Хто такий відповідальний квартиронаймач? Зміна відповідального квартиронаймача

Людина, після укладення договору отримав ордер на житло, відповідальний квартиронаймач. Обсяг прав і обов’язків членів його сім’ї дорівнюють його прав і обов’язків. В приватизованій квартирі відповідальний квартиронаймач буде називатися власником житла, а в разі, якщо власників декілька, всі вони – квартиронаймачі. Якщо квартира продана частками, то права на неї квартиронаймач втрачає: проживати може, якщо прописаний, а розпоряджатися (міняти, продавати) – немає.

Власність і реєстрація

Якщо квартира муніципальна, то відповідальний квартиронаймач обов’язково повинен бути в ній прописаний (зареєстрований). При виписці з неї відбувається зміна наймача, що закріплюється договором соціального найму, який укладається на іншу людину. А от коли квартира перебуває у власності, то відповідальний квартиронаймач може і не бути в ній прописаним. Однак з точним визначенням у юристів практично завжди виникають труднощі, оскільки воно багатозначне.

Швидше за все, це відбувається тому, що поняття “відповідальний квартиронаймач в муніципальній квартирі” у законодавстві, що діє в РФ, відсутня. Найчастіше він називається наймачем, особою, яка представляє не тільки себе, але і членів власної сім’ї перед наймодавцем. Саме умови договору наділяють наймача відповідальністю, хоча переваг у нього перед членами сім’ї, прописаними в цій квартирі, ніяких немає. І на сьогоднішній день відповідальний квартиронаймач в муніципальній квартирі не може вселити або виселити кого-небудь без письмової та нотаріально завіреної згоди всіх, зареєстрованих на даній житловій площі (крім неповнолітніх).

Як розпоряджатися

Житловий кодекс РФ говорить про те, що в муніципальній квартирі всі повнолітні громадяни в обов’язках і правах рівні (стаття 69), а в приватизованої таким же чином рівні всі власники. У законодавстві немає згадки про поняття “відповідальний квартиронаймач в приватизованій квартирі”. Яким же чином можна розпорядитися цією квартирою, яка знаходиться у власності? Виписати відповідального квартиронаймача можна в разі укладення будь-якої угоди (цивільної або правовий) – за заповітом, за допомогою дарування даного житла або купівлі-продажу, якщо квартира не муніципальна.

Іноді виникає ситуація, що вимагає переоформлення житлоплощі. Як змінити відповідального квартиронаймача? Для зміни власника особового рахунку потрібно просто звернутися в свою управляючу компанію. У статті 82 ЖК РФ значиться, що зміна колишнього наймача відбувається після переоформлення договору на особа, яка проживає і прописана в цій квартирі, для чого потрібна письмова згода всіх проживаючих. Оформляється це все в керуючої компанії. Якщо ж житлоплощу приватизована, квартиронаймач може прописуватися і виписуватися скільки завгодно і коли завгодно.

Переоформлення

Коли члени сім’ї не можуть домовитися і прийти до згоди, всі питання переоформлення житла вирішуються через суд. Наймач має право надати тимчасово житло стороннім, але лише за згодою інших, які проживають у квартирі (стаття 67, частина 1, пункт 3 та стаття 70). Наймодавець повинен бути повідомлений про це завчасно. Після смерті відповідального квартиронаймача наймачем може бути повнолітній дієздатний член сім’ї, прописаний у цій квартирі.

У цьому випадку потрібно також звертатися в керуючу організацію з відповідною заявою, де має бути згода всіх прописаних щодо зміни наймача. Переоформлення, затевающееся з будь-якої причини, має передбачати таку згоду. Зміна відповідального квартиронаймача відбувається таким чином. В ТСЖ подається, крім письмової згоди всіх повнолітніх членів сім’ї, цілий пакет документів: паспорт того громадянина Російської Федерації, який претендує на право бути відповідальним квартиронаймачем, заява та документи, що встановлюють право на житлоплощу.

Муніципальне житло

Приватизація муніципального житла розпочалася ще у 1991 році, проте навіть через стільки років величезна кількість громадян продовжує проживати у квартирах муніципальних і не збирається користуватися правом отримання цього майна у власність. Саме звідси випливають усі проблеми приватизації, якщо настає смерть відповідального квартиронаймача. Тут виникає безліч складновирішуваних питань щодо спадкування і права на проживання в цьому приміщенні.

З 1999 року громадяни, які користуються муніципальним житлом, відомчим або будь-якому іншому державним, укладають ДСН (договір соціального найму). Саме він необхідний, якщо потрібно виписати відповідального квартиронаймача. Сам порядок його складання, а також і його зміст завжди регламентуються на підставі Житлового кодексу. Законодавчо чітко визначені обов’язки і права проживають у комунальних квартирах аж до дій у разі смерті наймача.

ДСН

Договір щодо соціального найму, включає в себе все, що повинен робити відповідальний квартиронаймач: права і обов’язки, список мешкають із ним спільно членів сім’ї, норми експлуатації житла тощо, не суперечить законодавству. Також договір обов’язково передбачає таку ж відповідальність щодо осіб, визнаних судом недієздатними.

Нормативні акти передбачають і ті випадки, коли вмирає відповідальний квартиронаймач. Відомче і муніципальне житло експлуатується відповідно до статей 60, 65 і 67 ЖК. У ДСН легітимність права користування квартирою підкріплена тим, що при складанні договору власник виступає як наймодавець, а інші громадяни, прописані у квартирі, – як наймачі. Незважаючи на це, всі жителі, прописані в цій квартирі, мають на неї рівне право. Відповідальний квартиронаймач на кожну свою дію стосовно цього житла зобов’язаний отримати згоду всіх.

