Метод дисконтування грошових потоків: особливості, принципи і вимоги до розрахунків

Виділити основне

Метод виділення використовується, коли норма прибутку розраховується як ставка відсотка. Вона вважається на основі інформації про проведені аналогічних операціях з об’єктами на нерухоме ринку. Цей метод трудомісткий і складний. Механізм розрахунку полягає:

• в побудові гіпотез про величиною майбутніх доходів;
• у порівнянні майбутніх потоків фінансів з початковими капіталовкладеннями (вартістю придбання).

При цьому формула буде розраховуватися в залежності від обсягу вихідної інформації і величини заявлених прав покупця. Норма доходу, на відміну від коефіцієнта початкових вкладень, прямо з даних про продаж не може бути виділена. Немає можливості її розрахувати без виділення і аналізу припущень покупця щодо майбутніх фінансових можливостей.

Найзручніший варіант розрахунку ставки дисконтування методом виділення при умові, що відбувається опитування інвестора (спонсора) та з’ясування:

• який відсоток був використаний при визначенні початкової продажної вартості;
• як прогнозувалися майбутні фінанси.

Якщо оцінювачем отримані всі необхідні йому дані, то він може розрахувати внутрішню норму прибутку аналогічного об’єкта. На отриману цифру він буде спиратися при визначенні норми доходів по інших угодах. Варто пам’ятати, що кожен об’єкт унікальний, неповторний і має свої фінансові особливості. Хоча при певних відхилень (погрішності) можна отримати значення ставки дисконтування методом виділення, що будуть відповідати передбачуваному спільного розвитку в майбутньому часі. Однак необхідно знати, що в якості таких угод повинні підбиратися такі по реалізації об’єктів, схожих на первинний, існуюче використання яких є найефективнішим.

Хід розрахунку за методом виділення по кроках:

• моделювання для аналогічного об’єкта протягом заданого часового відрізка за сценарієм самого ефективного використання всіх наявних фінансових потоків;
• розрахунок норми прибутковості інвестицій по об’єкту розрахунку;
• аналіз отриманих результатів будь-яким статистичним або експертним методом з метою приведення наявних характеристик аналізу до оцінюваного об’єкта нерухомості.