Метод дисконтування грошових потоків: особливості, принципи і вимоги до розрахунків

Віктор Кузьмін

1 minute

Метод дисконтованих грошових потоків непростий складний у розрахунку. Він оцінює аналізований об’єкт при отриманні від нього різнопланових грошових потоків, моделюючи риси їх отримання.

Скільки коштують майбутні гроші?

Метод дисконтування грошових потоків – це приведення вартості грошових платежів у майбутньому до цього часового відрізку. Дисконтування ґрунтується на понятті зменшується з часом вартості грошей, що діє в економіки. З часом гроші втрачають свою цінність у порівнянні з поточною. За початок відліку потрібно взяти даний момент розрахунку і всі подальші фінансові надходження привести до поточного періоду. Для цього застосовують коефіцієнт, що використовується в методі дисконтування грошових потоків. Приклад розрахунку його наступний: k = 1/(1+r)i. У формулі r позначає ставку дисконтування, i символізує номер періоду часу.

Де застосовувати метод?

Метод дисконтування грошових потоків застосовується повсюдно. Він дозволяє визначити, скільки коштують майбутні доходи в теперішньому часі. Потоки фінансів можуть бути непостійними, доходи змінюватися збитками. Динаміку змін не завжди можна передбачити. Завжди можна оцінити власність з точки зору придбаних переваг, які вона може принести завтра.

Доцільно застосовувати метод дисконтування грошових потоків, якщо:

є підстави вважати, що потоки фінансів суттєво зменшаться або збільшаться з часом;
об’єкт оцінки достатній для розрахунку майбутніх доходів (позитивних чи негативних);
на потоки фінансів надає серйозний вплив сезонність;
предмет оцінки являє собою об’єкт з розширеним набором можливих функцій;
оцінювана власність тільки що побудована або введена в експлуатацію.

Які дані потрібні для розрахунку?

Для розрахунку методом дисконтування грошових потоків та їх приведення до поточного моменту необхідні наступні дані:

Прибутковість (самі грошові потоки).
Терміни розрахунків.
Ставка дисконтування.

Дії за алгоритмом

Розглянемо алгоритм розрахунку вартості методом дисконтування грошових потоків.

Базою для розрахунків є прибутковість. Це є реальні грошові потоки від оцінюваної власності при дохідному підході. Метод дисконтування грошових потоків враховує чистий вільний потік, тобто ті фінанси, які залишаться у розпорядженні власника після вирахування всіх витрат, в тому числі і інвестицій.

Визначення розрахункового періоду залежить від обсягу даних про нерухомість. Якщо їх достатньо і необхідно, щоб робити прогнози на тривалий термін, можна вибрати більш об’ємний часовий період або підвищити точність прогнозу.

У Росії середній період для прогнозів становить тридцять п’ять років.

Цей показник призводить величину доходів до теперішнього часу щодо вартості. Для цього потоки фінансів потрібно помножити на ставку дисконтування, що представляє собою встановлену норму доходів, яку може чекати інвестор, який вклав кошти у вартість підприємства.

Методом дисконтування грошових потоків та фактори впливу

При розрахунку ставки враховуються наступні фактори впливу:

коефіцієнт інфляції;
прибутковість по об’єктах;
прибуток з урахуванням всіх ризиків;
ставка Центробанку;
відсоток комерційних банків із запозичення коштів;
середня вартість капіталу.

Порядок застосування методу

Для адекватного використання методу дисконтування грошових потоків в оцінці бізнесу необхідно діяти за таким алгоритмом:

Вибір періоду для оцінки. У Росії він не може перевищувати тридцять п’ять років. У світі використовують більш довгі періоди оцінки.
Визначення типу грошового потоку, який досліджують. Наприклад, можна описувати величини фінансових зменшуються і зростаючих потоків (доходів і витрат) шляхом опису фінансової звітності (поточної і за попередні роки) та актуальної ситуації на сучасному ринку з урахуванням похибок. Враховуються кілька видів доходів: сукупний дохід (за вирахуванням податку на нерухомість і підприємницьких витрат); прогнозований сумарний дохід; чистий операційний дохід (за вирахуванням вкладень в основний капітал і платежів по оплаті кредитів і позик); фінансові потоки до і після сплати фіскальних зборів.
Розрахунок реверсії або залишкової вартості оцінюваного об’єкта після того, як доходи перестали надходити. Реверсию можна приблизно визначити за допомогою вивчення вартості подібних об’єктів на російському ринку або прогнозу ситуації на ринку. Можливий розрахунок ставки капіталізації або річного доходу, наступного після закінчення прогнозного тимчасового відрізка.
Обчислення ставки дисконтування. Непростий момент у цьому розрахунку – правильне прогнозування норми майбутнього доходу. Для цього існує більше десяти способів методі дисконтування грошових потоків. Приклади економічних способів розрахунку: кумулятивний метод, або додавання ризиків, методи порівняння інвестицій, спосіб виділення (обчислення відсотка від угод щодо аналогічних об’єктів), моніторинг, заснований на відстеженні ринку для аналізу інвестицій в нерухомість, при якому ставка виводиться шляхом порівняння зведених показників.
Застосування методу дисконтування грошових потоків по обчислених показників. Для обчислення застосовують наступну формулу: ДДП = ∑Nt=1ДП / (1+ Сд)t, де ДДП – дисконтовані грошові потоки; ДП – грошовий потік у вибраний часовий відрізок (t); Сд – норма майбутнього доходу; t – часовий прогнозний період; N – кількість прогнозних періодів прояву майбутніх грошових потоків.

