Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку
Підприємці в наш час активно здійснюють переведення житлового приміщення багатоквартирного будинку в нежитлове. Ринок подібної нерухомості, придатної для невиробничого бізнесу, досить молодий. Йому всього близько 15 років, але він динамічний і жвавий.
Ця стаття пояснює сутність і деталі процедури набуття житлом статусу нежитлового приміщення.
Вигоди перекладу
Житло, яке змінило статус, обходиться набагато дешевше, ніж оренда готового офісу. У Москві поблизу станцій метро за колишню двокімнатну квартиру орендарі платять 250 000 рублів на місяць. Підприємець, оборудующий нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, виявляється у виграші в рази порівняно з придбали комерційну нерухомість. Ціна останньої в Москві, судячи з поточним оголошень, становить від 350 тис. рублів до 700 тис. рублів за метр квадратний.
Облаштовуючи нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, підприємці розумно інвестують кошти в основні фонди: міні-маркети, різного роду офіси і т. д. Таким чином міська інфраструктура малого бізнесу отримує суттєвий розвиток.
Збільшення нежитлового фонду за рахунок житла передбачає значну варіабельність розташування офісів і магазинів. Ідеальне для цього приміщення в багатоквартирному будинку – це квартира, що знаходиться на першому поверсі людній вулиці в прохідному місці.
Вигідним вважається розміщення поблизу інфраструктури метрополітену, зупинок громадського транспорту, різного роду установ. Ціна квартир на першому поверсі поблизу станцій метро і т. д. деколи в два рази перевищує вартість житла поверхами вище. У спальних же районах навпаки: ціна першого рівня нижче на 10 %.
Частина підприємців здійснюють трансформацію для подальшої здачі отриманого нежитлового приміщення в оренду. Це вигідно. Посудіть самі: за оренду двокімнатної квартири в Москві її господар отримує 40-50 тис. рублів на місяць, а за еквівалентна їй по площі нежитлове приміщення – в 5-6 разів більше.
Умови успішного перекладу
Деколи спочатку неможливий переведення квартири в нежитлове приміщення. Здійснює його слід дотриматися умови для успішної операції, обумовлені Житловим кодексом РФ (стаття 22):
Якщо житлове приміщення був підведений газ, його доведеться відводити. Діючою нормативною базою користування газовими приладами в нежитловому приміщенні заборонено. Істотним плюсом виявиться для майбутнього магазину наявність у житловому будинку підвалу. Його можна приєднати до переоборудуемой квартирі легально у вигляді складу.
Перешкоди для перекладу
Нагадаємо про «вузькі місця», з якими стикаються, обладнавши нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку. Більшість з них пов’язано з труднощами в реалізації окремого ізольованого додаткового входу. Останній необхідний для логістичної розв’язки повсякденного маршруту руху мешканців під’їзду з потоками покупців або клієнтів.
Житлове законодавство Росії передбачає обов’язкові містобудівні норми і правила, яким має відповідати впроваджене у багатоквартирний будинок нежитлове приміщення. Власність пайової характеру мешканців має окрему правову захист, яку підприємець також повинен врахувати.
Переведення житлового приміщення в нежитлове (надалі – Переклад) неприйнятний:
- у разі спільності доступу до нього з доступами інших мешканців до своїх житлових приміщень;
- при неможливості обладнання до нього окремого входу;
- якщо потенційне нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку – частина житлового приміщення;
- якщо воно використовується як місце постійного проживання власника або будь-якого іншого громадянина;
- якщо на приміщення мають права будь-якої особи.
Врахування інтересів мешканців
Підприємець, здійснюючи переведення житлового приміщення в нежитлове, заручається письмовими згодами мешканців у випадках:
- Переобладнання конструкцій огорожі.
- Заняття при обладнанні входу частині території.
- Облаштуванням вивіски (реклами).
Ці згоди оформляються протоколом зборів пайових власників, при цьому можливі нюанси. Досить спокійно мешканці реагують на відкриття у себе в будинку аптеки або центру дитячого розвитку. Щодо толерантні вони і в разі облаштування там магазину. А от облаштування на першому поверсі бару зустріне з їх боку серйозний опір. Рада мешканців будинку має право встановити «неполюбившемуся» підприємству тарифи за комунальні послуги, уп’ятеро перевищують плату мешканців на аналогічні послуги.
Щоб заспокоїти сусідів, підприємцям доводиться брати на себе соціальне обтяження: благоустрій території або ліфтів. Відомий показовий факт: одна з стоматологічних фірм, що використовує кілька квартир на першому поверсі, щоб вирішити конфлікт, що встановила 20 % знижку на свої послуги мешканцям будинку.
Документи на переказ
Згідно Житловому кодексу, Переказ здійснюється шляхом затвердження місцевим органом самоврядування. Власник нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку або уповноважений ним надає до розгляду органами місцевого самоврядування пакет документів:
- Заяву про Переведення.
- Техпаспорт приміщення.
- Правовстановлюючі документи – оригінали або ж їх нотаріальні копії.
- План поверховий будинку, де знаходиться перекладне приміщення.
- Проект перепланування або перевлаштування перекладного приміщення, у разі, якщо воно необхідне.
