Ексклюзивний договір на продаж нерухомості: поняття, переваги і недоліки

Багато людей не бажають самостійно займатися діяльністю, пов’язаною з продажем власної нерухомості. У цьому випадку вони можуть скористатися допомогою ріелторських агентств, що пропонують повний супровід угоди. При цьому можна вибрати одного фахівця, який впритул займатиметься продажем. З ним укладається ексклюзивний договір на продаж нерухомості. При таких умовах є можливість продати об’єкт дійсно на вигідних умовах, а при цьому власник житла не буде займатися даним процесом самостійно.

Поняття угоди

Ексклюзивний договір на продаж нерухомості являє собою унікальний контракт, на підставі якого власник об’єкта вибирає певне агентство нерухомості, яке займається продажем житла клієнта. Ця угода включає в себе двостороннє зобов’язання:

• клієнт агентства, який є замовником, повинен надати можливість фахівцям показувати нерухомість потенційним набувачам і здійснювати операцію;
• безпосередній ріелтор зобов’язується продати житло за оптимальною для клієнта вартості в короткі терміни, а при цьому не буде залучатися громадянин до цього процесу яким-небудь чином.

Власник майна повинен довіряти обраному агентству, а ось співробітники установи повинні займатися всіма організаційними питаннями щодо продажу нерухомості. Вони зобов’язані виконати свою частину домовленості якісно, сумлінно і оперативно. Надається клієнту юридична підтримка, а також він повинен гарантовано отримати кошти за свою нерухомість.

Агентство за таку роботу отримує певну комісійну винагороду, розмір якого залежить від вартості проданого житла. Ексклюзивний договір на продаж нерухомості може полягати виключно з компанією.

Використання такої угоди вважається вигідним для кожної людини, що бажає передати повноваження з продажу свого об’єкта агентству. Розмір винагороди зазвичай залишається в межах норми, тому продавець не переплачує власні кошти. Гроші за послуги агентства сплачуються безпосереднім покупцем.

При яких умовах підписується?

Щоб добре розібратися в понятті ексклюзивного договору, слід визначитися з тим, за яких умов допускається його підписувати. Для цього повинні дотримуватися такі вимоги:

• ріелтору неодмінно передаються всі відомості про продаваної нерухомості, тому власник представляє правовстановлюючої документації, щоб фахівець переконався у відсутності різних обтяжень та інших претендентів на об’єкт;
• агентством проводиться первинний аналіз нерухомості, що дозволяє визначити, яку винагороду буде запитано, за якою максимальною ціною може продаватися об’єкт, а також які вузлова будуть включатися в договір;
• спеціалістом дається первинна юридична оцінка документів та самої нерухомості, причому нерідко запитуються в клієнта додаткові папери, представлені численними довідками, наказів або витягів з державних установ;
• встановлюються всі потреби і бажання власників об’єкта;
• надається інформація клієнтам про те, яка буде використовуватися технологія продажу, а також на які етапи поділяється процедура реалізації об’єкта;
• визначається оптимальний термін продажу, який зазвичай не перевищує 4 місяці;
• виявляється спеціалістом споживчий попит, на підставі чого встановлюється відповідна вартість об’єкта, причому вона не повинна суперечити бажанням власників.

Тільки при дотриманні вищевказаних умов відбувається укладення ексклюзивного договору.

Переваги складання угоди

Існують певні позитивні параметри складання такого контракту з агентством нерухомості. До основних переваг ексклюзивного договору відноситься:

