Комісія з оскарження кадастрової вартості при Росреестре. Порядок оскарження кадастрової вартості

Деякий час тому податкові платежі на нерухомість компаній і приватних осіб встановлювалися на основі залишкової вартості об’єкта. З 2014 року законом були внесені зміни до бази розрахунку і його порядок. За новими правилами податок встановлюється на основі вартості об’єкта з кадастру. За даною процедурою виникає багато претензій. Вирішити проблеми допоможе комісія з оскарження кадастрової вартості, про яку піде мова в статті.

Суть

Чому з’являються розбіжності з розрахунку кадастрової вартості об’єктів майна? Земельні ділянки оцінюють за методом «масового порядку» – визначення середньої ціни в усіх кадастрових кварталах, при цьому не враховуються особливості окремих ділянок: місця розташування, якість ґрунту, ступінь оснащеності інфраструктурою.

Не враховуються і інші фактори, з-за чого виникають суттєві відмінності між ринковою вартістю та кадастрової ціною. Такі питання з’являються і під час ознайомлення з встановленою кадастрової вартістю будівель і споруд.

Причиною невдоволення оціночної діяльності була недостовірність застосовуваної інформації про конкретних об’єктах. При незгоду з підсумками масової оцінки майна законодавці дозволяють оскаржити їх, звернувшись у спеціальну комісію.

Навіщо потрібно кадастрова вартість?

Є кілька ситуацій, для чого може знадобитись ця інформація. Цей показник необхідний для визначення розміру податку на житло. Саме він розраховується автоматизованої службою кадастру. Розрахунок виконується на основі даних про нерухомість, які були зафіксовані в кадастрі.

А адже раніше всі операції з нерухомості здійснювалися за ринковою та інвентаризаційної вартості. Перша формувалася без державних органів, а друга – не була вірною. Саме тому стали використовувати кадастрову вартість.

На основі даного показника встановлюється сума зборів і податків, пов’язаних з відчуженням приміщення і з його використанням. Кадастрова вартість вимагається і у випадку переходу нерухомості у спадщину, при оформленні іпотеки, визначення платежів для операції з обміну або дарування. Ця величина непостійна, зазвичай вона поступово збільшується. Якщо виявлені якісь неточності, звертаються в Росреестр Москви або іншого міста.

Розрахунок

Під час розрахунку цього показника враховуються:

Середня вартість за 1 кв. м.

Рік зведення об’єкта.

Враховуються і регіональні коефіцієнти. Оскільки ціни на нерухомість відрізняються в одному регіоні, важливо розташування об’єкта. Дізнатися більше точну інформацію за даним показником можна в Росреестре Москви або іншого міста. Вартість 1 кв. м у столиці Росії може становити близько 0,5 млн рублів, а в невеликих містах – 20-25 тис. рублів.

При рішенні про продаж нерухомості або оформленні кредиту під заставу об’єкта слід знати справжню ціну житла. Тому багато звертаються до незалежних оцінювачів. Оскільки кадастрова вартість хоч і повинна бути реальною ціною, але на практиці вона не завжди така. Оцінювачем буде визначена ринкова вартість і видано висновок, що і треба представляти в банк або покупцю об’єкта. Але така робота платна.

Розмір податку

Ставка податку за кадастрової вартості залежить від суми:

• До 10 млн рублів – 0,1 %.
• 10-20 млн – 0,15 %.
• 20-50 млн – 0,2 %.
• 50-300 млн – 0,3 %.
• Від 300 млн – 2 %.
• Гаражі – 0,1 %.
• Незавершені споруди – 0,3 %.
• Інша нерухомість – 0,5 %.

Велике навантаження на власників елітної нерухомості. Показники для власників об’єктів середнього класу та економ помірні.

Склад комісії

За законом комісії з оскарження кадастрової вартості створюються Росреестром. Організація і робота даного апарату встановлюються за Наказом Мінекономрозвитку РФ № 263 від 04.05.2012. Він діє у всіх суб’єктах РФ постійно.

Рішення про створення комісії з оскарження кадастрової вартості публікують в інтернет-ресурсах адміністрації регіонів. Там же власників сповіщають про правила прийому заяв та їх розгляду. Зазвичай фахівці управлінь перед прийомом заяв розповідають про нюанси розрахунку ціни по кадастру і роботі комісії по перегляду.

До складу комісій з оскарження кадастрової вартості входять співробітники:

Органів виконавчої влади.

Управлінь Росреестра.

Департаменту по управлінню держ. майном.

СРО оцінювачів.

Процедура виконується за участю голови комісії з оскарження кадастрової вартості. Присутність всіх потрібних фахівців дозволить визначити точний показник.

Хто може звертатися?

Звернутися в комісію Росреестра по оскарження кадастрової вартості можуть приватні особи і представники установ, якщо підсумки розрахунків ціни за кадастру помітно різняться з очікуваними і ведуть до завищення податків на майно.

До них відносять власників і зацікавлених осіб, наприклад, орендарів або власників приміщень з неоформленим на дату оцінки правом користування землею. А так як сума кадастрової вартості визначає вартість ділянки, то інтерес заявника виправданий. Законодавством введені терміни обігу. Це можливо лише протягом півроку з дати внесення підсумків оцінки в держ. кадастр.

Причиною звертатися в комісію Росреестра по оскарження кадастрової вартості, крім неправильного розрахунку, виконаного за недостовірної інформації про технічний стан і характеристики об’єкта, та встановлення ринкової вартості об’єкта на дату встановлення кадастрової. Сума податку на нерухомість визначається за оціночною вартістю.

Документи

Щоб спір був розглянутий, необхідно підготувати наступну документацію:

Заява про оскарження кадастрової вартості.

