Поняття і види житлових приміщень. Житловий фонд

Основне призначення житлового приміщення – забезпечення адекватних умов для проживання людини. Терміном прийнято позначати відокремлену частину будинку, яка розцінюється законом як нерухомість, на яку можна оформити права власності.

Загальна теорія

Будівництво житлових приміщень, офіційне оформлення, класифікація, проведення операцій з такими об’єктами – все відповідає чинному законодавству. Правовими нормативними актами чітко визначено, які об’єкти слід розуміти під терміном, а що до нього вже не має відношення. Найбільш значимий збірник законів, що поширюються на розглянуту тему – Житловий кодекс.

Згаданий збірник правових нормативів стверджує, що ЖП – ізольований об’єкт, простір, обмежений від інших. Це може бути окрема будівля або частина деякого об’єкта. Від інших відокремити його не можна відокремити, тому неприпустимо зараховувати до ЖП, приміром, якийсь відсоток кімнати.

Що це за звір?

Поняття і види житлового приміщення обумовлені чинним законодавством, що встановлює кілька класів об’єктів, що входять до цієї категорії. Сюди входять призначені для проживання людини будинки, частини таких будівель, а також квартири і окремі її елементи. ЖП – це ще і кімнати.

Види, поняття житлового приміщення зобов’язують враховувати такі об’єкти, які належать організаціям, фізичним особам, муніципалам, державі. Існує спеціалізований фонд ЖП, призначений для різних службових цілей, розселення потребують біженців. Спеціальні об’єкти виділені як маневрені, а крім того, до них належать кімнати, що знаходяться в будівлях гуртожитків.

Мій дім – моя фортеця

Житловий фонд включає житлові будинки. Це такі індивідуальні об’єкти, створені з конкретною метою, мають строго визначений характер. Будинок – структурований простір. У його складі є кімнати, допоміжні території, які використовуються для різних потреб людини. Друга категорія – це такі приміщення, за допомогою яких можна задовольняти потреби, обумовлені побутовими особливостями сучасної людини. Це різноманітні коридори, комори, санітарні кімнати, тераси, лоджії та інші подібні конструкції.

Спеціалізований житловий фонд включає в себе різноманітні об’єкти нерухомості, серед інших представлені і житлові будинки. Відмітна особливість цих будівель – конкретний власник, а саме держава, муніципали. А ось багатоквартирне будова як єдиний об’єкт не можна зарахувати до ЖП. Це будівля – комплексне, в ньому присутні нежитлові, житлові території; всі майданчики повинні враховуватися.

Сучасно, загальнодоступно: квартира

Такий вид житлових приміщень може бути як спеціалізованим, так і загальним. У будь-якому з варіантів він включається в загальний житлофонд. Квартира – це такий відокремлений об’єкт, організований в рамках будівлі, що включає в себе велику кількість схожих приміщень. Внутрішній поділ варіюється досить сильно, бувають складаються з однієї кімнати і призначені для постійного проживання квартири, а бувають і такі, де кімнат багато – п’ять, шість, сім або навіть більше того.

Квартира – такий вид жилого приміщення, у складі якого присутні допоміжні території. Це різноманітні санітарні виділені елементи, призначені для складування, зберігання предметів темні ділянки та інші майданчики, включаючи коридори.

Куди вже менше?

Досить невибагливий вигляд житлового приміщення – кімната. Терміном прийнято позначати елемент квартири, житлові будинки, призначений безпосередньо для постійного життя людини. Щоб належати до числа ЖП, територія повинна відрізнятися ізольованістю. Прохідну кімнату зараховувати до розглянутої категорії неприпустимо. Якщо ділянка задовольняє умовам включення в ЖП, він стає елементом житлового фонду на загальних підставах, або спеціалізованого. Найбільш типовий представник останньої категорії – кімнати, призначені для проживання в гуртожитку.

Специфіка експлуатації

Всі види житлових приміщень призначені для користування людиною при дотриманні адекватності поведінки. Цілі, з якими створюються ЖП – забезпечення громадянам держави нормальних умов для постійного проживання. Нерідко ЖП застосовуються співробітниками підприємств для тимчасового проживання, використовуються в якості територій ведення професійної діяльності. ЖП – класичний варіант локалізації індивідуального підприємництва.

Плануючи оформити покупку або наймання житлового приміщення з метою професійної експлуатації, слід враховувати, наскільки це ущемляє інтереси, права оточуючих. Можливе використання об’єкта таким чином лише для тих, хто є власником чи готовий задекларувати відносини оренди в офіційному порядку. Застосування для профактивности ЖП допускається лише у разі, коли діяльність не суперечить санітарним, гігієнічним нормативам, не порушує правил пожежної безпеки та інших значущих норм, встановлених для експлуатації цієї категорії нерухомості.

