Оренда муніципального майна: всі підводні камені. Передача комунального майна в оренду

Багато російські підприємства прагнуть підписати з тим чи іншим органом влади – державним або муніципальним, – договір про оренду майна. Для цього представники бізнесу із задоволенням беруть участь у різних конкурсах і аукціонах. Яка мета підприємців, залучених в процес комунікацій з органами влади?

Оренда як спосіб заощадити

Оренда муніципального майна — процедура, яка в російській підприємницькому середовищі вважається відмінною альтернативою відповідним договором з комерційною організацією.

Все тому, що той або інший склад, офіс чи інше приміщення, яким володіє муніципалітет, як правило, набагато дешевше, ніж об’єкт, пропонований юрособами. І багато підприємці дуже раді отримати право оренди комунального майна.

Специфіка муніципального майна

Яка специфіка об’єктів нерухомості, які належать місцевій владі? У відповідності з положеннями 215-ї статті ЦК РФ те майно, яке на праві власності перебуває у володінні міст, сільських поселень та інших адміністративно-територіальних одиниць, на рівні яких реалізується місцеве самоврядування, зараховується до муніципального типу. Часто відповідного типу власність закріплена за окремими установами. Якщо це не так, то воно входить в якості активу в муніципальну скарбницю.

Якщо підприємець бажає дізнатися, чи можлива оренда нерухомого комунального майна того чи іншого типу, то така інформація, як правило, розміщена на сайтах місцевої влади. Але якщо навіть відповідних даних на веб-ресурсах муніципалітетів з якихось причин немає, то бізнесмен має право зробити запит до місцевого органу управління. Послуга з надання відповідних відомостей підприємцю повинна надаватися муніципалітетом безкоштовно.

Суб’єкти орендних правовідносин

Варто зазначити, що для підприємців можливе придбання в користування майна не тільки муніципального, а й державного типу. Принципових відмінностей між процедурою, в рамках якої здійснюється передача в оренду муніципального майна, і аналогічними діями за участю державних органів влади небагато, так як всі ці процеси регулюються одними і тими ж законами.

Типи договорів

Можна також зазначити, що оренда — не єдиний варіант взаємодії органу влади на тому чи іншому рівні підприємства. Специфіка відповідних контрактів в тому, що майно передається орендодавцем за плату у тимчасове використання.

Можливий також варіант з укладенням договору безоплатного користування. Згідно подібним контрактом власник майна зобов’язується передати об’єкт нерухомості іншій стороні, яка, в свою чергу, повинна повернути її власнику у тому ж стані з урахуванням допустимого зносу або у тому вигляді, який передбачений договором.

Крім такого типу угод, як оренда державного і комунального майна та договір безоплатного користування, можливе також укладення контрактів на довірче управління власністю. В рамках подібних угод муніципалітет або державний орган передає контрагенту в особі підприємства нерухомість на невизначений термін. У свою чергу, інша сторона повинна керувати отриманої власністю в інтересах її власника чи іншого вигодонабувача.

Договір, предмет якого — оренда комунального майна, може бути замінений на контракт, що передбачає відповідальне зберігання тієї або іншої власності і одночасне користування нею. Також можливий варіант з оформленням договору позики, предметом якого — відповідного типу матеріальні цінності.

Проте оренда федерального і муніципального майна на практиці здійснюється головним чином у рамках звичайної оренди. Хоча, звичайно, на рівні конкретних муніципалітетів в тому чи іншому регіоні можливі різні підходи до питання взаємодії з підприємствами. Головне, щоб відповідні дії органів влади не суперечили законодавству, що регулює відносини державних і муніципальних інститутів з приватними підприємствами.

Особливості орендних договорів з муніципалітетами

Основний правовий акт, що визначає порядок оренди комунального майна — ФЗ №135. Згідно з його положеннями власність, яка не закріплена у формі господарського володіння тим чи іншим суб’єктом на рівні місцевої влади, може здаватися підприємцям тільки на конкурсній основі (або аукціонної). Аналогічна процедура повинна бути проведена, якщо майно належить муніципальному унітарному підприємству. Причому не важливо, в господарському воно керуванні або в оперативному. Ті ж самі правила будуть діяти, якщо власністю володіє автономне державне установа чи муніципальний орган, але за умови оперативного управління.

