Переклад житлового приміщення в нежиле: порядок, умови

Магазини та офіси, які розташовані на цокольних поверхах у житлових будинках, вже давно нікого не дивують. Це пов’язано з тим, що переобладнання площ під комерційні потреби набагато зручніше, ніж будівництво окремої споруди. Однак існують певні умови переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення. Розглянемо їх.

Юридичний аспект

На сьогоднішній день діє особливий регламент переведення житлового приміщення в нежитлове. Основні нюанси цієї процедури зафіксовані у ст. 22 ЖК. У відповідності з нормою для переустаткування необхідно наявність окремо обладнаного входу, який буде вести безпосередньо на вулицю. Якщо ж площа більше 100 м2, то повинен бути ще і запасний вихід. Стаття 22 забороняє використовувати нежитлові приміщення, проникнути в які можна тільки через суміжну кімнату, коридор або під’їзд. У ряді випадків закон дозволяє переобладнання площ, у яких немає окремого входу. Але в цьому випадку повинна існувати потенційна можливість його пристрою.

Заборонений переклад в нежитлове приміщення частини житлового (частки). Тобто змінити статус окремої кімнати в квартирі не можна. Переведення житлового приміщення в нежитлове допускається при відсутності в ньому зареєстрованих громадян. Тобто перед тим як почати процедуру, необхідно виписатися з квартири. Заборона переведення житлового приміщення в нежитлове поширюється на квартири, які знаходяться в заставі, та на які буде накладено арешт. У разі якщо будь-хто володіє правом вимагати об’єкт для погашення заборгованості, то змінити його статус не вийде. Контролюючі інстанції дуже уважно стежать за тим, щоб з нерухомістю не проводилися ніякі махінації. Якщо квартира розташовується вище першого поверху, то усі приміщення, які знаходяться під нею, повинні бути переведені у нежитлові. Не можна поміняти статус об’єкта в аварійному або підготовлюваний під знесення будинку. Зазначені умови поширюються у рівній мірі як на одну, так і багатоповерхові споруди.

Ймовірні складності

Переведення житлового приміщення в нежитлове може супроводжуватися певними труднощами в наступних випадках:

Перед тим як провести переведення житлового приміщення в нежитлове, слід дізнатися, чи варто будівля на обліку в штабі ЦО і НС. Цей момент може вплинути на вартість нерухомості при виконанні експертизи.

Додаткові можливості

В законі передбачені випадки, в яких немає необхідності проводити переведення житлового приміщення в нежитлове. Так, норми дозволяють не змінювати статус об’єкта, якщо комерційна або професійна діяльність не буде заважати іншим людям, що знаходяться в квартирі, а також сусідам. Для цього підприємець повинен бути зареєстрований в неї на законних підставах. Крім того, квартира повинна відповідати встановленим санітарно-епідеміологічним нормам.

Порядок переведення житлового приміщення у нежитлове

В першу чергу слід зазначити, що процедура займає певний час. Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення здійснюється в три етапи. Всі дії мають певну послідовність. На першому етапі проводиться збір і підготовка всіх необхідних документів. Якщо в квартирі була проведена перепланіровка, то її обов’язково слід попередньо узаконити.

Необхідні документи

Для надання до уповноваженого органу власник або його довірена особа повинен мати:

1. Поверховий план та експлікацію об’єкта. Для одержання цих паперів слід звернутися в БТІ з довіреністю. Її, у свою чергу, видає Департамент з управління майном, в який потрібно звернутися з:

• паспортом або нотаріальною довіреністю на представництво власника;
• св-вом про держреєстрацію прав на нерухомість;
• договором, на підставі якого об’єкт належить громадянинові (при необхідності).

Папір видається протягом місяця. З нею потрібно буде звернутися в БТІ.

2. Техпаспорт і техплан приміщення. Ці документи також надає БТІ. Якщо є техпаспорт, але йому більше 3-х років, то доведеться замовити новий.

3. Висновок пожежнагляду, де зазначено, що об’єкт відповідає вимогам пожежної безпеки. Для отримання цієї паперу слід звернутися в УГПН ГУ МНС, написати заяву за встановленим зразком. Після його прийняття та розгляду, пожежний інспектор виїжджає на місце, де знаходиться об’єкт, проводить огляд. Після експертної оцінки видається висновок.