• Власник нерухомості захищається від можливого шахрайства. Якщо власник об’єкта передає дані про своєї нерухомості в різні агентства, то виникають серйозні ризики привернути до себе увагу шахраїв. Витік інформації в різних установах може привести до здійснення шахрайських схем.
• Захищаються інтереси клієнта агентства. В таких організаціях працюють тільки професійні і досвідчені ріелтори, тому гарантується, що операція буде здійснена оперативно, якісно та успішно. Не буде виникати ніякого тиску на продавця, а також захищається громадянин від можливих випадкових помилок. У професійних агентствах кожен етап продажу об’єкта простежується фахівцями.
• Грамотно оцінюється вартість квартири. Ріелтори, які працюють в професійних агентствах, володіють досвідом і вмінням самостійно здійснювати оцінку об’єкта. Тому встановлюється оптимальна ціна для продажу квартири. Результати оцінки неодмінно узгоджуються з власником нерухомості.
• Визначається фахівцями купівельний попит. На підставі даного показника можна визначити, за якою ціною швидко можна продати нерухомість.
• Економія часу. При складанні ексклюзивного договору на продаж нерухомості власник об’єкта може заощадити багато часу, так як йому не доводиться звертатися в різні агентства. Процедура продажу повністю регулюється працівником обраного закладу, тому не доведеться самостійно громадянину займатися різними складними питаннями.
• Використання ефективної реклами. Вона дається обраним агентством, причому зазвичай вона є дієвою і спрямованої на безпосередніх реальних потенційних покупців. Задіюється фірмами різну кількість інформаційних джерел, сайти в інтернеті або друковані видання. За просування житла стягується фірмами комісія, причому нерідко вона оплачується авансом.
• Вдається продати об’єкт за вигідною вартості. Продаж квартир через ексклюзивний договір відрізняється тим, що продавець самостійно вирішує, яка мінімальна вартість об’єкта.

Безсумнівним плюсом використання послуг ріелторів виступає те, що покупці більш лояльно ставляться до квартир, що продаються фахівцями. Це обумовлено тим, що вони впевнені в юридичній чистоті угоди, тому готові переплачувати за пропоновані об’єкти.

Недоліки ексклюзивного договору

Складання цієї угоди з ріелторським агентством володіє не тільки перевагами, але і деякими значущими мінусами. Власники квартир повинні пам’ятати про цих негативних сторонах.

До основних мінусів відноситься:

• процедура продажу може затягнутися на тривалий час, але зазвичай це пов’язано з тим, що сам продавець вимагає значної суми коштів за квартиру;
• існує ймовірність зіткнутися з фірмами, що ведуть незаконну або нечесну діяльність, тому слід вибирати тільки перевірені і надійні організації;
• деякі чорні ріелтори зовсім вводять клієнтів в оману і навмисно знижують вартість житла для збільшення власного гонорару.

Якщо зовсім звернутися до слабким непрофесіоналам, то вони можуть зіпсувати продаж об’єкта. Тому важливо попередньо переконатися, що складається договір виключно з висококласним фахівцем.

Кому вигідний документ?

Складання договору ексклюзивного права продажу нерухомості вигідно для обох учасників процесу.

Для безпосереднього власника вигода полягає в тому, що йому не доводиться самостійно займатися процедурою продажу, а також комісія сплачується тільки покупцем.

Для фірми такі контракти забезпечують гарантований прибуток.

Структура контракту

Для укладення угоди з ріелторської компанією повинен застосовуватися правильний договір, що включає відомості щодо відносин, що виникають між двома сторонами. Зразок договору на ексклюзивне право продажу нерухомості можна подивитися нижче.

Зазвичай у агентства вже є потрібна документація, тому достатньо лише внести відомості про фірму та її клієнта. Для цього обов’язково вписуються такі дані:

• відомості про обох учасників, тому вказується Ф. В. О. і дані паспорта клієнта, а також реквізити ріелторського агентства;
• перераховуються права та обов’язки, що виникають у замовника і виконавця;
• прописується строк дії контракту;
• чітко вказується предмет договору, представлений квартирою або іншим об’єктом, який повинен бути проданий оперативно фахівцем компанії;
• включається вартість послуг ріелторського агентства;
• наводиться відповідальність сторін, якщо замовником або виконавцем з різних причин порушуються умови, що містяться в контракті.

Сторонами може обумовлюватися точна вартість послуг агентства, яка оплачується покупцями. Для цього може використовуватися якась фіксована сума або вона може розраховуватися в залежності від продажної ціни об’єкта.