Специфіка конкурсів

Отже, в ряді випадків оренда муніципального майна можлива лише за фактом проведення конкурсу. Правила, згідно з якими дані процедури організовуються, зафіксовані в одному з Наказів ФАС РФ — відомства, яке відповідає за коректність взаємодії влади і бізнесу в багатьох аспектах. У відповідному нормативному акті, виданому антимонопольною службою, міститься перелік видів майна, для оренди яких необхідно проведення торгів. У свою чергу, положення Наказу ФАС Росії можуть доповнювати нормативні акти, які видаються на рівні окремих муніципалітетів. Як правило, дані документи доступні на веб-сайтах місцевих органів влади.

Особливість проведення конкурсів, предмет яких — укладення договору оренди комунального майна, в тому, що інформація щодо даних заходів, повинна бути опублікована в інтернеті на сайті torgi.ru, який належить Міністерству економічного розвитку.

Коли конкурси не проводяться

Бувають ситуації, коли проведення конкурсів, про яких йде мова, не обов’язково. В яких випадках можлива оренда муніципального майна без торгів? Дані моменти регулюються 17-ю статтею ФЗ №135. Розглянемо їх.

Перший сценарій, який передбачає, що оренда муніципального майна можлива без конкурсу, може бути реалізований відповідно до положень 5-ї глави ФЗ №135, відбиває можливість встановлення тих чи інших преференцій з боку муніципальних органів влади.

Другий сценарій припускає, що конкурс вже проведено, однак за правилами, що містяться у положеннях ФЗ №44, тобто в рамках муніципального контракту. При цьому термін оренди об’єкта не може бути більше, ніж триває відповідного типу контракт.

Третій варіант, в рамках якого конкурс не обов’язковий, — оренда майна на строк, що не перевищує 30 днів протягом півроку. При цьому неприпустимо укладення договорів між муніципалітетом і одним і тим же контрагентом повторно, після того як контракт в рамках установленого періоду буде виконаний.

Можна також відзначити, що конкурс, предмет якого — надання в оренду комунального майна, може бути проведено, якщо мається на увазі продовження діючих контрактів між підприємцями та муніципалітетами.

Конкурс може не проводитися, якщо права на муніципальне та інше майно надаються фірмам в силу положень міжнародних договорів, підписаних РФ, міжурядових угод, а також федеральних законів, які встановлюють особливий порядок користування власністю та інших правових актів: указів Президента, постанов Уряду або, наприклад, рішень судів, які набрали чинності.

Конкурси не проводяться, якщо муніципалітет передає у безоплатне користування культові будівлі, споруди та інші види власності релігійним організаціям.

Також потреби у проведенні торгів не може бути, якщо майно передається на користь інших органів влади на державному або муніципальному рівні, а також позабюджетних фондів або, наприклад, Центробанку Росії.

Також можна зазначити, що розглянутий нами порядок, в рамках якого майно муніципалітетів та державних органів влади передається в оренду, не стосується тих сфер, які регулюються Земельним, Водним, Лісовим кодексами РФ, а також законами про надра.

Майно в користуванні: два варіанти

Отже, підприємці мають кілька можливостей отримати в розпорядження недорогий ресурс у вигляді муніципального майна. Перш за все, можна відзначити той факт, що договори між підприємствами і органами влади можуть бути представлені в широкому розмаїтті: у вигляді угод оренди, безоплатного користування, довірчого управління і т. д. Користування кожним з передбачених законодавством РФ варіантів можливо в рамках двох основних схем:

– за фактом проведення торгів (конкурсів або аукціонів), предмет яких — право компанії укласти з муніципалітетом або державним органом влади договір того або іншого типу;

– укладення договору без проведення конкурсів чи аукціонів відповідно до положень законодавства.

В одних випадках торги, про яких йде мова, іменуються конкурсами, в інших — аукціонами. Який термін більш коректний?

Конкурс або аукціон?

В залежності від контексту і низки специфічних ознак процедури вживатися може і той і інший термін на цілком законних підставах. Якщо мова йде про конкурс, то передбачається, що заявки учасників будуть подаватися у закритому вигляді (наприклад, у конвертах). Конкуренти не будуть знати подробиці заявок.