4. Довідку ДЕЗ. В ній присутня інформація про призначення інших приміщень, які знаходяться на тому ж поверсі, що і квартира, статус якої буде змінюватися. Цю довідку видає керуюча компанія (ТСЖ, ЖЕУ або домоуправління). Для її отримання потрібно написати заяву, до якої додається копія паспорта та доручення, якщо дії виконує представник.

5. Санітарно-епідеміологічний висновок. Для його отримання власник звертається із заявою до СЕС. Співробітник служби також як і пожежний інспектор виїжджає на місце, оглядає і потім видає висновок.

Переклад житлового приміщення в нежиле: згода власників

Воно необхідно, якщо об’єкт знаходиться в багатоквартирному будинку. Слід врахувати, що згоду потрібно отримати саме від власників, а не від всіх прописаних у приміщеннях осіб. Для цього проводиться нарада. Слід звернутися в керуючу компанію із заявою. Питання може бути включене до порядку денного чергових зборів або власник може просити провести позачергове засідання. В останньому випадку потрібно буде письмово повідомити кожного господаря житла в будинку. Збори вважається правомірним, якщо на ньому присутні більше половини власників квартир. Рішення про переведення житлового приміщення в нежитлове буде вважатися законним, якщо воно прийнято не менш як 2/3 від усіх присутніх. Після цього складається протокол.

Додаткові документи

До зазначених вище паперів слід також докласти технічний висновок. Воно також береться в керуючої компанії. Для його отримання потрібно написати заяву, прикласти копію паспорта і св-ва про держреєстрацію права. У висновку буде описано технічний стан всієї споруди. Крім цього, у паспортному столі слід взяти виписку з будинкової книги. Вона буде підтверджувати відсутність прописаних громадян в квартирі. Дана виписка дійсна 2 тижні. Також потрібно буде замовити проект перебудови приміщення. Цей документ становить компанія, що має ліцензію на таку діяльність. Необхідно сказати, що наведений перелік не можна вважати вичерпним. У кожній конкретній ситуації можуть знадобитися й інші папери. Так, наприклад, якщо переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення здійснюється організацією, то в списку слід долучити і установчу документацію.

Звернення до уповноваженої інстанцію

Разом з перерахованими вище документами слід надати заяву про переведення житлового приміщення в нежитлове. Прохання буде розглядатися протягом 45-ти днів. Міжвідомча комісія по закінченні цього періоду виносить постанову про переведення житлового приміщення в нежитлове у разі, якщо власником дотримані всі встановлені вимоги та надані документи не в повному обсязі. Уповноважений орган може і не задовольнити прохання. Відмова в перекладі житлового приміщення в нежитлове повинен бути мотивованим. Причинами зазвичай є наступні обставини:

• У уповноважену інстанції надано не всі необхідні папери.
• Були порушені вимоги, встановлені в ЖК.
• Не були зроблені спроби отримати згоду власників або вони його не дали.

Якщо комісія жодним чином не мотивувала свої дії, то акт можна оскаржити у судовій інстанції.

Звернення до БТІ

Це наступний етап процедури. У БТІ необхідно звернутися для проведення інвентаризації (оцінки вартості перекладу. В інстанцію слід надати:

• Св-во про держреєстрацію права.
• Паспорт громадянина, установчі документи фірми.
• Постанова комісії.
• Техпаспорт, експлікацію, поверховий план.

Всі ці документи додаються до заяви. Воно пишеться за встановленим зразком на бланку, який видає БТІ. На підставі документів комісія приватизаційного відділу та управління житла приймає рішення і складає протокол, в якому вказується вартість перекладу. У процесі розрахунку службовці враховують різні показники. Зокрема, значення буде мати район, де розташований об’єкт, технічний стан споруди, можливість використовувати його для комерційної діяльності, присутність поруч аналогічних площ, зручність експлуатації і так далі.

Реєстрація прав

Ця процедура завершує переклад житлового приміщення в нежитлове. Власникам або довіреній особі слід звернутися в МФЦ з наступними документами:

• Св-вом про держреєстрацію права та договору підставою.
• Паспортами та довіреністю (якщо звертається представник).
• Протоколами комісій (міжвідомчої та БТІ).
• Установчими документами.
• Кадастровим паспортом об’єкта.

