Іпотека в силу закону: що це таке, особливості та вимоги

Угоди, пов’язані з купівлею-продажем нерухомості, останнім часом все частіше оформлюються через банк за допомогою іпотечного кредиту. Вигідні відсоткові ставки, мінімальні терміни розгляду, можливість використання материнського сертифіката та державні програми субсидування роблять їх доступнішими. Ті, хто вперше стикається з банківськими послугами, прийшовши у відділення, чують безліч нових термінів і виразів. Одне з них – іпотека в силу закону. Що це таке – так відразу і не зрозуміти. Тому варто окремо розглянути це питання, щоб в учасників правочину було розуміння і усвідомлення того, що відбувається.

Позначення іпотеки в силу закону

В Цивільному кодексі і законі РФ №102 «Про іпотеку» законодавцем закріплено визначення того, що таке іпотека в силу закону. Даний напрямок кредитування завжди передбачає наявність обтяження або його ще прийнято називати майнову заставу. Найчастіше зустрічається оформлення угод з нерухомістю за рахунок використання коштів банку. Таким чином і виникає іпотека. Найбільш надійний варіант – це оформлення її в силу закону, оскільки позичальник не зможе оскаржити право власності через гарантованого наявності обтяження.

Як тільки право на нерухомість зареєстровано в ЕГРП (Єдиний державний реєстр прав), можна говорити про виникнення зобов’язань даного виду іпотеки. Право власності утворюється за рахунок оформлення договору ренти, купівлі-продажу, застави майнових прав.

Особливості оформлення

Більшість клієнтів спочатку отримують схвалення за кредитом на іпотеку і тільки потім починають шукати підходящий об’єкт нерухомості. Визначившись, вони підписують кредитний договір і тільки після про купівлю-продаж. Як тільки відбулася державна реєстрація іпотеки в силу закону, банк перераховує кредитні кошти на адресу продавця нерухомості. Таким чином, клієнти не можуть вибирати, у якій формі буде оформлена іпотека. Якщо мова йде про покупку нерухомості з використанням позикових коштів, іпотека автоматично буде вважатися оформленої в силу закону.

Документально позичальник стає власником об’єкта нерухомості, але оскільки вона набувається за рахунок позикових коштів, стає водночас і заставою. Отримані грошові кошти позичальник може витратити тільки на придбання об’єкта нерухомості, який в подальшому переходить у якості застави кредитній установі. Готівковий використання кредитних коштів не передбачено.

Підстави для оформлення

На законодавчому рівні закріплено такі види об’єктів нерухомості, які можуть бути придбані в рамках іпотеки: квартира на вторинному ринку або новобудова, кімнати, земельна ділянка, будинок (котедж, особняк), гараж, кооператив, виробниче приміщення. Якщо один з них купується з допомогою частини банківських коштів, то виникає іпотека в силу закону. Сюди відноситься випадок, коли нерухомість купується в розстрочку.

Вона може бути надана також при оформленні договору ренти або для будівництва будинку. При будівництві споруди або будівлі на земельній ділянці, що перебуває у обтяження у кредитної установи, іпотека буде поширюватися і на ці об’єкти в тому числі. Виняток можуть становити правила, прописані в договорі іпотеки.

Обов’язки і права позичальника

Після оформлення іпотеки в силу закону, застава має бути збережений у тому ж вигляді, в якому був переданий спочатку. Відповідальність позичальника поширюється і на випадки псування або втрати цілісності майна. Якщо один з цих пунктів стався, необхідно поставити кредитора до відома.

У тому разі, коли предметом іпотеки служить заміський будинок, позичальник має право забудовувати територію навколо нього будь-якими будівлями, які не суперечать закону. Для цього йому не потрібно отримання схвалення або згоди банку.

Якщо параметрами іпотечного кредиту передбачена можливість передати заставлене майно третій особі, то воно стає заставодавцем і відповідає за виконання умов договору про іпотеку. Сюди також можуть входити зобов’язання, які попереднім власником були порушені.

Реєстрація права

Визначившись з тим, що це таке іпотека в силу закону, необхідно розуміти, як відбувається порядок реєстрації. Кожен випадок, який пов’язаний із зміною власника, підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав. Перш ніж оформити угоду, необхідно визначитися з тим, чи знаходиться об’єкт обтяження третіх осіб. Перевірити інформацію можна через онлайн-сервіси ЕГРП або МФЦ, звернувшись в Росреестр.

Щоб перейти до процесу реєстрації, необхідно зробити наступні дії:

• Отримати схвалення на кредит в банку, оформити договір купівлі-продажу.
• Надати в державний орган дані документи, а також заставу для оформлення реєстрації.

