Часткова власність на будинок і землю. Форми часткової власності

Існують різні форми власності на землю. Під загальною слід розуміти приналежність однієї ділянки кільком особам одночасно. В даному випадку не з’являється ні змішаної, ні колективної, ні якої-небудь іншої форми власності на землю. Виникає тільки множинність суб’єктів.

Основні особливості

Загальна власність може бути подільною або неподільною. В останньому випадку це може бути успадкована нерухомість, яка в силу конструктивних особливостей не може бути розділена. Такою є також власність землі під багатоквартирним будинком.

Класифікація

Спільна власність поділяється на часткову і бездолевую. Перша, відповідно до п. 3 ст. 244 ЦК вважається правилом, а друга – винятком, яке прямо передбачено в законі. У зв’язку з цим, освіта за договором спільної власності виключається, виступаючи як таке, що суперечить нормам. Дане положення встановлено в ст. 168 ЦК.

Виконання зобов’язань

До складу майна власника входить частка в загальному праві. У зв’язку з цим, кредитори, які вимагають виконання зобов’язань, можуть заявити про звернення стягнення на таку частину. Раніше діюче законодавство такої можливості не допускало. Якщо, наприклад, має місце спільна часткова власність на будинок, частина, на яку звертається стягнення, має бути визначена без шкоди для інших власників. Вони мають можливість придбати цю частину. У законі вона іменується правом переважної покупки.

Враховуючи це, ст. 255 ч. 2 ЦК допускає можливість для кредитора вимагати, щоб боржник продав свою частину якого-небудь іншому власнику. Виручені гроші в цьому випадку підуть на погашення кредиту. В інтересах стягувача продаж нерухомості за ринкової (реальної) ціною, а не за зниженою, в якій можуть бути зацікавлені співвласники, набувачі або відчужують майно. Інші власники можуть відмовитися від купівлі частини. У цьому разі майно, яке на неї припадає, за рішенням суду може бути продано на прилюдних торгах.

Дане положення забезпечує захист інтересів боржника, який при цьому способі реалізації може отримати максимально можливу суму. При цьому сам кредитор не може придбати майно. В іншому випадку це порушило б право на переважну купівлю співвласників.

При їх відмові можливий варіант продажу виключно з публічних торгів. В даному випадку такі маніпуляції можливі, якщо це часткова власність на будинок і землю. Стати учасником правовідносин другої категорії не може особа, яка не пов’язане з іншими учасниками личнодоверительными або сімейними відносинами. При бездолевой власності кредитор може лише вимагати виділити майно боржника. І тільки при цьому умові на нерухомість може бути звернено стягнення.

Часткова власність на будинок і землю

Ця категорія вимагає по своїй суті чіткого визначення часток учасників-власників спільного майна. Часткова власність на будинок і землю регламентується законодавством або визначається угодою. При спадкуванні частки спадкоємців однієї черги, відповідно до правил, визнаються рівними. Дане положення встановлено в ст. 532 ч. 1 ЦК від 1964-го року.

Якщо за угодою сторін не передбачено умови щодо розміру частин, то вони також встановлюються рівними. Це положення зафіксовано в ст. 245 п. 1 ЦК. У цьому випадку учасники мають можливість прямо не визначати свою частку в праві на загальну нерухомість. Це означає рівність – поділ за кількістю. При цьому земля у власності багатоквартирного будинку, як вище було сказано, вважається неподільною. Це означає, що якщо площа перейшла до двох спадкоємців за законом, вони не можуть визначити свою частину ділянки, яка знаходиться під будівлею. Можна виділити частину квартири з землею під нею.

Нові правила

Вони стосуються тих поліпшень, які виробляються у спільному нерухомому майні одним із власників. Дані правила мають значення з урахуванням тривалого характеру відносин щодо використання власності. Законом надається можливість власникам самим домовитися про порядок зміни їх частин відповідно до внеску кожного з них у приріст майна. У разі відсутності такої угоди діють правила з п. 3 ст. 245 ЦК. Згідно з ними, значення буде мати характер поліпшень, які були зроблені.

Важливий момент

Поліпшення, які можуть бути відокремлені від головного об’єкта спільної власності, без заподіяння невідповідного шкоди господарським призначенням, згідно із загальним правилом, переходить у власність того учасника, який їх здійснив. Тобто вони не становлять об’єкт загального майна.

Згідно з угодою, поліпшення можуть залишитися у власності. Однак у цьому випадку передбачено відповідне збільшення частки власника, який їх зробив, за умови, що дії були здійснені ним за свій рахунок і в установленому порядку, тобто стосувалися тієї частини нерухомості, яка надана йому у користування.