До цього переліку слід додати квитанцію, яка підтверджує сплату державного мита. Реєстратор приймає документи (копії та оригінали) і видає розписку. У ній вказується дата, коли можна прийти за новим свідченням і оригіналами прийнятих паперів. У призначений день необхідно прийти з паспортом і розпискою.

Витрати

Зміна статусу приміщення супроводжується різними витратами. Зокрема, власнику об’єкта доведеться взяти на себе такі витрати:

• Оплату діяльності компанії, що розробляє проект перевлаштування або перепланування нерухомості при необхідності.
• Різницю у вартості об’єкта при розрахунку комісією БТІ.
• Оплату послуг нотаріуса, оформляє довіреність і завіряє копії.
• Держмито.
• Оплату послуг Бюро техінвентаризації, пов’язані з складанням і оформленням техпаспорта на приміщення, довідки з різниці в ціні приміщення до і після зміни його статусу.

Переобладнання квартири

Найчастіше житлове приміщення доводиться переобладнати перед тим як перевести його в нежитлове. Перепланування передбачає зміну функціонального призначення квартири, перестановку інженерних комунікацій, пристрій або закладення прорізів в перегородках, перекриттях та стінах. Для здійснення будь-яких зазначених дій необхідно отримати дозвіл. Для цього в МФЦ слід надати:

• Копії правовстановлюючих паперів.
• Заява про передбачуваних робіт, їх тривалості, режимі, а також письмова згода керуючої компанії.
• Поверховий план та експлікацію.
• Проектну документацію на виконання робіт, що стосуються несучих конструкцій, капітальних перекриттів, стін, елементів загальнобудинкових вентиляційних та інженерних систем.
• Договір страхування на випадок нанесення шкоди сусідам або акти-угоди з ними з урахуванням компенсацій.

Слід зазначити, що перебудова, в ході якого буде порушено архітектурний вигляд споруди (зовнішній вигляд) не забороняється законом прямо. Тим не менш такі роботи, наприклад, як встановлення технічних засобів зовнішнього типу, козирків, еркерів і іншого, вважається реконструкцією. Це, в свою чергу, вимагає додаткового узгодження.

Важливий момент

Після отримання дозволу на перепланування не дозволяється внесення жодних змін в проекти. Крім цього, не можна звільняти розробників проекту від нагляду за його виконанням, перешкоджати перевірок офіційних осіб. У всіх таких випадках може бути відкликано дозвіл. В процесі виконання необхідних будівельних заходів слід намагатися уникати конфліктних ситуацій з сусідами, оскільки їх скарги на ті чи інші дії не залишаться без уваги.

Режим робіт

Закон не допускає здійснювати будівельні та інші заходи, що супроводжуються шумом, до 8 ранку і після 20 годин в неробочі дні, захаращувати і забруднювати відходами і матеріалами проходи і місця загального використання. Не слід також затягувати ремонт. За законом роботи повинні бути завершені протягом 4-х місяців. Дата початку і закінчення фіксується у спеціальному журналі, який веде представник керуючої компанії. Необхідно розуміти, що таємно провести ремонт неможливо. У певний момент квартиру відвідають інспектори і складуть відповідний акт. За порушення регламенту і вимог законодавства підуть санкції. Виплата штрафу при цьому буде вважатися самим малим наслідком. При злісних порушеннях власник може цілком позбутися своєї нерухомості.

Висновок

Зміну статусу жилого приміщення, як видно, – процес досить складний і вимагає певних сил, засобів і часу. Однак найчастіше цей варіант використання нерухомості приносить хороший дохід. Головне у всьому цьому – суворо дотримуватися закону. Це в першу чергу стосується документів, які необхідно надати уповноважені служби. У всіх інстанціях будуть перевіряти їх достовірність. При виявленні яких-небудь відповідностей в задоволенні тієї чи іншої заяви буде відмовлено. Щоб уникнути проблем з контролюючими інстанціями слід попередньо перевірити всі документи. Зокрема, фахівці рекомендують дізнатися у БТІ не проводилася чи перепланування, а якщо була виконана, узаконена вона. Цей момент актуальний для тих, хто придбав власність і планує переобладнати її з подальшим переказом. Можна самостійно здійснити всі заходи, а можна звернутися у фірму, яка візьме на себе цю роботу.