Поняття і види оренди

Форма майнових відносин, яку ми хочемо представити в цій статті, є досить поширеною і багатогранна. Тому варто розібрати не тільки саме поняття, але і види оренди. А також інші важливі особливості такого типу договорів.

Поняття

Оренда – вид діяльності, назва якого має латинські корені (arrendare – здавати в оренду). Це одна з форм майнового договору, характеризується передачею власності у тимчасове користування (або тимчасове володіння і користування) орендарю орендодавцем. Природно, за певну плату.

Для кращого знайомства з поняттям і видами оренди звернемося до прикладу. Орендар оплачує тимчасове користування землею та її ресурсами. Це так звана земельна рента, а також амортизація відсотка за використання матеріальних активів. А от доходи, продукція, урожай, отримані орендарем за час користування земельною ділянкою, вважаються його повноправною власністю.

Об’єкти оренди

Об’єктом оренди може стати і рухоме, і нерухоме майно. Наприклад:

• будівлю;
• земельну ділянку;
• споруда;
• підприємство;
• обладнання;
• транспортний засіб та ін.

Іншими словами, об’єкт будь-якого виду договору оренди – це неспоживна власність. Що-небудь, не втрачає своїх властивостей в процесі експлуатації.

Договір оренди обов’язково визначає власність, що здається в оренду, – дані, які її індивідуалізують, обов’язково прописуються в документі. Зарубіжне право допускає оренду не тільки чогось матеріального, але і прав, акцій, інших цінних паперів, паїв товариств.

Форма договору

Будь-який з видів договорів оренди полягає саме в письмовій формі за наявності двох умов: термін – більше одного року, одна із сторін – юридична особа (у цьому випадку термін може бути і менше року).

Якщо підписується документ з приводу нерухомого майна, чий термін оренди – більше 1 року, то угода підлягає державній реєстрації в територіальному відділенні Федеральної реєстраційної служби.

Дві сторони

У кожного з видів оренди дві сторони:

• Лізингоодержувач (рентер, лессі, тенант, посессор) – це юридична або фізична особа, яка укладає договір оренди, а також вносить плату за користування (володіння та користування) майном орендодавця. ЦК не вносить стосовно цієї сторони якихось особливих обмежень, правил. Вимога тільки одне: особа має бути дієздатною, як і будь-який інший суб’єкт правових, цивільних відносин.
• Орендодавець (лессор) – це сторона (юридична, фізична особа), що надає орендарю за плату майно у тимчасове користування (володіння та користування). Зазначимо, що здати що-небудь в найм може тільки власник цього об’єкта.

Терміни договору

Термін будь-якого виду оренди – це угода між двома сторонами. Він обов’язково прописується, фіксується в договорі. Якщо ж такі дані в документі не вказані, то його можна вважати укладеним на невизначений строк. Це випадок зручний тим, що і орендар, і орендодавець можуть у будь-який момент відмовитися від його виконання. Умова тут одне: іншу сторону потрібно попередити про своє рішення за місяць (при здачі нерухомості – за три місяці).

З цього ракурсу видів оренди чотири:

• До 1 року – короткострокова.
• 1-5 років – середньострокова.
• 5-49 років – довгострокова.
• Період дії договору не обговорений сторонами – безстрокова.

Основні види оренди

Законодавство Російської Федерації підрозділяє оренду на чотири різновиди:

• Піднайм.
• Власне оренда.
• Подаренда.
• Найм.

Існує також поділ видів оренди майна за типом здаваної власності – нерухомої і рухомої. Це наступна градація:

• Лізинг (фінансова оренда).
• Оренда транспортних засобів з наданням прав з технічної експлуатації і управління.
• Оренда ТЗ без надання прав з технічної експлуатації і управління.
• Прокат рухомого майна.
• Оренда будівель і споруд.

Давайте розберемо ці види права (оренди) більш докладно.

Прокат

Договір регулюється п. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу. Законодавчо встановлює визначення угоди: за цим документом орендодавець зобов’язаний надати рухому власність орендарю у тимчасове користування і володіння за встановлену плату.

Особливості договору:

• Укладається у письмовій формі, вважається публічною.
• Орендодавець має право в будь-який час відмовитися від своїх зобов’язань, попередивши другу сторону про своє рішення за 10 днів.
• Орендна плата – тверда сума і регулярно вносяться платежі.
• Орендодавець зобов’язаний проводити поточний та капітальний ремонт зданого власності.
• Угода укладається на рік. Його автоматичне продовження не допускається.

Забороняється наступне:

• Передача орендарем своїх прав третім особам.
• Здача в суборенду.
• Безоплатна передача майна.
• Заставу своїх правомочностей.

Оренда ТЗ з наданням послуг з техноэксплуатации та управління

Даний вид діяльності, здача в оренду регулюється ч. 1 ст. 632 Цивільного Кодексу. Цей вид фрахтування на час (оренди) транспортного засобу, коли орендареві орендодавець надає право тимчасового володіння і користування ТЗ за плату. При цьому лессор сам надає послуги з управління і технічної експлуатації транспорту.

Тепер ключові особливості угоди:

• Щодо цього договору не діє положення про автопродлении, переважне право орендаря.
• Незалежно від терміну дії документа можливо скласти тільки в письмовій формі.
• Питання майбутніх взаємин орендар і орендодавець самостійно включають в документ.
• Орендар відшкодовує орендодавцю всі збитки у зв’язку із загибеллю транспорту, якщо лессор зможе довести, що вони були заподіяні в силу обставин, за які за договором (або за чинним законодавством) відповідає рентер.

