Договір міни земельних ділянок: податки, сторони, реєстрація. Укладення договору

Під договором міни земельних ділянок мається на увазі перехід ділянки землі у власність однієї сторони в обмін на іншу ділянку. Оскільки міна являє собою правовідносини на оплатній основі, то по відношенню до неї використовуються загальні правила, що регулюють угоди купівлі-продажу, з тією специфікою, яка обумовлена самою сутністю цього типу угод.

Специфіка договору міни

Головна відмінність від договору купівлі-продажу полягає в тому, що за передане майно боку не отримують встановлену в договорі грошову суму, а земельна ділянка, яка має схожі характеристики, властивості та ціну. Обидві сторони при цьому одночасно виступають як продавцями, так і покупцями.

Тому ділянки, якими вони обмінюються, мають бути приблизно однаковими. Але на ділі часто відбувається так, що одна ділянка за якимось властивостями не поступається іншому. У такому разі сторони мають право встановити необхідну оплату різниці у вартості, сума якої прописується в умовах угоди міни.

Від договору дарування мена відрізняється тим, що характер угоди є оплатним, а не осуществляющимся в односторонньому порядку як передача землі в дар. Якщо укладається договір міни земельних ділянок, кожна сторона отримує або аналогічне майно, або ж часткову компенсацію, якщо одна ділянка поступається іншому.

Форми угод

По відношенню до мене ділянок в РФ прийняті такі форми угоди, як:

• проста форма в письмовому вигляді, коли сторони договору повинні тільки запевнити його підписами і передати далі в органи Росреестра на державну реєстрацію;
• нотаріальна форма, при якій засвідчення даного договору не передбачено обов’язково, але в багатьох випадках все ж наказується нормативним актом.

Коли вимагається нотаріальне посвідчення?

Нотаріальне посвідчення необхідно у наступних випадках:

Неважливо допомогою якої форми відбувається угода, договір міни (зразок подано нижче) обов’язково повинен бути зареєстрований державними органами. Якщо ця вимога не дотримується, то документ визнається недійсним.

Норми регулювання

При укладенні договору обміну земляними ділянками обидві сторони повинні пам’ятати про норми регулювання з точки зору права, які відрізняють угоду даного типу від договору купівлі-продажу таких ділянок. Наприклад, при відсутності в угоді точних умов про ціну обмінюваної землі або даних про розподіл витрат обох сторін потрібно пам’ятати про що лежить в основі даного договору припущенні про обмін рівноцінних ділянок.

Якщо ж для виконання договору міни земельних ділянок потрібні витрати щодо передачі ділянок іншій стороні або іншим діям, які спрямовані на виконання угоди, то вони повинні здійснюватися тією стороною, яка повинна робити це згідно з прописаними зобов’язаннями.

Порядок компенсації при обміні нерівноцінності

Спочатку в угоді передбачається рівноцінність земельних ділянок. Саме тому можливі в майбутньому суперечки учасників про вартості переданого майна вельми обмежені. Якщо в якості предмета договору виступає обмін нерівноцінними ділянками, та сторона, яка передає ділянку, має більш низьку ціну, отримує ще одну обов’язок по виплаті різниці в їх вартості.

Така оплата повинна здійснюватися до або ж відразу після того, як контрагенту була передана ділянка, що має більш низьку вартість. При цьому в угоді міни може бути встановлений і інший порядок компенсації наявної різниці в цінах. Тому цілком закономірно, що всі необхідні вимоги і форма виплачуваної компенсації повинні обов’язково відображатися у самому тексті при укладенні договору.

Неодночасний обмін

Обмін земельних ділянок необов’язково повинен здійснюватися одночасно. Зустрічаються і такі випадки, коли в угоді встановлюються різні дати передачі обмінюваних ділянок. Спочатку свої зобов’язання виконує один учасник договору, а потім – іншого. Якщо згідно посвідченою угодою міни строки передачі один одному не збігаються, то необхідно застосування встановлених законом правил про зустрічному виконанні своїх зобов’язань, які закріплені у статті 328 ЦК РФ.

З її змісту випливає, що у разі невиконання контрагентом належного договірного зобов’язання, інший контрагент має право призупинити виконання в подальшому власних зобов’язань, які прописані в угоді (зразок договору міни також можна побачити в цій статті), або в принципі відмовитися від його дотримання. Він також може вимагати від іншої сторони відшкодування втрат із-за допущених нею порушень.

Момент, коли право власності на які підлягають обміну ділянки землі безпосередньо переходить його учаснику, визначається у статті 570 ЦК РФ. У ній йдеться про те, що на придбані шляхом обміну земляні ділянки право власності переходить одночасно кожної з сторін, якщо перед цим були виконані всі встановлені договором зобов’язання.

