історико-культурного земельного фонду;
• зміна меж населених пунктів або встановлення нових поселень;
• розміщення об’єктів промисловості (можливо тільки в тому випадку, якщо кадастрова вартість земель не перевищує середні показники по відповідній адміністративно-територіальній одиниці);
• передача угідь до складу лісового або водного фонду у зв’язку з непридатністю грунтів для подальшого аграрного виробництва;
• будівництво доріг, залізничного сполучення;
• установка ліній зв’язку, електропередач, трубопроводів та інших лінійних об’єктів;
• здійснення обов’язкових заходів, пов’язаних з виконанням міжнародних договорів або забезпеченням оборони країни;
• промисел цінних ресурсів при наявності схваленого проекту рекультивації земельних угідь;
• розміщення об’єктів соціально-економічного та житлово-побутового призначення при неможливості іншого варіанту їх розосередження.

Зміна правового режиму земель сільгоспугідь не допускається, якщо їх кадастрова вартість значно перевищує середні кадастрові показники по міському округу або муніципального району. Закон також не передбачає можливість переходу відносин між суб’єктами особливо цінних (з погляду виробництва) аграрних ділянок на нову систему регулювання.

Міста і села

Режим земель населених пунктів суттєво відрізняється від попереднього. Ними визнаються території, призначені для забудови та розширення інфраструктури поселення. Землі населених пунктів служать відділенням меж міст, селищ і сіл угідь від інших категорій, які не можуть перетинати межу муніципального освіти, виходячи за неї. Межі земельних ділянок, наданих у користування або власність суб’єктам (громадянам або організаціям) повинні бути розташовані таким чином, щоб не допустити їх перетину з межами міст і населених пунктів сільського типу.

Початкові межі територіальних зон поселень визначаються на картах містобудівного зонування. На стадії підготовки проектів встановлюються житлові, виробничі, інженерні та транспортні зони, громадські та адміністративні ділянки, а також місця сільськогосподарського застосування, курорти і землі з особливим правовим режимом (території спецпризначення, охоронювані державою, області розміщення військових об’єктів тощо).

До речі, спорідненим поняттям для земель поселень є приміська зона. Правовий режим земель населених пунктів завжди передбачає наявність території, розміщеної по периметру кордонів міст і сіл. Вважається, що призначенням приміських територій є розвиток господарської та соціальної інфраструктури населеного пункту, розростання житлових і виробничих масивів. Межі приміської частині населеного пункту визначаються розробниками містобудівного проекту на стадії планування і забудови поселення.

Режим промислових земель

До зон промислового призначення відносять території, розташовані, як правило, за межами і населених пунктів. Такі землі надають у відповідному порядку різним установам, підприємствам і громадянам на правах оренди або власності. Метою такого розподілу територій є забезпечення діяльності об’єктів виробництва, транспорту, енергетики, інформатики, оборони та інших напрямків державної економіки.

На відміну від попередніх систем, правовий режим земель промисловості має специфічне цільове призначення. Дана місцевість служить просторовою основою для розташування низки виробничих і технічних споруд. З цієї особливості випливають і цілком закономірні вимоги до самих земель. Враховується не тільки площу, але і якісні характеристики, можливість подальшого використання в господарстві.

Якщо порівнювати з правовим режимом земель населених пунктів, промислові території відрізняються небезпечним характером промислової діяльності розміщених організацій. Шкодочинність виробничої сфери в більшості випадків вимагає створення спеціальних захисних споруд для захисту довколишнього житлового, аграрного або природоохоронного сектора. У якості подібних конструкцій найчастіше використовують просторові розриви – це штучно посаджені смуги дерев, які виконують функцію своєрідного фільтра. Багаторічні насадження дозволяють максимально знизити, а деколи і повністю нейтралізувати негативний вплив промислових підприємств на навколишнє середовище.

Поняття правового режиму земель промисловості відсутні які-небудь обмеження, пов’язані з можливістю його зміни. Незалежно від призначення території, переведення земель в іншу категорію здійснюється, як правило, безперешкодно. Єдине виключення – серйозні забруднення ґрунту або достаток на даній місцевості будівель, що підлягають знесенню. У цьому випадку зміна правового режиму земель виконується на основі затвердженого проекту їх рекультивації.

Землі водного фонду

Сукупність водних об’єктів в територіальних межах Росії також регулюється законодавчо. Згідно з Водним кодексом РФ всі об’єкти поділяються на поверхневі і підземні, а основою для їх класифікації служать фізико-географічні особливості та відмінності в правовому режимі.

До першої групи відносять:

• моря і їх затоки, протоки, бухти, лимани тощо;
• ріки, канали, струмки та інші водотоки;
• водосховища, кар’єри, озера, ставки, ставки та інші водойми;
• заболочена місцевість;
• гейзери, джерела й інші точки виходу підземних вод;
• льодовики.

Правовий режим земель водного фонду визначається видом наземного об’єкта. Типологія формується з таких підстав:

• технічні показники (наявність споруд, захисних конструкцій або відсутність таких);
• форма власності (державна, приватна, муніципальна, суб’єктів РФ);
• умова доступу (загальне або обмежене користування).