Реєстрація здійснюється протягом 5 робочих днів. Якщо говорити про такі об’єкти нерухомості, як земельна ділянка, нежитлове приміщення, споруда, будівля, то російським законодавством передбачений строк 15 робочих днів.

Документальне оформлення

Офіційне підтвердження того, що об’єкт нерухомості знаходиться в обтяження, виступає застава. Як правило, після реєстрація іпотеки в силу закону, вона оформляється працівником банку. Однак зустрічаються і такі випадки, коли оформляє заставну нотаріус.

Оскільки об’єкт нерухомості знаходиться в обтяження, його не можна реалізувати без отримання схвалення банку. У свідоцтві про реєстрацію права в розділі «Обтяження» обов’язково повинна бути зроблена відмітка про те, що об’єкт придбано за рахунок кредитних коштів. Як тільки вся заборгованість буде погашена, а зобов’язання перед банком будуть повністю виконані, у свідоцтві про право власності, реєстратор проставить штамп про гасінні. Держмито за дану процедуру не стягується, передбачений законом триденний термін для здійснення даної процедури.

Без письмової згоди заставодержателя неможливо провести вилучення або відчуження нерухомого майна, взятого в іпотеку.

Чи можна замінити на іпотеку в силу договору

Щоб розуміти, що це таке – іпотека в силу закону, необхідно розрізняти і інший її вид – іпотека в силу договору. Вона можлива при оформленні угоди з уже наявними у власності майбутнього позичальника об’єктом нерухомості, який він передає в якості застави. Можливий також варіант, коли позичальник отримує кредитні кошти, оформляє право власності і лише потім передає нерухомість в якості застави банку. Без оформлення в заставу іпотека в силу договору також можлива, в такому разі і обтяження не виникає.

Цей напрям має певні ризики, оскільки існує ймовірність не повернення виданих коштів. Самостійно визначити тип іпотеки неможливо. Він витікає, виходячи з предмета іпотеки та способу розпорядження отриманими коштами.

Коротко про відмінності між двома формами іпотеки

Якщо підсумувати відмінності, то це буде виглядати наступним чином:

• Порядок реєстрації: іпотека в силу договору підлягає реєстрації окремо, а документи повинні бути представлені в ЕГРП спільно з заставодавцем і заставодержателем. При оформленні договору іпотеки в силу закону процес реєстрації відбувається одночасно з оформленням прав в ЕГРП новим власником. Заставодержатель і заставодавець можуть надати документи до державного органу окремо.
• Оформлення іпотеки в силу закону передбачає цільове використання коштів, при якій об’єкт нерухомості, що купується автоматично стає заставою. За договірною іпотекою застави може і не бути, але як обтяження може виступати нерухоме майно власника.
• Процес оформлення іпотеки в силу закону не передбачає необхідності сплати державного мита, чого не можна сказати при договірної її формі.

Зміна власника або припинення дії заставної

У тому випадку, якщо оформлена іпотека майна в силу закону, але позичальник не виконує свої зобов’язання, заставна може бути передана кредиторові для реалізації. Як тільки зобов’язання в рамках іпотечного кредитного договору виконано, заборгованість погашена, вона (застава) перестає діяти. Можна сміливо говорити про зняття іпотеки в силу закону.

На законодавчому рівні допускається зміна власника заставної, наприклад, при її продажу або рефінансування іпотечного кредиту. Якщо власнику свідоцтва необхідно, щоб у полі «Обтяження» не було відміток про кредит, то йому потрібно буде оформити нове свідоцтво. Для його отримання власник сплачує державне мито в розмірі 200 рублів.

Терміни розгляду та необхідні документи для зняття обтяження

Максимальний термін, протягом якого відбувається державна реєстрація зняття обтяження, – три дні. Для здійснення процедури, необхідно надати наступні документи:

• Заява від заставодавця з додатком документів, що свідчать про повне виконання обов’язків в рамках іпотеки.
• Заява власника заставної, як правило, оформляється від імені банку.
• Якщо припинення зобов’язань в рамках іпотеки було прийнято на підставі судового рішення, то його необхідно також надати.

Заява може бути подана спільно власником майна і банком. У більшості випадків, після повного виконання зобов’язань клієнт (колишній позичальник) сам звертається до державного органу. Примітно, що заставну він може отримати, підписавши акт прийому-передачі у відділенні банку, де був оформлений іпотечний кредит. Також потрібна довідка про відсутність заборгованості із зазначенням дати, коли відбулося закриття іпотечного договору.

Якщо великий банк, то він може самостійно провести зняття обтяження, після виконання позичальником зобов’язань по іпотеці.