Кадастровий паспорт, в якому є інформація про предмет спору.

Папір на право володіння об’єктом нерухомості (копія, посвідчена нотаріусом).

Документи, службовці підтвердженням неточності або недостовірності відомостей, які застосовуються в розрахунку. Зазвичай це технічна документація, де фіксуються характеристики об’єкта.

Незалежний звіт про ринкової вартості.

Висновок експерта. Документ не вимагається в тому випадку, коли різниця в сумі ринкової та кадастрової ціни більше 30 %.

Оформлені в електронній формі звіт та висновок експерта враховуються комісією з оскарження кадастрової вартості в Москві або іншому місті у тому випадку, якщо всі завіряється посиленою кваліфікованої електронним підписом, адже це гарантує незмінність даних після підписання документа.

Якщо в заяві немає додатків, його не приймають. У кожному регіоні позначений список документації доповнюється. Наприклад, щоб встановити підстави, які призвели до спору, заявник може подати запит про надання відомостей про об’єкт. Через 7 днів після запиту має надійти відповідь, який і може використовуватися як додаток до заяви.

Як подавати документи?

Де відбувається заперечення кадастрової вартості земельної ділянки та будівель, необхідно дізнаватися на сайті адміністрації суб’єкта. Там же є інформація про функціонування даного органу. Подати документи можна особисто за адресою або відправити поштою.

У деяких регіонах комісія тільки формується. Але її відсутність не є підставою для відмови в перегляду ціни об’єкта. В даному випадку треба звернутися в Управління Росреестра округів. Заява щодо оскарження кадастрової вартості земельної ділянки або об’єкта розглядається протягом місяця з дати надходження. Дана процедура безкоштовна.

За 7 днів з реєстрації заяви комісія повідомляє заявника і власника (якщо це різні особи) про надходження заяви та його прийняття з датою. Повідомлення надсилається й у орган місцевого самоврядування того суб’єкта, де знаходиться спірний об’єкт.

Проведення засідання

Виконання процедури встановлено за наказом № 263. Регламент складається з:

Обов’язкового оповіщення про дату, місце і час проведення за 5 робочих днів.

ПІБ заявника, СНІЛС (від приватної особи), найменування компанії, реєстраційного номера, адреси.

Місця знаходження та кадастрового номера об’єкту.

Аргументованих підстав, які призвели до суперечки.

Інформативних відомостей про СРО оцінювачів.

Порядок оскарження кадастрової вартості передбачає, що наприкінці виноситься рішення, якщо у заході бере участь 50 % заявлених представників. Його виносять після відкритого голосування, де думку висловлюють лише «за» або «проти».

Деякі експерти вважають, що саме з-за такого прийняття рішення відбувається зловживання учасниками комісії своїми правами, так як в їх інтересах поповнення бюджету, а не зменшення вартості об’єктів. Але зараз законним є лише такий метод розгляду спорів та прийняття рішень.

Покрокова процедура

Оспорювання кадастрової вартості нерухомості виконується по наступній інструкції:

Необхідно подати заяву. До нього додаються документи. Для цього слід дізнатися, де розташовується комісія.

Потім необхідно дізнатися дату засідання. З прийомом документів видається розписка про прийняття. Там же фіксується телефон для відстеження заявки і призначення дати засідання. Розглядається заява протягом місяця.

Потім потрібно підготуватися до засідання комісії. Для цього слід визначити, хто буде займатися захистом прав. Можна прийти самостійно, але іншим варіантом буде запрошення оцінювача або юриста. Навіть якщо буде обраний 2 або 3 варіант, слід сходити на засідання, хоча це необов’язкова умова, якщо фахівець буде працювати за дорученням.

День засідання зазвичай проходить скрізь однаково. В коридорі збирається 20-30 заявників з подібного питання. Виноситься список учасників. Заявників запрошують по черзі в зал. Під час засідання обговорюється звіт про оцінку характеристик нерухомості, юридичних тонкощів. Після обговорення озвучується рішення.

Рішення може бути позитивним або негативним. У першому випадку результат формують письмово і протягом тижня передають в кадастрову палату. Потім через 3-4 тижні створюється кадастровий паспорт з новою ціною. При відмові слід усунути зауваження, висунуті головою, і подати документацію вдруге. Можливо і оскарження рішення в суді.

Така процедура виконується у всіх випадках, будь-якого об’єкта нерухомості не стосувалося справу. Фахівці приймають рішення на основі перевірки документації, законодавчих норм.

Рішення

Якщо заяву з перегляду аргументовано неправильністю, недостовірністю або неточністю використовуваної інформації при розрахунку, то слід чекати одного з рішень:

Відхилення заяви та використання в оцінці перевірених даних.

Перегляд кадастрової ціни при підтвердженні використання неточних даних.

При подачі заявки з перегляду розміру кадастрової вартості за відомостями альтернативного звіту СРО про ринковою ціною комісією виноситься рішення про встановлення вартості об’єкта на основі кадастру, що дорівнює її ринковим показником. Про рішення заявника сповіщають протягом 5 робочих днів.

Що робити далі?

Слід враховувати, що подача юридичними особами такої заяви до суду без звернення в комісію неможлива. Спірні моменти про кадастрової вартості можна оскаржити в судовій інстанції тільки після відмови комісії або якщо вона не провела захід у встановлений термін.

Якщо заявник не згоден з рішенням, то може подати позов до суду. При оскарженні не розглядається рішення комісії, причини відмови. Процедура досудового оскарження оцінки об’єктів нерухомості по кадастру вважається позитивним моментом, так як використання способу «масового порядку» призводить до розбіжностей, а при прямому зверненні до суду ускладнює їх роботу.