Квартира у власності менше 3 років, як продати? Купівля квартири: ризики

Покупка квартири – це важливий момент в житті кожної людини. Дана інвестиція не тільки великої, але і піддається певному ризику. «Квартира у власності менше 3 років» – такі заголовки оголошень сьогодні зустрічаються дуже часто. Більшість людей не розуміють, для чого в оголошенні продавець вказує такі подробиці. Як же уникнути помилок і купити квартиру без ризику? Для цього необхідно детально ознайомитися з усіма формальностями та умовами купівлі і продажу.

Правила безпеки при купівлі нерухомості

Ризики при придбання квартири на сьогоднішній день дуже великі. Як не попастися на обман ріелтора і продавця? Як убезпечити себе під час купівлі-продажу житлового приміщення? Потенційний покупець, щоб не бути обдуреним, повинен звертати увагу на такі деталі, як історія житлового об’єкта, документи на квартиру, претенденти на житлоплощу, відповідність житла документами.

Перед оформленням документів покупки необхідно детально вивчити історію житла. Слід знати відповіді на ряд питань:

• хто зараз власник квартири;
• хто був раніше власником;
• хто прописаний у цій квартирі;
• скільки проживає прописаних мешканців.

Що стосується паперів, перед оформленням необхідно ретельно вивчити документи на житлове приміщення. Дуже часто шахраї використовують фальшиві документи.

Крім того, покупець повинен бути впевнений, що купує квартиру легально, а житло має відповідати документам. Ось, наприклад, кілька уточнюючих запитань, які слід поставити власнику, якщо була реконструкція квартири: «Була перепланування квартири законна?», «Керуючі служби давали згоду на перенесення комунікацій?».

Необхідні документи на квартиру

Покупка квартири – це серйозна операція, тому важливо при оформленні договору бути обізнаним в необхідному пакеті документів. Більшість покупців думають, що всі питання по купівлі-продажу можна перекласти на агента з нерухомості. Потрібно пам’ятати, що він не несе фінансової і правової відповідальності за підписання угоди. Агент з нерухомості тільки надає інформаційні послуги.

Квартири зазвичай можуть бути первинними або вторинними. Під час покупки в новобудові клієнт може придбати житло вже в зданому будинку або брати участь у пайовому будівництві. Процедури купівлі житла в уже зданому новому будинку та процедури придбання житла на вторинному ринку однакові.

Якщо клієнт бере участь у пайовому будівництві, то спочатку з ним укладають договір пайової участі (ДДУ), а після спорудження будівлі покупець оформляє право на власність. Для того щоб зареєструвати ДДУ, від клієнта вимагається:

• заяву (бланк заяви можна отримати на місці);
• договір ДУ;
• чек про оплату держмита в розмірі 100 рублів плюс копія чека.

Підводні камені під час купівлі нерухомості

Під час продажу головна мета продавця – це як можна більше заробити на угоді. Для того, щоб не придбати житло, яке не буде відповідати ціні, слід остерігатися банальних помилок. Часті помилки під час покупки:

Покупка квартири в поспіху. В даному питанні не слід поспішати, і перед оформленням документів потрібно подивитися хоча б десять варіантів.

Придбання житла в літній період. Для того щоб виявити похибки приміщення, потрібно розглядати варіанти восени або взимку. Тоді можна зрозуміти, наскільки добре опалюється приміщення, тече дах, перевірити стіни на наявність цвілі.

Вікна і вигляд з них. Потрібно звернути увагу, чи немає під вікнами будівництва або галасливій магістралі.

Перепланування приміщення. Щоб уникнути проблем з законом, план квартири повинен відповідати паспорту БТІ.

Електропостачання приміщення. Відповідно до законів РФ, для того щоб переносити розетки, власник повинен мати проект електропостачання житлового об’єкта.

Огляд житла ввечері. Фахівці радять оглядати житло вдень, щоб побачити всі похибки приміщення.

Відмова від допомоги юриста. Під час купівлі нерухомості необхідно скористатися послугами юриста. Це допоможе уникнути проблем у подальшому.

Можливі способи шахрайства під час купівлі-продажу приміщення для проживання

Як убезпечити себе і не потрапити на шахрая? Сьогодні квартирні аферисти працюють за такими схемами:

Багаторазова продаж житла. Під час такої оборудки шахраї дають фальшиві документи і вимагають повну оплату після реєстрації нотаріусом.

Продаж чужої квартири. Шахраї готують неправдивий пакет документів на орендовану квартиру і намагаються продати її.

Сплата авансу. Аферист вимагає аванс від покупця, після чого шахрай швидко зникає.

Для того щоб не попастися на обман, необхідно дотримуватися деякі рекомендації:

Слід укладати договір купівлі-продажу в присутності юриста.

Необхідно просити всі копії підписаних документів власника квартири.

Перед оформленням договору слід якомога більше дізнатися інформації про власника.

Покупець під час укладення договору має повне право вносити свої зміни. Якщо продавець буде забороняти введення змін, то слід відмовитися від такого договору.

