Інвестиційний договір: зразок. Інвестиційний договір на будівництво

Віктор Кузьмін

1 minute

У російській правовій практиці є поняття інвестиційного договору. Особливо цікавий той факт, що, незважаючи на широку поширеність даного типу угоди, офіційного закріплення у законодавчих джерелах воно не має. Яким же чином такі договори укладаються на практиці?

Визначення

Згідно з поширеною трактуванні, інвестиційний договір – це угода, як правило, комерційного характеру, що визначає механізм передачі грошових коштів або матеріальних цінностей особою або групою суб’єктів у розпорядження підприємства з метою подальшого повернення вкладень у вигляді процентної надбавки або наділеного високою вартістю активу. Підписуючи такого роду контракт, інвестор передає фінанси чи майно на користь іншої особи, найчастіше у власність або оперативне управління.

Таким чином, основна мета, з якою укладається договір про інвестиційну діяльність, – подальше отримання комерційно відчутної вигоди вкладника коштів або матеріальних цінностей. При цьому джерело отримання інвестором доходу – діяльність організації, яку він вклався. Договір, про який йде мова, як правило, передбачає, що відповідні активності одержувача грошових коштів носять підприємницький характер. Хоча правова природа таких угод може бути різною.

Інвестиції в будівництво

Особливу популярність придбав інвестиційний договір у будівництві. Джерелом фінансування діяльності девелоперів, як правило, виступають грошові кошти, поступаемые ззовні – від громадян (якщо мова йде про зведення житлових будинків), організацій, держави або муніципалітетів (якщо об’єкт має комерційне призначення). Інвестиційний договір у сфері будівництва передбачає, що вкладник передає девелоперу грошові кошти взамін на отримання готової нерухомості за фактом її зведення (або, як варіант, право придбати об’єкт, що цікавить з істотними преференціями).

Цікавий той факт, що такого типу контракти ніяк не класифіковані в цивільному законодавстві РФ.

З точки зору правового статусу, інвестиційний договір на будівництво – зразок змішаної угоди, легітимність якого гарантується формулюваннями 2 пункту 421-ї статті ЦК РФ – про можливість укладення контрактів, які можуть бути як передбачені законами РФ, так і не мати такого статусу.

Структура такого роду угод, як правило, має на увазі присутність елементів, характерних для типів договорів в самих різних сферах.

Тобто будівельні контракти можуть містити формулювання, властиві для договору позики, підряду, або, наприклад, товариства, виходячи із специфіки діяльності фірми, що одержує інвестиції.

Нюанси законодавства

Разом з тим, ЦК РФ – не єдине джерело права, який визначає статус будівельних контрактів (точніше, дає орієнтири для складання їх структури). При складанні таких угод можуть застосовуватися норми ФЗ “Про інвестиційної діяльності”, а також Закону РРФСР аналогічної спрямованості – в тих частинах, де положення не суперечать більше новому правовому акту. Наприклад, деякі норми, викладені у зазначеному ФЗ, застосовуються, якщо мова йде не про будівництво об’єкта “з нуля”, а, скажімо, про капітального його ремонту або реконструкції. Угоди такого роду в ряді випадків також іменуються інвестиційними договорами. Оскільки в цивільному законодавстві чіткого визначення таких контрактів ні, це не помилка.

Ознаки інвестиційних договорів

Як ми зазначили вище, закони РФ не дають чіткого визначення, що ж таке інвестиційний договір. На самому початку статті ми навели одну з популярних трактувань цього терміна, але офіційного характеру наше визначення не носить. Разом з тим, російськими юристами виділяється кілька типових ознак інвестиційного договору. Розглянемо їх.

Ключовий критерій тут – економічний зміст угод. Деякі юристи вважають, що принципового значення не має, полягає інвестиційний договір між фізичними особами, юридичними або тим і іншими – суб’єкти цивільних прав можуть бути будь-якими (як і об’єкти). Прихильники цієї думки посилаються на формулювання Закону РРФСР “Про інвестиційної діяльності” – там, зокрема, сказано, що об’єктами інвестиційної діяльності можуть бути фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства.

У ФЗ, прийнятий вже в Російській Федерації, в свою чергу, сказано, що об’єктом вкладень може бути майно, що перебуває у будь-якій формі власності – приватної, державної, муніципальної та інших. Деякі юристи звертають увагу на ряд підзаконних джерел права. Наприклад, в одному з документів російської арбітражної практики сказано, що інвестиційний договір повинен в обов’язковому порядку містити формулювання, що відображає мету отримання вкладником доходу чи інших преференцій.

Експерти виділяють наступні кілька ключових ознак, за якими той чи інший контракт можна класифікувати як “інвестиційний”. А саме:

укладення інвестиційного договору має на увазі довгостроковий характер відносин сторін;
угода повинна носити взаємний характер (тобто в обмін на отримання інвестицій суб’єкт передає вкладнику результат інвестування – дохід, нерухомість, преференції тощо);
угода повинна мати підставу (у вигляді проектної документації, оферти, комерційного пропозиції і т. д.);
у договорі повинен відображатися комерційний інтерес сторін (тобто інвестор отримує певну винагороду).