Ніяк не можна!

Діючими нормативами встановлено, що власники житлових приміщень у багатоквартирному будинку, власники кімнат не мають права застосовувати такі території для організації виробничих потужностей. Ці місця категорично не призначені для переробки сировинного продукту, формування нових промислових засобів та іншої подібної активності. Певні види діяльності вести, розташовуючи ЖП, можна, але не промислові. Для них доведеться купити або орендувати більш підходящі за нормативами гігієни, санітарії, безпеки площі.

А я маю право?

Чинними законами чітко обумовлені всі ситуації, в яких у громадянина формується право користування ЖП. Таке може провокуватися договором на наймання житлового приміщення, укладеного за згодою сторін, володінням житлом на підставі власності, підтвердженої формальної документацією. Третій, останній варіант, коли людина перебуває у кооперативі. На підставі членства у нього з’являється право експлуатації ЖП.

Зміна статусу

Чинними правовими нормами дозволено кілька варіантів операцій, що проводяться з ЖП. Можна продавати і купувати, приватизувати такі об’єкти, можна змінювати статус з ЖП у нежитлові. Остання операція, хоча багатьом обивателям здається досить екзотичною, на практиці зустрічається досить часто. Для її проведення необхідно, щоб об’єкт відповідав ряду зазначених у нормативних актах умов.

Допускається зміна статусу тільки такого ЖП, яке знаходиться на першому поверсі. Якщо об’єкт розташований вище, перевести його вийде, якщо під ним немає інших ЖП. Обов’язково наявність власного входу. Не вийде змінити офіційне положення території, якщо це частина кімнати або будова, визнане таким, що підлягає знесенню. Не можна таким чином переоформити муніципальне житлове приміщення, госспецфонд.

Важливі аспекти

Щоб не суперечити обліку житлових приміщень і правильно переформатувати об’єкт з одного статусу в інший, необхідно пам’ятати, що до числа нежитлових допустимо відносити тільки надійні, довговічні конструкції. При цьому об’єкт, перш відносився до категорії ЖП, може бути перекваліфікований, якщо є комунікаційні системи. Зрідка можливі винятки, але тільки якщо будинок побудовано в населеному пункті, де повністю відсутня певна система – наприклад, централізована подача води.

Ще одна важлива умова для успішної легальної зміни статусу ЖП – висота стель. Необхідно, щоб цей параметр відповідав встановленим регіональними нормативами. У більшості суб’єктів нашої держави стандартне значення – 230 см, хоча в деяких окремих місцевостях воно може відрізнятися. Плануючи переведення приміщення з одного статусу в інший, попередньо слід підняти технічну документацію об’єкта та місцеві нормативні акти. Можна звернутися за консультацією до адміністрації населеного пункту або до професіоналів, які займаються такими операціями з нерухомістю.

Було не моє, але буде!

Одна з актуальних юридичних операцій, найчастіше проводиться в останні роки – це приватизація житлових приміщень. Терміном прийнято позначати зміну статусу ЖП з належить державі на приватне володіння. Мають право на проведення такого заходу громадяни, які отримали деякий простір, обладнане та придатне для життя, згідно з домовленістю соцнайма. Держквартиру можуть перевести в особисту власність особи, які перебувають на військовій службі.

Щоб приватизація житлових приміщень пройшла успішно, слід пам’ятати про ряд обмежень. Деякі різновиди нерухомості просто неприпустимо форматувати в статусі. До числа таких «заборонених» відносяться кімнати, розташовані в гуртожитках, так як вони належать до спецжилфонду. Не вийде приватизувати житло, визнане аварійним, що знаходиться в межах військового містечка і призначене для службового використання, зачисленное на баланс федгосвласти, муніципалів.

Внутрішня структура об’єкта

Аналізуючи інформацію, нерухомість, важливо не просто уточнити розміри житлових приміщень, але ознайомитися з усіма значущими параметрами цього об’єкта. До таких належить загальна площа як основний показник. Особливості її визначення зазначені у п’ятому пункті п’ятнадцятою статті ЖК. Для правильного обчислення слід підсумувати всі частини, представлені у внутрішній структурі ЖП. Сюди відносяться допоміжні, передбачені для різних потреб побутового характеру, що забезпечують можливість проживання на конкретній території. При виявленні параметра загальної площі не враховуються зовнішні території – балкони, веранди та інше подібне.