Приміром, має місце часткова власність на житловий будинок, і господар своєї частини приєднав до неї прибудову. Він може скористатися загальним правилом. Внаслідок того, що загальна власність стала більше за його рахунок, він має право вимагати відповідного збільшення своєї частини. При цьому прибудова буде частиною всього будинку. Вона не буде власністю присоединившего її власника.

Порядок розпорядження

Якщо будинок і земля у власності кількох людей, то всі дії з ними можуть здійснюватися лише за одностайною згодою. Це, зокрема, стосується розпорядження майном. Даний порядок встановлений в перших пунктах статей 246 і 247. У тому випадку, якщо не буде згоди хоча б одного власника, то той чи інший спосіб розпорядження можна реалізувати тільки у відповідності з судовим постановою.

Законом визначено, що будь-який власник може розпорядитися своєю часткою на свій розсуд. При цьому часткова власність на будинок і землю може зберегтися. Тобто необов’язково виділяти свою частку в натурі. Об’єктом угоди в даному випадку буде виступати право на частку у спільній власності, а не конкретно частину нерухомості. Однак при возмездном відчуження шляхом продажу або міни необхідно дотримуватися правила, встановлені в ст. 250 ЦК про можливості переважної купівлі інших власників.

Відповідність частин

Досить часто на практиці зустрічаються випадки, коли неможливо досягти абсолютної рівності часток, реально виділяються у власність. Наприклад, за законом два спадкоємця отримали будинок з трьома кімнатами. У цьому випадку власники самі встановлюють порядок користування спільною нерухомістю, хоча б приблизно відповідає їх часткам.

Якщо одним із власників надана менша частина, то інші власники зобов’язані компенсувати йому ущемлення майнового інтересу. Це може бути досягнуто, наприклад, через зниження припадають на його частку платежів і витрат за змістом спільної власності.

У відповідності зі ст. 249 ЦК, кожному власнику необхідно брати участь у виплаті податків та здійснювати інші платежі, які стосуються майна. Дані положення відносяться і до правового режиму доходів, продукції, плодів, урожаю, які отримані від користування спільною власністю. Все це також стає загальним майном власників і розподіляється пропорційно наявним частинах. Але згідно з угодою сторін, поділ може здійснюватися й іншим чином.

Припинення часткової власності

Кожен учасник має право вийти з даних відносин. Це може здійснюватися шляхом відчуження своєї частки третім особам, виділу або поділу спільного майна. При продажу одним із власників своєї частини інші можуть вимагати, щоб за встановлену ціну та на інших умовах вона була продана їм.

У відповідності з правилом переважної купівлі, який відчужує господар зобов’язаний повідомити письмово інших господарів про свої наміри. Останні мають можливість придбати частина нерухомості протягом місяця з моменту отримання повідомлення. Після закінчення терміну відчужуючий може продати свою частку третій особі. У разі порушення правил переважної купівлі будь-який із співвласників може в судовому порядку вимагати переведення на нього обов’язків і прав покупця. Це означає, що він зобов’язаний сплатити встановлену ціну і виконати інші умови угоди. Переважне право на придбання поширюється також і на мену частки, але не на дарування. Не допускається уступка даної можливості в порядку цесії.

Законодавча основа

У ст. 251 досить чітко визначений той момент, коли частка у праві переходить до її набувача. Він стає повноправним власником з дати укладання угоди про відчуження, якщо інше не передбачено домовленістю сторін. У зв’язку з тим, що в даному випадку об’єктом власності є право, а не майно, то на нього не можна поширити порядок, встановлений у ст. 223 ЦК. Крім того, на відміну від принципу, який закріплений у зазначеній статті, норми ст. 251 встановлюють договірний порядок. Це зовсім інша схема визначення моменту переходу.

Особливості ділянок

Як оформляється земля під будинком у власність? Для ділянок, які знаходяться у фактичному користуванні з розташованими на них будівлями, які були придбані, але не зареєстровані в результаті угод до вступу в дію Закону СРСР від 6 березня 1990-го року № 1305-1, діє право безкоштовного придбання. Дані правила регламентовані ст. 36 ЗК РФ.

Згідно п. 1 ст. 2 ФЗ № 137, землі, що знаходяться в муніципальній власності, можуть бути викуплені за пільговими цінами. Особи, які придбали нерухомість після 2002-го року, викуповують наділи за вартістю, що дорівнює тридцатикратному розміру ставки податку за одиницю площі ділянки. В якості визначальних критеріїв застосування пільгової ціни буде виступати право власності на споруду та відсутність іншого порядку придбання землі для власників, які стали такими до 2001-го року.