Оренда ТЗ без надання послуг по управлінню і техноэксплуатации

Цей вид права оренди багато в чому відповідає вищеописаного. Тому тут ми наведемо тільки його ключові відмінності:

• Керування транспортним засобом здійснюється силами орендаря.
• Підтримувати належний стану орендованого МС – це обов’язок лессі. Також орендар зобов’язаний проводити капітальний і поточний ремонт техніки.

Оренда споруди, будівлі

Угода про оренду характеризують такі риси:

• За договором на тимчасове користування (володіння та користування) лессор зобов’язаний передати орендарю споруду або будівлю.
• Документ укладається тільки у письмовій формі – інші його варіанти недійсні.
• Якщо термін виду оренди приміщень більше року, то такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації.
• Передача об’єкта орендарю здійснюється за документом про передачу (наприклад, за передавальним актом), який підписується обома сторонами.
• Обов’язок орендодавця (передача в тимчасове користування будівлі або споруди) вважається виконаною, коли обидві сторони підписали передавальний акт.
• Обов’язково повинен бути встановлений обсяг орендної плати. Якщо вона розраховується, виходячи з площі споруди або будівлі, то її розмір визначається фактичними параметрами об’єкта.

Тепер щодо виду земельної оренди:

• При здачі в оренду споруди або будівлі, також передається у користування та частина земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт, який необхідний для повноцінного користування майном.
• Якщо орендодавець і власник землі, на якій знаходиться споруда і будівля, то разом з нерухомістю передається у тимчасове користування і цю ділянку.
• Якщо ж на землю передбачено інше право (крім власності), або воно не визначено в договорі, то на весь строк угоди лессі має право тимчасово користуватися тільки тим ділянкою, без якого повноцінна експлуатація будівлі або споруди неможлива.
• Оренда об’єкта, який знаходиться на земельній ділянці, що не є власністю орендодавця, допускається без згоди на те власника землі. Але тільки у випадку, якщо це не суперечить законодавству, договору з власником ділянки.
• Якщо під час строку оренди земельний наділ, на якому розташована споруда, будівля, продається іншій особі, за рентером все ж зберігається право користування тим ділянкою, без якої нормальна експлуатація об’єкта неможлива.

Оренда підприємства

Договір про оренду підприємства є самим многопунктным. У тимчасове користування передається не тільки майнова структура, необхідна для здійснення орендарем підприємницької діяльності, але й наступне:

• Будівлі.
• Споруди.
• Обладнання.
• Земельні ділянки.
• Запаси матеріалів, сировини і палива.
• Інші оборотні кошти.
• Право на користування водними ресурсами, землею, природними багатствами, спорудами, будівлями, майновими об’єктами, пов’язаними з даним підприємством.
• Право на позначення, индивидуализирующее діяльність даного заводу, комбінату.
• Відступлення прав вимоги, переведення боргів, які відносяться до об’єкта-підприємству.

Особливості договору тут можна виділити наступні:

• Укладається тільки у письмовій формі.
• Стає дійсним після державної реєстрації.
• Передача власності проходить тільки за передавальним актом.
• Кредитори підприємства повинні бути повідомлені про факт оренди.
• Якщо кредитор не повідомив письмово про свою згоду на переклади боргу, то протягом 3 місяців після укладення договору оренди він правомочний вимагати дострокового виконання зобов’язань або їх припинення.
• Якщо кредитора не повідомили про передачу підприємства, то протягом 1 року з цієї події він може пред’явити судовий позов для задоволення своїх вищевикладених вимог.
• Орендар і орендодавець несуть солідарну відповідальність за боргами, які були передані без згоди кредитора.

Фінансовий лізинг

Інша назва явища – фінансова оренда. Це спеціальне придбання майна у власність, але не для власного користування, а для здачі об’єкта в тимчасове користування, володіння. Термін оренди при цьому наближений до строку його експлуатації, а також амортизації ціни предмета лізингу. Таким чином, орендодавець тут лізинговими платежами і повертає собі витрачені на придбання засобу, і отримує понад цього прибуток.

Договір тут тристоронній. Лізингодавець купує об’єкт у постачальника, підприємства, щоб передати її у користування лізингоодержувачу за відповідну плату.

Фінансовий лізинг визначають такі ознаки:

• Майно набувається лессором не для особистого користування, а для здачі в оренду.
• Лізингодавець обирає за власним розсудом і майно, і продавця.
• Реалізатор об’єкта в курсі, що останній купується для здачі в лізинг.
• Претензії по дефектам, якості і комплектності об’єкта безпосередньо відправляються реалізатору, продавцю.
• Відповідальність за псування, випадкову загибель майна передається лізингодавцю після підписання акту передачі-приймання.

Що може стати предметом лізингу? Весь спектр неупотребляемих речей – майнові комплекси, споруди, будівлі, підприємства, транспортні пристрої, обладнання, інші об’єкти, необхідні для підприємницької діяльності.

При цьому предметом лізингу не можна назвати земельні наділи, природні ресурси, майно, для якого законодавчі акти РФ забороняють вільний обіг або вводять особливий порядок останнього.

Поняття “оренда” дуже багатогранне, оскільки налічує в собі кілька основних видів, які всередині себе класифікуються на більш дрібні. Однак для всіх подібних договорів існують загальні правила щодо строків, сторонам угоди, її предмет і ін.