Крім того, необхідно відзначити і специфіку угоди міни, яка стосується несення відповідальності за вилучення майна, тобто ділянки, отриманого за договором обміну. У разі купівлі-продажу продавець приймає на себе зобов’язання передачі покупцю такого товару, який вільний від пред’явлення прав на нього з боку третіх осіб. Є тільки одне виключення з встановлених законом вимог, коли покупець згоден прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб. Подібне положення законодавства у сфері цивільної застосовується і до договору міни. У разі невиконання цього обов’язку однією із сторін, винуватець не тільки компенсує контрагенту понесені ним збитки, а й повертає добросовісному учаснику отриманий за допомогою обміну ділянку землі. На яких умовах відбувається укладення договору?

Умови договору

Головними умовами угоди міни, які повинні узгоджуватися обома сторонами, є:

• встановлення предмета договору, тобто ділянок, що передаються обома сторонами;
• виявлення кількісних характеристик договірного майна;
• визначення рівнозначності вартості і властивостей ділянок або ж вказівка відповідної компенсації для досягнення рівноцінності.

Істотні умови угоди узгоджуються безпосередньо на підготовчому етапі і мають у своїй основі різні правовстановлюючі документи на земельні ділянки (наприклад, кадастрові паспорти, звіти про ринкової вартості тощо).

Як правильно оформити договір міни земельної ділянки на квартиру? Про це далі.

Як оформляється договір?

Відповідно до статті 550 ЦК РФ угода про продаж нерухомості повинно бути оформлено письмово. Договір міни земельних ділянок також підлягає виключно письмовим висновком. Якщо законодавчі вимоги до форми не дотримуються, то угода автоматично вважається недійсним. Договір подібного роду зобов’язує провести державну реєстрацію нових власників та їх прав в тому відділенні Росреестра, яке розташовується на місці обмінюваних ділянок землі.

Ознаки, персонализирующие об’єкти обміну

У договорі обов’язково повинні бути описані ознаки, персонализирующие ділянки, які підлягають обміну:

• площа відчужених земельних ділянок;
• їх кадастрові номери;
• мета, з якою вони експлуатуються;
• об’єкти нерухомості з зазначенням їх належності, які розміщені на даних ділянках.

Реєстрація договору міни земельної ділянки – справа відповідальна.

Також до угоди про обмін повинні бути додані креслення ділянок, які є предметом договору. Сторонам потрібно провести оцінку відповідних ділянок по кадастрової вартості. Крім того, необхідно оцінити різного роду споруди та об’єкти нерухомості, які розташовуються на даній землі. Оформлення оцінювання відбувається за допомогою актів, що визначають кадастрову вартість і зведених відомостей оцінки споруд. Ці документи додаються до договору міни.

При його оформленні сторони повинні надати своїм контрагентам наступну інформацію:

• про наявність або відсутність земельних конфліктів і спорів з приводу ділянок, що підлягають обміну, а також про їх правовий характер;
• про наявність наявних сервітутів;
• про те, чи передається ділянку, що підлягає обміну, третій особі в оренду;
• про передачу цієї землі в заставу.

Межі території, на яку мають права треті особи, і зміст цих прав повинні бути вказані на графічному плані відповідних ділянок. В угоді вказуються обмеження власницьких прав, які пов’язані з встановленими на даній землі технологічними, санітарними, захисними та іншими зонами, а також з віднесенням земель ділянки або її частини до тих, які мають природоохоронне, рекреаційне або культурно-історичне призначення.

Згідно федеральному законодавству, реєстрацією вважається вчинення певної юридичної дії органами, що мають відповідні повноваження. Таким чином, право власності на земельну ділянку виникає одночасно з реєстрацією прав тієї чи іншої сторони по відношенню до нього. Процедура оформлення та реєстрації договору міни земельної ділянки по земельному праву є завершеною в той момент, коли відомості вносяться у єдиний правовий реєстру, а документи видані заявникам.

Специфіка оподаткування землі після укладення договору

Оскільки у відповідності з договірними вимогами кожна зі сторін не тільки відчужує земельну ділянку, але і отримує у власність ідентичне за ціною і характеристиками майно, для будь-якого суб’єкта угоди виникають підстави для їх оподаткування.

Незважаючи на те, що існує правило про рівнозначність земель, що підлягають обміну, не варто думати про те, що обидві сторони будуть виплачувати за придбані ними ділянки рівні податки. Розмір конкретного платежу буде вирахуваний відповідним податковим органом на підставі кадастрової вартості, яка може мати відмінності навіть у дільниць одного типу. У такій ситуації сторони мають право оскаржити оцінку землі в суді і зробити спробу розрахувати податок за її ринковою ціною.

Використання землі за цільовим призначенням виступає значущим підставою для появи права на звільнення від податкових виплат.

Обмін землі на інші об’єкти

Можна здійснити договір міни автомобіля на земельну ділянку. В даному випадку сторони самі визначаються з равноценностью угоди. Якщо якийсь один з об’єктів обміну виявиться дешевше, то буде проведена доплата. Зрозуміло, що у власника зберігається право власності на автомобіль і набувається власність на землю.

Також часто укладається договір міни земельної ділянки на житловий будинок або квартиру.