Під час укладання угоди повинні бути присутніми два обличчя. Вони зможуть бути свідками в суді, якщо виникнуть якісь проблеми.

Купівля житла, яке перебуває у власності менше 3 років

Продаж квартири менше 3 років у власності обумовлена умовами і порядками, які прописані в статті 220 Податкового Кодексу Російської Федерації. Якщо вартість житла більше одного мільйона рублів, то закон зобов’язує продавця заплатити податок на дохід з продажу житлового приміщення. Якщо продається квартира у власності менше 3 років, податок становить тринадцять відсотків від загальної вартості житла.

Багато продавців можуть намагатися перехитрити закон і не заплатити покладається податок. Вони пропонують покупцеві підписати договір на суму менше одного мільйона рублів і заплатити необхідну частину неофіційно. На такі операції не слід погоджуватися, так як можна втягнути себе у великі неприємності. Наприклад, продавець може розірвати договір купівлі-продажу, і під час судового засідання продавцю повернуть квартиру, а покупцеві – гроші, зазначені в договорі. Якщо було здійснено продаж квартири менше 3 років у власності, за законом повинен бути сплачений податок. В іншому випадку, це призведе законне покарання.

Типові ризики

Покупка квартири менше 3 років у власності може призвести до великих ризиків. Існують кілька причин для занепокоєння:

Подарована квартира менше 3 років у власності може повернутися до власника назад, якщо з моменту дарування минуло не більше трьох років.

Може бути анульований договір, якщо в квартирі прописані неповнолітні або недієздатні особи.

Неможливо отримати податкове вирахування з житлового об’єкта, якщо квартира у власності менше 3 років.

Такі ризики можливі, але не у всіх випадках. Сьогодні квартира у власності менше 3 років, як правило, не несе з собою на додачу проблеми і турботи покупцеві. Хоча, звичайно, завжди бувають винятки. Можна потрапити на шахраїв, житло з боргами або в заставі.

Ризики під час придбання житла за дорученням

Під час придбання квартири за дорученням існують свої ризики. Три основні загрози:

Придбання квартири за підробленою довіреністю.

Відчуження власності за простроченою або відкликаною довіреності.

Смерть власника, від якого діє довірена особа. В цьому випадку краще зустрінеться з власником і домовитися про те, що покупець буде сам займатися оформленням без посередника.

Якщо власників майна декілька, то необхідно отримати письмову відмову від кожного власника.

З чого повинна складатися справжня довіреність

Для того щоб упевнитися справжності довіреності, слід перевірити на дійсність. У непідробний документі повинні бути зазначені:

• паспортні дані довірителя (ПІБ, дата народження, місце проживання, серія і номер паспорта);
• дані про довірену особу;
• адреса відчужуваного житла;
• підпис того, хто видав цю довіреність;
• посвідчувальний напис і нотаріальна друк.

Ризики під час купівлі житла, отриманого шляхом спадщини

Продавцем може бути людина, який отримав у спадок квартиру від іншої особи. Необхідно знати нюанси такого спадщини:

• спадщина може переходити разом з боргами;
• спадщина може переходити до спадкоємця, будучи в заставі; в такій ситуації він не має право розпоряджатися спадщиною;

Кілька проблем, які можуть виникнути:

• подача позову до суду з метою розірвати угоду спадщини;
• обтяження квартири, наприклад, якщо була підписана довгострокова оренда, то такий договір залишається законним, навіть якщо змінюється власник.

Перевірка на чистоту квартири з юридичної сторони

Для того щоб убезпечити себе і не потрапити в махінацію шахрая, необхідно перевірити квартиру на юридичну чистоту. Новому власникові потрібно:

• дізнатися про терміни набуття права на спадщину;
• звернутися до нотаріуса, який оформляв спадщину, щоб запобігти появі інших спадкоємців.

Оспорювання угоди

Існують випадки, коли покупець стає ініціатором розірвання договору купівлі-продажу. Відповідно до закону (стаття 450 ЦК Росії) анулювати угоду можна на законній підставі:

• якщо продавець серйозно порушив підписаний договір;
• у тому випадку, якщо умови угоди суперечать нормативно-правовим актам;
• у разі ущемлення прав третьої особи (спадкоємця);

Дане питання можна вирішити двома способами: за згодою сторін або в суді, якщо одна зі сторін не хоче розривати договір.

Обмін квартири у власності менше 3 років

Обмін житлових приміщень сьогодні стало актуальним. У багатьох виникають питання:

• Квартира, що знаходиться у власності менше 3 років, підлягає обміну?
• Зобов’язані власники сплачувати податок під час обміну?

Якщо житло було в надбанні менше 3 років, то власник звільняється від сплати податку під час обміну житла, претендуючи на податкове вирахування. Такий вирахування якраз дорівнює тринадцяти відсотків від загальної суми житла.

Але якщо термін володіння перевищує хоча б на один місяць, то власник зобов’язаний заплатити державі податок, для того, щоб угода вважалася дійсною і була зареєстрована.

Всі закони РФ з обміну квартир прописані в Цивільному кодексі (стаття 567), а в статті 217 НК вказано розмір податку для оплати.