Методи обчислення ставки дисконтування

У реаліях фахівці для розрахунку норми доходів застосовують такі методи:

кумулятивне побудова;
порівняння альтернативних інвестицій;
виділення відсотка;
моніторинг ринку.

Найпопулярніший спосіб в Росії

Кумулятивний метод побудови будується на тому, що ставка дисконтування є ризиковою функцією. Вона береться як сукупність усіх наявних ризиків, можливих кожному об’єкту нерухомості окремо. Ставка дорівнює сумі безризикової ставки та премії за ризик. Остання складова розраховується підсумовуванням значень наявних факторів на аналізованому об’єкту нерухомості.

Фахівці в Росії ставку дисконту, як правило, розраховують кумулятивним побудовою. Це пояснюється легкістю обчислення норми прибутку за цим методом в поточних умовах ринку вітчизняної нерухомості.

Порівняти і зробити висновок

Метод різнопланових інвестицій, а точніше їх порівняння, використовується, як правило, при розрахунку майбутньої вартості нерухомості. В якості норми доходу можуть бути взяті або заявлена інвестором дохідність, тоді ставка задається спонсором, або очікувана дохідність інших подібних проектів або інструментів, зрозумілих людям, які вкладають грошові кошти.

Виділити основне

Метод виділення використовується, коли норма прибутку розраховується як ставка відсотка. Вона вважається на основі інформації про проведені аналогічних операціях з об’єктами на нерухоме ринку. Цей метод трудомісткий і складний. Механізм розрахунку полягає:

в побудові гіпотез про величиною майбутніх доходів;
у порівнянні майбутніх потоків фінансів з початковими капіталовкладеннями (вартістю придбання).

При цьому формула буде розраховуватися в залежності від обсягу вихідної інформації і величини заявлених прав покупця. Норма доходу, на відміну від коефіцієнта початкових вкладень, прямо з даних про продаж не може бути виділена. Немає можливості її розрахувати без виділення і аналізу припущень покупця щодо майбутніх фінансових можливостей.

Найзручніший варіант розрахунку ставки дисконтування методом виділення при умові, що відбувається опитування інвестора (спонсора) та з’ясування:

який відсоток був використаний при визначенні початкової продажної вартості;
як прогнозувалися майбутні фінанси.

Якщо оцінювачем отримані всі необхідні йому дані, то він може розрахувати внутрішню норму прибутку аналогічного об’єкта. На отриману цифру він буде спиратися при визначенні норми доходів по інших угодах. Варто пам’ятати, що кожен об’єкт унікальний, неповторний і має свої фінансові особливості. Хоча при певних відхилень (погрішності) можна отримати значення ставки дисконтування методом виділення, що будуть відповідати передбачуваному спільного розвитку в майбутньому часі. Однак необхідно знати, що в якості таких угод повинні підбиратися такі по реалізації об’єктів, схожих на первинний, існуюче використання яких є найефективнішим.

Хід розрахунку за методом виділення по кроках:

моделювання для аналогічного об’єкта протягом заданого часового відрізка за сценарієм самого ефективного використання всіх наявних фінансових потоків;
розрахунок норми прибутковості інвестицій по об’єкту розрахунку;
аналіз отриманих результатів будь-яким статистичним або експертним методом з метою приведення наявних характеристик аналізу до оцінюваного об’єкта нерухомості.

Оцінити ринок

Метод моніторингу заснований на наступних даних:

постійному аналізі ринкової ситуації;
відстеження по операціях показників інвестицій в нерухомі об’єкти.

Анализируемую інформацію узагальнювати потрібно по різних ділянках ринку і регулярно висвітлювати. Дані слугують орієнтиром для фахівців з оцінками. Вони дозволяють проводити порівняльний аналіз розрахункових показників з чинними, перевіряти правдивість різних коригуючих відхилень. Якщо потрібно врахувати вплив ризику на ставку дисконту, норму доходу при оцінці нерухомих об’єктів слід вносити моментальні поправки. Якщо дохід складається з двох і більше джерел, один з яких можна вважати гарантованим і надійним, то до нього застосовується одна ставка доходу, а інші джерела дисконтуються за більш високою ставкою. Наприклад, розмір надбавок у вигляді відсотків встановлюється від обсягу бізнесу орендаря і є величиною, що змінюється в часі, залежної від сезонних факторів. Даний прийом допомагає врахувати ступінь ризику при отриманні прибутку від об’єкта нерухомості в єдиному вигляді. За аналогією можна враховувати і різні ступені ризику отримання доходу від об’єкта нерухомості за тимчасовим відрізкам.