Житловий кооператив: визначення, види, права та управління. Житловий накопичувальний кооператив

Як показують дослідження соціологів, близько 70% росіян зацікавлені в тому, щоб придбати нове житло, однак для більшості з них фінансова сторона справи стає нерозв’язною проблемою. Отримати іпотечну позику та забезпечити її погашення під силу далеко не всім. Саме з цієї причини останнім часом все більшого значення набуває житловий кооператив як єдиний шлях придбання житла.

Що це таке

Перш ніж почати розмову про те, які різновиди цієї структури існують в нашій країні, дамо по можливості чітке визначення того, що несе в собі саме поняття “житловий кооператив”. Згідно з існуючим законодавством, це некомерційна організація, що є однією з різновидів споживчого кооперативу, метою якого є забезпечення всіх його членів нерухомістю в житлових будинках, що зводяться на власні кошти.

Всі дії цієї організації здійснюються строго в рамках Житлового кодексу Росії. Членами кооперативу можуть бути як окремі громадяни, які досягли шістнадцяти років (фізичні особи), так і організації (юридичні особи). Організація житлового кооперативу можлива при наявності не менше п’ятдесяти осіб, охочих до нього вступити. Слід зауважити, що вона не пов’язана з серйозними процедурними труднощами.

Управління житловим кооперативом регламентується Житловим кодексом РФ. Згідно з цим документом, воно здійснюється: загальними зборами членів кооперативу, його правлінням, ревізійною комісією і рядом виконавчих органів, передбачених статутом кожного конкретного кооперативу.

Види житлових кооперативів

За своєю специфікою кооперативи поділяються на три види: житлові кооперативи (РК), житлово-будівельні (ЖБК), та житлово-накопичувальні (ЖНК). Незважаючи на те що кожному з них притаманні свої характерні особливості, перші два різновиди володіють загальними рисами, головною з яких є придбання громадянами у свою приватну власність якогось певного будинку. Але якщо пайовики житлового кооперативу претендують на вже збудований і зданий в експлуатацію будинок, то житлово-будівельний кооператив передбачає організацію самостійної побудови нової будівлі. Така форма має багату традицію ще з радянських часів.

І, нарешті, третій різновид – житловий накопичувальний кооператив. З першими двома він має як схожі риси, так і відмінності. Він також створюється для забезпечення його житлом членів, але в цьому випадку житло купується не в якомусь конкретному, заздалегідь наміченому будинку. За рахунок накопичень, складених з пайових внесків, квартири купуються в різних будинках, як закінчених і зданих в експлуатацію, так і перебувають у стадії будівництва.

Безвідсотковий борг замість іпотеки

Виникає природне запитання: “Яким чином виплачується сума, недостатня після внесення початкового внеску, адже вона може бути досить велика?” Ось у цьому полягає особливість, якою володіє житловий накопичувальний кооператив. Його члени отримують необхідне фінансування не у вигляді іпотечної позики, а в якості безвідсоткового боргу, що видається на певний термін. До цього моменту власністю вкладника є не сама квартира, а лише внесений ним пай, який він може на свій розсуд продати, передати по дарчим або заповідати.

Особливості виплати боргу

Додавши бракуючу суму зі свого пайового фонду, кооператив набуває квартиру, яку оформляє як свою власність до тих пір, поки пайовик повністю не погасить усю суму боргу. До цього часу він має право вселитися, але житло йому передається лише у користування, а не у володіння. За заздалегідь узгодженим графіком член кооперативу зобов’язаний проводити виплати по наданим йому кооперативом позикою, і як тільки він буде погашений, новий власник отримує право переоформити її у свою власність.

У разі припинення платежів до повного погашення боргу, пайовик автоматично виходить зі складу кооперативу, який повертає йому раніше виплачений їм пай. У цьому випадку він зобов’язаний звільнити займане їм приміщення протягом двох місяців з дня припинення свого членства. Якщо ж з якої-небудь причини кооператив ліквідується, то строк відраховується з дня підписання протоколу.

Встановлення порядку черговості покупки квартир

Важливим питанням є і порядок придбання кооперативом тих чи інших житлових приміщень для його конкретних членів. Він виноситься на обговорення загальних зборів членів кооперативу, або передбачається його статутом. У будь-якому випадку визначальними факторами можуть бути: обсяг внесеного паю, а також термін, протягом якого була внесена частина загального внеску, що дає кооперативу право на купівлю або будівництво житла. Згідно існуючої практики, при рівних умовах пріоритет має той учасник, якому залишилося менше часу до завершення сплати пайового внеску, а якщо і таких членів кілька, то враховується термін перебування в кооперативі.

Можливі неприємності

Важливо відзначити, що, незважаючи на популярність житлово-накопичувальних кооперативів, саме вони стали основою для створення безлічі фінансових пірамід. В результаті з’явилася велика кількість ошуканих пайовиків. Це говорить про те, що, приймаючи рішення про вступ в такий кооператив, слід ретельно вивчити його документацію і переконатися в тому, що на ринку нерухомості він користується гарною репутацією.

Переваги РК

Будь споживчий житловий кооператив, до якого з перелічених видів він ставився, має як свої плюси, так і мінуси. Говорячи про найбільш значущих достоїнства, слід зазначити, що придбане з допомогою кооперативу житло в кінцевому підсумку виявляється майже вдвічі дешевше, ніж куплене за іпотечною позикою.

Цьому сприяє, насамперед, те, що загальна каса кооперативу обходиться без фінансів, що надаються кредитними організаціями, що встановлюють досить високі відсотки. Порівняно низька собівартість житла пояснюється також і тим, що воно будується чи купується готове, без участі посередників.

До плюсів відноситься і легкість, з якою можна вступити в житловий кооператив. На відміну від отримання іпотечної позики, для цього не вимагається надання великої кількості документів, у тому числі і засвідчують платоспроможність. Як правило, мова йде лише про паспорт і трудову книжку. Логіка проста: недобросовісний член РК, втративши все, неминуче відсіється.

Недоліки РК

Проте житловий кооператив як самостійна структура має і певні мінуси. До них, насамперед, належить доволі значна сума вступного внеску. Вона може становити 2-6% від загальної вартості майбутньої квартири. Причому слід врахувати, що вона не входить в загальну суму накопичення і не повертається, якщо член кооперативу хоче з нього вийти. Крім того, практика показує, що термін накопичення зазвичай становить не менше двох років, і навіть якщо пайовик одразу вносить всю суму, він не може зайняти своє житло.

Для більшої об’єктивності оцінки переваг і недоліків ЖНК слід врахувати, що при отриманні іпотечної позики клієнт банку відразу стає власником квартири, з тією лише застереженням, що до повного погашення позички вона залишається в заставі у банку. У разі виникнення проблем з платежами банку вигідніше відшукати шляхи врегулювання ситуації, ніж по суду вилучати в клієнта його нерухомість. Зовсім інша картина в кооперативі. Тут, згідно зі статутом, житло, аж до повного погашення його вартості, не належить пайовику, а права житлового кооперативу дозволяють в разі невиплати всієї суми позбавити його власності.

ЖНК – популярна форма покупки житла

Із звітів федеральної служби з фінансових ринків видно, що в даний час в Росії діють дев’яносто шість житлово-накопичувальних кооперативів. Це говорить про їх популярності у потенційних пайовиків. При дотриманні певних правил членство в них не пов’язане з великим ризиком. Важливо тільки реально оцінити свою платоспроможність і правильно вибрати житловий кооператив, так як виною різного роду неприємностей буває їх необдуманий вибір, а не сама схема функціонування цих структур.