Залежно від сфери бізнесу, в якій інвестор і одержувач коштів співпрацюють, в угоду можуть також включатися формулювання, що передбачають цільове використання фінансів і матеріальних цінностей, що передаються вкладником, а також загальний або частковий характер власності на те майно, що передається суб’єкту вкладень.

Інвестиційне товариство

У 2012 році в Росії був законодавчо закріплений інститут інвестиційного товариства, що відображає особливу форму спільної діяльності партнерів. В чому особливості укладених між ними угод? Договір інвестиційного товариства, передусім, має специфіку предмета.

Таким в більшості випадків є спільне придбання цінних паперів господарських товариств, а також часток, формують складеного капіталу в особливого роду правовою формою бізнесу – господарському партнерство. Інвестиційне товариство, таким чином, виступає певним компромісним варіантом реалізації правовідносин між такими формами як командитне (властиве для юросіб) і просте товариство (в якому можуть брати участь фізособи).

Інвестиційне товариство передбачає договірні відносини, при якому при розподілі доходів між учасниками не сплачуються проміжні податки. При цьому законодавець надає учасникам угоди не розкривати умови угод публічно. І в цьому статус інвестиційного товариства в окремих ознаках відрізняється від угоди між організаціями. Але є між тими і іншими і загальні моменти. Наприклад, в більшості випадків потрібно прописувати термін дії договору інвестиційного товариства, враховувати специфіку виведення з угоди конкретних учасників, особливості взаємодії з кредиторами і т. д.

Практика складання інвестиційних договорів в будівництві

Повернемося до вивчення угод, властивих для сфери будівництва – як до одних з найпопулярніших в аспекті інвестиційних взаємовідносин в бізнесі. Корисно буде вивчити, наприклад, алгоритм коректного складання таких контрактів, виходячи з критеріїв, прийнятих у російській правовій системі. Вище ми відзначили, що форма інвестиційного договору може мати ознаки схожості з угодами, характерними для інших сфер бізнесу – кредитуванням, продажами і т. д. Виходячи з цієї особливості, як правильно конструювати контракти?

По-перше, будь-яке цивільне угоду, необхідно починати з преамбули. В ній, як правило, викладається назву договору, місце і час його укладення. Наступний компонент – інформація про сторони, що підписують угоду. Якщо укладається інвестиційний договір між юридичними особами, то необхідно зафіксувати їх офіційне найменування, а також перерахувати посадових осіб, які діють від імені відповідних структур. Якщо одна зі сторін контракту – фізособа, то необхідно вказати його ідентифікаційні дані (ПІБ, серія та номер паспорта, адреса прописки).

Зазначимо, що зобов’язана сторона правочину має, як правило, один з двох основних статусів – небудь вона замовник або підрядник. У першому випадку це означає, що контрагент інвестора зобов’язується залучити додаткових підрядників – то є, є, головним чином, керуючою структурою. Але цілком можливий варіант, що одне і те ж юрособа буде і замовником і підрядчиком. Однак, в договорі експерти рекомендують вживати перший термін.

Далі викладаються умови інвестиційного договору. Як правило, тут фіксуються предмет угоди, фінансові показники, а також зміст контракту. Деякі юристи вважають, посилаючись на положення 432-ї статті ЦК, що ключова умова інвестиційного договору – саме предмет. Типова його формулювання тут може звучати приблизно так: “Інвестор бере участь у фінансуванні проекту шляхом передачі грошових коштів, а замовник використовує їх з метою будівництва та подальшої передачі об’єкта нерухомості на користь контрагента”. Звичайно, в залежності від специфіки конкретного проекту формулювання можуть бути іншими.

Інвестиційний договір, зразок якого ми зараз складаємо, повинен також містити адресу майбутнього об’єкта нерухомості (вулиця, номер будинку, корпусу і квартири – якщо вони можуть бути відомі), поверховість і інші ознаки, що характеризують його географічне положення. У ряді випадків експерти рекомендують прикладати до договору графічний план розташування об’єкта на місцевості, а також, якщо це можливо – також і схему квартири.

Наступний пункт – сторони інвестиційного договору фіксують перелік робіт, які зобов’язана сторона повинна провести з метою виконання умов контракту зі свого боку. Експерти рекомендують докладно розкривати їх зміст, тобто вписувати в угоду, що це будуть будівельні, технічні, монтажні роботи, прокладка комунальної інфраструктури, електрики. Якщо передбачається обробка – також фіксуємо. У деяких випадках перелік відповідних робіт, а також додаткову документацію по них зручніше розміщувати в додатках до основного договору.