Аукціон, у свою чергу, це визначення найвигіднішого для муніципалітету варіанту на основі головним чином публічних торгів. Тобто той чи інший учасник змагання за право укласти договір оренди комунального майна в курсі, що пропонує конкурент, і може спробувати висунути більш вигідну для власника пропозицію.

Як проводяться торги

В залежності від того, проходить аукціон або конкурс, правила проведення торгів можуть дещо відрізнятися. Як ми вже відзначили вище, якщо мова йде про проведення конкурсу, то публічним залишається тільки склад учасників. Якщо захід проходить у форматі аукціону — відкрита вся інформація про учасників і висунутих ними пропозиціях.

Муніципалітетом, який володіє майном, створюється спеціальна комісія. Її основні функції: робота з конвертами, в яких містяться пропозиції від конкурсантів, встановлення кола осіб, що мають доступ до інформації про захід, дослідження конкурентних переваг і інших особливостей кожної заявки, визначення переможців конкурсантів або учасників аукціону.

Надання в оренду комунального майна можливе на користь не тільки юридичних осіб, але і громадян і індивідуальних підприємців. Тобто суб’єкти правовідносин у будь-якому з цих правових статусів можуть брати участь в конкурсах і аукціонах, про яких йде мова.

Розгляд заявок

Вивчимо аспект, що стосується розгляду заявок учасників торгів. Основні положення, що регулюють відповідну процедуру, визначаються на рівні законодавства муніципалітетів. Однак досить типовими можна вважати такі формулювання.

Розгляд заявок муніципалітети здійснюють, як правило, протягом місяця з моменту, коли відповідний документ був надісланий конкурсантом.

Заявки вивчаються, тільки якщо разом з ними були спрямовані передбачені регламентом проведення конкурсу документи. Як правило, вони являють собою наступний перелік:

• письмову заяву на ім’я керівника органу влади;
• установчих документів учасника, свідоцтва про реєстрацію юрособи, а також джерела, що підтверджують статус людини, яка буде підписувати договір оренди, якщо фірма пройде конкурс;
• банківські реквізити учасника торгів;
• документи, що відображають цифри бухгалтерського балансу на підприємстві.

При цьому орган влади, відповідальний за проведення конкурсу, може затребувати інші документи від учасника, якщо це передбачено законодавством.

Основний критерій визначення переможця конкурсу — найкращі умови виконання відповідного контракту. В свою чергу, виграла аукціон визнається організація, яка запропонувала найвищу вартість договору для муніципалітету. Здача муніципального майна в оренду можлива тільки на користь переможців торгів.

Преференції

Цікаві положення містяться в 18-й статті ФЗ №209. Там сказано, що малі та середні підприємства має право розраховувати на деякі заходи підтримки з боку муніципалітетів у вигляді безоплатної або передбачає пільгові умови передачі власності у тимчасове користування. При цьому переліки майна, які можуть бути віддані в оренду в межах відповідних заходів підтримки, повинні бути доступні широкій публіці — в ЗМІ або на офіційних сайтах органів влади. Оренда муніципального майна в пільговому форматі можливе на термін не менш 5 років. Однак він може бути зменшений, якщо суб’єкт бізнесу подасть відповідну заяву.

Оренда муніципальної власності і ПДВ

Важливий аспект — обчислення ПДВ при оренді комунального майна. Суб’єктом сплати відповідного податку вважатиметься підприємство, яке взяло зазначену власність в оренду.

Величина податкової бази визначається шляхом підсумовування розміру орендної плати по кожному об’єкту нерухомості. Орендар повинен сформувати рахунок-фактуру протягом 5 днів з моменту оплати. Також його обов’язок — надати декларацію з ПДВ в термін до 20 числа місяця, що настає за податковим періодом.

Куди прямує виручка від оренди?

Куди спрямовує кошти, що отримані завдяки наданню майна в оренду, муніципалітет? Як правило, виручка йде на оновлення і підтримку матеріально-технічної бази органу влади. Грошові кошти надходять на спеціальний бюджетний рахунок, з якого потім переводяться на рахунок установи в межах передбачених лімітів.