Метод дисконтування грошових потоків: особливості, принципи і вимоги до розрахунків

Методом дисконтування грошових потоків та фактори впливу

При розрахунку ставки враховуються наступні фактори впливу:

• коефіцієнт інфляції;
• прибутковість по об’єктах;
• прибуток з урахуванням всіх ризиків;
• ставка Центробанку;
• відсоток комерційних банків із запозичення коштів;
• середня вартість капіталу.

Порядок застосування методу

Для адекватного використання методу дисконтування грошових потоків в оцінці бізнесу необхідно діяти за таким алгоритмом:

• Вибір періоду для оцінки. У Росії він не може перевищувати тридцять п’ять років. У світі використовують більш довгі періоди оцінки.
• Визначення типу грошового потоку, який досліджують. Наприклад, можна описувати величини фінансових зменшуються і зростаючих потоків (доходів і витрат) шляхом опису фінансової звітності (поточної і за попередні роки) та актуальної ситуації на сучасному ринку з урахуванням похибок. Враховуються кілька видів доходів: сукупний дохід (за вирахуванням податку на нерухомість і підприємницьких витрат); прогнозований сумарний дохід; чистий операційний дохід (за вирахуванням вкладень в основний капітал і платежів по оплаті кредитів і позик); фінансові потоки до і після сплати фіскальних зборів.
• Розрахунок реверсії або залишкової вартості оцінюваного об’єкта після того, як доходи перестали надходити. Реверсию можна приблизно визначити за допомогою вивчення вартості подібних об’єктів на російському ринку або прогнозу ситуації на ринку. Можливий розрахунок ставки капіталізації або річного доходу, наступного після закінчення прогнозного тимчасового відрізка.
• Обчислення ставки дисконтування. Непростий момент у цьому розрахунку – правильне прогнозування норми майбутнього доходу. Для цього існує більше десяти способів методі дисконтування грошових потоків. Приклади економічних способів розрахунку: кумулятивний метод, або додавання ризиків, методи порівняння інвестицій, спосіб виділення (обчислення відсотка від угод щодо аналогічних об’єктів), моніторинг, заснований на відстеженні ринку для аналізу інвестицій в нерухомість, при якому ставка виводиться шляхом порівняння зведених показників.
• Застосування методу дисконтування грошових потоків по обчислених показників. Для обчислення застосовують наступну формулу: ДДП = ∑Nt=1ДП / (1+ Сд)t, де ДДП – дисконтовані грошові потоки; ДП – грошовий потік у вибраний часовий відрізок (t); Сд – норма майбутнього доходу; t – часовий прогнозний період; N – кількість прогнозних періодів прояву майбутніх грошових потоків.