Які вписуються додаткові умови?

Правила продажу нерухомості з застосуванням ексклюзивного договору дозволяють вписувати в цей документ додаткові пункти та умови. Обидва учасника повинні бути згодні на внесення певних відомостей.

Найбільш часто вписуються такі додаткові умови:

• нарахування штрафів по відношенню до виконавця, якщо він не бажає сумлінно підходити до своїх обов’язків на підставі угоди;
• описується порядок справляння оплати за послуги ріелтора;
• вказується можливість автоматичної пролонгації договору, якщо у встановлені строки не буде проданий об’єкт.

Якщо грамотно підійти до складання ексклюзивного договору на продаж об’єкту нерухомості, то гарантується, що в ньому будуть враховані всі нюанси співпраці між власником нерухомості і ріелтором.

Якими привілеями володіє агентство?

Якщо складається з даною компанією ексклюзивний договір, то на підставі цього документа у виконавця з’являються певні привілеї. До них відноситься:

• встановлення оптимальної ціни об’єкта, яка буде підходити власнику, а також відповідати попиту на ринку;
• використання різних способів реклами житла, що дозволяє вибрати найбільш дієві методи просування;
• проведення заходів, пов’язаних з юридичної перевіркою житла, так як ріелтор повинен переконатися в юридичній чистоті угоди;
• проведення консультацій з власником об’єкта;
• безпосереднє укладення угоди з продажу об’єкта.

Всі вищевказані привілеї та права повинні прописуватися безпосередньо в договорі. Власник нерухомості повинен передати ключі від об’єкта рієлтору, так як саме він буде займатися показом об’єкта потенційним покупцям.

Які пропонуються гарантії покупцям?

Багато людей при купівлі житла часто воліють звертатися саме в ріелторські агентства. Це обумовлено тим, що такими компаніями використовуються актуальні правила продажу нерухомості. Вони самостійно переконуються в юридичній чистоті об’єкта, тому покупці впевнені в тому, що вони не зіткнуться з шахрайством.

Якщо покупці купують житло у ріелтора, який працює на підставі ексклюзивного договору, то у них з’являються багато переваги:

• можна уточнити у ріелтора різні питання, що мають відношення до нерухомості, що купується;
• всі документи для здійснення угоди готуються оперативно;
• забезпечується професіоналізм з боку продавця.

Вартість послуг ріелтора, який працює за ексклюзивним договором, є такою ж, як і при стандартному співпрацю.

Правила розірвання контракту

Нерідко у громадян виникає питання, як розірвати ексклюзивний договір, наприклад, якщо вони самостійно знаходять покупця. Якщо відсутні порушення з боку виконавця, то при розірванні контракту доведеться власнику нерухомості виплатити неустойку.

Розірвати угоди без виплати компенсації можна при наступних умовах:

• закінчується термін, на який укладався контракт, а при цьому в ньому відсутній пункт про можливість автоматичної пролонгації;
• виявляються різні порушення і суперечливі відомості в документі, тому по суду така угода визнається недійсним;
• якщо ініціатором розірвання відносин виступає агентство, то воно сплачує неустойку власнику об’єкта, а також повертає всі отримані документи.

Нерідко між компаніями і клієнтами ведуться судові процеси, так як ріелтори не виконують свої зобов’язання або при цьому затягують процедуру укладання угоди. Найбільш часто суди стають на бік власників житла. При таких умовах не тільки розривається контракт, але і може організація притягуватися до відповідальності.

Висновок

Багато ріелторські агентства пропонують можливість для клієнта укладати ексклюзивний договір, на підставі якого продається їх нерухомість. Використання такого контракту має як плюсами, так і мінусами для компаній і власників нерухомості.

Слід добре розібратися в тому, які відомості обов’язково вносяться в документ, а також з якими труднощами можуть зіткнутися учасники угоди. Розривається контракт тільки за наявності вагомих причин, тому якщо просто клієнт агентства захоче припинити співпрацю, то йому доведеться виплатити певну компенсацію організації.