Наступний пункт договору – ціна. Цілком можливо, що замовник захоче встановити її в іноземній валюті. Але в цьому випадку слід вказати основне джерело даних про її курс щодо рубля – як правило, це відомості з ЦБ РФ. Тобто можна закріпити таку формулювання: “Розрахунки в рублях виробляються виходячи з курсу валюти, установленого ЦБ РФ на день, коли інвестор здійснює оплату”. У розділі “ціна” договору необхідно відобразити загальну суму внеску від вкладника, а також, оскільки предмет угоди – нерухомість, ціну квадратного метра житла.

Інвестиційний договір, зразок якого ми складаємо, повинен містити відомості про термін виконання замовником (підрядником – якщо ці статуси суміщені) своїх контрактних зобов’язань. 314-ї статті ЦК РФ сказано, що якщо термін не визначено, то за основу береться якийсь розумний період часу. Але краще, звичайно, конкретизувати дане умова договору. При цьому, термін може прив’язуватися до різних моментів – здачі об’єкта з приймання або ж фактом оформлення інвестором права власності на квартиру. Конкретний критерій визначають сторони договору, керуючись об’єктивними пріоритетами.

Обов’язки інвестора

Корисно буде приділити увагу такому пунктом обов’язки інвестора. Експерти вважають, що типовий проект інвестиційного договору може містити таку їх сукупність:

передавати грошові кошти або інші матеріальні ресурси в узгоджені контрактом терміни (забезпечувати ними замовника на регулярній основі);
забезпечувати партнера необхідними правовстановлюючими та іншого роду документами;
виплачувати, якщо це передбачено угодою, окрему винагороду замовнику;
здійснити приймання об’єкта.

Обов’язки замовника

У свою чергу, певним спектром зобов’язань наділений також і замовник. Що він повинен зробити:

розробити або замовити проектну документацію;
знайти і відвести земельну ділянку для зведення об’єкта нерухомості;
звітувати про процесі будівництва та витрачання інвестицій згідно з визначеним договором графіком;
провести, якщо це передбачено договором або вимогами законодавства, торги на залучення підрядників;
сформувати колектив будівельників та фахівців інших необхідних профілів;
контролювати і здійснювати технічних нагляд над роботою контрагентів;
здати об’єкт до приймання;
надати інвестору необхідні документи.

Особливості побудови договору

Якщо гранично спростити алгоритм конструювання інвестиційного договору в будівництві, то виглядати він буде приблизно так:

одна сторона, тобто інвестор, зобов’язується передати грошові кошти замовнику;
інша сторона, задіявши відповідну винагороду, повинна вкласти отримані кошти, виходячи із специфіки інвестиційного проекту, будівництво об’єкта нерухомості і згодом передати його інвестору;
угода повинна включати терміни і інші умови.

Зміст договору, якщо резюмувати його основні пункти, буде таким: преамбула, істотні умови (предмет, фінансові аспекти, терміни), а також звичайні умови – права та обов’язки кожної із сторін.

Етапи реалізації будівельного договору

Ми вивчили приблизну структуру інвестиційного договору у сфері будівництва. Розглянемо тепер, у рамках яких етапів відповідну угоду може реалізовуватися. Експерти виділяють три основні стадії виконання інвестиційного проекту.

По-перше, це період, що передує безпосереднім фінансових розрахунків. В рамках нього замовник готує проектну документацію, економічне обґрунтування, здійснює технічну підготовку до зведення об’єкта нерухомості. Що стосується джерела першого типу, вона являє собою сукупність інформації, яка відображає застосування технологій та інженерних рішень у будівельному проекті.

При цьому перелік робіт, передбачених у проектній документації, може бути орієнтовним. У ряді випадків інвестор може вимагати від замовника призначення бізнес-плану, який повинен наочно показувати переваги конкретного проекту, виходячи в тому числі з його технологічної та інженерної специфіки.

По-друге, це як такої інвестиційно-будівельний етап. В рамках його замовник знаходить інвестора, який укладає з ним відповідний тип договору, підписує контракти, у свою чергу з контрагентами, оформляє трудові відносини з найманими фахівцями. Після – будує об’єкт, а потім передає його в розпорядження інвестора.

По-третє, це експлуатаційний етап. В рамках його можуть бути проведені додаткові роботи – в напрямку обробки, постачання об’єкта додатковими комунальними ресурсами, вирішення можливих питань, пов’язаних з недоліками, допущеними при будівництві і т. д.

Передача об’єкта інвестору

Інвестиційний договір на будівництво, зразок якого ми в аспекті ключових ознак розглянули вище, передбачає, що передача об’єкта нерухомості повинна супроводжуватися підписанням акта приймання (або аналогічного документа) за фактом завершення будівництва. Крім того, інвестор повинен отримати також і необхідні правовстановлюючі документи. В деяких випадках замовник зобов’язується передати в розпорядження партнера основні джерела за профілем робочої документації – вони можуть бути використані, наприклад, при оздоблювальних роботах або реконструкції.

Скачати інвестиційний договір