Сумарна загальна – це параметр, що отримується додаванням житлової та допоміжної характеристик площі. Перша передбачає територію кімнат, призначених для проживання людини. Враховують столові, спальні, ігрові, робочі кабінети, приміщення для відпочинку. Необхідно порахувати і такі зовнішні ділянки, де обладнана система опалення та передбачені умови для цілорічного проживання. Нерідко так оформляють балкони, тераси. Друга складова загальної площі – територія, відведена під допоміжні ділянки. До них належать коридори, приміщення для приготування їжі, зберігання майна, задоволення санітарних, гігієнічних потреб.

Живемо разом

В даний час РК не містить спеціальних нормативів щодо правильного розподілу простору в межах комунальної квартири. При виникненні спорів найчастіше доводиться шукати справедливості у судовій інстанції, а юристам, щоб знайти оптимальне рішення, доводиться аналізувати численні інші випадки, намагаючись виявити подібні конфлікти. Особливо складними вважаються ситуації, коли мало місце визнання житлового приміщення непридатним для проживання, призначеним для знесення, аварійним, при цьому житлом володіли декілька осіб, фактично це були комунальні квартири. ВАС РФ в 2014 році, розглядаючи численні спірні моменти, пов’язані з недосконалістю законодавства стосовно до такої ситуації, зобов’язав орієнтуватися в першу чергу на першу частину сьомої статті ЖК.

Юристи, оцінюючи такі ситуації, користуються такою логікою. Загальні площі являють собою елементи комуналки. Для оцінки необхідно підрахувати безпосередньо територію, займану кімнатою, допоміжними ділянками, до неї матеріалами, застосовуваними для потреб власником виключно цією ЖП. Найчастіше люди мають кладовками. Додатково враховується певний відсоток щодо допоміжних територій всього іншого житла. Для обчислення орієнтуються на частку власності, зазначену в офіційній документації, що підтверджує права власника. Для виявлення точних кількісних параметрів частки аналізують всі допоміжні об’єкти – санвузли, приміщення для приготування їжі, комори, використовуються спільно.

Про нерухомості

ЖП – один з об’єктів, чинними законами зарахований до нерухомості. Крім ЖП, ця категорія об’єднує в собі ділянки землі, надр, води, речі, які неможливо перемістити. Словом, це досить обширний клас, що включає різні об’єкти, тісно пов’язані з землею, неможливі для переміщення з місця на місце без заподіяння шкоди призначенню.

Спеціальний випадок

ЖП – категорія, що об’єднує виключно придатні для постійного проживання людини території. При цьому перевіряється відповідність численним нормативам, правилам, вимогам, декларованих чинними законами. Споруда, в якій розташоване ЖП, обов’язково має бути стаціонарним, володіти зручностями, допоміжними територіями для забезпечення побутових потреб людини. Функціональне призначення ЖП обумовлено строго – воно має підходити для постійного проживання.

Важливо відрізняти ЖП від пансіонатів, готелів та інших місць тимчасового розміщення. Незважаючи на наявність умов для проживання людини, такі території, призначені для відпочинку, проходження терапевтичної програми, тобто відрізняються за своїм функціональним призначенням від ЖП. Готелі й пансіонати, інші подібні місця – території, де люди перебувають тимчасово, але не можуть проживати на постійній основі. В якості місця проживання законом допускається суворо місце, де людина проживає на постійній основі або більшу частину часу.

Бути чи перебувати?

Чинне законодавство чітко розмежовує місця, призначені для перебування, проживання. Найбільш актуальну і детальну інформацію можна витягти з чинного положення ФЗ, виданого вперше ще в 1993 під номером 5242-1 і декларує свободу громадян держави переміщатися в межах країни, вибираючи для себе найбільш підходящі для життя місця проживання. У 1995 урядом було видано додаткову постанову, остаточно встановив правильне розуміння терміна місця проживання. У документі сказано, що таким потрібно визнати адреса, за якою людина живе постійно або більшу частину часу. Права на таке проживання можуть обумовлюватися не тільки володінням об’єктом в якості власника, але і домовленістю оренди, суборенди, соцнайма.

Заслуговує уваги

Із законів випливає, що ЖП – об’єкт, що задовольняє регіональним технічним, гігієнічним, санітарним нормативам, а також упорядкований. Рівень цієї характеристики сильно варіюється, залежить від конкретного населеного пункту. Основна ідея формулювання – відповідність ЖП вимогам, що пред’являються до цієї категорії об’єктів з боку закону. Поселення, міста досить сильно відрізняються один від одного за рівнем благоустрою. Розуміння явища дає сорокова стаття РК, що діяла в РРФСР і свідчила, що ЖП, яким користується людина, має вважатися благоустроєним щодо реалій населеного пункту, де воно знаходиться.

Чинний ЖК містить опис процедури визнання статусу ЖП, повний перелік актуальних вимог, на перевірку яких об’єкт аналізують. Оновлення в цей список регулярно вносяться урядовими рішеннями.