Про погодження проекту
Проект в обов’язковому порядку повинен бути узгодженим з певними службами, в тому числі і з відомчими: Росспоживнаглядом, міським самоврядуванням, управлінням (департаментом) архітектури, пожнаглядом МНС, керуючою компанією.
У ньому повинен бути передбачений не тільки окремий вхід, але і внутрішнє переобладнання, перепланування колишньої квартири під офіс, реконструктивні роботи, обладнання фасаду. При цьому не допускається звуження вентиляційних коробів.
Процедура розгляду
Отримавши від підприємця документи, органи місцевого самоврядування розглядають їх у півторамісячний термін, приймаючи рішення: затвердити переведення або ж відмовити в ньому. Прийняте рішення протягом трьох днів відсилають підприємцю.
Воно є юридичною підставою для Переведення в разі, якщо не потрібна перепланування нежитлового приміщення у житловому багатоквартирному будинку. В іншому разі рішення дозволяє змінювати дизайн згідно з проектом.
Реалізація перепланування підтверджується актом, підписаним приймальною комісією від органу самоврядування. Цей акт і буде підставою для Перекладу підприємця, змінює дизайн.
Про відмову
Органи місцевого самоврядування оформлюють відмову в Перекладі у випадках:
- Ненадання підприємцем необхідного переліку документів.
- Порушення істотних умов Перекладу.
- Істотного відхилення фактичних робіт від параметрів затвердженого проекту та узгодженої документації.
- Невідповідності проекту нормам закону.
- Відсутність протоколу загальних зборів мешканців будинку.
- Недотримання параметрів затвердженого проекту та узгодженої документації.
Рішення про відмову повинно бути обґрунтованим і розгорнуто вказувати на конкретні порушені нормативи Перекладу. Заявник його отримує, або ж воно надсилається йому поштою у триденний строк. Підприємець має право його оскаржити в суді протягом трьох місяців.
Вже виданий дозвіл може бути анульовано при зверненні сусідів-мешканців до суду чи в органи місцевого самоврядування зі скаргою.
Про оплату комунальних послуг
Підприємець сплачує за нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку комунальні послуги за тарифами, передбаченими для юридичних осіб. При цьому він має право або укласти договір з керуючою компанією, або укласти договори на комунальне обслуговування з ресурсопостачальними підприємствами і платити за них.
У формулі при розрахунку сум оплати комунальних послуг будинку повинна використовуватися загальна площа всіх приміщень (житлових, нежитлових). У підсумок не входять площі загального користування.
Похибка виникає у разі, якщо в будинку встановлені прилади загальнобудинкового обліку певної послуги, а користувачами їх числяться лише квартири. При цьому власники нежитлових приміщень невиправдано перекладають тягар на мешканців. Житлові та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку повинні бути адекватно враховані ресурсопостачальними підприємствами і керуючими компаніями.
Будинок з житлового в нежитловий
Якщо малий бізнес переводить не більше ніж квартири з житлового фонду в нежитловий, то для великого і середнього бізнесу не в дивину і більш масштабні операції. Наприклад, переклад багатоквартирного будинку в нежитлове приміщення.
Зростання бізнесу випереджає темпи нежитлового будівництва, йому нерідко не вистачає існуючих офісних центрів. В такому випадку житлові будинки перетворюються в них. Ця Процедура розписана в ст. 22-24 Житлового кодексу РФ.
Для перекладу підприємець звертається в місцеву адміністрацію або ж в МФЦ з пакетом документів, що включає:
- Заява на Переказ.
- Документи, що засвідчують власність.
- План будинку.
- Проект, якщо необхідна перепланування.
Протягом півтора місяців з документами приймають рішення. Однак цей Переклад неможливий юридично, якщо будинок побудований на ділянці, виділеній під індивідуальне житлове будівництво.
Операції з нежитловою нерухомістю
Орендний договір нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку або договір про її купівлі-продажу – такі документи легалізують основні операції з нежитловою нерухомістю. При орендних відносинах сторони повинні закріпити в договірному порядку наступні істотніше умови угоди:
- Чітко вказати об’єкт, який передається в оренду.
- Визначити суму орендної плати і порядок її індексації.
- Обумовити механізм амортизаційних платежів.
- Порядок відновлення майна, що перебуває в оренді.
- Встановити умови її викупу.
Доходи з квартир на першому поверсі після їх переведення в нежитлову нерухомість зростають у рази. Проте згідно з останніми документами Мінфіну витрати підприємців також можуть різко зрости. Наприклад, той же податок на майно передбачається розраховувати, виходячи з кадастрової вартості. Судячи з планами вищого фінансового органу, ставка податку з нежилих приміщень перевищить в п’ять разів ставку по житловим.
Висновок
Підприємець, який перетворить квартиру першого поверху в нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, ризикує понести невиправдані грошові витрати огляду можливої відмови органами місцевого самоврядування. Однак гра варта свічок: у результаті він одержує основні фонди за вигідною ціною, в рази меншою, ніж покупка комерційної нерухомості.
Однак така процедура за часом займає близько півроку, що неминуче несе змінні витрати. Вона також таїть у собі можливі підводні камені: приховані забороняють обставини, неадекватну реакцію сусідів. Враховуючи вищевикладене, підприємці практикують звертатися за послугами Перекладу в спеціалізовані юридичні фірми.