Юридичний статус земель, повністю вкритих водою, визначається положеннями нормативно-правових актів. Що стосується територій, які зайняті водопроводом або іншими гідротехнічним спорудами, в тому числі для здійснення меліорації, то особливості їх правового режиму прописано в Земельному кодексі та інших законодавчих документах, які регулюють відносини даної сфери. На питання, що зачіпають права власності зазначених конструкцій, знайти відповіді можна і в Цивільному кодексі РФ.

Цивільне законодавство встановлює регламент користування гідротехнічними спорудами, визначає порядок і умови їх обладнання, експлуатації в якості знаряддя водокористування.

Території лісів

Чинний на сьогоднішній день правовий режим земель з насадженнями встановлений статтею 101 Земельного кодексу РФ. Дане положення кодифікованого закону регулює відносини суб’єктів земельного права по використанню і володінню територій лісового фонду. Питання майнової приналежності, придбання, передачі у власність штучних насаджень і лісових ділянок визначені в Лісовому кодексі РФ, прийнятому в 2006 році. Правовий режим лісових земель поширюється на:

• Території лісів – місцевості, вкриті лісовою рослинністю (деревами, кущами, травами) і угіддя, які не мають насаджень. Останні земельні ділянки призначаються, як правило, для відновлення рослинності або її остаточної вирубки.
• Нелісові землі, які необхідні для створення доріг, а також просіки, болота і т. д.

Статтею 27 ЗК РФ визначено жорсткі обмеження обігу земель, що належать до лісового фонду. П’ята частина даного положення свідчить, що такі ділянки не можуть бути приватизовані та представлені у приватну власність, крім тих випадків, які встановлюються федеральним законодавством. Окремі території лісового фонду можуть бути надані користувачеві права:

• оренди;
• безстрокової експлуатації;
• безоплатного користування з обмеженим терміном;
• сервітуту (обмеженого користування ділянкою, що є приватною власністю).

Під ретельним контролем держави

Окрема історія – це правовий режим особливо охоронюваних земель. До таких територій відносять об’єкти і цінні ділянки місцевості, які, згідно з рішеннями державних органів, суб’єктів РФ, представників місцевого самоврядування, можуть бути вилучені або обмежені в обороті. Для таких земель встановлюється окремий правовий режим, що зазначено у статті 94 ЗК РФ. Відповідно до закону, особливо охоронюваними територіями є:

• лікувально-оздоровчі зони, курортні комплекси;
• природні заповідники, ділянки природоохоронного призначення;
• території, які мають рекреаційної, історико-культурною цінністю.

Особливо охоронювані землі відрізняються від місцевості та об’єктів з іншим правовим статусом поруч ознак:

• висока природна чи соціальна цінність певної ділянки;
• неможливість надання в приватну власність;
• вилучення особливо охоронюваних земель в обороті;
• разом з обмеженнями в унікальному правовим режим таких земель надається федеральне, місцеве або регіональне значення;
• статус місцевості визначається на рівні державних органів.

До речі, особливо охоронювані природні території не є ділянками природоохоронного призначення. У першому випадку мова йде про державних заповідниках, біосферних заповідниках, пам’ятках природи, а також національних парках, дендрологічних та ботанічних садах. Сюди ж відносять і території, на яких проживають нечисленні народності Сибіру, Далекого Сходу, Півночі. Дані місцевості відносять до категорії традиційного природокористування.

Землі природоохоронного призначення

В цілому це заборонені і нерестоохранные смуги, а також зайняті насадженнями ділянки. Передбачена лісовим законодавством захисна зона, яка найчастіше виступає просторовим обмежувачем промислової місцевості, не відноситься до категорії земель лісового фонду і особливо охоронюваної території.

Території зі статусом рекреаційних земель вважають об’єктом, призначеним для організації відпочинку і туризму, спортивної та фізкультурно-оздоровчої діяльності населення. Отже, рекреаційні зони покликані задовольняти потреби суспільства і окремих громадян у відпочинку, корисному і безпечному проведенні дозвілля.

Підходячи більш предметно до визначення поняття рекреаційних ділянок, варто виокремити такі об’єкти, як:

• пансіонати;
• будинки та бази відпочинку;
• кемпінги;
• оздоровчі табори;
• туристичні парки;
• наметові містечка в лісі;
• об’єкти фізкультури і спорту;
• будинки рибалок і мисливців.

Більш детальний перелік об’єктів рекреаційного призначення міститься в статті 98 ЗК РФ.

Історико-культурний аспект

Правовий режим використання земель історико-культурної спадщини визначено ст. 99 того ж кодифікованого документа. В перелік територій входять наступні об’єкти:

• пам’ятки історії та культури народів і народностей, які проживають і що проживали на території сучасної Росії;
• зони археологічних розкопок;
• визначні місця, які вважають територією побутування ремесел, історичних виробництв і промислів;
• ділянки поховань цивільних і військових осіб.

Такі місця являють собою особливу наукову та історичну цінність. Цим і зумовлені особливості їх правового режиму. У поняття земель культурної спадщини входять також рідкісні або нетипові ландшафтні формування, дивовижні геологічні утворення. При цьому до категорії особливо цінних територій може бути віднесено місцевість, надана для розміщення науково-дослідних об’єднань та організацій.