Права та обов’язки

У статті 67 ЖК РФ перераховані права і обов’язки наймача. Він має право: вселяти в квартиру сторонніх, які не мають родинних зв’язків з них громадян, перездавати цю квартиру, повністю або частково, реєструвати тимчасове проживання сторонніх осіб, здійснювати обмін чи заміну даної квартири, користуватися послугами ЖКГ, в тому числі вимагати капітального ремонту або обслуговування майна загального користування (терміни та обсяги передбачені законодавством).

Обов’язки наймача розписані так само конкретно. По-перше, житло потрібно використовувати строго за призначенням (не влаштовувати в квартирі підсобне господарство, майстерню або виробництво, не використовувати як склад тощо); утримувати квартиру потрібно таким чином, щоб не погіршувався її первісний стан, тобто своєчасно забезпечувати поточні ремонтні роботи. Необхідно дотримуватися порядок, встановлений державою щодо оплати за послуги ЖКГ, а також вносити гроші за використання майна.

Якщо обставини змінилися

Якщо існуючі чинники, які дають право наймачеві на використання житла за ДСН, змінюються, орендар зобов’язаний поставити до відома власника нерухомості (відомство або держава) у встановлені ДСН або ж ЖК терміни. Якщо наймач манкірує цим обов’язком, можуть настати досить неприємні наслідки.

Муніципальний, державний або відомчий орган цілком може розірвати ДСН, якщо правила користування житловою площею грубо порушуються, це передбачено законодавством країни. Розірвання договору відбувається за відповідним рішенням суду. Далі квартиронаймач буде примусово виселений.

Кому дістанеться житло

Якщо квартиронаймач помер, муніципальну квартиру будуть експлуатувати його найближчі родичі – члени сім’ї, суворо визначені законом. Це диктує відповідний законодавчий акт. Членами сім’ї квартиронаймача вважаються тільки проживають в цій квартирі чоловік або дружина, батьки квартиронаймача і його діти. Онуків закон не передбачає. Непрацездатні і утриманці, які беруть участь у спільному господарстві, теж можуть отримати визнання їх повноправними. Бувають особливі випадки, коли рішенням суду статус повноправного члена сім’ї присвоюється навіть громадянам непрямий родинного зв’язку.

Прямі члени сім’ї, а також прирівняні до них, мають такі ж права і обов’язки, які мав наймач. Солідарна відповідальність покладається членам сім’ї, чия дієздатність обмежена за рішенням суду. Всі перераховані вище громадяни обов’язково повинні бути зазначеними в ДСН. Якщо померлий наймач був розлучений з дружиною або чоловіком, але останній все ще був прописаний і проживав на даній території, його права зберігаються також і відповідальність за зобов’язаннями щодо експлуатації житла він несе самостійно.

Переоформлення

Після смерті наймача муніципальну квартиру належить переоформити допомогою складання нового ДСН. Відповідно до законодавством РФ обирається особа, яка має право на таке оформлення: вибір робиться виключно серед проживають на даній житлоплощі членів сім’ї або осіб, які отримали привілейоване право через суд.

Порядок оформлення і права осіб, які проживають зазначені у статті 82 ЖК. Там особливо відзначено, що якщо будь-який громадянин, який користується житлом на підставі ДСН, вирішив створити сім’ю з людиною, що проживають на інший житлоплощі, може оформити загальний ДСН на кожного з прописаних членів сім’ї. Замінити першого наймача може будь проживають, якщо він дієздатний (обов’язкова згода всіх решти проживаючих на цій житлоплощі), але це вимагає згоди власника житла (відомства чи муніципалітету).

Часткова власність

Після смерті наймача спільна житлоплощу багатоквартирного будинку стає частковою власністю, її розподіляють між усіма членами сім’ї та особами, прирівняними до них, у рівних частинах.

Чинні законодавчі норми свідчать про те, що всі особи, зареєстровані або прописані в даній муніципальній квартирі, мають повне право далі проживати там, а також оформити договір на своє ім’я за згодою решти проживаючих на цій території членів сім’ї і наймодавця.

З кандидатурою відповідального квартиронаймача наймодавець може бути не згоден, але практично у всіх випадках це стосується дієздатності громадян або недієздатності. Недієздатних обмежує закон.

Неповнолітні

Якщо на момент смерті наймача залишилися прописані і внесені до ДСН особи, які ще не досягли повноліття, то їх право на проживання в цій квартирі – довічне. Таким же чином діє законодавство по відношенню і до муніципальної, і до приватної нерухомості (лише житловий).

Найчастіше перехід даного житла до нового відповідального квартиронаймачеві триває процесом приватизації, оскільки тільки це дає можливість розпорядитися житлом як завгодно, за власним розсудом. Головною перевагою приватизованої квартири є те, що тепер її можна передавати у спадок. Муніципальні квартири і будь-яке інше житло передати іншим особам у користування дуже складно – тут діють дуже жорсткі рамки закону, а подарувати, продати або передати в спадщину взагалі неможливо.

Якщо наймач жив один

Неприватизоване житло після смерті самотнього квартиронаймача повертається в муніципалітет. Якщо наймач був прописаний у цій квартирі один, на даній площі проживати його родичі не мають права, і отримати його зацікавлені особи не можуть.

Далі в муніципальному житловому фонді квартира буде розподілена на користь нужденних у житлі. Особам, які мають родинний зв’язок з померлим наймачем, квартира може дістатися тільки в тому випадку, якщо на те буде отримано відповідне судове рішення.